Mehrfamilienhaus geerbt – was tun?

Auf den Tod eines Angehörigen folgt meistens eine Erbschaft. Seien es die Schulden des Erblassers oder dessen Vermögen. Nicht selten werden in Deutschland Immobilien wie Mehrfamilienhäuser vererbt. Jeder Erbe kann den Nachlass des Erblassers ausschlagen oder annehmen. Wer das Erbe antritt, muss sich mit komplexen rechtlichen, steuerlichen und wirtschaftlichen Fragestellungen auseinandersetzen. Wenn zum Nachlass ein Mehrfamilienhaus gehört, stellen sich viele Angehörige dieselben Fragen: Soll die Ebengemeinschaft das Mehrfamilienhaus verkaufen oder behalten? Welche Rolle spielt die Erbschaftsteuer? Welche Möglichkeiten haben Erben, die ein Mehrfamilienhaus geerbt haben? Wie funktioniert die Wertermittlung im Erbfall?

Auch wenn jede Erbschaft individuell abläuft, gibt es bewährte Vorgehensweisen und Gestaltungsmöglichkeiten, die Erben helfen können, fundierte Entscheidungen zu treffen.

In diesem Beitrag erfahren Sie unter anderem, welche Optionen Erben eines Mehrfamilienhauses haben, wie eine Wertermittlung von Mehrfamilienhäusern im Erbfall funktioniert, was eine Erbengemeinschaft ist, welche Rolle der Bodenrichtwert, die Erbschaftsteuer und das Ertragswertverfahren spielen und wie hoch die Steuerfreibeträge sind.

Inhaltsverzeichnis

 

1. Mehrfamilienhaus geerbt – Erbe annehmen oder ausschlagen?
2. Welche Möglichkeiten haben Erben
3. Sollte Erbengemeinschaft Mehrfamilienhaus verkaufen oder behalten
4. Was ist eine Erbengemeinschaft?
5. Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen aufteilen
6. Wertermittlung Erbfall: Warum der Marktwert entscheidend ist
7. Die drei Wertermittlungsverfahren im Überblick
8. Ertragswertverfahren Erbe: Warum es beim geerbten Mehrfamilienhaus sinnvoll ist?
9. Bodenrichtwert, Erbschaftsteuer und Marktwert
10. Erbschaftsteuer bei geerbten Mehrfamilienhäusern
11. Steuerfreibeträge: Wie hoch sind die Freibeträge?
12. Haus erben und Geschwister auszahlen
13. Wenn einer der Erben geschäftsunfähig ist

 

1. Mehrfamilienhaus geerbt – Erbe annehmen oder ausschlagen?

Wer ein Mehrfamilienhaus geerbt hat, wird nicht nur Eigentümer eines Vermögenswertes. Mit der Erbschaft gehen auch mögliche Verpflichtungen auf die Erben über. Dazu können offene Darlehen, Bürgschaften, Instandhaltungsrückstände, Steuerschulden oder andere Verbindlichkeiten gehören.

Jeder Erbberechtigte hat grundsätzlich die Möglichkeit, eine Erbschaft auszuschlagen. Die Ausschlagung muss innerhalb von sechs Wochen erklärt werden, nachdem der Erbe vom Erbfall und seiner Erbenstellung erfahren hat. Zuständig ist in der Regel das Nachlassgericht. Befand sich der Erblasser zuletzt ausschließlich im Ausland oder hält sich der Erbe zu Beginn der Frist im Ausland auf, verlängert sich die Ausschlagungsfrist regelmäßig auf sechs Monate. Wird die Frist versäumt, gilt die Erbschaft grundsätzlich als angenommen.

Bevor Erben eine Entscheidung treffen, sollten sie sich daher einen möglichst vollständigen Überblick über den Nachlass verschaffen. Bei einem Mehrfamilienhaus sind insbesondere der bauliche Zustand, die Vermietungssituation, bestehende Finanzierungen und mögliche Sanierungspflichten wichtig. Auch die laufenden Mieteinnahmen und Bewirtschaftungskosten sollten geprüft werden.

Hilfreich sind Unterlagen wie Mietverträge, Grundbuchauszüge, Darlehensverträge, Betriebskostenabrechnungen, Instandhaltungsnachweise, Energieausweise und vorhandene Gutachten. Wird die Immobilie professionell verwaltet, liegen viele dieser Informationen meist bereits strukturiert vor. Sind die Vermögensverhältnisse des Erblassers unklar, kann gegebenenfalls eine Nachlasspflegschaft oder fachliche Unterstützung sinnvoll sein.

2. Welche Möglichkeiten haben Erben?

Erben eines Mehrfamilienhauses stehen häufig vor der Frage, wie mit der Immobilie weiter verfahren werden soll. Grundsätzlich bestehen mehrere Handlungsoptionen:

1. Verkaufdes Mehrfamilienhauses
2. Langfristige Bestandshaltung und Vermietung
3. Aufteilung in Eigentumswohnungen
4. Übernahme durch einen Miterben mit Auszahlung der übrigen Erben

Welche dieser Lösungen sinnvoll ist, hängt von zahlreichen Faktoren ab. Dazu zählen vor allem die Lage und der Zustand der Immobilie, die Vermietungssituation, steuerliche Aspekte, die familiären Verhältnisse sowie die langfristigen Ziele der Erben.

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3. Sollte Erbengemeinschaft Mehrfamilienhaus verkaufen oder behalten?

Die Frage, ob ein geerbtes Mehrfamilienhaus verkauft oder behalten werden sollte, gehört zu den wichtigsten Entscheidungen nach dem Erbfall. Beide Wege können sinnvoll sein – je nach Immobilie, Marktsituation und familiärer Ausgangslage.

Der Verkauf eines Mehrfamilienhauses bietet sich häufig an, wenn mehrere Erben beteiligt sind und der Nachlass fair aufgeteilt werden soll. Auch wenn hohe Erbschaftsteuer, Pflichtteilsansprüche, Darlehen oder Sanierungskosten finanziert werden müssen, kann der Verkauf eine pragmatische Lösung sein. Er schafft Liquidität und beendet die gemeinsame Verantwortung für Verwaltung, Instandhaltung und Vermietung. Der Erlös wird nach Abzug von Kosten, Darlehen und möglichen Steuern entsprechend der Erbquoten verteilt.

Das Halten des Mehrfamilienhauses kann hingegen langfristig attraktiv sein. Vermietete Wohnimmobilien erwirtschaften regelmäßige Mieteinnahmen und können als langfristige Vermögensanlage dienen. Gerade in wirtschaftlich starken Regionen können Wohnimmobilien zudem einen gewissen Inflationsschutz bieten und über viele Jahre Wertsteigerungspotenzial entfalten.

Allerdings sollten Erben die laufenden Verpflichtungen nicht unterschätzen. Ein Mehrfamilienhaus verursacht Verwaltungsaufwand, Instandhaltungskosten und möglicherweise Investitionen in energetische Sanierung oder Modernisierung. Hinzu kommen regulatorische Anforderungen, Mietrecht und mögliche Leerstandsrisiken.

Die Entscheidung sollte daher nicht allein emotional getroffen werden. Sinnvoll ist eine Wirtschaftlichkeitsbetrachtung, die Mieteinnahmen, Kosten, Investitionsbedarf, Steuerbelastung und mögliche Verkaufserlöse gegenüberstellt. Das hilft der Erbengemeinschaften eine gemeinsame Grundlage für weitere Entscheidungen zu schaffen.

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4. Was ist eine Erbengemeinschaft?

Eine Erbengemeinschaft entsteht, wenn mehrere Personen gemeinsam Erben werden. Bei einem geerbten Mehrfamilienhaus ist das sehr häufig der Fall, etwa wenn mehrere Geschwister gemeinsam erben.

Die Immobilie gehört dann nicht einzelnen Personen in bestimmten Wohnungen oder Gebäudeteilen. Vielmehr gehört der gesamte Nachlass allen Erben gemeinschaftlich. Juristisch spricht man von einer Gesamthandsgemeinschaft. Das bedeutet: Über einzelne Nachlassgegenstände, also auch über das Mehrfamilienhaus, können die Erben grundsätzlich nur gemeinschaftlich verfügen. Das entspricht § 2040 BGB.

Das gilt insbesondere, wenn die Erbengemeinschaft das Mehrfamilienhaus verkauft, größere Sanierungsmaßnahmen durchführt, eine neue Finanzierung aufnimmt oder den Nachlass aufteilt. Ein einzelner Erbe kann zwar grundsätzlich über seinen Erbanteil verfügen, aber nicht allein einen bestimmten Teil des Hauses verkaufen.

Diese gemeinsame Bindung kann zu Spannungen führen. Während einzelne Miterben eine langfristige Bestandshaltung bevorzugen, wünschen sich andere eine schnelle Veräußerung und Auszahlung ihres Erbanteils. Umso wichtiger ist es, frühzeitig Transparenz über den Wert der Immobilie, die wirtschaftlichen Perspektiven und die Handlungsoptionen der Erbengemeinschaft zu schaffen.

6. Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen aufteilen

Eine Option, die Erben häufig erst spät prüfen, ist die Aufteilung eines Mehrfamilienhauses in einzelne Eigentumswohnungen. Dabei ist wichtig zu verstehen: Ein Mehrfamilienhaus besteht zwar aus mehreren Wohnungen, diese sind aber rechtlich nicht automatisch eigenständige Eigentumswohnungen.

Viele Mehrfamilienhäuser bestehen rechtlich aus einem Grundstück mit einem Gebäude und einem Grundbuchblatt. Erst durch eine Teilung nach dem Wohnungseigentumsgesetz entstehen rechtlich selbstständige Einheiten mit eigenen Grundbuchblättern. Dafür sind in der Regel eine Abgeschlossenheitsbescheinigung und eine Teilungserklärung erforderlich.

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung bestätigt, dass die einzelnen Wohnungen baulich voneinander getrennt und eigenständig nutzbar sind. Auf dieser Grundlage wird die Teilungserklärung erstellt. Nach Eintragung im Grundbuch können die einzelnen Wohnungen unabhängig voneinander verkauft, verschenkt oder übertragen werden.

Für Erbengemeinschaften kann diese Möglichkeit daher interessant sein. Statt das gesamte Mehrfamilienhaus als Paket zu verkaufen, können einzelne Wohnungen separat veräußert werden. Dadurch lassen sich unter Umständen höhere Quadratmeterpreise erzielen, weil Eigentumswohnungen häufig eine größere Käufergruppe ansprechen als ein komplettes Mehrfamilienhaus. Neben Investoren kommen auch Eigennutzer und private Kapitalanleger infrage.

Die Aufteilung kann außerdem helfen, unterschiedliche Interessen innerhalb der Familie zu berücksichtigen. Einzelne Wohnungen können im Familienbesitz bleiben, während andere verkauft werden, um Erbschaftsteuer, Pflichtteilsansprüche oder Auszahlungen an Miterben zu finanzieren.

Ob sich eine Aufteilung lohnt, hängt jedoch stark vom Einzelfall ab. Entscheidend sind Lage, Wohnungsgrößen, bestehende Mietverhältnisse, baulicher Zustand, Teilungskosten und die Nachfrage am jeweiligen Markt. Vor einer Aufteilung müssen jedoch öffentlich-rechtliche Einschränkungen, Milieuschutz, mögliche Umwandlungsbeschränkungen und bestehende Mietverhältnisse geprüft werden.

7. Wertermittlung Erbfall: Warum der Marktwert entscheidend ist

Die Wertermittlung ist einer der wichtigsten Schritte nach dem Erbfall. Sie bildet die Grundlage für nahezu jede weitere Entscheidung: Verkauf, Bestandshaltung, Auszahlung von Geschwistern, Aufteilung innerhalb der Erbengemeinschaft und steuerliche Fragen.

Viele Erben orientieren sich zunächst am Wert, den das Finanzamt für die Erbschaftsteuer ansetzt. Dieser Wert ist jedoch nicht automatisch identisch mit dem tatsächlichen Marktwert. Insbesondere bei Mehrfamilienhäusern kann es erhebliche Unterschiede geben, weil neben dem Objektzustand vor allem die Erträge, Mietpotenziale und Entwicklungsmöglichkeiten im lokalen Wohninvestmentmarkt bewertet werden.

Ein zu hoch angesetzter Wert kann zu unrealistischen Erwartungen führen und einen Verkauf erschweren. Ein zu niedrig angesetzter Wert kann dagegen Vermögen verschenken – etwa bei der Auszahlung von Miterben oder beim Verkauf an Dritte.

8. Die drei Wertermittlungsverfahren im Überblick

Für die Immobilienbewertung gibt es drei gesetzlich normierte Verfahren: das Sachwertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Vergleichswertverfahren. Welches Verfahren geeignet ist, hängt von der Art der Immobilie und dem Bewertungszweck ab.

1. Das Sachwertverfahren: dabei steht der Substanzwert der Immobilie im Vordergrund. Es wird häufig bei selbstgenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern oder bestimmten Eigentumswohnungen angewendet. Dabei werden die Herstellungskosten des Gebäudes betrachtet und um Alterswertminderung sowie objektspezifische Zu- oder Abschläge ergänzt.
2. Das Vergleichswertverfahren: es orientiert sich an tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Immobilien und eignet sich besonders für Eigentumswohnungen, Reihenhäuser, Doppelhaushälften oder unbebaute Grundstücke, sofern genügend aktuelle Vergleichsdaten vorhanden sind. Lage, Ausstattung und Zustand spielen dabei eine zentrale Rolle.

Das Ertragsverfahren: Für vermietete Mehrfamilienhäuser ist regelmäßig das Ertragswertverfahren maßgeblich. Beim Ertragswertverfahren steht nicht allein das Gebäude im Mittelpunkt, sondern die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit der Immobilie. Entscheidend ist, welche Mieteinnahmen nachhaltig erzielt werden können und welche Kosten dem gegenüberstehen.

9. Ertragswertverfahren Erbe: Warum es beim geerbten Mehrfamilienhaus sinnvoll ist?

Zunächst wird der Rohertrag ermittelt, also die nachhaltig erzielbare Miete. Davon werden Bewirtschaftungskosten abgezogen. Dazu zählen unter anderem Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten und Mietausfallwagnis. Daraus ergibt sich der Reinertrag.

Anschließend werden Bodenwert und Gebäudeertragswert getrennt betrachtet. Der Bodenwert basiert unter anderem auf dem Bodenrichtwert. Der Gebäudeertragswert ergibt sich aus dem Reinertrag der baulichen Anlagen und einem geeigneten Vervielfältiger. Am Ende entsteht daraus der Verkehrswert beziehungsweise Marktwert.

Gerade bei Mehrfamilienhäusern in Metropol- oder Stadtlagen ist dieses Verfahren besonders relevant, weil Objekte nach Ertrag, Lage, Mietpotenzial, Zustand und Entwicklungsmöglichkeiten bewertet werden. Eine fachkundige Einschätzung kann daher deutlich genauer sein als eine rein pauschale Betrachtung.

10. Bodenrichtwert Erbschaftsteuer und Marktwert

Der Bodenrichtwert spielt bei der Bewertung von Immobilien und der Erbschaftsteuer eine wichtige Rolle. Er gibt an, welchen durchschnittlichen Wert ein Quadratmeter Grundstücksfläche in einer bestimmten Bodenrichtwertzone hat.

Der Bodenrichtwert ist ein Orientierungswert, aber nicht automatisch der Marktwert des gesamten Mehrfamilienhauses. Er bezieht sich zunächst auf den Grund und Boden. Der tatsächliche Wert einer Immobilie hängt zusätzlich vom Gebäude, der Vermietungssituation, dem Zustand, der Restnutzungsdauer und den Marktbedingungen ab.

Das Finanzamt berücksichtigt den Grundstückswert bei der steuerlichen Bewertung. In stark nachgefragten Lagen können hohe Bodenrichtwerte zu einem entsprechend hohen steuerlichen Wert führen.

Der tatsächliche Marktwert kann von diesem steuerlichen Wert erheblich abweichen. Deshalb sollten Erben prüfen, ob der angesetzte Wert realistisch ist. Gerade wenn es um Erbschaftsteuer, Auszahlungen innerhalb der Erbengemeinschaft oder einen geplanten Verkauf geht, empfiehlt sich eine unabhängige Wertermittlung.

11. Erbschaftsteuer Mehrfamilienhaus

In Deutschland unterliegt der Erwerb von Vermögen durch Erbschaft grundsätzlich der Erbschaftsteuer. Das gilt auch für geerbte Mehrfamilienhäuser.

Die Steuer entsteht nicht allein deshalb, weil eine Immobilie vorhanden ist. Entscheidend ist der steuerpflichtige Erwerb nach Abzug möglicher Freibeträge. Wiehoch die Steuer ausfällt, hängt vom Wert des Nachlasses, vom Verwandtschaftsgrad und von der Steuerklasse ab.

Bei einem Mehrfamilienhaus kann die Steuerbelastung erheblich sein, weil die Immobilie einen hohen Wert hat, aber nicht automatisch liquide Mittel zur Verfügung stehen. Genau hier entsteht folgendes Problem: Die Erbschaftsteuer muss gezahlt werden, obwohl das Vermögen im Gebäude gebunden ist.

Erben sollten deshalb frühzeitig prüfen, wie viel Liquidität benötigt wird. Neben der Erbschaftsteuer können auch Auszahlungen an Miterben, Pflichtteilsansprüche, laufende Darlehen, Instandhaltungskosten und Verwaltungskosten relevant sein.

Kann die Steuer nicht aus vorhandenen liquiden Mitteln gezahlt werden, kommen verschiedene Lösungen infrage: Finanzierung, Teilverkauf, Verkauf einzelner Eigentumswohnungen nach Teilung oder Gesamtverkauf des Mehrfamilienhauses.

12. Steuerfreibeträge: Wie hoch sind die Freibeträge?

Die Höhe der Freibeträge richtet sich nach dem Verwandtschaftsgrad. Ehegatten und eingetragene Lebenspartner haben einen Freibetrag von 500.000 Euro. Kinder (und Kinder von verstorbenen Kindern) können je Elternteil einen Freibetrag von 400.000 Euro nutzen. Für Enkelkinder (deren Elternteil noch lebt), Eltern, Großeltern und andere Erben gelten andere Freibeträge.

Gerade bei wertvollen Mehrfamilienhäusern reichen die Freibeträge häufig nicht aus, um die gesamte Steuerbelastung zu vermeiden. Deshalb sollten Erben frühzeitig mit Steuerberatern oder spezialisierten Rechtsanwälten klären, welche Steuerlast zu erwarten ist und welche Handlungsmöglichkeiten bestehen.

Wichtig ist auch: Der steuerliche Wert ist nicht zwingend der Preis, der am Markt erzielt werden kann. Bei großen Vermögenswerten lohnt sich daher die genaue Prüfung der Bewertung.

13. Haus erben und Geschwister auszahlen

In vielen Erbfällen erben mehrere Geschwister gemeinsam ein Mehrfamilienhaus. Häufig möchte ein Geschwisterteil die Immobilie übernehmen, während die anderen ihren Anteil ausgezahlt bekommen möchten.

Grundlage für eine faire Auszahlung sollte immer eine professionelle Wertermittlung sein. Der vom Finanzamt angesetzte Wert eignet sich nicht in jedem Fall als Basis für Ausgleichszahlungen, weil objektspezifische Besonderheiten, aktuelle Nachfrage, Mietpotenziale oder Modernisierungsbedarf möglicherweise nicht ausreichend berücksichtigt werden.

Wenn ein Erbe Alleineigentümer werden möchte, müssen sich alle Beteiligten auf einen Wert und eine Auszahlung einigen. Je nach Höhe des Immobilienwertes ist dafür häufig eine Finanzierung erforderlich. Banken prüfen dann unter anderem die Mieteinnahmen, den Zustand des Gebäudes und die Kapitaldienstfähigkeit.

Alternativ kann geprüft werden, ob einzelne Wohnungen verkauft werden können oder ob eine Aufteilung in Eigentumswohnungen sinnvoll ist. Auch ein vollständiger Verkauf kann die bessere Lösung sein, wenn keine faire und finanzierbare Einigung möglich ist.

14. Wenn einer der Erben geschäftsunfähig ist

Besonders komplex wird die Situation, wenn einer der Miterben geschäftsunfähig ist oder unter Betreuung steht. Eine Erbengemeinschaft kann grundsätzlich nur gemeinsam über das Mehrfamilienhaus entscheiden. Ist ein Erbe nicht selbst geschäftsfähig, handelt in der Regel ein Betreuer.

Der Betreuer ist verpflichtet, im Interesse der betreuten Person zu handeln. Bei wichtigen Entscheidungen, insbesondere beim Verkauf einer Immobilie, kann zusätzlich die Genehmigung des Betreuungsgerichts erforderlich sein.

Für die übrigen Erben bedeutet das: Entscheidungen können länger dauern und müssen besonders sorgfältig vorbereitet werden. Ein Verkauf, eine Auszahlung oder eine Teilung sollten nachvollziehbar begründet und wirtschaftlich plausibel sein.

Auch hier ist eine objektive Wertermittlung hilfreich. Sie zeigt, ob ein vorgeschlagener Verkaufspreis angemessen ist und ob die Lösung auch den Interessen des geschäftsunfähigen Miterben entspricht.

15. Auflösung der Erbengemeinschaft

Das Ziel einer Erbengemeinschaft ist meist nicht der dauerhafte gemeinsame Besitz, sondern die sogenannte Auseinandersetzung, also die Auflösung der Gemeinschaft.

Die Auflösung kann auf verschiedenen Wegen erfolgen. Die Immobilie kann verkauft und der Erlös verteilt werden. Ein Erbe kann die Immobilie übernehmen und die anderen auszahlen. Das Mehrfamilienhaus kann in Eigentumswohnungen aufgeteilt werden. Oder die Erben einigen sich auf eine andere vertragliche Lösung.

Wichtig ist, dass alle Vereinbarungen sauber dokumentiert werden. Bei Immobilien sind notarielle Regelungen regelmäßig erforderlich. Ohne klare Vereinbarung drohen spätere Streitigkeiten, Verzögerungen oder im schlimmsten Fall eine Teilungsversteigerung.

Gerade bei Erbengemeinschaften ist eine neutrale, professionelle Begleitung sinnvoll. Sie schafft Transparenz, ordnet die Optionen und hilft, emotionale Konflikte von wirtschaftlichen Entscheidungen zu trennen.

Sie möchten wissen, was man beim Vererben eines Mehrfamilienhauses beachten muss? Informieren Sie sich hier.

Mehrfamilienhaus geerbt – FAQ

Benötige ich einen Erbschein, wenn ich ein Mehrfamilienhaus geerbt habe?
Nicht immer. Liegt ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll vor, kann dieses häufig als Erbnachweis ausreichen. Fehlt ein solcher Nachweis, verlangen Grundbuchamt, Banken oder Behörden in der Praxis oft einen Erbschein.

Muss ich das Grundbuch nach dem Erbfall berichtigen lassen?
Ja. Nach einem Erbfall sollte das Grundbuch berichtigt werden, damit die Erben als neue Eigentümer eingetragen werden. Die Berichtigung ist in der Regel gebührenfrei, wenn sie innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall beantragt wird.

Was passiert, wenn sich die Erbengemeinschaft nicht einigen kann?
Kommt keine Einigung zustande, kann als letztes Mittel eine Teilungsversteigerung beantragt werden. Sie dient dazu, die Immobilie zu verwerten und den Erlös entsprechend der Erbquoten aufzuteilen. Diese Lösung ist meist wirtschaftlich nachteilig und sollte möglichst vermieden werden.

Dürfen Erben ein vermietetes Mehrfamilienhaus sofort verkaufen?
Grundsätzlich ja. Bestehende Mietverhältnisse bleiben jedoch bestehen. Der Käufer tritt in die bestehenden Mietverträge ein. Ein Verkauf beendet Mietverhältnisse nicht automatisch.

Kann ein geerbtes Mehrfamilienhaus steuerfrei verkauft werden?
Das hängt vom Einzelfall ab. Entscheidend sind unter anderem die Anschaffungsdaten des Erblassers, die Spekulationsfrist und die Nutzung der Immobilie. Erben sollten vor einem Verkauf steuerlich prüfen lassen, ob Einkommensteuer auf einen Veräußerungsgewinn entstehen kann.