Erben eines Mehrfamilienhauses – was tun?

Nicht selten werden in Deutschland Immobilien wie Mehrfamilienhäuser vererbt. Ein Mehrfamilienhaus gehört häufig zu den wertvollsten Vermögensbestandteilen einer Familie. Umso wichtiger ist es, frühzeitig zu regeln, was mit der Immobilie nach dem eigenen Tod geschehen soll. Fehlt eine klare Nachfolgeregelung, entstehen nach einem Erbfall nicht selten Konflikte zwischen Angehörigen. Unterschiedliche Vorstellungen über Verkauf, Vermietung, Bestandshaltung oder die Auszahlung einzelner Erben können die Verwaltung der Immobilie erheblich erschweren.

Wer ein Mehrfamilienhaus besitzt, sollte sich deshalb frühzeitig mit Themen wie Testament, Erbengemeinschaft, Schenkung, Pflichtteilsansprüchen und Erbschaftsteuer beschäftigen. Durch eine vorausschauende Nachfolgeplanung lassen sich Streitigkeiten vermeiden, steuerliche Freibeträge optimal nutzen und Immobilienvermögen langfristig innerhalb der Familie erhalten.

In diesem Beitrag erfahren Sie, welche Möglichkeiten Eigentümer bei der Vermögensnachfolge haben, wie sich ein Mehrfamilienhaus steuerlich sinnvoll übertragen lässt und welche Fehler vermieden werden sollten.

 

 

Inhaltsverzeichnis

1. Mehrfamilienhaus vererben: Warum die Nachfolge frühzeitig geregelt werden sollte
2. Das Erbe regeln – Testament oder gesetzliche Erbfolge?
3.  Pflichtteilsansprüche beachten
4. Erbengemeinschaft Immobilie
5. Teilungsanordnung und Übernahmerechte – klare Verhältnisse für die nächste Generation schaffen
6. Wann und wie kann/ muss die Erbschaftssteuer gezahlt werden?
7. Berechnung der Erbschaftssteuer bei Mehrfamilienhäusern
8. Wie hoch fallen die Steuerfreibeträge bei Immobilienerbschaften aus?
9. Mehrfamilienhaus verschenken: Schenkung und vorweggenommene Erbfolge – das Erbe zu Lebzeiten regeln
10. Nießbrauch und Wohnrecht
11. Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen aufteilen

Warum die Nachfolge frühzeitig geregelt werden sollte

Viele Eigentümer gehen davon aus, dass die gesetzliche Erbfolge ihre Vermögensnachfolge ausreichend regelt. In der Praxis zeigt sich jedoch häufig, dass gerade bei Immobilienvermögen erhebliche Konflikte entstehen können.

Mehrfamilienhäuser stellen oftmals einen hohen Vermögenswert dar und sind gleichzeitig schwer teilbar. Werden mehrere Kinder oder Angehörige Erben, entsteht automatisch eine Erbengemeinschaft. Entscheidungen über Verkauf, Vermietung, Investitionen wie Modernisierungen müssen dann gemeinsam getroffen werden. Das birgt großes Konfliktpotenzial.

Wer Streitigkeiten vermeiden möchte, sollte bereits im Testament klare Regelungen zur Nutzung, Übernahme oder Verwertung der Immobilie treffen.

Je früher die Planung beginnt, desto größer sind die Gestaltungsmöglichkeiten.

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2. Das Erbe regeln – Testament oder gesetzliche Erbfolge?

Liegt kein Testament oder Erbvertrag vor, greift automatisch die gesetzliche Erbfolge. Gerade bei Immobilienvermögen führt dies häufig dazu, dass mehrere Personen gemeinsam Erben werden und eine Erbengemeinschaft entsteht.

Ein Testament ermöglicht es dagegen, die Vermögensnachfolge individuell zu gestalten.

Der Erblasser legt im Testament fest, wer sein Vermögen erbt. Eigentümer können beispielsweise festlegen, wer die Immobilie erhalten soll, wie Ausgleichszahlungen erfolgen und wie die spätere Aufteilung des Vermögens aussehen soll. Grundsätzlich ist es sinnvoll, das Erbe schon frühzeitig zu regeln.  Das Testament bietet somit eine Sicherheit für den Fall, dass Uneinigkeiten zwischen den Erben entstehen. Zusätzlich wird in dem Moment, wo der Notar das Testament aufnimmt, sichergestellt, dass der Testierende, also der Erblasser, noch wusste, was er tut. Wer sich für die testamentarische Regelung für das Vererben des Mehrfamilienhauses entscheidet, kann diese Willenserklärung unter notarieller Mitwirkung aufsetzen lassen. Es ist aber auch möglich ein eigenhändiges oder gemeinschaftliches Testament ohne Notar zu verfassen.

Das komplette eigenhändige Testament schreibt der Erblasser mit der Hand und unterschreibt es mit seinem Vor- und Zunamen. Der Text muss vom Erblasser selbst geschrieben werden. Denn ein Erblasser darf nach § 2064 BGB „ein Testament nur persönlich errichten“. Beim gemeinschaftlichen Testament, dass von Ehegatten oder den Lebenspartnern geschrieben wird, muss ebenfalls auf die eigenhändige Verfassung des Schriftstücks geachtet werden. Hier braucht es nur einer der Partner schreiben, signieren müssen es beide. Unabhängig vom Testament regelt die gesetzliche Erbfolge, wer welchen Erbteil am Mehrfamilienhaus erhält.

3. Pflichtteilsansprüche beachten

Nicht jeder Angehörige kann beliebig von der Vermögensnachfolge ausgeschlossen werden. Ehegatten, eingetragene Lebenspartner und Kinder gehören grundsätzlich zum Kreis der Pflichtteilsberechtigten. Unter bestimmten Voraussetzungen können auch Eltern pflichtteilsberechtigt sein.

Wer diese Personen enterbt, muss berücksichtigen, dass Pflichtteilsansprüche entstehen können. Diese Ansprüche richten sich regelmäßig auf Geldzahlungen und können insbesondere bei Immobilienvermögen zu erheblichen finanziellen Belastungen der Erben führen.

Eine frühzeitige Nachfolgeplanung hilft dabei, spätere Liquiditätsprobleme zu vermeiden

.4. Erbgemeinschaft Immobilie

Grundlegend für das Erbrecht ist, falls testamentarisch geregelt, die privat festgelegte Erbfolge des Erblassers. Bei Erbschaften bilden sich häufig Erbengemeinschaften, denn mehrere gesetzliche Erben haben einen Anteil am Nachlass des Verstorbenen. Das Ziel einer Erbgemeinschaft ist immer die Auseinandersetzung, d.h. die Auflösung der Gemeinschaft. Deren Zusammensetzung richtet sich nach der gesetzlichen Erbfolge. Die ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) festgeschrieben. Wer welchen Erbteil des Nachlasses erhält, richtet sich nach dem Verwandtschaftsverhältnis. Grundsätzlich versteht das BGB unter der Verwandtschaft nur diejenigen, die mit dem Erblasser blutsverwandt sind.

Die Erben werden hierbei in unterschiedliche Ordnungen eingeteilt. Nach § 1924 BGB stehen die Kinder und Enkelkinder in erster Ordnung. Danach kommen die Eltern, auch geschiedene Elternteile sowie die Geschwister, Nichten und Neffen des Erblassers. Unter die dritte Ordnung fallen Großeltern, Onkel und Tanten wie auch die Cousins und Cousinen. Ab der vierten Ordnung ist der Grad der Verwandtschaft entscheidend, wer erbberechtigt ist. Das Parentelsystem des gesetzlichen Erbrechts geht ab der 4. Ordnung in das Gradualprinzip über. Dem gegenüber steht das Ehegattenerbrecht sowie das Erbrecht des Lebenspartnerschaftsgesetzes (§ 10 LPartG), das das Erbrecht der Blutsverwandten einschränkt (§1931 BGB).

Um die Erbengemeinschaft aufzulösen ist es notwendig, dass alle Erben an einen Strang ziehen, denn die Gemeinschaft darf nur gemeinsam handeln oder verkaufen. Keiner darf über seinen eigenen Erbanteil verfügen. Das heißt der Erbanteil darf zwar verkauft werden. Aber das Haus als solches kann nicht als Teil verkauft werden. Das geht nur gemeinsam. Sind die Erben zerstritten, gibt es oft nur eine Möglichkeit, um die Erbengemeinschaft aufzulösen – der Verkauf des Mehrfamilienhauses. Durch dieses letzte Mittel kommt die Erbgemeinschaft zu liquidem Vermögen, das dann unter den Erben aufgeteilt werden kann.

5. Teilungsanordnung und Übernahmerechte – klare Verhältnisse für die nächste Generation schaffen

Wer ein Mehrfamilienhaus vererben möchte, sollte nicht nur festlegen, wer Erbe wird, sondern auch überlegen, wie die Immobilie später innerhalb der Familie aufgeteilt werden soll. Fehlen hierzu konkrete Regelungen, entsteht häufig eine Erbengemeinschaft, in der sämtliche Entscheidungen gemeinsam getroffen werden müssen. Gerade bei mehreren Kindern kann dies zu Konflikten führen.

Eine Möglichkeit, die spätere Vermögensaufteilung zu steuern, ist die sogenannte Teilungsanordnung nach § 2048 BGB. Dabei legt der Erblasser im Testament fest, welcher Erbe bestimmte Nachlassgegenstände erhalten soll. Die Teilungsanordnung verändert grundsätzlich nicht die Erbquoten, kann aber klare Vorgaben für die spätere Aufteilung des Nachlasses schaffen. So kann beispielsweise bestimmt werden, dass ein Kind das Mehrfamilienhaus übernimmt, während andere Erben einen finanziellen Ausgleich oder andere Vermögenswerte erhalten.

Darüber hinaus kann testamentarisch geregelt werden, dass ein bestimmter Erbe berechtigt sein soll, die Immobilie im Rahmen der Nachlassauseinandersetzung zu übernehmen. Die übrigen Miterben erhalten in diesem Fall einen entsprechenden Wertausgleich. Solche Regelungen können dazu beitragen, die Immobilie als wirtschaftliche Einheit innerhalb der Familie zu erhalten und einen späteren Verkauf zu vermeiden.

Bei größeren Immobilienvermögen kann zusätzlich die Anordnung einer Testamentsvollstreckung sinnvoll sein. Ein Testamentsvollstrecker sorgt dafür, dass die testamentarischen Vorgaben umgesetzt werden, und kann helfen, Konflikte innerhalb der Erbengemeinschaft zu reduzieren.

Da die konkrete Ausgestaltung von den familiären Verhältnissen und der Vermögensstruktur abhängt, empfiehlt sich eine frühzeitige Abstimmung mit einem Notar sowie einem auf Erbrecht spezialisierten Berater.

6. Wann und wie kann/ muss die Erbschaftssteuer gezahlt werden?

In Deutschland ist gesetzlich im Erbschaftssteuer- und Schenkungsgesetz (ErbStG) festgeschrieben, dass Erben eine Steuer auf den Nachlass zahlen. Die Erbschaftssteuer entsteht somit grundsätzlich nach dem Tod des Erblassers. Fällig wird sie jedoch erst nach Erlass Erbschaftssteuerbescheid durch das Finanzamt,. Die Zahlungsfrist beträgt in der Regel einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids. Es ist aber auch möglich unter bestimmten Voraussetzungen, eine Stundung oder eine Streckung mit dem Finanzamt auszuhandeln. Wird oder kann die Erbschaftssteuer nicht beglichen werden, kann das Finanzamt das Mehrfamilienhaus mit einer Sicherheitshypothek belegen und im schlimmsten Fall zwangsversteigern. Daher bleibt oft keine andere Möglichkeit als das Mehrfamilienhaus zu verkaufen. Denn mit dem Verkaufserlös kann die Steuerschuld in den meisten Fällen beglichen werden.

7. Berechnung der Erbschaftssteuer bei Mehrfamilienhäusern

Um die Erbschaftssteuer zu berechnen, wird als Bemessungsgrundlage der Wert der Immobilie ermittelt. Darum kümmert sich das Finanzamt und das geschieht mithilfe aller in der Region notariell registrierten Verkaufspreise, die bis zum Erbfall registriert worden sind. Bei der Wertermittlung der Immobilie wird die Immobilie nicht direkt vor Ort besichtigt, somit wird der Verkehrswert durch das standardisierte Wertermittlungsverfahren häufig zu hoch angesetzt, was zu höheren Steuerforderungen führen kann.

Liegt der Immobilienwert vor, werden zur weiteren Berechnung einerseits die Steuertabellen herangezogen und zum anderen bestimmte Prozentsätze, die je nach Grad der Verwandtschaft unterschiedlich festgesetzt sind. Hierbei handelt es sich um Erbschaftssteuerklassen. Auch hierbei werden die Ehefrau und die Kinder wieder durch die günstigste Steuerklasse, Steuerklasse I, bevorzugt. Insgesamt gibt es vier Erbschaftssteuerklassen.

8. Wie hoch fallen die Steuerfreibeträge bei Immobilienerbschaften aus?

Die Höhe variiert sehr nach dem Verwandtschaftsgrad. Bevorzugt werden hier die Ehefrau und die Kinder. Die Ehefrau oder der eingetragene Lebenspartner haben einen Freibetrag von 500.000 Euro. Danach kommen die Kinder mit einem Betrag von jeweils 400.000 Euro. Sind die Kinder des Erblassers bereits verstorben, bekommen die Enkelkinder diesen Freibetrag vom Finanzamt gutgeschrieben. Ist das nicht der Fall, fällt die Höhe um 200.000 Euro niedriger aus. Den Urenkeln und Kindern steht ein noch geringerer Freibetrag von lediglich 100.000 Euro zu. Alle restlichen Erben bilden mit einem Betrag von 20.000 Euro das Schlusslicht. Steuerfreibeträge können mehr als einmal genutzt werden, indem zu Lebzeiten des Erblassers wiederholte Übertragungen beispielsweise auf die Kinder stattfinden. Alle zehn Jahre dürfen Freibeträge beim Erbe oder der Schenkung in kompletter Höhe neu verwendet werden.

9. Mehrfamilienhaus verschenken: Schenkung und vorweggenommene Erbfolge – das Erbe zu Lebzeiten regeln

Wer Steuern sparen möchte und einen Erbstreit vermeiden will, sollte sich schon zu Lebzeiten Gedanken machen, wem was vererbt werden soll. Es gibt zahlreiche Modelle, die der Erblasser schon vorab anwenden kann. Unter anderem kann das Erbe schon zu Lebzeiten auf Verwandte oder Kinder übertragen werden. Durch die vorweggenommene Erbfolge lassen sich spätere Erbschaftssteuerbelastungen reduzieren. Auf diese Schenkung fällt eine Schenkungssteuer an. Wenn das Mehrfamilienhaus zehn Jahre vor dem Todesfall verschenkt wurde, dann tritt dieselbe Steuerhöhe in diesem Erbfall an. Die wird jährlich verringert. Das heißt jedes Jahr gehen dann 10 Prozent weg. Nach 10 Jahren ist das Mehrfamilienhaus steuerfrei. Zusätzlich verringern Belastungen, die auf der Immobilie liegen, den Wert des Mehrfamilienhauses. Solche Belastungen sind unter anderem ein Wohnrecht, das Nießbrauchrecht oder auch ein Leibgedinge.

Besonders attraktiv ist die Möglichkeit, Schenkungen in größeren Zeitabständen vorzunehmen. Da die persönlichen Freibeträge alle zehn Jahre erneut zur Verfügung stehen, können größere Vermögen schrittweise übertragen werden.

Wichtig ist die Unterscheidung zwischen Schenkungsteuer und Pflichtteilsrecht. Die häufig genannte Abschmelzung von zehn Prozent pro Jahr betrifft mögliche Pflichtteilsergänzungsansprüche und nicht die Schenkungsteuer selbst.

10. Nießbrauch und Wohnrecht

Wer Vermögen bereits zu Lebzeiten übertragen möchte, muss nicht zwangsläufig auf die wirtschaftlichen Vorteile seiner Immobilie verzichten.

Eine häufig genutzte Gestaltungsmöglichkeit ist der Nießbrauch. Dabei wird das Eigentum an der Immobilie bereits auf die nächste Generation übertragen, während der bisherige Eigentümer weiterhin die Mieteinnahmen erhält. Dadurch lassen sich Schenkungen steuerlich attraktiv gestalten, ohne die eigene finanzielle Sicherheit aufzugeben.

Ähnlich funktioniert das Wohnrecht. Hierbei behält der bisherige Eigentümer das Recht, bestimmte Räume oder Wohnungen weiterhin selbst zu nutzen.

Gerade bei Mehrfamilienhäusern können Nießbrauchs- und Wohnrechtsregelungen dazu beitragen, Vermögen frühzeitig zu übertragen und gleichzeitig die Kontrolle über die Immobilie zu bewahren.

11. Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen aufteilen

In bestimmten Fällen kann es sinnvoll sein, ein Mehrfamilienhaus bereits vor der Vermögensübertragung in einzelne Eigentumswohnungen aufzuteilen. Dadurch entstehen rechtlich selbstständige Einheiten mit eigenen Grundbuchblättern, die später gezielt an unterschiedliche Familienmitglieder übertragen werden können.

Eine solche Teilung kann insbesondere dann interessant sein, wenn mehrere Kinder vorhanden sind und die Immobilie nicht vollständig auf einen einzelnen Erben übergehen soll. Statt eine Erbengemeinschaft an einem gesamten Mehrfamilienhaus entstehen zu lassen, können einzelne Wohnungen verschiedenen Familienmitgliedern zugeordnet werden. Dies schafft häufig mehr Transparenz und kann spätere Konflikte vermeiden.

Darüber hinaus erhöht eine Teilung die Flexibilität der Nachfolgeplanung. Einzelne Wohnungen lassen sich leichter verschenken, vererben oder verkaufen als Anteile an einem ungeteilten Mehrfamilienhaus. Ob eine Aufteilung wirtschaftlich und rechtlich sinnvoll ist, hängt jedoch von den individuellen Gegebenheiten der Immobilie sowie den Zielen der Familie ab und sollte im Vorfeld sorgfältig geprüft werden.

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Mehrfamilienhaus vererben – FAQ

Welche steuerlichen Vorteile bei der Erbschaftssteuer haben Ehepartner, die in einer Zugewinngemeinschaft leben?

Nur Ehepartner, die keinen Ehevertrag geschlossen haben und somit in einer Zugewinngemeinschaft leben, haben, wenn der Ehepartner verstirbt, Vorteile bei der Erbschaftssteuer. Dazu zählen die Steuerfreibeträge.

Welche steuerlichen Vorteile bei der Erbschaftssteuer haben Ehepartner, die eine Gütertrennung vereinbart haben?

Ehepaare, die eine uneingeschränkte Gütertrennung vereinbart haben, verlieren im Todesfall die Steuervorteile, die für die Ehegatten im Erbschaftssteuer- und Schenkungsgesetz (ErbStG) festgeschrieben sind.

Was ist das Berliner Testament?

Für Ehepaare ist das Berliner Testament eine häufig genutzte Gestaltungsmöglichkeit. Dabei setzen sich die Ehepartner zunächst gegenseitig als Alleinerben ein. Die Kinder erben erst nach dem Tod des zuletzt verstorbenen Elternteils.

Dadurch kann verhindert werden, dass Kinder bereits nach dem ersten Erbfall Pflichtteilsansprüche geltend machen und Liquidität aus dem Familienvermögen abziehen. Allerdings sollte das Berliner Testament stets individuell geprüft werden, da sich hieraus auch steuerliche Nachteile ergeben können.

Der Erbschein – was bringt das Dokument?

Der Erbschein wird benötigt, um den Nachlass des Verstorbenen und die rechtmäßigen Erben gemäß der gesetzlichen Erbfolge zu dokumentieren und nachzuweisen. Mit dem Erbschein erhält man das Erbe und kann darüber bestimmen.

Wann benötige ich einen Erbschein?

Wenn es kein notarielles und vom Nachlassgericht eröffnetes Testament gibt, fordert das Grundbuchamt einen Erbschein. Aber auch Banken und Behörden verlangen in der Regel einen Erbschein.

Was ist eine Testamentsvollstreckung und wann ist diese hilfreich?

Bei umfangreicherem Immobilienvermögen kann die Anordnung einer Testamentsvollstreckung sinnvoll sein. Der Testamentsvollstrecker sorgt dafür, dass die Vorgaben des Erblassers umgesetzt werden und die Nachlassabwicklung geordnet erfolgt. Gerade bei mehreren Erben kann dies dazu beitragen, Konflikte zu vermeiden und die Handlungsfähigkeit der Erbengemeinschaft sicherzustellen.

 

 

Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.