EDITORAL

Liebe Leserinnen und Leser,

die Berliner Zinshäuser erscheinen ab sofort im neuen Look – und mit neuem Namen! In unserem Newsletter „Wohninvestments in Deutschland“ erfahren Sie alle wichtigen Anlage-Trends zu deutschen Wohnimmobilien. Unser Fokus richtet sich nicht mehr nur auf Berlin, sondern auf die gesamte Bundesrepublik. Das hat einen klaren Grund: Wir schärfen und erweitern unser Profil. In den nächsten Ausgaben befassen wir uns insbesondere mit dem Thema Neubauimmobilien im Forward-Deal. Denn die Nachfrage nach Immobilien steigt, und im Forward Deal lassen sich gute Projekte frühzeitig sichern.

Übrigens: Die gewohnten Berliner Zinshäuser gibt es natürlich weiterhin – scrollen Sie dazu einfach herunter. Dort finden Sie auch immer ein aktuelles Zinshaus-Angebot.

Wir wünschen Ihnen interessante Lektüre sowie frohe Weihnachten und ein glückliches und erfolgreiches Neues Jahr.

Holger Friedrichs und Jürgen Michael Schick

 

BEITRÄGE

Thomas Meyer | WERTGRUND Immobilien AGWarum sich Forward Deals für Wohnimmobilien lohnen
Von Thomas Meyer, Vorstand, WERTGRUND Immobilien AG

Wer die aktuellen Marktprognosen liest, staunt nicht schlecht: Zum ersten Mal seit sieben Jahren werden 2016 voraussichtlich weniger Wohnungen den Eigentümer wechseln als noch im Vorjahr. Doch das liegt nicht etwa an mangelnder Nachfrage, sondern daran, dass Objekte mit attraktiven Renditen auf dem Markt zunehmend rar werden. Wer heute noch gewinnbringend investieren will, muss sich neben den wenigen rentablen Bestandsobjekten, die noch zum Verkauf stehen, auch auf den Neubau fokussieren. Um sich die besten Angebote frühzeitig zu sichern, kaufen immer mehr Investoren schon vor dem ersten Spatenstich – mithilfe sogenannter Forward Deals.

Möglichkeit zur Mitgestaltung

Die Vorteile eines Forward Deals für den Investor beschränken sich nicht nur auf die Aussicht auf eine höhere Gesamtrendite als beim Kauf einer fertigen Immobilie. Meist kann er seine Immobilienstrategie frühzeitig in den geplanten oder laufenden Bau einbringen. Hat er beispielsweise eine bestimmte Mieterschicht für den Neubau eingeplant, kann er bei der Aufteilung der Flächen im Rahmen des technisch Möglichen eigene Akzente setzen. Zwar erfordert dies viel mehr Planung und eine effiziente Zusammenarbeit mit dem Projektentwickler und dem Asset-Manager, doch das zahlt sich aus. Im Gegenzug erhält der Investor eine Immobilie, die perfekt auf die Bedürfnisse des jeweiligen Kundenprofils ausgerichtet ist.

Sicherheit für Käufer und Verkäufer

Forward-Deal-Immobilien eignen sich besonders für Wohnimmobilienfonds, deren Betreiber in Zeiten von Niedrigzins und Liquiditätsüberschuss einem hohen Anlagedruck ausgesetzt sind. Sie können in eigentlich überhitzte ABBA-Lagen einsteigen, in denen Bestandsobjekte zu wenig Rendite bieten – und somit breiter allokieren und Klumpenrisiken vermeiden. Aber nicht nur für Eigentümer lohnt sich diese Art von Immobilienkäufen. Für den Projektentwickler bzw. Bauunternehmer bedeutet eine frühzeitige Transaktion höhere Planungssicherheit. Er kann von den aktuellen Konditionen am Immobilienmarkt profitieren und muss nicht das alleinige Projektrisiko tragen. Weil das Restrisiko für beide Seiten nicht ganz ausgeräumt werden kann, ist es wichtig, einen Forward Deal mit kompetenten Vertragspartnern durchzuführen, bei denen Sachkenntnis und Vertrauen gleichermaßen gegeben ist.


Interview mit Dr. Henrik Baumunk, Managing Director und Head of Residential Valuation bei CBRE

„Die Mieter wissen um die Rechte“

Henrik BaumunkAm 1. Juni 2015 führte Berlin als erstes Bundesland die Mietpreisbremse ein. Seitdem folgten immer mehr deutsche Städte und Gemeinden dem Beispiel der Hauptstadt. Dennoch sind bundesweit bisher lediglich sechs Klagen von Mietern gegen Verletzungen der Mietpreisbremse eingereicht worden – davon nur eine mit Erfolg (Stand: Anfang Oktober 2016). Wir sprachen mit Dr. Henrik Baumunk, Managing Director und Head of Residential Valuation bei CBRE, über Sinn und Sinnlosigkeit des jungen Gesetzes.

Herr Dr. Baumunk, ein „Meilenstein im Mietrecht“ sollte die sogenannte Mietpreisbremse sein, so Bundesjustizminister Heiko Maas vor über einem Jahr. Bewirkt hat das Gesetz, sieht man sich die blanken Zahlen an, bisher wenig – weder bei den Mieten, noch bei den Mietern. Woran liegt das? Wissen viele Mieter nicht gut genug um ihre Rechte oder versuchen sie schlicht, der Konfrontation mit den Vermietern aus dem Weg zu gehen?

Aufgrund der großen Präsenz des Themas, sollte sich jeder Mieter der Thematik bewusst sein. Die Verhandlungsposition des Mieters hängt dabei jedoch von der lokalen Angebots- und Nachfragesituation ab, da sie sich insbesondere in Städten mit hohem Nachfrageüberhang in einer eher schwächeren Position befinden. Am Beispiel Berlin lässt sich das sehr gut nachvollziehen: Allein im Jahr 2015 stiegen die Mieten um durchschnittlich 5,1 Prozent und damit stärker als in Frankfurt, Hamburg oder Köln, wo die Preise insgesamt bereits ein hohes Niveau erreicht haben. Das sagt uns: Wer eine Wohnung braucht und sie sich leisten kann, nimmt sie sich auch. Diese Wahrheit lässt sich nicht einfach „wegregulieren“. Der Gesetzgeber kann zwar versuchen, die Neuvertragsmieten zu begrenzen – an dem Druck, der auf einigen Wohnungsmärkten liegt, ändert das aber wenig.

Immerhin: Erstmals sind kürzlich drei Berliner Mieter erfolgreich vor Gericht gezogen. Den klagenden Mietern steht eine Rückzahlung zu, wie das Amtsgericht Lichtenberg urteilte.

Wir sollten diesen Fall nicht zu hoch bewerten. Bedenken wir, dass in Berlin bislang nur sechs Klagen eingegangen sind, von denen aktuell nur diese erfolgreich war. Im restlichen Bundesgebiet wurden, soweit bekannt, bisher keine einschlägigen Klagen eingereicht. Der mangelnde Erfolg des Gesetzes wird die Politik allerdings kaum beeindrucken. Im Gegenteil: Als Reaktion auf den Fall will das Bundesjustizministerium nun ein eigenes Gutachten zur Wirkung der Mietpreisbremse in Auftrag geben, auf dessen Basis die SPD über mögliche Verschärfungen diskutieren will.

Und die Mietpreise steigen bis dahin fleißig weiter?

Nicht unbedingt. Am Beispiel Hamburg sieht man, dass die Grenze der Mietbelastung nahezu erreicht ist. Die Angebotsmieten steigen dort im Stadtgebiet kaum noch. In Berlin nimmt sie in den teuersten Gebieten ebenfalls nur noch wenig zu. Diese Entwicklung wäre aber auch ohne Mietpreisbremse eingetreten. Für viele Haushalte, vor allem jene mit durchschnittlichem Einkommen, ist die Zahlungsfähigkeit- und Bereitschaft bald erreicht. Die Auswahlmöglichkeiten bei der Wohnstandortwahl engen sich vor allem in den Innenstädten aufgrund der niedrigen Leerstände und den teils hohen Preisniveaus zunehmend ein. In der Folge ziehen die Menschen weniger um, die Fluktuation sinkt. Das macht sich früher oder später in einer Verlangsamung der Mietenanstiege bemerkbar. Darüber hinaus wird dieser Prozess von einem verstärkten Zuzug ins Umland der Städte sowie einer Herausbildung von nutzerspezifischen Angeboten wie Serviced Apartments überlagert. Das sind aber ganz normale Marktprozesse. Ein Gesetz hätte man dafür nicht gebraucht.

Was in Berlin nicht funktioniert, könnte dennoch anderswo wirken…

Das ist ohne eine flächendeckende Untersuchung natürlich schwer zu sagen. In vielen Städten dürfte das Gesetz jedoch schon wegen ganz wesentlicher Voraussetzungen schwer umzusetzen sein. Bis zum Juni 2016 haben die Stadtstaaten Berlin, Bremen und Hamburg sowie mehr als 260 weitere Städte und Gemeinden die Mietpreisbremse eingeführt. Allerdings existiert in Bremen sowie in 207 dieser Kommunen weder ein einfacher noch ein qualifizierter Mietspiegel. In vielen Kommunen ist damit nicht nachvollziehbar, auf welcher Grundlage die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete für die Neuvertragsmiete festgelegt wird. Dass die Mietpreisbremse ohne eine Novellierung der Mietspiegelsystematik und verlässliche Erhebungsverfahren eingeführt wurde, macht die Mietpreisgestaltung also schwierig. Falls die Bundesregierung bei der Mietpreisbremse tatsächlich nachbessern wollte, böte sich hier ein guter Ansatzpunkt.


Steuerliche Erleichterungen für den WohnungsbauSchick

Jürgen Michael Schick

In Deutschland werden nach wie vor zu wenige Wohnungen gebaut. Die Zahl der Neubauten steigt zwar, reicht aber noch lange nicht an die 500.000 Wohnungen heran, die jedes Jahr neu entstehen müssten, um die Nachfrage zu decken. An großen Zielen und Appellen, den Wohnungsbau voranzutreiben, herrscht deshalb auch alles andere als Mangelware. Es gibt zahlreiche Forderungen, die eine Beschleunigung der Genehmigungsverfahren und mehr Baulandbereitstellung seitens der Kommunen verlangen. Das ist alles richtig und wichtig, aber nicht ausreichend.

Es stimmt: Ohne Bauland oder die Möglichkeit, Gebäude aufzustocken, können Investoren keine neuen Wohnungen errichten. Ohne gewisse Anreize wollen es viele aber auch gar nicht. Deshalb werden steuerliche Erleichterungen nötig sein, wenn die Beschleunigung des Wohnungsbaus wirklich ernsthaft angegangen werden soll. Dafür gäbe es einige effektive, aber wenig bekannte Instrumente.

  1. Eine Förderung über die Einkommensteuer. Für den Neubau von Wohnungen könnte man die Möglichkeit der degressiven Abschreibung wiedereinführen. Will man gezielter vorgehen, ließe sich die Abschreibungsmöglichkeit begrenzen, zum Beispiel nur auf solche Regionen, die einen Zuzug verzeichnen. Auch eine inhaltliche Begrenzung wäre möglich, etwa auf Wohnungen im sozialen Wohnungsbau oder mit einer Mietobergrenze von acht bis neun Euro, um gezielt die Entstehung von günstigem Wohnraum zu fördern.
  1. Erhöhung der Normal-AfA. Das Anheben der linearen Abschreibungshöhe von derzeit zwei Prozent auf drei oder vier Prozent würde dem schnelleren Wertverzehr Rechnung tragen. Heutzutage bestehen die Herstellungskosten zu einem größeren Teil aus Kosten für technische Einrichtungen, deren Wertverzehr schneller ist als derjenige des Rohbaus.
  1. Änderungen bei der Grunderwerbsteuer. Der Erwerb von Grund und Boden könnte von der Grunderwerbsteuer befreit werden, wenn der Käufer darauf innerhalb von fünf Jahren Wohnungen errichtet und diese zu Mieten von nicht mehr als neun Euro pro Quadratmeter vermietet.

Sinnvoll wäre auch die Freistellung des Erwerbs selbst genutzter Wohnungen von der Grunderwerbsteuer für sieben Jahre – beschränkt auf Neubauten. Die Steuersätze der Grunderwerbsteuer müssen zudem generell sinken. Vor zehn Jahren lag der Steuersatz bundesweit noch bei 3,5 Prozent, inzwischen sind es stellenweise 6,5 Prozent. Dadurch würde die Errichtung der Wohnungen zwar nicht unmittelbar gefördert. Aber der Verkauf der Wohnungen würde erleichtert, was einen Anreiz für Investoren darstellt.

  1. Reform der Grundsteuer. Selbst genutzte Wohnungen sollten für zehn Jahre von der Grundsteuer befreit werden. Die aktuell geplante Reform der Grundsteuer wird zwar Neubauten benachteiligen, denn die Herstellungskosten sind bei Neubauten höher als bei Altbauten, sodass die sogenannten Kostenwerte höher sind. Dies wird sich aber frühestens in zehn Jahren auswirken, weil erst dann die neuen Werte zur Anwendung kommen werden.
  1. Anpassung der Umsatzsteuer. Für grundlegende Dinge des Lebens fällt in Deutschland ein ermäßigter Umsatzsteuersatz von sieben Prozent an. Warum gehört die Errichtung von Wohnungen nicht dazu? Da der Vermieter von Wohnungen nicht zum Vorsteuerabzug berechtigt ist, ist die Umsatzsteuer beim Wohnungsbau von Relevanz.
  1. Erleichterung der energetischen Sanierung. Für Renovierungsmaßnahmen gelten derzeit unterschiedliche Steuerregeln, je nachdem, ob die Kosten zu den Herstellungskosten gezählt werden. Passieren kann das, wenn die Sanierungskosten eine gewisse Höhe erreichen. Für Maßnahmen zur energetischen Sanierung eines Gebäudes sollten die Kosten unabhängig von ihrer Höhe auch dann als Werbungskosten sofort abzugsfähig sein, wenn sie in den ersten drei Jahren nach der Anschaffung durchgeführt werden.

Solche steuerlichen Erleichterungen können dem Wohnungsneubau Schwung verleihen. Nötig wäre es, sonst wird der Wohnraummangel von Jahr zu Jahr akuter. Der Gesetzgeber weiß das, spricht darüber, appelliert und fordert – unternimmt aber nichts. Zugegeben, es bedarf Mut und Kreativität, um so ein Problem zu lösen. Und das ist sicher nichts für jedermann. Wird das Problem nicht angegangen, schlittern wir aber sehenden Auges immer weiter in die Wohnungsnot.


Hamburg: Es wird überall investiert Zitelmann

Dr. Rainer Zitelmann

Wie in allen großen Städten so klagen auch die Projektentwickler in Hamburg über die massiv gestiegenen Grundstückspreise. Die Reaktion: Es wird inzwischen zunehmend in Stadtrandlagen investiert. Nur wenige, sehr vorausschauende Projektentwickler haben schon länger damit gerechnet, dass der Trend in die Außenbezirke geht. Und genau diese Projektentwickler, die sich frühzeitig überall in Hamburg Grundstücke gesichert haben, werden jetzt für ihre Weitsicht belohnt.

Platzhirsch ist Otto Wulff

Bei einer Veranstaltung der „Hamburger Immobilienrunde“ zeigte Andreas Schulten von bulwiengesa, dass inzwischen im Hamburger „Projektentwickler-Ranking“ Otto Wulff mit Abstand an der Spitze liegt. Fast 200.000 qm habe der Platzhirsch im Bau oder in der Pipeline, gefolgt von Behrendt (knapp 120.000) und Bonovia (Ex NCC) mit ca. 110.000. Wulff hält Warnungen vor einer Blase am Hamburger Markt denn auch für unbegründet: Selbst wenn in Hamburg 8000 bis 9000 Wohnungen im Jahr neu gebaut würden, dann bedeute dies angesichts der natürlichen Schrumpfung im Bestand lediglich ein Nettogewinn von 1500 bis 2000 Wohnungen.

Kleine Projekte rechnen sich nur noch schwer

Die bulwiengesa-Studie zeigt, dass überwiegend nach wie vor kleine Projekte mit 20 bis 30 Wohnungen realisiert werden, doch erfahrene Projektentwickler sind skeptisch, ob sich solche Projekte künftig angesichts stark gestiegener Grundstückspreise noch rechnen werden. Peter Jorzik vom „Hamburg Team“ hat jedenfalls für sein Unternehmen die Devise ausgegeben, schwerpunktmäßig auf Projekte mit mindestens 100 Wohnungen zu setzen. Vor allem sieht er Chancen in Bürostandorten wie der City Nord, wo er zusammen mit Otto Wulff derzeit über 500 Neubauwohnungen realisiert. Wie überall in Hamburg gilt auch hier der Mix von einem Drittel öffentlich geförderten Wohnungen, einem Drittel Eigentumswohnungen und einem Drittel frei finanzierten Wohnungen.

Die Projektentwickler in Hamburg waren sich auch darüber einig: Der geförderte Wohnungsbau rechnet sich nicht, auch wenn Investoren in Ausnahmefällen hier bereit sind, mehr als das 30fache zu zahlen. Der geförderte Wohnungsbau wird quersubventioniert durch den frei finanzierten Mietwohnungsbau und vor allem den Bau von Eigentumswohnungen.

Faktoren im Schwerpunkt bei 23 bis 25

Welche Faktoren werden von Investoren für Mietwohnungen in Hamburg gezahlt? Im Schwerpunkt werden nach Auskunft der Projektentwickler die Projekte in Forward-Deals zum 23-25fachen verkauft. Selbst in Randlagen, für die noch vor zwei Jahren niemand das 20fache gezahlt hätte, wird inzwischen das 22fache erzielt.

Dass solche Faktoren gezahlt werden zeigt, dass die Nachfrage institutioneller Investoren das Angebot weit übersteigt. Andererseits sind solche Faktoren auch für die Projektentwickler erforderlich, da inzwischen auch in Randlagen die Grundstückspreise massiv zugelegt haben. Selbst an einem Standort wie Langenhorn – weit draußen an der Grenze zu Schleswig-Holstein – werden inzwischen 600 Euro/qm für Grundstücke gezahlt. Glücklich sind da vorausschauende Investoren wie die Patrizia, die dort noch für weniger als die Hälfte eingestiegen ist und nun etwa 450 Wohnungen realisiert.

Wohnungen werden immer kleiner

Fabian von Köppen von Garbe Immobilien zeigte zwei weitere Trends für Hamburg auf: Die Wohnungen werden Jahr für Jahr kleiner. Er verdeutlicht dies am Beispiel von vier Projekten in der Hafencity, die er in den Jahren 2006 bis 2016 realisierte: Die durchschnittliche Wohnungsgröße sank Projekt für Projekt von ursprünglich 160 qm auf nunmehr 80 qm. Die Zahl der 2-Zimmer-Wohnungen in den von ihm als Beispiel angeführten Projekten stieg von 0 Prozent beim Projekt „La Taille Vent“ im Jahr 2006 auf 45 Prozent im aktuellen Projekt „Creative Blocks“. Auch dies ist ein Ergebnis der gestiegenen Grundstücks- und Baukosten.

Bulwiengesa bestätigt diesen Trend für Hamburg: Lag die durchschnittliche Wohnungsgröße im Mietwohnungsbau 2008 noch bei 95 qm, so liegt sie heute nur noch bei 82 qm. Auch bei den Eigentumswohnungen sank die durchschnittliche Größe in Hamburg von 115 auf 94 qm.

Ein weiterer Trend: Es werden immer weniger PKW-Stellplätze gebaut, stattdessen umso mehr Fahrradstellplätze. Betrug die Stellplatzquote beim Projekt La Taille Vent noch 1,6, so liegt sie bei den „Creative Blocks“ nur noch bei 0,4. Von Köppen begründet dies damit, dass jüngere Menschen immer weniger auf das Auto setzen. Die Quadratmeter-Preise bei den vier Projekten stiegen von 4500 Euro/qm im Jahr 2006-2008 auf nunmehr 7500 qm. Eine ähnliche Entwicklung ist überall in Hamburg zu beobachten. Im Teilmarkt Elbe/City, so Bulwiengesa, stiegen die durchschnittlichen Verkaufspreise für Eigentumswohnungen von 3800 Euro/qm im Jahr 2010 über 5500 Euro/qm im Jahr 2014 auf nunmehr 6700 Euro/qm.


 Berliner Zinshäuser

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Berlin-Nachricht

Trotz Umwandlungsverboten: Zahl der Wohnungsprivatisierungen steigt weiter

In Berlin werden trotz Umwandlungsverbot  in bestimmten Milieuschutzgebieten immer mehr Mietwohnungen privatisiert. Das geht aus einer Antwort der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung auf eine Parlamentarische Anfrage der Linken-Abgeordneten Katrin Lompscher hervor. Gut eineinhalb Jahre nach Inkrafttreten des Verbots ist die Zahl der Anträge für Umwandlungen zwar gesunken, jedoch werden weiterhin Ausnahme-Anträge gestellt und genehmigt.

Sieben-Jahre-Ausnahme wird zur Regel

Laut Antwort der Senatsverwaltung lag die Zahl umgewandelter Wohnungen Ende 2015 in den betreffenden Schutzgebieten 83 Prozent höher als noch 2013. Im restlichen Stadtgebiet ohne Umwandlungsverbot waren es mit 90,4 Prozent (2.881 Wohnungen) nur etwas mehr. Bis zum Stichtag des Verbots am 31. März 2015 wurden für Wohnungen in den Milieuschutzgebieten besonders viele Umwandlungsanträge gestellt. Das lag allerdings auch daran, dass viele Anträge absichtlich früher gestellt wurden, um dem Inkrafttreten des Verbots zuvorzukommen. Im Laufe des Jahres sank die Zahl schließlich von 2.042 Wohnungen im ersten Quartal 2015 auf 787 Wohnungen im vierten Quartal. Dank einer Ausnahme, die das Baugesetzbuch vorsieht, können Investoren das Umwandlungsverbot jedoch weiterhin umgehen: Verpflichtet sich der Eigentümer die Wohnung innerhalb von sieben Jahren an den Mieter zu veräußern, kann er die Wohnung trotz des Verbots privatisieren.

Der Erfolg der Verordnung ist daher – ähnlich wie beim Thema Mietpreisbremse – als gering einzuschätzen. Sicher ist nur, dass das Umwandlungsverbot dringend benötigte Investitionsanreize in den Wohnungsbestand sowie die Eigentumsbildung privater Anleger hemmt.


Ortsteil-Portrait

dahlem

 

Berlin-Dahlem – gehobene Wohnlage und Forschungsmekka

Bevor Dahlem zum gefragten Villenviertel aufstieg, war es ein kleines Dorf, das um das Jahr 1300 gegründet wurde und mehrmals den royalen Besitzer wechselte. Mitte des 19. Jahrhunderts ging das Dorf in der Königlichen Domäne Dahlem auf. Zu Beginn des 20. Jahrhunderts wurde entschieden, aus Dahlem ein gehobenes Villenviertel zu machen, ähnlich wie die bereits bestehenden Nachbargegenden Lichterfelde und Grunewald. Letztere gehören heute ebenso wie Dahlem zum Bezirk Steglitz-Zehlendorf im Südwesten Berlins. Nachdem der Botanische Garten 1899 gegründet wurde und sich abzeichnete, dass sich Dahlem zu einem Wissenschaftsstandort entwickelt, sollte aus dem „akademischen Oxford“ auch ein „architektonisches Oxford“ werden.

Architektonisches Oxford

In Anlehnung an die Bebauung in Lichterfelde und Grunewald wurden breite Alleen mit Reitwegen angelegt. Nachdem der Bebauungsplan, der eine gleichmäßige Parzellierung vorsah, stark kritisiert wurde, entwickelten Heinrich Schweitzer und Hermann Jansen einen Plan, der auf die landschaftlichen Besonderheiten und Höhenlagen Rücksicht nahm. So entstanden Straßen und Grünzüge, die die Grundstücke durch eine optimale Besonnung und Parklage aufwerteten. In der Folge konnten sich nur wohlhabende Familien eines der insgesamt 539 Grundstücke leisten, für die nicht zuletzt die Bebauung mit einem repräsentativen Haus vorgeschrieben war. Die Vorschriften gingen so weit, dass die zuständige Kommission eine Geldstrafe erhob, wenn das Haus nicht innerhalb von zwei Jahren fertiggestellt wurde. Zahlreiche Villen sind heute einzeln oder im Ensemble zu Kulturdenkmälern geworden. Das Geheime Staatsarchiv Preußischer Kulturbesitz in Dahlem ist ebenfalls ein Kulturdenkmal. Bei der Planung des Ortsteils wurde von Anfang an ein Standort für das Archiv berücksichtigt, da Ende des 19. Jahrhunderts durch mangelnden Lagerraum die Situation der bisher bestehenden Archive immer prekärer wurde. Die Bestände aus der Zeit von 1188 bis nach 1847 wurden in Berlin zusammengeführt. Heute können interessierte Bürger die Dokumente im Geheimen Staatsarchiv einsehen.

Wissenschaft in Dahlem

Neben der Wohnbebauung wurden auch große Flächen vorgesehen, auf denen sich die Wissenschaft entfalten sollte. Eines der ersten Projekte war der Botanische Garten, der an der Grenze zu Lichterfeld-West angelegt wurde und die 1912 gegründete Kaiser-Wilhelm-Gesellschaft zur Förderung der Wissenschaften, die nach dem Zweiten Weltkrieg in die Max-Planck-Gesellschaft überging. Die größte Einrichtung ist jedoch die Freie Universität Berlin, die 1948 gegründet wurde. Nachdem die Rost- und Silberlaube genannten Gebäude zu klein für die wachsende Studierendenschaft wurden, zogen die kleineren Fachbereiche und Seminare in die Dahlemer Villen ein. Dadurch entstand ein versprengter Campus.  In der Zukunft sollen die Einrichtungen der FU dank neuer Gebäude jedoch wieder zusammengeführt werden. Ein bereits realisiertes Projekt ist die Philologische Bibliothek, entworfen vom internationalen Star-Architekten Norman Foster. Der tropfenförmige Bau wird überspannt von einem freitragenden Dach, das den Innenraum in eine lichte, für Bibliotheken eher untypische Atmosphäre taucht. Heute studieren an der FU Berlin mehr als 30.000 Studierende. Sie besuchen insgesamt 138 Studiengänge in elf Fachbereichen oder forschen in einem der Excellenzcluster zu fachübergreifenden Themen. Die Studierenden wohnen unter anderem im Studentendorf Schlachtensee, das bereits in den 50er Jahren gebaut wurde und heute modernisierte Unterkünfte in Wohngemeinschaften oder Apartments anbietet.

Domäne Dahlem: Bauernhof mit U-Bahnanschluss

In Dahlem gibt es einige historische Besonderheiten. Im Jahr 1543 errichtete Kurfürst Joachim II. Hector ein Schloss auf heutigem Dahlemer Boden. Er nannte es „Zum grünen Walde“ und gab damit sowohl dem angrenzenden See als auch den Wäldern ihren späteren Namen Grunewald. Das Jagdschloss Grunewald ist der älteste Schlossbau in Berlin und wird heute als Museum genutzt. Die St.-Annen-Kirche hingegen ist das älteste Gebäude in Dahlem und wurde aus Ziegeln und Feldsteinen erbaut. In der Zeit des Nationalsozialismus war sie Treffpunkt der Bekennenden Kirche, die Fürbittgottesdienste für die Verfolgten und Opfer des Regimes abhielten. In direkter Nachbarschaft liegt die Domäne Dahlem, die das Erbe der Preußischen Domäne Dahlem für Besucher zugänglich macht. Sie ist zudem der einzige Bauernhof in Deutschland mit einem eigenen U-Bahnhof. Letzterer liegt auf der U-Bahnlinie 3, die von Krumme Lanke weiter süd-westlich vorbei am Wittenbergplatz bis zum U-Bahnhof Nollendorfplatz in die City West führt. Darüber hinaus erschließen Buslinien den Ortsteil und die Bahnhöfe der S-Bahnlinie 1, die zwischen Potsdam und Oranienburg verkehrt.

Kleiner Ortsteil, hohe Miete

Dahlem ist ein vergleichsweise kleiner Ortsteil, daher erhebt der Wohnmarktreport Berlin von BerlinHyp und CBRE nur für zwei Postleitzahlgebiete Daten. Auch ist der Ortsteil eher geprägt von selbst genutzem Wohneigentum, da sich viele Villen in Privatbesitz befinden. Dennoch gibt es auch Mietwohnungen in Mehrfamilienhäusern. Dies ist auf die Ansiedlung von Beamten und Wissenschaftlern für die Forschungseinrichtungen zurückzuführen, die eine preiswertere Unterkunft benötigten. Trotzdem ist das Mietniveau in den Gebieten Dahlem (PLZ 14195) und Clayallee (PLZ 14169) sehr hoch. Die Miete liegt über alle Marktsegmente hinweg bei 11,50 Euro pro Quadratmeter in Dahlem und 9,51 Euro pro Quadratmeter rund um die Clayallee. Das sind rund 2,50 Euro bzw. 50 Cent mehr als der Bezirks- und Berlin-Durchschnitt, der zwischen 8,92 Euro und 8,99 Euro pro Quadratmeter liegt. Besonders deutlich wird die hochwertige Wohnlage bei Betrachtung des unteren Marktsegments. Mit 8,00 Euro pro Quadratmeter (Dahlem) und 7,13 Euro pro Quadratmeter (Clayallee) liegen Wohnungen in diesem Segment im Berlinvergleich auf Rang zwei und 15. Das obere Marktsegment ist zwar gehoben, liegt mit 14,29 Euro pro Quadratmeter in Dahlem und 15,30 Euro pro Quadratmeter rund um die Clayallee jedoch näher am Berlin-Durchschnitt von 15,91 Euro pro Quadratmeter, als es im unteren Marktsegment der Fall ist.

Große Wohnungen, noch größere Kaufkraft

Durch die großzügige Villenbebauung liegt die Wohnungsgröße in Dahlem deutlich über dem Durchschnitt. Etwa 105 Quadratmeter sind die Wohnungen im Schnitt groß. Das sind 35 Quadratmeter mehr als in Berlin üblich und immer noch 25 Quadratmeter mehr als in Steglitz-Zehlendorf. Im Bereich der Clayallee wohnen Mieter im Schnitt auf 77 Quadratmetern. Mehr Wohnfläche impliziert auch mehr Wohnkosten. Aufgrund des Flächenunterschieds liegen 550 Euro zwischen der Clayallee (ca. 953 Euro/Monat) und Dahlem (1.503 Euro/Monat. Der seit jeher bürgerlich geprägte Ortsteil kann jedoch eine hohe Kaufkraft pro Haushalt aufweisen. Mit 5.060 Euro pro Monat liegt Dahlem berlinweit auf Platz eins, die Clayallee erreicht mit 3.632 Euro pro Monat Platz 25. Die Wohnkostenquote liegt dementsprechend bei 29,7 Prozent der Kaufkraft in Dahlem und 26,2 Prozent der Kaufkraft im Bereich der Clayallee.

Diagramme:

 Diagramm    


Zinshaus-Angebote

Gepflegtes Zinshaus mit großer Baureserve in Pankow-Niederschönhausen

Zinshäuser des MonatsDas um 1900 auf einem ca. 790 m² großen Grundstück erbaute Zinshaus verfügt über insgesamt acht Wohneinheiten. Das Dachgeschoss und das Souterrain sind mit jeweils zwei Wohneinheiten bereits ausgebaut. Bei den zwei über dem Souterrain liegenden Einheiten handelt es sich um sogenannte Hochparterre-Wohnungen. Die durchschnittliche Miete pro m² liegt bei € 7,27. Nach Auskunft des Bauamtes Berlin-Pankow ist eine zusätzliche Bebauung mit einem ähnlich großen Baukörper auf dem Grundstück möglich. Der Bezirk Pankow mit seinem Ortsteil Niederschönhausen gehört zu den angenehmsten und grünsten Quartieren Berlins. Das Stadtgebiet ist geprägt von alten Villen und Mietshäusern. Hier befindet sich auch das Barockschloss Schönhausen. Angaben gemäß Energieausweis: Energieverbrauchsausweis; Baujahr: 1910; Endverbrauch: 179 kWh; Heizungsart: Fernwärme; Energieträger: Gas; Energieausweis vom/gültig bis: 22.09.2009/22.09.2019.

Kaufpreis: EUR 1.350.000 zzgl. 7,14 % Maklerprovision (inkl. MwSt.)

Rendite: 3,47 %

Preis pro m²: ca. EUR 2.542

(bei Interesse bitte Objekt-Nr. angeben: 16021)


Zinshaus in Berlin-Mahlsdorf mit sicherem Gewerbe im Erdgeschoss

Zinshäuser des Monats

Das um 1900 auf einem ca. 1.120 m² großen Grundstück erbaute Gebäude beherbergt zwei Gewerbeeinheiten im EG, jeweils drei Wohneinheiten im 1. und 2. OG sowie eine Zweizimmerwohnung im ausgebauten DG. Es besteht Mietsteigerungspotenzial. Das von Außen eher schlichte Gebäude überrascht im Eingangs- und Treppenbereich mit altbautypischen, gut erhaltenen Stilelementen. Die Gewerbeeinheiten profitieren von der unmittelbaren Nähe zu der S-Bahnstation Mahlsdorf und der damit verbundenen hohen Kundenfrequenz. Das Objekt liegt in Mahlsdorf, Ortsteil des Berliner Bezirks Marzahn-Hellersdorf. Fernab vom Trubel der Millionen-Metropole und trotzdem zentral gelegen. Berlin-Mahlsdorf zählt nicht ohne Grund zu den beliebtesten Wohngegenden in Berlin. Dank der guten Infrastruktur ist das Stadtzentrum mit seinen kulturellen Highlights und Einkaufsmöglichkeiten per Bundesstraße, S- und U-Bahn in nur ca. 10-15 Minuten erreichbar. Angaben gemäß Energieausweis: Energiebedarfsausweis; Baujahr: 2002; Endverbrauch: 145 kWh; Heizungsart: Fernwärme; Energieträger: Gas; Energieausweis vom/gültig bis: 24.03.2009/24.03.2019.

Kaufpreis: EUR 1.440.000 zzgl. 7,14 % Maklerprovision (inkl. MwSt.)

Rendite: 5,21 %

Faktor: 19,20-fach

Preis pro m²: ca. EUR 2.028

(bei Interesse bitte Objekt-Nr. angeben: 16022)


Zinshaus mit Büroeinheit und Remise in Berlin-Bohnsdorf

 Zinshäuser des MonatsDer Altbau teilt sich in sechs Wohneinheiten und eine Büroeinheit im Tiefparterre auf. Rückseitig im Garten befindet sich eine Remise mit einem kleinen Wohn- und Küchenbereich, sowie einem überdachten Außenbereich. Im Zuge der vollständigen Sanierung im Jahr 2000 wurden u. a. alle Stränge und Elektroleitungen erneuert und zentralisiert, der Dachstuhl ausgebaut und eine Gaszentralheizung eingebaut. Das Eingangsportal und das Treppenhaus sind sehr liebevoll und ansprechend gestaltet und spiegeln den Gesamtcharakter des sehr gepflegten Objekts wieder. Bei Berlin-Bohnsdorf, Ortsteil des Stadtbezirks Treptow-Köpenick, handelt es sich um ein Siedlungsgebiet, welches vorrangig durch Villen und Einfamilienhäuser geprägt ist. Die umliegenden Wälder und Seen ermöglichen ein erholsames Wohnen mit hohem Freizeitwert. Schulen, Kindergärten, Arztpraxen und Einkaufsmöglichkeiten sind im direkten Einzugsgebiet vorhanden. Der S-Bahnhof Grünau ist in wenigen Minuten mit dem Auto oder dem Bus zu erreichen, die Berliner City erreicht man in ca. 30 Minuten und den Flughafen Schönefeld nach ca. 10 Minuten Fahrzeit. Angaben gemäß Energieausweis: Energiebverbrauchsausweis; Baujahr: 1920; Endverbrauch: 203 kWh; Heizungsart: Fernwärme; Energieträger: Gas; Energieausweis vom/gültig bis: 07.08.2008/07.08.2018.

Kaufpreis: EUR 948.000 zzgl. 7,14 % Maklerprovision (inkl. MwSt.)

Preis pro m²: ca. EUR 2.346

(bei Interesse bitte Objekt-Nr. angeben: 51291)

 


Ausgabe 5 - September

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Die Themen der aktuellen Ausgabe der "Berliner Zinshäuser" sind:

  • "Die Berlin-Nachricht": Berliner Immobilienmarkt auf der Überholspur
  • Interview mit Ulrich Jacke, geschäftsführender Gesellschafter von Dr. Lübke & Kelber: "Wie ein Kunstliebhaber, der sich einen Rembrandt kauft"
  • Kolumne von Dr. Rainer Zitelmann: "Ist die Mietpreisbremse ein Papiertiger?"
  • Von Jürgen Michael Schick: "So schutzbedürftig sind Vermieter gar nicht"
  • Ortsteil-Porträt: Lichterfelde – Randlage mit Geschichte
  • Zinshäuser des Monats: Drei aktuelle Immobilienofferten

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Ausgabe 4 - August

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Die Themen der aktuellen Ausgabe der "Berliner Zinshäuser" sind:

  • "Die Berlin-Nachricht": Bundesratsinitiative zur Verschärfung der Mietpreisbremse eingebracht
  • Interview mit Thomas Zabel, Vorstand der Zabel Property AG: "Berlin wird zum Ausweichmarkt für London"
  • Kolumne von Dr. Rainer Zitelmann: Neubau attraktiver als Bestand?
  • Von Jürgen Michael Schick: Und täglich grüßt die Mietpreisbremse
  • Ortsteil-Porträt: Frohnau - berühmter Ortsteil am Rande der Stadt
  • Zinshäuser des Monats: Drei aktuelle Immobilienofferten

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Ausgabe 3 - Mai

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Die Themen der aktuellen Ausgabe der "Berliner Zinshäuser" sind:

  • Die Berlin-Nachricht: Berliner Senat beschließt Umgestaltung der historischen Mitte
  • Interview mit Michael Stephan, Gründer und Geschäftsführer von iFunded: "Mit Schwarmfinanzierungen am Berliner Markt partizipieren"
  • Kolumne von Dr. Rainer Zitelmann: Mietspiegelmanipulationsgesetz: Gefahr für Berlin-Investoren
  • Von Jürgen Michael Schick: Berliner Wahlprüfstein: Wohneigentum als Altersvorsorge
  • Ortsteil-Porträt: Marzahn - Großsiedlung mit hohem Grünanteil
  • Zinshäuser des Monats: Drei aktuelle Immobilienofferten

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Ausgabe 2 - März

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Die Themen der aktuellen Ausgabe der "Berliner Zinshäuser" sind:

  • Die Berlin-Nachricht: Richtfest und neue Flächen am Mauerpark
  • Interview mit Jacopo Mingazzini, Vorstand der Accentro Real Estate AG: "Mehr Wohnungsprivatisierung braucht die Stadt"
  • Kolumne von Dr. Rainer Zitelmann: Berliner Immobilien - jetzt verkaufen?
  • Von Jürgen Michael Schick: Zinsniveau und Kreditvergabe: Warum die Immobilienblase in Berlin ausbleibt?
  • Ortsteil-Porträt: Gesundbrunnen - vom Arbeiterbezirk zum Multi-Kulti-Kiez
  • Zinshäuser des Monats: Drei aktuelle Immobilienofferten

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Ausgabe 1 - Januar

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Die Themen der aktuellen Ausgabe der "Berliner Zinshäuser" sind:

  • Die Berlin-Nachricht: Friedrichshain-Kreuzberg macht von Vorkaufsrecht Gebrauch
  • Interview mit Alexander Harnisch, Geschäftsführer von DIAMONA & HARNISCH: "Berlins Potenzial ist noch nicht ausgeschöpft"
  • Kolumne von Dr. Rainer Zitelmann: Exitpreis-Maximierung
  • Von Jürgen Michael Schick: So wird das Jahr 2016
  • Ortsteil-Porträt: Steglitz - zwischen Seen und dem S-Bahn-Ring
  • Zinshäuser des Monats: Drei aktuelle Immobilienofferten

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