Milieuschutzsatzungen gibt es inzwischen in Hamburg, München, Köln, Frankfurt am Main, Hannover und Berlin. Steht ein Stadtteil unter Milieuschutz, so muss dort für bauliche Veränderungen oder bei der Nutzungsänderung für bauliche Anlagen eine Genehmigung beantragt werden. Besonders in Ballungsräumen wie Berlin und Frankfurt am Main soll so dem rasanten Anstieg der Immobilienpreise entgegengewirkt werden.
Vorkaufsrecht
Ein Instrument zum Schutz vor Verdrängung ist beispielsweise in Berlin das bezirkliche Vorkaufsrecht. Wird ein Haus – nicht einzelne Wohnungen – in einem Milieuschutzgebiet verkauft, hat der Bezirk das Erstkaufrecht.
Mit dem Urteil vom 9. November 2021 (BVerwG, Az. 4 C 1.20) hat das Bundesverwaltungsgericht die Ausübung des kommunalen Vorkaufsrechts in Milieuschutzgebieten deutlich eingeschränkt. Seitdem ist ausschließlich der tatsächliche Zustand der Immobilie zum Zeitpunkt der Entscheidung maßgeblich. Künftige Absichten des Käufers oder bloße Befürchtungen einer milieuschutzwidrigen Nutzung dürfen nicht mehr berücksichtigt werden. Wenn das Gebäude den Zielen der Milieuschutzsatzung aktuell entspricht, ist das Vorkaufsrecht in der Regel ausgeschlossen. In der Praxis wird das Vorkaufsrecht daher – etwa in Berlin – nur noch in Ausnahmefällen angewendet. Für Investoren bedeutet dies deutlich mehr Rechtssicherheit bei An- und Verkaufsprozessen.
Die Entscheidungsfrist für die Kommune beträgt seit dem Baulandmobilisierungsgesetz bis zu 12 Wochen. Es besteht aber die Möglichkeit den Kauf durch den Bezirk oder die Stadt abzuwenden. Hierzu wird der Abschluss einer Abwendungsvereinbarung in Form eines öffentlich-rechtlichen Vertrages verlangt. In dieser verpflichtet sich der Erwerber, die Immobilie im Sinne der Milieuschutzverordnung zu nutzen. Das heißt, er verzichtet auf hochwertige Modernisierungen, Zusammenlegungen von Wohnungen und die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen.
Den Kiez in ein Milieuschutzgebiet umwandeln
Um einen Kiez in ein Milieuschutzgebiet umzuwandeln, benötigt es lediglich einen Antrag. Dieser kann im Prinzip von jedem Bürger gestellt werden. In Berlin beispielsweise muss dann die Bezirksverordnetenversammlung beschließen, ob der jeweilige Stadtteil als „Verdachtsgebiet“ näher untersucht werden muss. Bestätigt sich dieser als „Verdachtsgebiet“, so wird die konkrete Untersuchung des Gebiets durch die Bezirksverordnetenversammlung per Aufstellungsbeschluss angeordnet.
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Ab diesem Zeitpunkt können dann bis zur abschließenden Entscheidung bereits Anträge auf Nutzungsänderungen, bauliche Änderungen und Aufteilungen (nach §8WEG) für einen Zeitraum von 12 Monaten zurückgestellt oder untersagt werden.
Entscheidung über Sanierung
Das heißt also, dass auch eine Vielzahl von Umbauten und Modernisierungen genehmigungspflichtig werden. Ist zum Beispiel ein Bezirk in Berlin der Meinung, dass durch eine bestimmte Baumaßnahme die Bevölkerungsstruktur verändert wird, so kann die Genehmigung dafür abgelehnt werden. Luxussanierungen sollen damit unterbunden werden. Dem Berliner Bezirk unterliegt somit die Entscheidung, ob es sich dabei um Luxus oder zeitgemäßen Standard handelt.
Aber nicht alle Maßnahmen unterliegen dem Milieuschutz. So fallen zum Beispiel der Anbau von Zweitbalkonen, der Einbau von Kaminen, der Einbau von Einbauküchen oder die Zusammenlegung von bestehendem mit neuem Wohnraum nicht unter den Milieuschutz.
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