Darauf sollten Anleger beim Kauf eines Mikroapartments achten

Von Gastautor Helmut Bayer, Regionalmanager bei Bonava Deutschland

Neben dem herkömmlichen Wohnungsbau legt in unseren Städten das Marktsegment der Mikroapartments deutlich zu. Das kann auch für Kapitalanleger interessant sein.

Für das „Wohnen auf Zeit“ gelten allerdings bestimmte Voraussetzungen, die erfüllt sein sollten. Für Entwickler und für Anleger ist es daher wichtig, zu wissen, worauf es bei Mikroapartments wirklich ankommt.

Welche Zielgruppen erreicht werden

Mikroapartments bieten zu klassischen Ein- und Zweizimmerwohnungen in unseren Metropolen eine willkommene Alternative für Auszubildende, junge Berufstätige, Pendler sowie für Geschäftsleute. Das gilt mittlerweile zunehmend auch für Schwarmstädte. Besonders bei Studierenden bleibt die Nachfrage hoch. Im Wintersemester 2024/2025 waren laut Statistischem Bundesamt rund 2,87 Millionen Studierende an deutschen Hochschulen eingeschrieben: ein erneuter leichter Anstieg von 0,1 Prozent und damit der dritte Anstieg der Studienanfängerzahl nach dem Rückgang während der Pandemie und einem Tiefstand 2021. 

​Besonders internationale Studierende tragen zur Nachfrage bei. Ihr Anteil stieg von 11,3 Prozent (2012) auf 15,7 Prozent (2022) und liegt 2025 schätzungsweise bei über 16 Prozent. Gleichzeitig interessieren sich zunehmend ältere Single-Haushalte und Fachkräfte, die temporär in Städten arbeiten, für diese Wohnform (Cushman & Wakefield).

Was Anleger in Sachen Ausstattung wissen sollten

Professionell betriebene Mikroapartments können sich von der Ausstattung her im Hinblick auf ihre Zielgruppe in Details durchaus unterscheiden. Ein größerer Teil der Bedürfnisse wird mit einer voll möblierten Variante abgedeckt: Neben einem großen Bett verfügt der Wohnraum über einen Schreibtisch, eine Sitzgruppe oder ein Sofa und über einen strapazierfähigen Bodenbelag. In der Küchenzeile stehen meist ein leiser Kühlschrank mit Eisfach, ein Cerankochfeld, ein Backofen und eine Mikrowelle. Zu jedem Apartment gehört idealerweise ein eigenes Bad mit Dusche. Geht es um eine vorwiegende Nutzung durch Studenten, sollte sich auf jeder Etage ein Gemeinschaftsraum zum Austausch oder auch eine Gemeinschaftsküche befinden. Dadurch werden Apartmenthäuser nicht gleich zu klassischen Wohngemeinschaften. Sie stärken aber ein Zusammenleben, ähnlich wie in einer WG. Das gesamte Haus sollte ein leistungsfähiges WLAN-Netz bieten. Für jüngere, nicht so zahlungskräftige Mieter sollte die Apartmentgröße zwischen 20 und 25 Quadratmeter betragen und nicht – wie teilweise in Luxusapartments zu beobachten – um die 35 Quadratmeter. Außerdem mögen es viele Menschen nicht, in allzu hohen, anonymen Wohntürmen zu leben. Gebäude mit bis zu sechs Stockwerken haben eine angemessene Höhe. Je mehr Details für die Bewohner passen, umso eher entscheiden sie sich für ein Mikroapartment.

Mikroapartments – Chancen und Risiken

Kapitalanleger sollten berücksichtigen, dass Mikroapartments mit einer höheren Mieterfluktuation einhergehen. Die Auslastung liegt dennoch bei durchschnittlich 95,6 Prozent (bulwiengesa 2025), was eine stabile Nachfrage bestätigt. Mieten stiegen zuletzt um 2,6 Prozent zwischen Herbst 2024 und Frühjahr 2025, Betreiber erwarten auch künftig Steigerungen von zwei bis vier Prozent jährlich.

Damit sich Investoren nicht um jede einzelne Vermietung oder sonstige Alltagsprobleme kümmern müssen, sollten zwei Punkte geklärt sein: Der Projektentwickler sollte die Bedürfnisse der zukünftigen Bewohner von vornherein baulich ausreichend berücksichtigen und einen erfahrenen Betreiber wählen. Es ist sehr wichtig, dass Angebote wie eine flexible Größe des Apartments, aber auch solche wie ein Fitnessraum zu den Mietern passen. Für Anleger bedeutet die richtige Betreiberwahl vor allem: Das Risiko eines Leerstands bleibt durch eine schnelle Neuvermietung gering, die Stabilität der Rendite ist gewährleistet. 

Mikroapartments sind „All inclusive“-Angebote. Mieter zahlen keine Extrakosten für den Internetanschluss und für Wasser, Strom oder Gas. Daher liegt die durchschnittliche Miete oberhalb der Bestandsmieten einer Stadt. Für Kapitalanleger ist das Mikroapartment ein risikoarmes Produkt. Bis zu vier Prozent Rendite sind derzeit am Markt erzielbar. 

Baukosten und Lage sind ebenso wichtige Punkte: Grundstücke am Stadtrand sind in der Regel günstiger als mitten in der City. Entscheidend ist dann eine gute ÖPNV-Anbindung zur Universität und zur Innenstadt. Einsparpotenziale sind zudem durch eine ökonomische, plattformbasierte Bauweise möglich. In dem Fall werden zum großen Teil Kalksandsteine in einer Fabrik vorgefertigt, was auch die Bauzeit deutlich verringert. 

Wenn Kapitalanleger ein ganzes Bündel an Maßnahmen wie eben Lage, Mietkosten und Bedürfnisse der Bewohner berücksichtigen, steht einem erfolgreichen Investment nichts mehr im Wege. 

[1] https://www.destatis.de/DE/Presse/Pressemitteilungen/2024/11/PD18_460_213.html