Von Jürgen Michael Schick, CEO Schick Immobilien
Deutschland braucht mehr Wohnungen. Darüber herrscht politisch fast überall Einigkeit. Die Baugesetzbuch-Novelle soll Verfahren beschleunigen, Planung erleichtern und den Neubau wieder in Gang bringen. Das ist richtig.
Nur passt dazu nicht, dass im selben Gesetz das kommunale Vorkaufsrecht wieder deutlich ausgeweitet werden soll. Im Windschatten des Bauturbos kehrt damit ein Instrument zurück, das in Städten wie Berlin bereits in der Vergangenheit exzessiv genutzt wurde.
Das Bundesverwaltungsgericht hat dieser Praxis 2021 klare Grenzen gesetzt. Ein Vorkaufsrecht darf nicht allein deshalb ausgeübt werden, weil eine Gemeinde befürchtet, ein Käufer könnte künftig etwas tun, was politisch unerwünscht ist. Entscheidend war die tatsächliche Nutzung zum Zeitpunkt der Entscheidung.
Genau diese Logik stellt der Entwurf der BauGB-Novelle nun wieder auf den Kopf. Das Vorkaufsrecht soll künftig auch dann bestehen können, wenn nachteilige Ausstrahlungswirkungen auf die Umgebung wegen möglicher satzungswidriger Nutzungen zu erwarten sind. So steht es im geplanten neuen Satz 2 zu § 26 BauGB.
Das klingt technisch, hat aber erhebliche Folgen. Schon die Annahme, ein Käufer könnte später eine Luxusmodernisierung planen, kann ausreichen, damit eine Gemeinde in einen Kaufvertrag einsteigt. Damit geraten Hauskäufer erneut unter Generalverdacht. Sie werden nicht nach ihrem tatsächlichen Handeln bewertet, sondern nach dem, was ihnen künftig unterstellt werden könnte.
Käufer können das Vorkaufsrecht zwar durch sogenannte Abwendungsvereinbarungen abwenden. Nach § 27 BauGB müssten sie sich dann aber den Zielen und Zwecken der Erhaltungssatzung unterwerfen, und das längstens für 20 Jahre. Aus einem freien Kaufvertrag wird ein politisch überformter Vorgang.
Hinzu kommt die Frage des Kaufpreises. Grundsätzlich kann die Gemeinde das Vorkaufsrecht zu dem im Kaufvertrag vereinbarten Preis ausüben. Ist dieser aus Sicht der Gemeinde unangemessen hoch, kann sie bereits jetzt nach § 28 Abs. 3 BauGB auch unterhalb des Kaufpreises einsteigen. Der Verkäufer hat dann zwar ein Rücktrittsrecht. Aber schon die Möglichkeit eines preislimitierten Zugriffs verändert die Verhandlungen und belastet die Vertragsfreiheit.
SPD, Grüne und Linke feiern das als sozialverträgliche Bodenpolitik. Ich halte das für falsch. Wer bestehende Häuser mit öffentlichem Geld ankauft, schafft keine einzige neue Wohnung. Das Angebot wird nicht größer. Es wechselt nur der Eigentümer. Mit demselben Geld könnten neue Wohnungen entstehen. Genau das würde den Druck vom Markt nehmen.
Die Baugesetzbuch-Novelle enthält wichtige Ansätze für den Neubau. Diese dürfen nicht durch ein wieder verschärftes Vorkaufsrecht konterkariert werden. Wer den Bauturbo ernst meint, darf nicht gleichzeitig Instrumente stärken, die Steuergeld im Bestand binden, Käufer abschrecken und Investitionen verlangsamen.
Das Vorkaufsrecht in dieser Form muss im parlamentarischen Verfahren wieder entfallen. Deutschland braucht mehr Wohnraum, nicht mehr Eingriffe in bestehende Kaufverträge.
