Was bedeutet das Gebäudemodernisierungsgesetz 2026 für Eigentümer und Vermieter von Wohnimmobilien?

Was bedeutet das Gebäudemodernisierungsgesetz 2026 für Eigentümer und Vermieter von Wohnimmobilien?

Mit der Verabschiedung des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG) am 10. Juli 2026 ist der parlamentarische Prozess vorerst abgeschlossen. Nach der Verkündung im Bundesgesetzblatt treten die ersten Regelungen schrittweise in Kraft. Ziel der Bundesregierung war es, das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG) zu überarbeiten und zentrale Vorgaben der europäischen Gebäuderichtlinie (EPBD) in deutsches Recht zu überführen. Während das nun abgelöste GEG vor allem wegen der sogenannten 65-Prozent-Regel für neue Heizungen kontrovers diskutiert wurde, soll das neue Gesetz den Eigentümern wieder mehr technologische Freiheit ermöglichen.

Ganz so einfach ist die Lage allerdings nicht. Denn einige Regelungen wurden zwar gelockert, doch an anderer Stelle entstehen neue Abhängigkeiten und wirtschaftliche Folgen. Gerade Eigentümer vermieteter Mehrfamilienhäuser und Eigentumswohnungen müssen künftig nicht nur die gesetzlichen Vorgaben kennen. Auch Entwicklungen bei der kommunalen Wärmeplanung, den örtlichen Gasnetzen sowie den langfristigen Energie- und CO₂-Kosten spielen eine Rolle.

Das macht das Gebäudemodernisierungsgesetz zu weit mehr als einer reinen Heizungsnovelle.

Gebäudemodernisierungsgesetz: Aktueller Stand und die wichtigsten Änderungen gegenüber dem Gebäudeenergiegesetz im Überblick

 

 

Was ändert sich bei der Heizungswahl?

 

 

Neue Gasheizungen: Warum sie zwar wieder erlaubt sind, sich für viele Vermieter aber nicht rechnen

Eine der am häufigsten diskutierten Änderungen des Gebäudemodernisierungsgesetzes 2026 betrifft den Einbau neuer Gasheizungen. Während das bisherige Gebäudeenergiegesetz durch die 65-Prozent-Regel den Eindruck vermittelte, dass fossile Heizungen kaum noch eine Zukunft haben, öffnet das neue Gesetz die Tür für diese Technologie. Neue Gas- und Ölheizungen können grundsätzlich wieder eingebaut werden.

Für viele Besitzer von Mehrfamilienhäusern und Eigentumswohnungen klingt das zunächst nach einer deutlichen Erleichterung. Doch jetzt kommt die Kehrseite der Medaille, die für Eigentümer vermieteter Wohnimmobilien besonders relevant ist. Nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz 2026 sollen Vermieter künftig 50 Prozent der Biogas-, Gasnetz- und CO₂-Kosten übernehmen, wenn eine neue Gas- oder Ölheizung eingebaut wird. Diese Kostenbeteiligung gilt unabhängig vom energetischen Zustand des Gebäudes und stellt eine erhebliche Veränderung gegenüber der bisherigen Rechtslage dar.

Dadurch entsteht eine paradoxe Situation: Während der Einbau neuer Gasheizungen rechtlich wieder möglich wird, verschlechtert sich ihre Wirtschaftlichkeit im vermieteten Bestand deutlich. Eigentümer müssen deshalb nicht nur die Investitionskosten einer neuen Heizungsanlage betrachten, sondern auch die langfristigen Betriebskosten und die geplante Entwicklung der Energiepreise. Das macht Gas- und Ölheizungen für vermietete Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser unwirtschaftlich.

Hinzu kommt die sogenannte „Biotreppe“, die bereits aus dem bisherigen Gebäudeenergiegesetz bekannt ist und mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz 2026 dauerhaft bis zum Jahr 2045 verlängert werden soll. Sie sieht vor, dass dem fossilen Erdgas schrittweise ein steigender Anteil erneuerbarer Energien beigemischt werden muss. Denn wenn Gaszentralheizungen ausschließlich mit Biogas betrieben werden, sind sie klimaneutral. Dadurch steigt die Nachfrage nach Biogas voraussichtlich deutlich an. Ob künftig ausreichend Biogas verfügbar sein wird und wie sich die Preise entwickeln, lässt sich jedoch nicht seriös prognostizieren.

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Gasnetze können künftig stillgelegt werden, was das für Eigentümer bedeutet

Viele Eigentümer gehen selbstverständlich davon aus, dass Erdgas auch künftig überall dort verfügbar sein wird, wo heute bereits ein Gasanschluss besteht. Tatsächlich sieht der Gesetzgeber jedoch neue Regelungen vor. Das Energiewirtschaftsgesetz wird geändert, um den schrittweisen Rückbau der Gasnetze zu ermöglichen (Kabinettsbeschluss vom 25.03.2026).

Künftig sollen Gasnetzbetreiber unter bestimmten Voraussetzungen die Möglichkeit erhalten, Gasanschlüsse stillzulegen und neue Anschlüsse zu verweigern. Kunden können auch gegen deren Willen von Gasnetzbetreibern gekündigt werden – und zwar bereits zehn Jahre vor Stilllegungstermin. Eine Wiederholung erfolgt fünf Jahre und zweieinhalb Jahre vor dem Stilllegungstermin. Zusätzlich werden Kündigungsfristen für Erdgasanschlüsse mit der kommunalen Wärmeplanung verzahnt. Das bedeutet: Welche Wärmeversorgung an einem Standort künftig verfügbar ist, hängt zunehmend von den Planungen der jeweiligen Kommune und des örtlichen Netzbetreibers ab.

Warum die kommunale Wärmeplanung über Investitionen entscheidet

Während sich die öffentliche Diskussion häufig auf einzelne Heiztechnologien konzentriert, verändert das Gebäudemodernisierungsgesetz 2026 einen anderen Bereich mindestens ebenso grundlegend: die Bedeutung der kommunalen Wärmeplanung.

Bisher stand für viele Eigentümer vor allem die Frage im Mittelpunkt welche Heizung künftig überhaupt noch eingebaut werden darf. Mit dem neuen Gesetz verschiebt sich der Fokus zunehmend auf die Frage: Welche Wärmeversorgung wird an meinem Standort langfristig überhaupt noch möglich sein?

Hier kommt die kommunale Wärmeplanung ins Spiel. Städte und Gemeinden legen darin fest, welche Form der Wärmeversorgung in einzelnen Quartieren künftig empfohlen ist – beispielsweise Fernwärme, Wärmepumpen oder andere erneuerbare Lösungen. Diese Planungen sollen Eigentümern langfristig Orientierung geben und Investitionen planbarer machen.

Das bedeutet aber auch, dass Heizungsentscheidungen künftig nicht mehr isoliert getroffen werden können. Selbst wenn eine bestimmte Technik heute wirtschaftlich erscheint, kann sie langfristig unattraktiv werden, wenn die kommunale Wärmeplanung eine andere Versorgungsstruktur vorsieht und die örtliche Infrastruktur entsprechend verändert wird.

Fernwärme: Warum Eigentümern trotz politischer Förderung häufig die Hände gebunden sind

Auf den ersten Blick scheint die Lösung logisch: Wenn Gasheizungen langfristfig teurer werden und Wärmenetze ausgebaut werden sollen, liegt der Wechsel zur Fernwärme nahe. Tatsächlich ist die Situation jedoch deutlich komplizierter.

Die bestehende Wärmelieferverordnung und § 556c BGB sind vielen Eigentümern kaum bekannt, haben in der Praxis jedoch erhebliche Auswirkungen. Nach geltendem Mietrecht darf in vermieteten Wohngebäuden die neue Heizanlage für den Nutzer nicht teurer sein als die alte. Dadurch wird das Dekarbonisierungsziel ausgebremst.

Denn die Umstellung auf eine gewerbliche Wärmelieferung – beispielsweise durch den Anschluss an ein Fernwärmenetz – darf den Mieter grundsätzlich nicht schlechter stellen als die bisherige Versorgung. Ist die neue Fernwärmeversorgung teurer als die bestehende Gasheizung, kann der Wechsel unter den aktuellen gesetzlichen Rahmenbedingungen unzulässig sein. Das blockiert derzeit dreiviertel aller geplanten Fernwärmeprojekte. Gleichzeitig gibt es keine ausreichenden Regelungen, um stark steigende Fernwärmepreise zu verhindern.

Eben darin liegt einer der größten Zielkonflikte der aktuellen Gesetzgebung. Einerseits verfolgt die Politik das Ziel, Wärmenetze massiv auszubauen und den Anteil klimafreundlicher Wärmeversorgung zu erhöhen. Andererseits können bestehende mietrechtliche Vorgaben diesen Ausbau ausbremsen.

Für Eigentümer führt das zu einer schwer nachvollziehbaren Situation. Selbst wenn in ihrer Straße bereits Fernwärme verfügbar ist und ein Anschluss technisch problemlos möglich wäre, kann das geltende Mietrecht den Wechsel erschweren. Damit entstehen Unsicherheiten, die viele Investitionsentscheidungen verzögern.

Die Bundesregierung hat angekündigt, die Wärmelieferverordnung zu überarbeiten und in einem separaten Wärmegesetz neu zu regeln. Bis diese Änderungen tatsächlich in Kraft treten, bleibt die aktuelle Rechtslage jedoch bestehen. Für Eigentümer lässt sich daraus schlussfolgern, dass ein Fernwärmeanschluss nicht vorschnell als automatische Lösung betrachtet werden kann. Um zu entscheiden, welche Heiztechnik hinsichtlich klimapolitischer und wirtschaftlicher Ziele am sinnvollsten ist, müssen die konkreten Rahmenbedingungen geprüft werden.

Mehr Freiheit bei Heizungen aber neue Fallstricke für Eigentümer: Eckpunkte Gebäudemodernisierungsgesetz zusammengefasst

Was einfacher wird

• Neue Gas- und Ölheizungen werden grundsätzlich wieder zugelassen.
• Die 65-Prozent-Regel entfällt.
• Funktionierende Heizungen dürfen weiter betrieben werden, die bisherige Austauschpflicht für viele ältere Heizungen entfällt.

Worauf Eigentümer künftig achten sollten

• Neue Kostenregelungen können Gasheizungen im vermieteten Bestand wirtschaftlich deutlich unattraktiver machen.
• Die kommunale Wärmeplanung gewinnt erheblich an Bedeutung.
• Künftig kann auch die Entwicklung der örtlichen Gasnetze Einfluss auf Investitionsentscheidungen haben.
• Fernwärme bleibt trotz politischer Förderung vielerorts mit mietrechtlichen Hürden verbunden.
• Steigende CO₂-Kosten und die verpflichtende Beimischung erneuerbarer Energien können die Betriebskosten langfristig erhöhen.

Obwohl das Gebäudemodernisierungsgesetz nun den aktuellen Stand des deutschen Gebäudeenergierechts manifestiert, werden sich einzelne Rahmenbedingungen in den kommenden Jahren voraussichtlich nochmals verändern. Nach derzeitiger Planung werden sie im Jahr 2030 bereits erneut überprüft und voraussichtlich angepasst.

Klar ist, dass das Gebäudemodernisierungsgesetz weiterhin das europäische Ziel verfolgt, den gesamten Gebäudebestand/ -sektor bis spätestens 2050 klimaneutral zu entwickeln. Welche energetischen Maßnahmen dafür am geeignetsten sind und dauerhaft den Wert und die Vermietbarkeit Ihrer Immobilie sichern, muss im Einzelfall geprüft werden.

Wer einzelne Aspekte des Gebäudemodernisierungsgesetzes 2026 vertiefen möchte, sollte das Webinar „Das Gebäudemodernisierungsgesetz kommt! Die neuen Regelungen zu Energie und Nachhaltigkeit im Überblick“ hören. Hier beleuchtet der langjährige Experte für Energie und Nachhaltigkeit Henner Schmidt (Partner Theron Advisory Group) gemeinsam mit unserem CEO Jürgen Michael Schick die wesentlichen Neuerungen und Änderungen gegenüber dem GEG.
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