Wohninvestments in Deutschland 12 | 18

Wohninvestments in Deutschland

EDITORIAL

Liebe Leserinnen und Leser,

 

das Jahr neigt sich dem Ende zu und damit auch die Praxis der Anleihenkäufe durch die EZB. Ab Januar wird die Europäische Zentralbank voraussichtlich keine weiteren Anleihen mehr erwerben, und das wird sicherlich Auswirkungen auf den Kapitalmarkt haben. Noch aber sind die Zinsen günstig und die Preise für Immobilien stabil. Umso wichtiger, sich zum Jahresende ein Bild zu machen: Welche Kosten lassen sich einsparen und welche Aufgaben digitalisieren? Wie zufrieden sind die eigenen Mieter? Welche Objekte – im Bestand wie im Bau – müssen im neuen Jahr genauer unter die Lupe genommen werden? Aus unterschiedlichen Perspektiven beleuchten unsere Autoren die wichtigsten Herausforderungen rund um erfolgreiche Wohn-Investments. Wir wünschen Ihnen eine informative Lektüre und einen gesunden Jahresausklang.

 

Mit besten Grüßen

Jürgen Michael Schick und Dr. Josef Girshovich


BEITRÄGE

In den digitalen Mieterdiskurs einsteigen

Jörg Homann

Von Jörg Homann, Geschäftsführer, Institutional Investment Group (2IG)

Die Kommunikation in den sozialen Medien findet permanent statt und betrifft sämtliche Lebens- und Geschäftsbereiche. Auch Asset und Property Manager von Wohnimmobilien können sich dem nicht entziehen, denn sowohl Gebäude als auch die Vermieter selbst stehen bei Diskussionen in den Netzwerken oftmals im Mittelpunkt. Besonders jüngere Mieter nutzen die verschiedenen digitalen Plattformen zum Austausch über die eigene Wohnsituation. Längst existieren Facebook- und WhatsApp-Gruppen, in denen die Mieter einer Immobilie, eines Quartiers oder einer Siedlung Neuigkeiten und Erfahrungen austauschen. Vorherrschende Themen in den Gesprächen sind oftmals Mängel und Beschwerden.

Funktioniert etwas nicht, ist es ein natürlicher Reflex, Rat und Zustimmung im Umfeld einer Interessengemeinschaft zu suchen. Entsprechend benannte Gruppen-Threads bekommen große Aufmerksamkeit, denn eine Überschrift, die eine vermeintliche Fehlfunktion im eigenen Gebäude beanstandet, wirkt wie ein digitales Alarmsignal. Nicht selten mündet diese Aufmerksamkeit in starke Solidarität. Ähnliche Erfahrungen und Assoziationen werden summiert und mit weiteren Unzufriedenheiten angereichert, die nicht unmittelbar mit der eigentlichen Beschwerde im Zusammenhang stehen. Gegenmeinungen im Sinne des Vermieters werden in solchen Kontexten eher selten geäußert.

Bald sind alle Voraussetzungen des „Shitstorms“ erfüllt. Dieser geht einher mit einem Imageverlust nicht nur des Property Managers, sondern auch des Vermieters respektive des Investors. Dabei kann der digitale Sturm der Entrüstung eine Eigendynamik annehmen, was die Hemmschwelle für zukünftige Beschwerden sinken lässt. Im schlechtesten Fall hat der Property Manager gar keine Möglichkeit, der digitalen Eskalation frühzeitig entgegenzuwirken, da ihn niemand in die Gruppe eingeladen hat. Zielführend im Sinne einer Lösung des eigentlichen Problems ist all dies nicht unbedingt. Um zu erreichen, dass im Netz nicht nur über, sondern auch mit dem Vermieter kommuniziert wird, ist es notwendig, das Thema Social Media offensiv anzugehen und selbst zu gestalten. Der Vermieter muss einsteigen in den digitalen Mieterdiskurs über das Wohnen in seiner Immobilie.  

Der erste Schritt ist, die Struktur vorzugeben, also gewissermaßen das Spielfeld zu wählen und dieses zu reglementieren. Es existieren bereits nutzerfreundliche Apps, in denen sich die Mieter untereinander zu einer digitalen Hausgemeinschaft zusammenschließen können – unter Hinzuziehung des Vermieters. So können Property Manager frühzeitig Informationen sammeln und bleiben besser über den Zustand der Immobilie auf dem Laufenden.

Vor allem Investoren können davon profitieren, denn für sie bedeutet dieses Vorgehen eine Verschlankung des Beschwerdemanagements. Die App würde eine Schnittstelle darstellen, an der alle Kanäle gebündelt werden, über die eine Reklamation eingehen kann. Dies ermöglicht ein effizientes und übersichtliches Reporting. Ein mündlicher Zuruf kann im täglichen Geschäft schnell vergessen werden, selbst eine E-Mail kann untergehen. Ein standardisierter Dokumentationsprozess hingegen wäre zeitgemäß. Auf diesem Weg hätte der Investor nicht nur einen Überblick über die eingegangenen Reklamationen sowie die entsprechenden Reaktionen, sondern zudem die Möglichkeit einer digitalen Qualitätskontrolle der Hausverwaltung und externer Dienstleister, die in dieser Form bislang nicht existiert.

Größte Herausforderung wird es sein, die Mieter von der Installation und Nutzung der Anwendung zu überzeugen. Zwar sind es viele Menschen gewohnt, in diversen Alltagsbereichen Apps zu verwenden. Doch muss dafür ein Mehrwert für den Nutzer sichtbar sein. Es gilt daher, Argumente zu benennen und die Vorteile der Vernetzung bei der Mieterschaft zu bewerben: Aktuelle Informationen wie zum Beispiel Handwerkertermine erreichen sie über eine App schnellstmöglich. Außerdem können Mieter die eigenen Belange jederzeit mit wenigen Klicks an den Vermieter kommunizieren – und erhalten dadurch schnellstmöglich eine Reaktion auf ihre Anfrage.

Eine solche App wäre also Kommunikationskanal und „digitales Schwarzes Brett“ zugleich. Investor und Hausverwalter können auf eine sensible Kommunikation innerhalb der Mieterschaft achten und haben eine neue Grundlage zur objektbezogenen Datensammlung und Dokumentation. Eine Kombination, von der jeder Asset- und Property Manager profitiert.  


Bauverzögerungen bringen Finanzierungen ins Wanken – Ursache kann der falsche Bauträger sein

Jens R. Rautenberg

Von Gastautor Jens R. Rautenberg, Inhaber Conversio

Kapitalanleger, die ihr Geld in eine Mietimmobilie investieren, sollten nicht nur die Standortwahl kritisch betrachten. Stets ist es ratsam, ausführliche Informationen über den Bauträger einzuholen, um Überraschungen beim Bau vorzubeugen.

Handwerkerausfall, Bauverzögerung, Finanzierungslücke: Solche Begriffe fallen häufiger, wenn ein privater Bauherr an den falschen Bauträger geraten ist. Erhebliche Bauverzögerungen können dann die gesamte Finanzplanung auf den Kopf stellen. Der Bauträger, der sich vom Grundstückskauf bis zur Fertigstellung des Hauses um alles kümmern sollte, wird möglicherweise zum Risiko. Wenn beispielsweise der Bauträger vor einer Insolvenz steht, kann sich die Situation für den Anleger sogar noch verschlimmern. Die Vergangenheit zeigt: Solche Fälle kommen in der Praxis immer wieder vor.

Da sollte man erwarten, dass sich gerade private Investoren vor einem größeren Investment eingehender über einen Bauträger informieren. Das ist jedoch viel zu selten der Fall. In Zeiten des Anlagenotstands wendet sich so mancher an den erstbesten Anbieter, ohne zu prüfen, wem er hier gerade sein Geld überlässt. Damit der Renditetraum nicht zum Albtraum wird, sollten Anleger ein paar wichtige Punkte prüfen:

  • Über Creditreform oder eine andere Auskunftei sollte die Bonität des Bauträgers geprüft werden. Der Anleger verhindert damit, an einen Anbieter zu geraten, der eine schlechte Zahlungsmoral aufweist oder sich sogar bereits in einer Insolvenz befindet.

  • Unternehmen lassen sich auch über eine einfache Google-Suche prüfen. Dabei werden bestimmte Begriffe wie zum Beispiel „Pfusch am Bau“ mit dem Namen des Bauträgers bzw. des Geschäftsführers verschlagwortet. Tauchen unter den Suchergebnissen mehrere negative Einträge auf, sollte besser Abstand von dem Unternehmen genommen werden.

Eine andere Methode ist es, eine Positiv-Liste zu erstellen. Der Anleger bittet dabei den Bauträger, eine Referenzliste seiner bisherigen Projekte vorzulegen. Diese sollte alle Zeitangaben enthalten, für wann die jeweilige Baufertigstellung geplant war und wann das Projekt tatsächlich fertig gestellt wurde. Es sollte keine größere, zeitliche Diskrepanz entstehen.

Es gibt weitere Kriterien, die vor einer Investition geklärt sein sollten. Mancher private Kapitalanleger lebt zufrieden in einem großzügigen Einfamilienhaus auf dem Land. Will er nun einen Teil seines Kapitals in ein neues Mietshaus anlegen, könnte er dazu neigen, in der näheren Umgebung zu suchen.

Da in zahlreichen ländlichen Gebieten in Deutschland die Preise derzeit aber eher stagnieren oder auch zu fallen drohen, ist dieser Ansatz verkehrt. Richtig ist vielmehr, nach einem Projekt zuschauen, welches eine unmittelbare Anbindung zu einer Stadt oder Großstadt mit geeigneter Infrastruktur hat. Besonders dort lassen sich auch langfristig noch stabile Renditen erzielen.

Im Kern geht es um Zuzugsorte: Mieter ziehen besonders gerne dann in eine neue Wohnanlage, wenn es kurze Wege zu einem Supermarkt, zu Ärzten und zu einer Kindertagestätte oder Schule gibt. Junge Leute suchen nach der „Lage ohne Auto“. Sie wollen eine Umgebung mit ausgebauten Fahrradwegen, einer guten Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel oder mit Carsharing-Angeboten. Bei der idealen Lage geht es weniger darum, ob es sich um eine A-, B- oder C-Stadt handelt. Es geht darum, ob ein Wohnprojekt in die städtische Infrastruktur gut eingebunden ist, die Bevölkerung kontinuierlich wächst und die Zahl der Beschäftigten weiter steigt.[1]

Derlei Aspekte gelten für Neubauprojekte wie für Bestandsbauten gleichermaßen. Interessiert sich ein Kapitalanleger für ein klassisches Bestandsobjekt etwa aus den 1950er- bis 1970er-Baujahren, sollte er unbedingt einen Gutachter hinzuziehen. Gerade dieser wird objektiv kalkulieren können, wie der Zustand der Immobilie ist und was an Renovierungskosten anfallen könnte.

Keinesfalls reicht es bei der Wahl eines Anlageobjektes aus, ausschließlich auf die Meinung eines Maklers zu setzen. Dieser hat stets ein Verkaufsziel und agiert nicht als Aufklärer. Auch ein Notar schaut allein auf die Rechtmäßigkeit eines Vertrags und nicht auf die Kosten-Nutzen-Rechnung. Insofern spielen unabhängige Gutachter und freie Berater beim Kauf von Immobilien eine übergeordnete Rolle. Das Prinzip gilt nicht nur für professionelle Investoren, die dies schon häufig praktizieren, sondern erweist sich auch für private Kapitalgeber als äußerst sinnvoll.

[1] https://www.iwkoeln.de/fileadmin/publikationen/2017/357919/IW-Trends_2017-03-04_Deschermeier.pdf


Das Zufriedenheits-Paradoxon

Thomas Meyer

Von Thomas Meyer, Vorstand, WERTGRUND Immobilien AG

Beim Thema Wohnen wird die mediale Berichterstattung dominiert von steigenden Mieten und verärgerten Mietern. Gleichzeitig ist die Zufriedenheit deutscher Mieter repräsentativen Umfragen zufolge relativ hoch. Das gilt für alle Vermietertypen, von Privateigentümern bis hin zu Immobilienunternehmen. Wie passt das zusammen?

Der Großteil der Mieter ist zufrieden

Gemäß dem unlängst erschienenen Servicemonitor Wohnen 2018 empfindet der überwiegende Teil der Befragten die eigene Miethöhe als angemessen. In der darauffolgenden Berichterstattung wurden die grundsätzlich hohen Zufriedenheitswerte jedoch teils missverständlich interpretiert. So wurde etwa getitelt, dass die Anzahl an voll zufriedenen Mietern mit 18 Prozent im Jahr 2018 rückläufig war. Dies ist zwar richtig, nicht aber der Umkehrschluss, dass 82 Prozent der Befragten unzufrieden wären. „Nicht voll zufrieden“ bedeutet lediglich „nicht vorbehaltlos“. Der Großteil ist insgesamt zufrieden und sieht höchstens bei Kleinigkeiten Optimierungspotenzial.

Auch in einem von uns gemeinsam mit dem Institut für Demoskopie Allensbach erstellten Mieterreport zeigten sich für das Jahr 2016 insgesamt 89 Prozent aller Befragten zufrieden oder sehr zufrieden. Am größten war die Zufriedenheit bei Mietern, die eine Privatperson als Vermieter haben, darauf folgten Mieter privater Wohnungsunternehmen. Mit den kommunalen Vermietern waren die Befragten am wenigsten zufrieden. Außerdem zeigt der Mieterreport ein Preisgefälle zwischen städtischen und ländlichen Gebieten. Während in ländlichen Regionen nur lediglich 30 Prozent der Befragten ihre Kaltmiete als große oder sehr große Belastung empfanden, waren es in den fünf größten deutschen Städten 60 Prozent.

Deutliche Unterschiede zwischen Bestands- und Angebotsmieten

Der Grund, warum der Mietmarkt in Deutschland so zwiespältig wahrgenommen wird, findet sich in den Unterschieden zwischen Bestands- und Angebotsmieten. Letztere sind vor allem in den A-Städten enorm angestiegen. Dafür gibt es mehrere Gründe. So werden etwa die Baumaßnahmen immer teurer. Die Miete muss in der Regel bei über zehn Euro pro Quadratmeter angesetzt werden, um keinen Verlust zu machen. Die Alternative besteht für viele Projektentwickler in dem Wechsel in ein höherpreisiges Segment. Hinzu kommen die wachsenden Grundstückspreise und die starke Nachfrage, mit der das Angebot nicht Schritt halten kann. Auf politischer Ebene wurde der soziale Wohnungsbau in den vergangenen Jahren an vielen Standorten vernachlässigt. So sank die Anzahl der geförderten Wohnungen zwischen 2000 und 2016 um etwa 1,34 Millionen. Bestehende Einheiten liefen aus der Preisbindung aus, zu wenige neue wurden gebaut. 

Die Bestandsmieten steigen deutlich langsamer, als die Angebotsmieten. Der Mieterreport weist für die vergangenen zehn Jahre ein Plus von nur 13,3 Prozent auf. Dies liegt daran, dass die deutschen Mieter relativ lange in ihrer angemieteten Wohnung bleiben und insbesondere private Vermieter ohne den Anlass einer Neuvermietung die Miete nur selten und wenn, in der Regel moderat anpassen. Mieter wechseln hierzulande im Durchschnitt lediglich alle elf Jahre ihre Wohnung.

Gemeinsam die Locked-in-Symptome verhindern

Trotzdem bleibt festzuhalten: So unzufrieden, wie man angesichts der Berichterstattung befürchten könnte, sind deutsche Mieter nicht. Doch sind Politik und Wirtschaft dringend gefordert, den stark steigenden Angebotsmieten gemeinsam entgegenzuwirken. Sollte die Schere zwischen Bestands- und Angebotsmieten noch weiter auseinandergehen, droht das sogenannte Locked-in-Symptom. Gemeint ist – in Anlehnung an einen Begriff aus der Medizin – dass Mieter aus finanziellen Gründen innerhalb einer Stadt nicht umziehen können, obwohl sie es gern tun würden oder aus persönlichen Gründen sogar müssten.  

Politisch sollten regionale Förderprogramme zum sozialen Wohnungsbau eng mit den Akteuren aus der Immobilienbranche abgestimmt werden. Auch sind bundesweite Gesetzesregelungen notwendig. Dazu gehört unter anderem die kürzlich beschlossene Sonder-AfA zur Förderung des Wohnungsbaus durch private Investoren. Dies ist Voraussetzung für ausreichend bezahlbaren Wohnraum. Auch für die Immobilienwirtschaft besteht Handlungsbedarf. So wurde im Servicemonitor Wohnen 2018 kritisiert, die privaten Wohnungsunternehmen seien lediglich auf den Neubau fokussiert und vernachlässigten die Bestandsmieter. Unternehmen sollten dies ernst nehmen, um die hohe Zufriedenheitsquote deutscher Mieter zu halten.


Die Berliner Verbotspolitik zeigt, wie man es nicht macht

Jürgen Michael Schick

Von Jürgen Michael Schick

Noch keine Entspannung in Sicht: Die Immobilienpreise für selbstgenutzte Wohnungen in Berlin ziehen weiter an, das Angebot wird immer knapper. Seit 2011 haben sich die Preise für Eigentumswohnungen in Standardlagen mehr als verdoppelt, der Schwerpunktkaufpreis liegt derzeit bei 2.650 Euro pro Quadratmeter – das ist ein Plus in Höhe von 12,8 Prozent gegenüber dem Vorjahr, wie aus dem kürzlich veröffentlichten Immobilienpreisservice des IVD Berlin-Brandenburg hervorgeht. Für Neubauten sind in Standardlagen gar 4.200 Euro pro Quadratmeter zu zahlen – im Durchschnitt. Auch die Schwerpunktmieten ziehen weiter an und haben in Vorzugslagen bereits ein zweistelliges Niveau erreicht: Der Quadratmeterpreis liegt bei 10,50 Euro.

Für Berliner Verhältnisse bewegen sich die Wohnpreise inzwischen auf einem hohen Niveau. Der Preisanstieg ging in der Bundeshauptstadt derart rasant vonstatten – 2011 kostete der Quadratmeter für eine Eigentumswohnung in Standardlage gerade einmal 1.300 Euro –, dass die hiesige Bevölkerung teilweise abgehängt wurde und mit dem Preisniveau, das jetzt wie in anderen deutschen Großstädten ist, zu kämpfen hat. Die Folgen eines so angespannten Wohnungsmarktes für die Gesellschaft sind eklatant, das Misstrauen gegenüber Politik und Wirtschaft nimmt zu, das Klima wird immer rauer. Die Hauptursache dafür ist die Angebotsknappheit: Der verfügbare Wohnraum wächst nicht im Tempo der Bevölkerung mit. Die Berliner Politik schaut weiter untätig zu und solidarisiert sich stattdessen mit Mieteraktivisten und Bauverhinderungsinitiativen.

Dabei war der Wohnungsmarkt vor nicht allzu langer Zeit noch ganz anders. Anfang der 2000er Jahre gab es in der Bundeshauptstadt sogar einen Wohnungsüberschuss, was auch aus dem Bevölkerungsrückgang seit Mitte der 1990er-Jahre resultierte. Für die darauf folgenden Jahre rechnete man ebenfalls mit einer negativen Entwicklung. Der hohe Leerstand und die düsteren Bevölkerungsprognosen führten dazu, dass der Wohnungsbau in der Bundeshauptstadt fast völlig zum Erliegen kam – Politiker der SPD und der SED-Nachfolgepartei PDS wollten seinerzeit sogar großflächig Wohnungsbestände abreißen. Zwischen 2000 und 2007 wuchs der Wohnungsbestand nur um 25.000 Einheiten, während die Zahl der Haushalte im gleichen Zeitraum allen Prognosen zum Trotz um rund 118.000 stieg. Die Bevölkerung entwickelte sich auch in den folgenden Jahren äußerst stark, allein zwischen 2011 und 2017 ist Berlin um 275.000 Einwohner gewachsen. Wir Vertreter der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft haben vor den drohenden Engpässen viele Jahre lang gewarnt. Aber die Politik hat das Thema bewusst ignoriert.

Die Lösung für die entstandene Wohnraumknappheit liegt auf der Hand: Das Angebot muss erhöht, der Wohnungsbau kräftig angekurbelt werden. Angesichts des sprunghaften Nachfrageanstiegs war das schon zu Beginn der 2010er-Jahre abzusehen, doch die Berliner Politik hat diese Entwicklung weiter geleugnet. Hat sich die Zahl der Haushalte zwischen 2011 und 2016 um 86.500 erhöht, wuchs der Wohnungsbestand in diesem Zeitraum bloß um knapp 45.000 Einheiten. Und selbst heute, da es in der Berliner Bevölkerung kaum ein anderes Thema mehr gibt als die Wohnungsknappheit, hängen die Bauzahlen dem Bedarf noch immer hinterher.

Die rot-rot-grüne Landesregierung (R2G) sucht ihr ganzes Heil in Regulierung und Verboten, der Wohnungsbau wird vernachlässigt und häufig sogar aktiv verhindert. Private Investitionen werden zunehmend erschwert, dabei lässt sich der Wohnraummangel ohne die Privaten unmöglich beheben. Die landeseigenen Wohnungsgesellschaften erreichen nicht einmal ihre eigenen Neubauziele, geschweige denn sind sie in der Lage, ganz allein den Neubaubedarf abdecken zu können. 20.000 Wohnungen müssen pro Jahr gebaut werden, so die Kalkulation des Senats. 6.000 Einheiten davon sollen die Kommunalunternehmen übernehmen – den Rest müssen Investoren beisteuern.

Das könnte insbesondere durch Verdichtung funktionieren. Kaum eine andere deutsche Metropole hat ein so hohes Nachverdichtungspotenzial wie Berlin, die Stadt der Baulücken und Hinterhöfe. Angesichts des eingangs erwähnten sprunghaften Anstiegs der Grundstückspreise schlummern in der Nachverdichtung, zu der auch ein konsequenter Dachgeschossausbau gehört, enorme Möglichkeiten. Doch auch hier blockiert die Politik, macht Nachverdichtungen durch ein überzogen hohes Maß an Vorschriften schwierig und unrentabel. Dementsprechend ist die Zahl der Genehmigungen für durch Baumaßnahmen an Bestandsgebäuden entstehende Wohnungen 2017 um 19,4 Prozent geradezu eingebrochen. Was für ein Skandal.

In Berlin lässt sich seit Jahren ein Versagen der linken Verbotspolitik beobachten. Statt die für die angespannte Wohnmarktsituation ursächlichen Probleme anzugehen, wird reine Klientelpolitik betrieben. Milieuschutzgebiete, Vorkaufsrechte, Bauverbote und all die weiteren Einschränkungen, die sich Senat und Bezirke ausdenken, mögen im Einzelfall ein paar mit teurem Steuergeld geschützten Mietern nutzen. Der Allgemeinheit schadet die Verbotspolitik vehement. Die Lage auf dem Berliner Wohnungsmarkt kann sich schlicht nicht ändern, wenn das Angebot nicht in ausreichendem Maß wächst. Das ist kein Geheimnis, sondern allen in der Branche völlig klar. Aber die „R2G-Verantwortlichen“ verschließen weiter die Augen.


Die falsche Frage: „Was soll ich mit dem Geld machen?“

Dr. Dr. Zitelmann

Von Dr. Dr. Rainer Zitelmann

Warum nutzen nicht mehr Immobilieneigentümer das hohe Preisniveau, um sich von (einigen) Immobilien zu trennen? Ein Hauptargument lautet: „Wenn ich jetzt verkaufe, was soll ich dann mit dem Geld machen?“ Fehlende Anlagealternativen, um die durch einen Verkauf gewonnene Liquidität zu reinvestieren, sind wohl der Hauptgrund, warum viele Eigentümer die Chancen der hohen Preise nicht nutzen.

In der Tat: Anleihen mit hoher Bonität bringen (zumindest in Deutschland) nach wie vor keine Verzinsung, andere Assetklassen, wie etwa Aktien, sind ebenfalls aus Sicht mancher Anleger zu teuer. Und Immobilien? Wenn ich eine Immobilie verkaufe, weil das Preisniveau sehr hoch ist, dann ist eben auch der Kauf einer „Ersatzimmobilie“ in der Regel teuer. Sicherlich: Es gibt Ausnahmen, und wer sucht, findet vielleicht irgendwo die Nadel im Heuhaufen. Manche Investoren verkaufen beispielsweise in den Metropolen und investieren dafür in B- oder C-Städten. Das Preisniveau kommt ihnen dort niedrig vor, weil man beispielsweise statt dem 30-Fachen, das man in einer Metropole zahlt, dort das 20-Fache zahlt. Aber ist das günstig, wenn die gleiche Immobilie, die jetzt zum 20-Fachen angeboten wird, vor einigen Jahren noch zum Zehnfachen zu haben war? Das ist so ähnlich, wie zu sagen: Ich verkaufe den Mercedes und kaufe dann für das Geld einen Fiat, weil der billiger ist.

Natürlich ist der Multiplikator nicht das einzige Kriterium bei Investitionsentscheidungen: Mietsteigerungspotenziale werden oft als Argument angeführt, warum man im Bestand hohe Faktoren zahlt. Wenn die Mietpreisbremse verschärft wird und sich die Neuregelungen bei den Mietern zunehmend herumsprechen, werden sich manche Annahmen über Mietsteigerungspotenziale jedoch als unrealistisch erweisen. Prognoserechnungen, die davon ausgehen, dass die hohen Einkaufsfaktoren durch entsprechende Mietsteigerungen später reduziert werden, gehen in diesem Fall nicht auf.

Warum nicht einige Jahre „nichts“ tun?

Der gedankliche Fehler liegt in der unausgesprochenen Annahme, man müsse das durch einen Verkauf gewonnene Geld umgehend wieder reinvestieren. Für institutionelle Investoren mag das zutreffen, nicht jedoch für private Anleger. Diese haben das Privileg, auch einmal einige Jahre nichts tun zu können. Aber was heißt konkret „nichts“? Sie können das Geld auf einem Tagesgeldkonto parken (was ich allerdings bei sehr großen Beträgen nicht machen würde), oder – etwas teurer – in kurzlaufende Staatsanleihen investieren, um es zu parken. Freilich verlieren Sie damit Geld. Die Kombination von Negativzinsen und Inflation führt dazu, dass Sie vielleicht zwei bis drei Prozent pro Jahr verlieren. Das ist psychologisch für die meisten Menschen schwer zu verkraften, obwohl – historisch gesehen – die Situation, dass die Zinsen für hochqualitative Anleihen sehr nahe an oder sogar unterhalb der Inflationsrate liegen, gar nicht so ungewöhnlich ist, wie viele denken.

Es geht um die Alternativen: Wenn ich jetzt Übertreibungen am Immobilienmarkt nutze, um zu verkaufen und dann sofort wieder reinvestiere, ist die Wahrscheinlichkeit, dass ich damit Geld verliere, relativ hoch. Denn ich kaufe ja auf einem hohen Marktniveau ein, dazu kommen noch die Transaktionskosten, die gerade bei Immobilien erheblich sind. Um es vereinfacht zu sagen: Wenn ich jetzt zum 36-Fachen kaufe, dann verliere ich bei einer Marktkorrektur auf das 24-Fache ein Drittel, zuzüglich der Transaktionskosten. Das ist die schlechtere Alternative dazu, das Geld für einige Jahre zu parken und pro Jahr drei Prozent zu verlieren. Diese Rechnung geht freilich nur auf, wenn es in den kommenden Jahren zu einer erheblichen Korrektur kommt, die dann einen deutlich günstigeren Einstieg (beispielsweise zum 24-Fachen statt zum 36-Fachen) erlaubt.

Und wenn die Preise doch weiter steigen?

Was ist, wenn die Preise weiter steigen? Zunächst: Es ist wahrscheinlich, dass die Preise weiter steigen, wenn Sie jetzt verkaufen. Andernfalls hätten Sie ja genau den historischen Höchstpunkt erwischt, und dies ist außerordentlich unwahrscheinlich. Wer antizyklisch agiert, dem gelingt es bestenfalls, in der Nähe der Tiefstpreise zu kaufen und in der Nähe der Höchstpreise zu verkaufen. In der Regel muss er nach einem Kauf zunächst dabei zusehen, wie die Preise weiter sinken und nach einem Verkauf zunächst zuschauen, wie sie weiter steigen. Das ertragen viele Investoren nicht und entscheiden sich dann für die schlechtere Alternative, nämlich nicht zu verkaufen.

Natürlich gilt es bei der Entscheidung, ob ich als Privatanleger verkaufe oder nicht, weitere Überlegungen zu berücksichtigen. Beispielsweise wird kaum ein privater Investor acht Jahre nach Kauf wieder verkaufen, sondern lieber zehn Jahre warten, weil er dann den Gewinn steuerfrei mitnehmen kann.

Wer damit rechnet, dass die Preise nachhaltig und dauerhaft ansteigen werden, der sollte freilich nicht verkaufen. Wer dagegen – so wie ich – mit einem erneuten Aufflammen der Finanzkrise in den nächsten Jahren rechnet, wird über einen Verkauf nachdenken und darauf warten, bis sich die Gelegenheit gibt, auf einem deutlich günstigeren Niveau wieder einzusteigen.


Berliner Zinshäuser

Berlin-Nachricht

Kritik am Wohngipfel hallt nach

Um das Ziel von bundesweit 1,5 Millionen Neubauwohnungen bis 2021 zu erreichen, wurde auf dem Berliner Wohngipfel im September eine Wohnraumoffensive angekündigt. Zu den avisierten Maßnahmen zählen Investitionen in den sozialen Wohnungsbau, das Baukindergeld für Familien, die Bereitstellung von mehr bundeseigenen Grundstücken und Steuerabschreibungen für den Bau von Mietwohnungen in Form einer Sonder-AfA. Zudem soll eine Musterbauverordnung den bürokratischen Aufwand bei Baugenehmigungsverfahren senken. Eine tragende Rolle nimmt dabei die neu eingesetzte Expertenkommission „Nachhaltige Baulandmobilisierung und Bodenpolitik“ ein. Diese soll unter der Leitung von Marco Wanderwitz, Staatssekretär beim Bundesministerium des Innern, für Bau und Heimat, konkrete Handlungsoptionen für eine bessere und schnellere Aktivierung von Grundstücken für den Wohnungsbau erarbeiten. Erste Ergebnisse sollen im Sommer 2019 vorgelegt werden. Führende Vertreter der Immobilienbranche zeigen sich jedoch skeptisch – vor allem im Hinblick auf zusätzlich geplante Regulierungsmaßnahmen: In einer jüngst veröffentlichen Protokollerklärung zum Ergebnispapier kritisieren die Immobilienverbände DDIV, GdW, Haus & Grund, IVD und ZIA die Ausweitung des gemeindlichen Vorverkaufsrechts sowie die Ausweitung des Betrachtungszeitraums für den Mietspiegel von vier auf sechs Jahre. Laut GdW sei „der Mietspiegel kein politisches Steuerungsinstrument, sondern ein Spiegel zur Abbildung des marktüblichen Mietniveaus in den Städten und Gemeinden“. Ferner heißt es, in Deutschland bestehe kein Mangel an Regulierungen, sondern vielmehr ein Mangel an Wohnungen. Deswegen sollte ein gesundes Umfeld für Investitionen geschaffen werden. Zudem berge die geplante Sonder-AfA die Gefahr immenser Preissteigerungen.

 

Verzögerungen bei der Baufertigstellung von Berliner Wohnungen

Obwohl die Neubautätigkeit in den vergangenen Jahren spürbar angestiegen ist, kommt es in Berlin zu deutlichen Verzögerungen bei der Baufertigstellung. Zu diesem Schluss kam eine Studie des Research-Unternehmens bulwiengesa im Auftrag des BFW-Landesverbands Berlin/Brandenburg. Damit liegt die Zahl der Baufertigstellungen in der Hauptstadt seit 2008 deutlich unter der Anzahl der erteilten Genehmigungen. Der entsprechende Quotient beträgt lediglich 54 Prozent. Der Hauptgrund liegt der Studie zufolge in langwierigen Bebauungsplanverfahren sowie weiteren regulatorischen Prozessen. Den Bebauungsplänen, die 2017 festgesetzt wurden, gingen Laufzeiten von im Durchschnitt 12 Jahren voraus. Der Verzögerungseffekt durch den Handel mit Grundstücken, für die es Baugenehmigungen gibt, falle dagegen deutlich weniger ins Gewicht. Diese Verzögerungen bei der Baufertigstellung sind in Berlin und im gesamten Bundesgebiet umso problematischer, weil auch die Anzahl der erteilten Baugenehmigungen zurückgeht. Im Jahr 2017 sank der Wert um 7,3 Prozent. Zudem zeigt die Studie ein Verhältnis zwischen Miet- und Eigentumswohnungen und Neubauwohnungen in Berlin von 70 zu 30. Während in der Innenstadt anteilig mehr Eigentumswohnungen entstehen, werden am Stadtrand vor allem Mieteinheiten entwickelt. 19 Prozent aller Mietwohnungen entstehen dabei im preisgebundenen Segment.

Der BFW Berlin/Brandenburg zeigte sich aufgrund der Studienergebnisse alarmiert und forderte von der Politik umfassende Maßnahmen für eine Beschleunigung des Wohnungsneubaus.  

 


Zinshaus-Angebote

Top-Lage in Berlin Mitte

Top-Lage in Berlin Mitte

Bei diesem Objekt handelt es sich um ein etwa im Jahr 2000 erbautes siebengeschossiges Wohn- und Geschäftshaus. Die Wohnungen können über einen behindertengerechten Aufzug erreicht werden.

Das Gebäude umfasst drei moderne Ladenflächen, fünf Büroeinheiten sowie sieben luxuriös ausgestattete Wohnungen. Das Angebot beinhaltet eine Baugenehmigung für die Umwandlung von Büros in kleinere Wohnungen mit Balkonen. Es besteht erhebliches Mietsteigerungspotenzial. Das Objekt befindet sich im Berliner Bezirk Mitte.

 

 

Kaufpreis: € 10.000.000 zzgl. 7,14 % Maklerprovision (inkl. MwSt.)

Wohnfläche: 825 m²

Gewerbefläche: 1.149 m²

Angabe zum Energieausweis: liegt nicht vor

(bei Interesse bitte Objekt-Nr. angeben: 51714)


Stuckaltbau am Treptower Park

Stuckaltbau am Treptower Park

Das zum Verkauf stehende Objekt befindet sich im Berliner Bezirk Treptow und wurde ca. 1910 viergeschossig und vollunterkellert errichtet. Die Wohnungsgrößen variieren zwischen 47 m² bis 107 m². Für das Dachgeschoss liegt eine Baugenehmigung für den Bau von zwei Wohnungen vor. Für das Objekt existiert eine Abgeschlossenheitsbescheinigung  . Eine Teilungserklärung ist beantragt. Die derzeitige Durchschnittsmiete beträgt 5,37 €/m².

Die Immobilie befindet sich nahe dem Treptower Park und dem Plänterwald.

 

 

Kaufpreis: € 3.300.000 zzgl. 7,14 % Maklerprovision (inkl. MwSt.)

Preis pro m²: € 3.264

Angaben zum Energieausweis: Energieverbrauchskennwert lt. Verbrauchsausweis 131 kWh/(m²*a), Energieeffiziensklasse E, Warmwasser enthalten, Gaszentralheizung, Baujahr 1911

(bei Interesse bitte Objekt-Nr. angeben: 51786)


Altbau in zentraler Lage von Berlin-Tiergarten

Altbau in zentraler Lage von Berlin-Tiergarten

Das gepflegte Wohn- und Geschäftshaus im Berliner Bezirk Tiergarten wurde im Jahre 1910 errichtet. Der schöne Altbau verfügt über 18 Wohnungen und zwei Gewerbeeinheiten im Erdgeschoss. Das Objekt besteht aus Vorderhaus und Seitenflügel und wird über zwei Treppenaufgänge erschlossen. Die Wohnungsgrößen variieren zwischen 23 m² und 113 m². Das Objekt wurde fortlaufend modernisiert und befindet sich in einem guten Zustand. Der Innenhof wurde zu einer kleinen Gartenanlage mit innenliegendem Teich umgestaltet und verfügt zudem über einen Fahrradabstellplatz. Der durchschnittliche Mietzins beträgt für die Wohneinheiten 7,62 €/m² und für die Gewerbeeinheiten 5,25 €/m² nettokalt.

 


Kaufpreis: € 4.500.000 zzgl. 7,14 % Maklerprovision (inkl. MwSt.)

Preis pro m²: € 3.580

Angabe zum Energieausweis: liegt nicht vor

(bei Interesse bitte Objekt-Nr. angeben: 51790)


 


Wohninvestments in Deutschland - Spezialausgabe Expo Real 2018

Wohninvestments in Deutschland

EDITORIAL

Liebe Leserinnen und Leser,

 

Ganz im Sinne der Expo Real 2018 – so haben wir unseren aktuellen Newsletter gestaltet. Einmal aus der politischen, einmal aus der ökonomischen Perspektive. Denn aus beiden Blickwinkeln gibt es viel zu berichten: Die Politik mischt wieder aktiv mit in der Immobilienbranche, und wie und warum sie das tut – das entnehmen Sie unserer Analyse. Und gleichzeitig agiert die Immobilienwirtschaft solide, aber nicht übermütig, fantasievoll, aber ohne dem Glücksspiel zu verfallen. Wie das geht und welche Bedeutung den finanzierenden Instituten hierbei zukommt, das beleuchten wir in unserem wirtschaftlichen Rückblick. Wer beides kombiniert, wird seine Schlüsse ziehen können: Wir sehen jedenfalls viele (Haus-)Aufgaben und nicht minder viel Potenzial.

 

Ihre

Jürgen Michael Schick

Dr. Josef Girshovich


BEITRÄGE

 

Russisches Roulette auf der Expo?

Dr. Josef Girshovich

Von Dr. Josef Girshovich, Gesellschafter der PB3C GmbH

Kaum ist die Expo Real vorbei, fallen auch schon weltweit die Aktienkurse. Ob es da eine Korrelation gibt? Und was wäre eigentlich, wenn der Kursrutsch in Frankfurt und New York bereits während des größten Branchentreffs auf dem Münchner Messegelände begonnen hätte? Fest steht, dass die Expo dieses Jahr einen Besucher- und Ausstellerrekord erlebt hat. Insgesamt waren 2.095 Unternehmen, Städte und Regionen mit Ständen vertreten – das sind knapp hundert Aussteller mehr als im vergangenen Jahr. Zudem stieg die Besucherzahl um 6,6 Prozent auf fast 45.000. Rekorde also, aber ob es auch zu einem Rekordjahr für die Immobilienwirtschaft kommt, garantiert das noch lange nicht.

Bühne und Wachstum sind zwei unterschiedliche Paar Schuhe. Einige Teilnehmer in München haben in den vergangenen Jahren deutlich an Muskelkraft zugelegt. Die Stände werden größer, wachsen, wo die Fläche nicht ausreicht, in die Höhe (ganz wie im wahren Nachverdichtungsleben), die Ausgaben für Getränke, fliegende Buffets und sonstige Give-aways kennen kaum Grenzen. Auf der anderen Seite die emsigen Bienen. Viele kurze und gute Gespräche werden geführt, man sitzt in kleinen Kreisen und diskutiert Projekte. Die Frage nur: Sind das Anbahnungen oder Abschlüsse? Ist das Speed-Dating oder eine langfristige Beziehung?

Auffällig ist der Zuwachs an „Neuen“. Es scheint sich herumgesprochen zu haben, dass es der deutschen Immobilienwirtschaft gut geht, dass der Markt trotz mancher Warnung solide und die Preise im internationalen Vergleich (mit Ausnahme Münchens) weiterhin erschwinglich sind. Dass es unter den Neuen auch Eintagsfliegen und Glücksritter geben muss, liegt auf der Hand. Freilich wäre auch Don Quijote nicht weit gekommen, wenn er nicht an seine fabelhafte Welt geglaubt hätte.

Bei allem Fantasiereichtum der Wirtschaft gilt es daher, die Obacht und Rücksicht der Finanzierer hervorzuheben. Anders als vor elf Jahren – als wir bereits den Point of not return der Finanzkrise erreicht hatten – verhalten sich die institutionellen Finanzierer derzeit äußerst vorsichtig – und noch vorsichtiger als in den vergangenen Jahren, eine geringere Zahl an Abschlüssen gern in Kauf nehmend. Kaum eine Finanzierung findet ohne hinreichend Eigenkapital statt, kein Forward Deal ohne konservative Due Diligence. Das kommt vor allem jenen Projekten und Unternehmen zugute, die erstens frühzeitig Marktumfeld und Marktpotenziale überprüft haben, sei es in house, sei es mit einem verlässlichen Partner, und zweitens dank eines erfolgreichen Track Records über das notwendige Eigenkapital verfügen.


Branche hat Angst vor Regulierungswut

Jürgen Michael Schick

Von Jürgen Michael Schick
Geschäftsführer MICHAEL SCHICK IMMOBILIEN GmbH & Co. KG
Präsident Immobilienverband IVD

Die EXPO REAL 2018 war für viele Teilnehmer ein voller Erfolg. Die Messe kann Besucher- und Ausstellerrekorde verbuchen und die meisten Teilnehmer kamen überwiegend optimistisch in ihre Büros zurück. Und doch war die EXPO in diesem Jahr anders. Denn ein Thema bereitete große Sorge: Die Politik. In viel mehr Gesprächen als in der Vergangenheit wurde über die aktuellen politischen Pläne gesprochen. Kaum ein Verkäufer oder Investor auf der Messe, der nicht von sich aus die politische Einflussnahme vor allem im Wohnungsmarkt thematisiert hätte.

Drei Themen bereiten der Branche derzeit Kopfzerbrechen:

  1. Die Überregulierung im Mietrecht
  2. Die unzureichende Neubaupolitik
  3. Das Bestellerprinzip bei Kaufimmobilien

Der Plan der Bundesregierung, die Mietpreisbremse zu verschärfen, anstatt sie zu evaluieren, wie es im Koalitionsvertrag vereinbart wurde, ist eine der Sorgen der Immobilienwirtschaft. Vor allem die Pläne, jetzt auch noch den Mietspiegel dadurch zu manipulieren, dass nicht nur die Mietverträge der letzten vier Jahre, sondern der letzten sechs Jahre einfließen sollen, sind bei vielen Teilnehmern der EXPO REAL auf Unverständnis gestoßen.

Projektentwickler warten weiter auf den Befreiungsschlag beim Neubau. Die Sonder-Afa, die zeitlich befristet und nur auf kleinere Objekte bis 3.000 EUR/m² Herstellungskosten begrenzt sein soll, wird nicht die gewünschte Förderung bringen. Viele Besucher der Messe wünschten sich die längst überfällige Erhöhung der linearen Afa auf 3%. Kopfschütteln gab es für die Idee aus dem Wohngipfel im Kanzleramt, die Milieuschutzgebiete und damit die Vorkaufsrechte von Kommunen immer weiter auszudehnen.

Der gesetzliche Provisionszwang für Eigentümer, den die SPD „Bestellerprinzip bei Kaufimmobilien“ nennt, hat nicht nur viele Makler und Transaktionsberater aufgeregt. Das Vorhaben ist ein Musterbeispiel dafür, dass die Regulierungswut immer weiter geht und auch Bereiche regeln will, wo es keine Notwendigkeit für immer neue Vorschriften des Gesetzgebers gibt. In 75 Prozent der Landkreise in Deutschland teilen sich Verkäufer und Käufer die Courtage – das kann kaum als unfair bezeichnet werden. Darin waren sich die allermeisten Teilnehmer der verschiedenen Diskussionsrunden einig.

Wir selbst arbeiten in unserem Investmentmaklerhaus seit Anbeginn als einseitige Interessensvertreter. Wir fühlen uns nur einer Seite verpflichtet und vermeiden damit unnötige Interessenskollisionen. Aber ich möchte entweder auf der Eigentümerseite arbeiten dürfen oder alternativ auf der Käuferseite. Das sollen bitteschön die Auftraggeber selbst entscheiden können. Dazu bedarf es keines Gesetzgebers, der auf der Suche nach immer neuen sozialpopulistischen Ideen ist.

Die Politik hat auf der EXPO REAL 2018 einen so hohen Stellenwert eingenommen wie selten. Da wurde es fast zur Nebensache, dass Bauminister Horst Seehofer in letzter Minute seine Teilnahme abgesagt hat.

 


 

 

 

 


Wohninvestments in Deutschland 09 | 18

Wohninvestments in Deutschland

EDITORIAL

Liebe Leserinnen und Leser,

 

Berlin ist anders – so ließe sich das Fazit unseres aktuellen Newsletters zusammenfassen. Denn während für manch einen Standort – teilweise mit Recht – für die kommenden Jahre gewisse Seitwärtsbewegungen zu erwarten sind, so Patrick Herzog-Smethurst von der DKW-Gruppe, hat die deutsche Hauptstadt weiterhin viel Nachholbedarf und Nachholpotenzial. Wie denn auch nicht! Nach einer jahrzehntelangen Teilung in Ost und West, die von Stillstand auf der einen und politischer Unsicherheit auf der anderen Seite geprägt war, schaut Berlin endlich wieder nach vorn, meint Marcus Buder von der Berliner Sparkasse – immerhin dem größten gewerblichen Finanzierer Deutschlands. Doch was, wenn Sie auf andere Standorte blicken? Dann empfiehlt es sich, genau zu prüfen. Das Unternehmen Empira hat unterschiedliche Einflussfaktoren analysiert und ist zu dem Ergebnis gekommen, dass zum Beispiel die Arbeitsmarktdaten die größte Korrelation mit der Mietpreisentwicklung aufweisen. Dass das mitunter erst zeitverzögert auf den Wohnungsmarkt durchschlägt, sollte jeder Anleger bei der Suche nach geeigneten Standorten berücksichtigen.

 

Mit besten Grüßen

Holger Friedrichs und Jürgen Michael Schick


BEITRÄGE

 

Wohnungsmieten: Eine Korrelationsanalyse fördert Überraschendes zutage

Prof. Dr. Steffen Metzner

Von Prof. Dr. Steffen Metzner, Head of Research, Empira Gruppe

Die Entwicklung der Wohnungsmieten ist zu einem der zentralen Themen in der öffentlichen Debatte geworden. In den meisten der großen deutschen Städte sind die Mieten bei Neuvermietungen in den vergangenen Jahren deutlich – zum Teil explosionsartig – angestiegen. Während das Thema auf der einen Seite von Politik und Gesellschaft kontrovers diskutiert wird, fragen sich auf der anderen Seite Investoren, an welchen Standorten noch Potenzial für eine weiterhin positive Mietpreisentwicklung besteht.

Die Mietrendite ist aus Investorensicht ein entscheidender Faktor für die Performance eines Wohnimmobilienportfolios – sowohl direkt durch den laufenden Cash-Flow als auch indirekt durch ihren Einfluss auf die Wertentwicklung. Für Investoren sind belastbare Mietpreisprognosen oder zumindest stichhaltige Indizien für Trends und Bandbreiten daher wichtige Instrumente bei der Festlegung der Investmentstrategie. Dem geht die Frage voraus, von welchen Faktoren die Entwicklung der Wohnungsmieten abhängt.

Das Research-Team der Empira-Gruppe hat in einer breit angelegten Korrelationsanalyse untersucht, welche volks- und immobilienwirtschaftlichen Faktoren mit der Entwicklung der Wohnungsmieten in 80 deutschen Städten ab 70.000 Einwohnern sowie bundesweit korrelieren. Verkürzt gesagt weisen über einen Betrachtungszeitraum von zehn Jahren bei einer Vielzahl signifikanter Einflussgrößen Arbeitsmarktdaten die stärkste Korrelation mit der Mietpreisentwicklung auf. Zugleich offenbart der Research-Bericht, dass sich einige ökonomische und soziodemografische Entwicklungen erst zeitverzögert am Wohnungsmarkt widerspiegeln.

Die Korrelationsanalyse fördert auch einige auf den ersten Blick überraschende Erkenntnisse zutage. Ein Beispiel ist die positive Korrelation zwischen der Entwicklung der Wohnungsmieten einerseits und der Zahl der Baugenehmigungen für neue Wohnungen andererseits. Das heißt, eine steigende Zahl an Baugenehmigungen geht statistisch gesehen auch mit steigenden Mieten einher. Der sich ergebende Korrelationskoeffizient spricht zwar eher für einen moderaten Zusammenhang, ist aber sowohl auf Städte- wie auch auf Bundesebene positiv und statistisch signifikant – übrigens ebenfalls bei einer um bis zu zwei Jahre zeitversetzten Betrachtung. Ähnliches gilt auf Bundesebene für die Fertigstellungen. Dabei müssten diese Korrelationen nach landläufiger Auffassung eigentlich negativ sein, eine Ausweitung des Angebots demnach tendenziell sinkende Mieten zur Folge haben.

Für diesen Effekt gibt es vor allem zwei Erklärungsansätze: Zum einen werden neue Bauvorhaben in der Regel vor allem dort beantragt und genehmigt, wo eine hohe Nachfrage und daher steigende Mieten zu verzeichnen sind. Zum anderen werden Neubauwohnungen regelmäßig zu höheren Mieten bezogen als Bestandsobjekte. Eine besonders intensive Neubautätigkeit hat daher allein statistisch steigende Mieten zur Folge, sofern es sich nicht um preisgebundenen Wohnraum handelt. Zu guter Letzt sagt die positive Korrelation nichts darüber aus, ob eine steigende Zahl an Baugenehmigungen die vorhandene Nachfrage an einem Standort kompensieren kann. Bleibt die Nachfrage größer als das Angebot, werden die Mieten tendenziell weiter steigen, selbst wenn das Angebot wächst. Darauf deutet auch die positive Korrelation zwischen der Mietpreisentwicklung und der Zahl der Einwohner einer Stadt hin.

In seiner Studie hat das Empira-Research-Team die Korrelationen zwischen der Entwicklung der Wohnungsmieten mit möglichen Einflussgrößen wie Einwohnerzahl, Bruttoinlandsprodukt, verfügbares Haushaltseinkommen, Bruttolöhne und -gehälter, Anzahl der Erwerbstätigen, Arbeitslosenquote, Baugenehmigungen und Fertigstellungen von Wohnungen, Kaufpreise von Eigentumswohnungen und Leerstandsquoten analysiert. Klar ist: Die Analyse ist eine Vergangenheitsbetrachtung und lässt keine zwangsläufigen Schlüsse auf zukünftige Entwicklungen zu. Zudem bedeuten Korrelationen nicht automatisch Kausalitäten. Ein Ranking der 80 untersuchten Städte nach der jeweiligen Mietpreisentwicklung und ein Vergleich entlang der wichtigsten Einflussgrößen zeigt jedoch: Die Korrelationsanalyse kann durchaus richtige Anhaltspunkte dafür liefern, auf welche Faktoren Investoren in Erwartung eines weiteren Mietsteigerungspotenzials an einzelnen Standorten besonders achten sollten.

 

Link zur Studie/Webseite:

www.empira.ch/de/aktuelles

[[ bzw. https://www.empira.ch/de/aktuelles-leser/items/einflussfaktoren-von-wohnungsmieten ]]


„Berliner Rendite“ – Die Benchmark am deutschen Immobilienmarkt

Marcus Buder

Von Marcus Buder, Bereichsleiter Gewerbliche Immobilienfinanzierung, Berliner Sparkasse

Was treibt internationale Investoren noch immer so voller Begeisterung nach Berlin? Die nominalen Ankaufsrenditen können es nicht sein. Die liegen für Wohnimmobilien innerhalb des S-Bahn-Rings zum Teil bei unter drei Prozent, bei Gewerbeobjekten sieht es nicht wesentlich besser aus. Die Politik agiert nicht immer im Sinne von Immobilieninvestoren. Und Berlin hat eine jahrelange Aufholjagd mit überdurchschnittlichen Preissteigerungen hinter sich. Nicht wenige Marktteilnehmer erwarten nun langsam ein Ende dieses Zyklus, zumal sich eine zaghafte Zinswende andeutet. Doch Investoren suchen in Berlin etwas anderes. Etwas, das ich die „Berliner Rendite“ nenne.

Berlin ist in vielerlei Hinsicht etwas Besonderes. In anderen, kleinen wie großen, europäischen Ländern hat sich der Immobilienmarkt der Hauptstadt vom Rest des Landes entkoppelt. London und Paris funktionieren anders als Großbritannien und Frankreich. In seltenen Fällen gibt es neben der Hauptstadt noch eine zweite nennenswerte Metropole, wie Mailand oder Barcelona. Aber ein Fall wie Deutschland, wo Berlin als Hauptstadt und größte Metropole jahrelang anderen Märkten wie München, Frankfurt oder Hamburg hinterherhinkte, ist einzigartig. Oder sollte man besser sagen: war einzigartig?

Internationale Investoren sind es gewohnt, die Hauptstadt und Metropole eines Landes als abgekoppelten, eigenständigen Markt zu betrachten. Diese Sichtweise setzt sich auch in Deutschland langsam durch. Und dabei sehen die Investoren natürlich nur eine Stadt: Berlin. Gegenüber London oder Paris haben die Immobilienmärkte – Mieten wie Preise – aber noch erhebliches Aufholpotenzial. Berlin ist nicht mehr ganz billig, im internationalen Vergleich aber noch immer relativ preiswert. Berlin wächst – allein im vergangenen Jahr um über 40.000 Neuberliner. Die Wirtschaft brummt, die Gehälter liegen inzwischen über dem bundesdeutschen Durchschnitt. Und es gibt noch immer reichlich Platz für Neuentwicklungen und Nachverdichtungen.

Investoren, die auf die „Berliner Rendite“ setzen, erwarten keine hohe Anfangsrendite. Sie setzen auf die Wachstumsstory dieser Stadt. Auf das Potenzial, das auch nach der bemerkenswerten Dynamik der vergangenen Jahre noch immer in ihr schlummert. Auf die immer stärker werdende Anziehungskraft, die Berlin auf die Menschen aus Deutschland und aller Herren Länder ausübt. Und auf Berlins wachsenden Status als deutscher Solitär, der sich immer mehr der Rolle von Paris oder London annähern wird – aber zu noch immer weit günstigeren Einstiegspreisen.

Berlin ist für den Immobilienmarkt praktisch das, was die Blue Chips der DAX-Schwergewichte für den Aktienmarkt sind. Die Berliner Rendite ist die Benchmark am deutschen Immobilienmarkt, wie die Bundesanleihe am Anleihemarkt. Sie verspricht Solidität und Verlässlichkeit – in Kombination mit viel Luft nach oben, aber praktisch keiner Absturzgefahr, da die Fallhöhe im Vergleich zu anderen Städten im In- und Ausland noch immer niedrig ist. Für diese Alleinstellungsmerkmale Berlins sind die Investoren offenbar gern bereit, auf ein paar Basispunkte bei der Ankaufsrendite zu verzichten.


Drohen die Immobilienpreise in den Metropolen zu fallen?
Eine Studie behauptet das – doch die Marktrealität ist eine andere

Patrick Herzog-Smethurst

von Gastautor Patrick Herzog-Smethurst, Geschäftsführer DKW Gruppe

Geht es nach einigen aktuell veröffentlichten Studien, werden die Immobilienpreise, insbesondere in Großstädten, schon bald wieder sinken. Solche Nachrichten verbreiten sich schnell, denn sie stehen diametral der am Markt vorherrschenden Meinung entgegen. Bei genauerer Analyse ist die Faktenlage solcher Prognosen allerdings eher dürftig.

Dazu ein Beispiel: Einer Prognose des Institutes empirica zufolge droht etwa der beliebten bayerischen Landeshauptstadt langfristig ein Bevölkerungsrückgang.[1] „Am stärksten verliert München“ von allen untersuchten Großstädten, heißt es in der „Schwarmstudie“ des Institutes. Begründet wird der prognostizierte Rückgang mit Zahlen, die sich auf die Jahre von 2008 bis 2013 beziehen. 14,2 Prozent der 55- bis 70-Jährigen in München seien in diesem Zeitraum abgewandert. „Im Saldo verlässt einer von sechs Münchnern die Stadt im Alter wieder“, schlussfolgert die Studie. Es wird noch dramatischer: Von Abwanderungen betroffen sein sollen künftig auch Metropolen wie Stuttgart, Düsseldorf, Köln und Hamburg, die jeweils mindestens fünf Prozent in der Altersgruppe der 60- bis 74-Jährigen verlieren. Damit würden auch Preisrückgänge einhergehen.

Kaum zu glauben, wenn man die aktuelle Marktentwicklung beobachtet. Sicherlich haben unsere Ballungsräume eine höhere Fluktuation als Wohnorte am Alpenrand oder an der Ostseeküste. Wenn aber Institute behaupten, die Immobilienpreise in Großstädten würden in absehbarer Zeit drastisch sinken, dann ist das zu hinterfragen. Im Prinzip hat die Behauptung einen verstehbaren Hintergrund, wenn man Daten eher selektiv betrachtet.[2] Denn der Anteil deutscher Staatsbürger schrumpft tatsächlich. In der älteren Generation unseres Landes (über 65 Jahre) hat nur jeder Zehnte einen Migrationshintergrund. Bei der Gruppe der über Sechsjährigen (bis 20 Jahre) kommt man aber schon auf einen Migrantenanteil von 38 Prozent. Da viele Städte die mobile Generation junger Migranten nicht gleichmäßig erfasst, kommen unterschiedliche Werte heraus.

Laut einem Marktbericht der Deutschen Bank[3] lagen die jüngsten Preissteigerungen in den Top-7-Großstädten zwischen acht und 15 Prozent. Als Ursache wird die hohe Nachfrage genannt, und die steigt weiter: Allein in die Bundeshauptstadt kamen in den vergangenen drei Jahren – je nach Zählung – jährlich zwischen 40.000 und 50.000 Menschen neu hinzu.[4]

Die Miet- und Kaufpreise werden also bis auf weiteres anziehen. In den Topstädten könnte es allenfalls zu einer leichten Abschwächung der Preisdynamik kommen.[5] Ausschlaggebend dafür ist unter anderem das anhaltend positive Wirtschaftswachstum.

Für private Kapitalanleger und Selbstnutzer sind diese Trends entscheidend:

  • Solange Menschen weiter in Großstädte ziehen und zu wenig gebaut wird, bleibt der Nachfragedruck hoch.
  • In absehbarer Zeit werden die Immobilienpreise daher sehr wahrscheinlich weiter steigen, wenn auch etwas moderater als bisher.
  • Selbstverständlich kommt es auch zu lokalen Preisübertreibungen. Diese betreffen dann aber stark nachgefragte Ortsteile.

Mancher meint allerdings, dass Vermarktungszeiten von mehreren Monaten schon ein Indiz dafür wären, dass der Kaufpreis einer Immobilie überhöht sei. Das stimmt so nicht. Ein Entwickler muss gewisse Baukostenrisiken abfangen und nimmt dann auch schon einmal zwölf Monate Vermarktungszeit in Kauf.

Kommen wir aber noch einmal zurück auf die scheinbar drohende Gefahr schrumpfender Großstädte: München ist gerade erst wieder gewachsen, wenn auch etwas geringer als ursprünglich prognostiziert. 2017 kam es zu einem Einwohnerplus: 13.000 Menschen mehr leben seither in der bayerischen Landeshauptstadt.[6] Möglicherweise hatten einzelne Großstädte den wachsenden Anteil an Menschen mit Migrationshintergrund nicht immer vollständig erfassen können. Laut neuester Zahlen steht aber fest: Die Top-7-Großstädte legen weiter zu.


Der Wohngipfel ist eine Chance, die nicht verpasst werden darf

Jürgen Michael Schick

von Jürgen Michael Schick, IVD-Präsident

Am 21. September 2018 findet der Wohngipfel statt, die Vorarbeiten dazu sind in vollem Gange. Der Gipfel ist Gelegenheit, der Wohnungspolitik endlich eine vernünftige Richtung zu geben.

Die Kanzlerin hat entschieden, genauer gesagt: der Terminkalender der Kanzlerin. Nicht im Oktober findet der Wohngipfel statt, wie es vage geplant war, sondern am 21. September, und zwar im Kanzleramt. Dass Angela Merkel den Gipfel zur Chefsache macht, ist politisch ein gutes, ein hoffnungsvolles Zeichen. Als wir vom IVD die Idee eines Wohngipfels im zurückliegenden Bundestagswahlkampf überhaupt erst ins Spiel brachten, haben wir uns die Beteiligung der Bundeskanzlerin explizit gewünscht. Denn der Wohnraummangel ist zu einem solchen Missstand angewachsen, dass er nicht behoben werden kann, ohne dass die Koordination von ganz oben erfolgt. Um es mit den Worten von Bundesinnen- und -bauminister Horst Seehofer zu sagen: Die Wohnungsfrage ist die soziale Frage unserer Zeit.

Auch wenn diese Worte angesichts der durchaus anderweitig gelegten innenpolitischen Schwerpunkte in den vergangenen Monaten etwas vernachlässigt wurden, so sind sie doch die perfekte Analyse einer der aktuell größten Herausforderungen in der Bundesrepublik. Diese Herausforderung zu unterschätzen oder unbeachtet zu lassen, wie es die deutsche Politik in fahrlässiger Weise jahrelang praktiziert hat, kann fatale Folgen haben. Das Thema Wohnen hat das Potenzial, eine Gesellschaft zu spalten. Beobachten ließ und lässt sich das beispielsweise in Großbritannien, wo die unteren Einkommensgruppen fast die Hälfte ihres Einkommens für die Miete aufbringen müssen.[1] Der Brexit als folgenschwerer Ausdruck der Unzufriedenheit über gesellschaftliche Missstände ist auch eine Konsequenz der dortigen Wohnungsmisere.

Nun ist es tatsächlich nicht ganz korrekt, dass die deutsche Politik das Thema Wohnen bisher gänzlich ignoriert hätte. Bloß hat sie es jahrelang lediglich von einer Seite aus angegriffen, der der Mietrechtsregulierung, was letztlich auch weniger der Problemlösung denn der Symbolpolitik diente. Kurz vor der Sommerpause hat SPD-Bundesjustizministerin Katarina Barley einen weiteren Gesetzentwurf zur Verschärfung der Mietpreisbremse und Kürzung der Modernisierungsumlage vorgelegt, sozusagen als Antwort auf das von CDU und CSU forcierte Baukindergeld. Ein solches Vorgehen taugt zwar als politischer Kompromiss – die Union bekommt das eine, die SPD dafür das andere –, doch ein echter Lösungsweg kann das nicht sein.

Einzelmaßnahmen – so grundsätzlich sinnvoll sie wie im Falle des Baukindergelds auch sein mögen – sind ohne Einbindung in eine Gesamtstrategie nicht nur weniger effektiv, sondern auch äußerst fragil. Ein gutes Beispiel dafür liefert eben das Baukindergeld. Die Fördermaßnahme war praktisch schon in trockenen Tüchern, da grätschte plötzlich SPD-Finanzminister Olaf Scholz dazwischen, dessen Prioritäten nicht auf der Eigentumsförderung, sondern auf der Einhaltung eines ausgeglichenen Haushalts liegen. Scholz wollte den Empfängerkreis deutlich einschränken und eine Wohnflächenbegrenzung durchsetzen. Nach öffentlicher Kritik konnte das noch verhindert werden, doch statt einer Flächen- gibt es nun eine zeitliche Begrenzung: Das Baukindergeld wird befristet und kann nur bis 2020 beantragt werden. Wer erst nach 2020 den Immobilienkauf oder die Gründung einer Familie plant, schaut voraussichtlich in die Röhre. Nachhaltigkeit funktioniert anders.

Dieses Beispiel zeigt, dass es nicht reicht, hier und da einen Gesetzentwurf oder eine Reformidee zu präsentieren. Es braucht stattdessen ein wohldurchdachtes und strukturiertes Paket mit vielen verschiedenen Einzelmaßnahmen, die ein gemeinsames Ziel verfolgen. Der Wohngipfel bietet die Gelegenheit, ein solches Paket zu schnüren, jedenfalls wenn er nicht als symbolische PR-Maßnahme verschwendet wird. Doch schon im Vorfeld des Gipfels wird vielfach und lösungsorientiert in Kommissionen um die richtigen Maßnahmen und Vorschläge gerungen, die am 21. September hoffentlich zu einem umfassenden Plan zusammengeführt werden. Baubeschleunigung, Baulandmobilisierung, Baukostensenkung, Eigentumsförderung – das Feld ist weit und steinhart, aber bestellt werden muss es, wollen wir den Zusammenhalt der Gesellschaft nicht gefährden.


Wohnungsknappheit und das kollektive Schweigen der Projektentwickler

Dr. Zitelmann

Von Dr. Dr. Rainer Zitelmann

Wenn es um die Ursachen der Wohnungsknappheit in den deutschen Metropolen geht, dann gibt es zwei Welten: die der Wissenden und die der Ahnungslosen. Die Wissenden sind die Projektentwickler, die täglich die Behinderungen durch Politik und Behörden erleben. Die Unwissenden sind alle anderen: Politiker, Journalisten, die Bevölkerung – wobei die wenigen Ausnahmen die Regel bestätigen. Dabei ist dieses Unwissen keineswegs deren Schuld und hat meist nicht einmal etwas mit ideologischen Scheuklappen zu tun. Der Grund ist vielmehr, dass sich kaum ein Projektentwickler traut, die täglichen Zumutungen durch Politik und Behörden zu thematisieren. Denn verständlicherweise befürchten sie zusätzliche bürokratische Schikanen, wenn sie Ross und Reiter nennen und die konkreten Fälle öffentlich machen würden.

Ich höre diese Geschichten jedoch fast täglich, weil ich beruflich mit Projektentwicklern zu tun habe: Da sollen in einer großen deutschen Stadt über 1000 preiswerte Wohnungen entstehen, aber das Projekt stockt und es wird ein Baustopp verhängt, weil ein Beamter des Umweltamtes drei Hamster gefunden hat. In einer anderen Stadt sollen mehrere Hundert neue Wohnungen entstehen, davon ein Teil mit niedrigen Mieten, andere als Eigentumswohnungen. Das Projekt stockt, weil ein feuchter Keller unter Denkmalschutz gestellt wird. In einer der Städte mit dem größten Wohnungsmangel sollen ebenfalls Hunderte Wohnungen entstehen, aber das Projekt verzögerte sich zunächst, weil die einzige Behördenmitarbeiterin, die die notwendige Bescheinigung zum Nachweis von Schulplätzen erbringen kann, seit sieben Monaten krank war und keine Vertretung hatte. Nachdem sie wieder gesund ist, werden einige Zauneidechsen entdeckt. Es gibt ein Gutachten über deren Zahl. Das Amt zweifelt die Ergebnisse an. Man trifft sich zum „Zauneidechsengipfel“ vor Ort: Beamte, Gutachter, Projektentwickler – insgesamt 15 Leute. Ergebnis: Ein weiteres Gutachten wird angefordert, das Monate dauert.

Einzelfälle? Nein. Leider ist das die Regel. Jeder Projektentwickler kennt diese Fälle. Es gibt sie in München, Hamburg, Frankfurt – und am schlimmsten ist es in Berlin. Da hat es die Bausenatorin der Linken fertiggebracht, in einem Jahr die Zahl der Baugenehmigungen um 18,6 Prozent zu reduzieren. Kein Wunder: Ihr Beraterstab besteht fast ausschließlich aus Vertretern linksextremer Gruppen, viele davon aus der Berliner Hausbesetzerszene. Investoren werden als Feinde gesehen, denen man möglichst viele Steine in den Weg legen sollte. Für sie ist der Kapitalismus die Ursache der Wohnungsnot, dabei würde gerade in diesem Bereich gelten: Kapitalismus ist nicht das Problem, sondern die Lösung.

Das Problem ist die staatliche Überregulierung. Die Projektentwickler haben sich leider schon an ewig lange und komplizierte Genehmigungsverfahren gewöhnt. Nicht selten vergeht vom Kauf eines Grundstückes bis zur Baufertigstellung ein ganzes Jahrzehnt. Zwei Jahre davon wird gebaut. Die restliche Zeit ist dem Planungsrecht und Diskussionen mit Politik und Behörden geschuldet. Und überall ist von Digitalisierung die Rede, nur nicht hier: Neulich wunderte sich ein Gast aus Holland, als er 97 prall gefüllte Aktenordner im Büro eines Düsseldorfer Projektentwicklers sah, die dieser bei den Behörden einreichen musste, alles einzeln unterschrieben. In Holland ginge das digital. Hier nicht.

Hinzu kommen immer neue und immer schärfere unsinnige Öko-Vorschriften, die das Bauen verteuert haben – ohne dass sie irgendeinen sinnvollen Beitrag zur Rettung des Planeten vor dem Klimagau gebracht hätten. Seit 2001 jagt eine EnEV (Energieeinsparverordnung) die nächste, jede neue Fassung macht das Bauen noch teurer. Nutznießer ist vor allem die Dämmstoffindustrie. Im Deutschen Ärzteblatt kann man nachlesen, dass die hermetische Abdichtung des Wohnbereichs zu einer deutlichen Zunahme des Schimmelpilzbefalls in den Wohnungen geführt hat. Asthma, Lungenentzündungen und andere gefährliche Krankheiten können die Folge sein. In einigen US-Bundesstaaten ist es wegen dieser gesundheitlichen Risiken bereits verboten, sein Haus mit Dämmplatten zu isolieren.

Zudem werden immer schärfere Auflagen für den Bau von Wohnungen gemacht, die zu Mieten angeboten werden müssen, die sich angesichts gestiegener Grundstückspreise und Baukosten wirtschaftlich nicht rechnen. In allen Großstädten gibt es solche Zwangsauflagen, unter verschiedenen Namen. Der Deal: Du bekommst die Genehmigung zum Bau von Eigentumswohnungen nur dann, wenn du gleichzeitig ein Viertel, ein Drittel oder vielleicht auch die Hälfte Mietwohnungen baust, bei denen die Mieten so niedrig sind, dass sie die Baukosten nicht decken. Damit werden Projektentwickler zur Quersubventionierung gezwungen, die jedoch nur möglich wird durch den Bau von sehr teuren Eigentumswohnungen. Das mittlere Preissegment bleibt so auf der Strecke.

Wer aber ist in der Wahrnehmung der Politik, weiter Teile der Medien – und daher auch der Bevölkerung – schuld an steigenden Mieten und zunehmender Wohnungsknappheit? Raffgierige Immobilienhaie und Makler mit Dollarzeichen in den Augen! Dabei sind es gerade die Projektentwickler, die bauen wollen. Sie leben vom Bauen, nicht von der Verhinderung des Bauens.

Ich habe seit Jahren die Idee, ein „Schwarzbuch Wohnungsbauverhinderung“ herauszugeben, das – ähnlich wie das Schwarzbuch des Bundes der Steuerzahler – jedes Jahr die Fälle öffentlich macht, über die bisher kollektiv geschwiegen wird. Vielleicht mache ich einen Versuch, wenn sich genügend Projektentwickler bereitfinden, ihr Schweigen zu brechen.


Berliner Zinshäuser

Berlin-Nachricht

Berliner Baulandpreise steigen um 77 Prozent

Die Berliner Baulandpreise sind im vergangenen Jahr sprunghaft gestiegen. Das geht aus der Kaufwertliste hervor, die das Amt für Statistik Berlin-Brandenburg veröffentlicht hat. Demnach lag der durchschnittliche Kaufpreis für Bauland im vergangenen Jahr bei 695 Euro/Quadratmeter – der höchste Wert, der jemals erreicht wurde. Ein Jahr davor waren es noch 393 Euro/Quadratmeter. Insgesamt wurden 885 Kauffälle für unbebautes Bauland gezählt. Obwohl sich gegenüber dem Vorjahr sowohl die Verkaufsfälle (2017 zu 2016: -155 Fälle) als auch die verkaufte Fläche von 2,4 Millionen Quadratmeter im Jahr 2016 auf 1,7 Millionen Quadratmeter verringerten, nahm der Gesamtkaufwert für Bauland auf rund 1,2 Milliarden Euro zu. Im Vergleich zu 2016 bedeutete dies ein Plus von rund 249 Millionen EUR bzw. 26,2 Prozent. Ein Fünftel aller Verkäufe und damit die meisten Fälle wurden in Marzahn-Hellersdorf gemeldet. Die wenigsten Fälle entfielen auf Friedrichshain-Kreuzberg, allerdings wurde hier mit einem Rekordanstieg von 1.025 EUR je Quadratmeter auf 4.890 EUR je Quadratmeter der höchste durchschnittliche Kaufwert erzielt. Den niedrigsten Kaufwert gab es hingegen mit 247 EUR/Quadratmeter in Spandau.

 

100 neue Beamte sollen den Wohnungsneubau richten

Um den stockenden Wohnungsneubau voranzubringen, sollen in den Berliner Behörden und Ämtern, die mit den Planungen und Genehmigungen für den Wohnungsbau befasst sind, 100 zusätzliche Personalstellen geschaffen werden. Stadtentwicklungssenatorin Katrin Lompscher (Linke) liegen bereits Pläne vor, wo genau diese Stellen geschaffen werden sollen, etwa in den Stadtplanungs- und Umweltämtern der Bezirke, die besonders viele Neubauvorhaben betreuen. Wie die neuen Stellen finanziert werden sollen, ist noch nicht geklärt. Im Doppelhaushalt 2018/2019 sind sie bislang nicht vorgesehen, mit dem nächsten Haushalt wären sie also erst ab 2020 zu besetzen, falls sie nicht aus dem laufenden Haushalt oder in einem Nachtragshaushalt finanziert werden können. Die zusätzlichen Stellen sind Teil des „Beschleunigungsprogramms für den Wohnungsbau“, der vor der Sommerpause verabredet wurde und Ende August im Senat vorgelegt werden soll. Neben dem Personalzuwachs sollen laut Programm zudem die sechs landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften aufgefordert werden, ihren Fokus nicht nur auf große, zeitaufwendige Bauvorhaben zu legen, sondern auch auf Dachausbauten, Aufstockungen und Ergänzungsbauten.


Zinshaus- /Forward-Deal-Angebote

Villenkolonie Eichwalde – Mehrfamilienhäuser im Neubau-Standard

Angebot1

Die drei Mehrfamilienhäuser verfügen über insgesamt 27 Wohneinheiten und befinden sich in Eichwalde, unweit der Berliner Stadtgrenze. Zwei der Objekte wurden im Jahr 2010 erbaut, ein Objekt im Jahr 1890. Alle Objekte verfügen über großzügige Balkone oder Terrassen, neue moderne Bäder sowie Einbauküchen. Die Wohnungsgrößen variieren zwischen 40 m² und 110 m². Die Nettokaltmieten der Einheiten, die voll vermietet sind, liegen zwischen 7,00 €/m² und 12,00 €/m². Die Jahresnettokaltmiete beträgt 457.344,00 EUR. Der S-Bahnanschluss nach Berlin ist fußläufig erreichbar. Die Fahrzeit zum Berliner Hauptbahnhof beträgt ungefähr 40 Minuten.

Kaufpreis: € 11.600.000 zzgl. 5,4 % Maklerprovision (inkl. MwSt.)

Faktor (auf JNKM): 25,3-fach SOLL

Angaben zum Energieausweis: Energieverbrauchskennwert lt. Energieausweis 101 kWh/(m²*a), Warmwasser enthalten, Gaszentralheizung, Baujahr 2010

(bei Interesse bitte Objekt-Nr. angeben: 51762)


Baugrundstück mit Wohnbaupotenzial und Bebauungsplan

Angebot2

Das zum Verkauf stehende Grundstück umfasst etwa 67.000 m² und liegt im östlichen Berliner Speckgürtel. Das Areal ist in vier Bauabschnitte aufgeteilt. Es können voraussichtlich 36.000 m² Wohnfläche realisiert werden. Nach Vorgabe des Bebauungsplans eignet sich das Grundstück für eine gemischte Bebauung aus Mehrfamilien-, Doppel- und Reihenhäusern. Das Grundstück befindet sich etwa 30 Kilometer östlich des Berliner Stadtzentrums und ist durch den Autobahnanschluss an die A10 sowie den Berliner Ring bestens an Berlin angebunden.

 

Kaufpreis: € 12.000.000 zzgl. 5,4 % Maklerprovision (inkl. MwSt.)

Preis pro m² zu errichtende Wohnfläche: € 342

Angaben zum Energieausweis: liegt nicht vor

(bei Interesse bitte Objekt-Nr. angeben: 51704)


Gepflegter Stuckaltbau mit Potenzial für Dachgeschossausbau

Angebot3

Das gepflegte Wohn- und Geschäftshaus wurde um 1900 errichtet und befindet sich in Berlin-Steglitz. Das Haus ist sehr gut erhalten und verfügt über 18 Wohnungen und drei Gewerbeeinheiten. Das Objekt besteht aus einem Vorderhaus, Gartenhaus und einer Remise. Es wird über zwei Treppenaufgänge erschlossen. Im Vorderhaus verfügt es über zwei Einheiten, im Gartenhaus über drei Einheiten pro Etage. Die Wohnungsgrößen variieren zwischen 34 m² und 123 m². Das Objekt wurde fortlaufend modernisiert und ist gut instandgehalten. Das Dachgeschoss im Vorder- und Gartenhaus ist nicht ausgebaut. Es ist geplant, 170 m² Wohnfläche im Vorderhaus und 150 m² im Gartenhaus auszubauen. Der durchschnittliche Mietzins beträgt für die Wohneinheiten 8,58 €/m² und für die Gewerbeeinheiten 8,18 €/m² nettokalt. Die Beheizung erfolgt durch Gasetagenheizungen. Das Wohn- und Geschäftshaus befindet sich unweit des S- und U-Bahnhofs Rathaus Steglitz.
 

Kaufpreis: € 5.650.000 zzgl. 7,14 % Maklerprovision (inkl. MwSt.)

Rendite: 2,9 % IST

Angaben zum Energieausweis: liegt nicht vor.

(bei Interesse bitte Objekt-Nr. angeben: 51756)


 

 

 

 


Wohninvestments in Deutschland 06 | 18

Wohninvestments in Deutschland

EDITORIAL

Liebe Leserinnen und Leser,

 

das Salz in der Suppe – darum geht es bei unserem aktuellen Newsletter. Wie kann man angesichts niedriger Zinsen, eines hohen Investitionsdrucks, immer weniger Angebote und steigender Bau- und Energiekosten trotzdem auf dem Markt bestehen? Wer erfolgreich bleiben will, muss sowohl neue Wege gehen als auch effizient agieren. Bestes Beispiel: Betriebskosten optimieren. Hierzu berichtet von Argentus Christian Hasiewicz, Deutschlands wohl bester Betriebskostenmanager. Alternativ zu der Betriebskostenoptimierung bietet sich ein Investment in spannende Produkte im Forward-Deal an. Dazu gehören zum Beispiel Reihenhäuser – eine kluge Strategie vor dem Hintergrund wachsender Bevölkerungszahlen in und um die Metropolen. Letztlich gilt auch für Familien, die Eigentum erwerben wollen, dass eine gut durchdachte Finanzierung Wohlstand mehren kann. Denn nach Berechnungen von Jacopo Mingazzini können sich viele den Traum vom Eigenheim ohne Mehraufwand verwirklichen. Sagen Sie es weiter!

 

Mit besten Grüßen,

Holger Friedrichs und Jürgen Michael Schick


BEITRÄGE

 

Wohneigentum lässt sich ohne Mehraufwand abzahlen

Jacopo Mingazzini

Von Jacopo Mingazzini, Vorstand der Accentro AG

Dass Wohneigentümer gegenüber Mietern zahlreiche langfristige Vorteile haben, dürfte unbestritten und allgemein bekannt sein. Wohneigentümer haben einen Vorsprung bei der Vermögensbildung, sie haben einen wichtigen Beitrag zur privaten Altersvorsorge geleistet, sie müssen sich nicht um explodierende Mieten sorgen. Dass Wohnungskäufer deutliche Kostenvorteile gegenüber Mietern haben, ist weniger bekannt. Im Gegenteil, die angebliche Unbezahlbarkeit von Wohneigentum ist ein fester Bestandteil der öffentlichen Folklore. Dabei leben Wohneigentümer deutlich günstiger als Mieter, wie eine Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln (IW) kürzlich berechnet hat.

Der ACCENTRO-IW-Wohnkostenreport vergleicht regelmäßig die Wohnkosten von Wohnungskäufern und -mietern. Der Kostenvorteil von Käufern beträgt derzeit bundesweit im Durchschnitt knapp ein Drittel. Das bedeutet, dass Käufer, die in ihrem erworbenen Wohneigentum leben, monatlich 32,7 Prozent weniger Wohnkosten aufwenden müssen, als wenn sie in einer vergleichbaren Wohnung als Mieter lebten. In einigen Metropolen, die einen stark angespannten Wohnungsmarkt aufweisen, ist der Vorteil noch größer; in Berlin beträgt er beispielsweise 34 Prozent, in Hamburg 38,6 Prozent.

Ermöglicht wird der Wohnkostenvorteil für Käufer durch die derzeit günstigen Kreditzinsen. Wegen der in den vergangenen Jahren stark gesunkenen Zinsen ist Wohneigentum trotz der gestiegenen Kaufpreise erschwinglich. Zwar beginnen die Zinsen gerade, wieder leicht zu steigen, doch befinden sie sich weiterhin und absehbar auf einem niedrigen Niveau. Selbst wenn die Zinsen bis zur Aufnahme eines Anschlussdarlehens in zehn Jahren auf 3,5 Prozent steigen, bleibt der Kostenvorteil für Eigentümer bei einem Gesamtfinanzierungszeitraum von 35 Jahren bei 32,1 Prozent.

Erhöhen sich die Zinsen auf 4,5 Prozent, beträgt der Vorteil immer noch knapp ein Viertel.

Durch diesen großen Kostenvorteil ist es Käufern nicht nur möglich, Wohneigentum günstig zu finanzieren, sondern auch abzuzahlen, ohne im Laufe des Erwerbslebens monatlich stärker belastet zu sein als vergleichbare Mieter. Innerhalb von 35 Jahren lässt sich eine Wohnung vollständig abzahlen, ohne dass die monatliche Belastung aus Zins plus Tilgung und Instandhaltungskosten höher ausfällt als die Mietkosten. Anhand dieser Zeitspanne lässt sich feststellen, dass es für Haushalte sinnvoll ist, den Einstieg ins Wohneigentum so früh wie möglich zu schaffen. So lässt sich das Immobiliendarlehen bis zur Rente ohne Mehraufwand tilgen.

Vor allem junge Familien haben wegen des hohen Eigenkapitalbedarfs jedoch große Schwierigkeiten, Wohneigentum zu erwerben. Der Eigenkapitalanteil von 21 Prozent, mit dem die Studie rechnet und der dem Durchschnitt des Jahres 2017 entspricht, ist von jüngeren Haushalten, die am Anfang ihres Erwerbslebens stehen, kaum aufzubringen. Die Politik ist daher gefragt, deutliche Maßnahmen zu ergreifen, um den Einstieg ins Wohneigentum zu erleichtern. Das Fenster dafür ist derzeit so weit geöffnet wie selten zuvor in der bundesdeutschen Geschichte. Das gilt es zu nutzen, um die niedrige Wohneigentumsquote von 45 Prozent signifikant zu erhöhen und dadurch weiten Teilen der Gesellschaft ein gesichertes Leben im Alter zu ermöglichen.

Das IW Köln schlägt wie viele andere Experten eine Erleichterung bei der Grunderwerbsteuer vor. Die Grunderwerbsteuer macht den Löwenanteil der Kaufnebenkosten aus und erhöht den Eigenkapitalbedarf erheblich. Ein Freibetrag, wie er etwa in Großbritannien bereits existiert, wird daher in der Politik diskutiert und die Prüfung eines solchen steht sogar im Koalitionsvertrag der neuen Bundesregierung. Es wäre an der Zeit.


Finger weg von der Fassade: Betriebskosten senken ohne bauliche Eingriffe

Christian Hasiewicz

Von Christian Hasiewicz, Principal, Argentus GmbH

Die Kaltmiete steigt, die Warmmiete hingegen bleibt annähernd auf dem gleichen Niveau. Während der Vermieter seine Einnahmen erhöht und den Wert seiner Immobilien steigert, wird der Mieter kaum stärker belastet. Möglich ist das, indem der Vermieter die Betriebskosten senkt. Hierfür gibt es mehrere Methoden, vor allem werden Wohnhäuser oft energetisch saniert. Bauliche Veränderungen wie das Dämmen der Fassade sind jedoch kostspielig und nehmen viel Zeit in Anspruch. Seltener werden die Rahmenverträge für Gas, Öl, Fernwärme und Strom angetastet und neu verhandelt.

Während diese Vorgehensweise bei wenigen Objekten und Verträgen vertretbar ist, bleibt bei größeren Portfolios enormes Einsparpotenzial ungenutzt. Man denke an ein Wohnportfolio mit 100 Objekten, das über zwanzig Standorte verteilt ist. Bei nahezu allen Wohnimmobilienportfolios dieser Art und Größe ist die Situation ähnlich: Die Wärmebelieferung der Wohnungen ist unübersichtlich. In diesem Beispiel hatte jedes einzelne Gebäude einen unterschiedlichen Energieversorger: Mal sind es die Stadtwerke, mal ist es einer der großen Energiekonzerne. Darüber hinaus machen unterschiedliche Wärmeträger (Gas, Fernwärme, Öl, Erdwärme), eine unterschiedliche Heiztechnik und eine Vielzahl von Vertragspartnern (Gaslieferanten, Contractoren etc.) es der Verwaltung schwer, den Überblick zu behalten. Dieser ist jedoch erforderlich, sollen die Energiekosten gesenkt werden. Entscheidungen werden stattdessen meist situativ getroffen, zum Beispiel, wenn Heizanlagen ausfallen oder die entsprechenden Verträge auslaufen. Jeder dieser Verträge kann – für sich genommen – unter Kostenaspekten zwar durchaus sinnvoll sein. Als Paket aber sind die 100 Einzelverträge in Relation zu ihrem Volumen überteuert und zudem unflexibel.

Abhilfe schafft ein Dienstleister, der die Verträge und Immobilien genau analysiert und zu einem Paket bündelt. Verträge für mehrere Portfolioobjekte mit einem einzelnen Anbieter abzuschließen, ermöglicht in der Regel Preisnachlässe, die bei einzeln verhandelten Verträgen nicht zu erzielen wären. Zudem sind geringere Nebenkosten ein wichtiger Faktor im Vermietungsmanagement. Potenzielle Mieter achten vermehrt auf die Energiekosten, die auf sie zukommen werden, Bestandsmieter freuen sich über sinkende Kosten und bleiben den Vermietern treu – beste Voraussetzungen für die langfristige Mieterbindung und eine gesicherte Rendite. Der Clou liegt in der Provisionslage mit den Energieversorgern. Denn der Dienstleister, der die Betriebskosten analysiert, wird vom Energieversorger bezahlt und nicht vom Eigentümer.

Aus Sicht des Verwalters hingegen bringt die Optimierung des Energiemanagements vor allem eine deutliche Entlastung seiner Arbeit:

Erstens reduziert eine objektübergreifend einheitliche Abrechnung der Energielieferung – samt den entsprechenden Objektnummern für alle Lieferstellen zu einem festen Stichtag – den Verwaltungsaufwand. Die Rechnungen können in verschiedenen Formaten – auch digital – vom Versorger bereitgestellt werden, zudem sorgt eine Vertragsstrafenregelung dafür, dass dieser seine Jahresabrechnungen pünktlich bereitstellt, sodass auch der Verwalter seinen Reporting-Pflichten nachkommen kann.

Zweitens wird dank der Erfassung, Vervollständigung und durch das laufende Benchmarking der bestehenden Energielieferverträge eine transparente Verwaltungs- und Informationsgrundlage geschaffen. Diese ist hilfreich für Investitionsentscheidungen hinsichtlich der Energieinfrastruktur und macht ein ganzheitliches Energiecontrolling überhaupt erst möglich.

Drittens verbessert der Verwalter seine Auskunftsfähigkeit gegenüber Mietern und Investoren: Durch den Aufbau eines strategischen Energiemanagements ist der Verwalter in der Lage, auf entsprechende Anforderungen der Mieter und Investoren zu reagieren und Risiken frühzeitig zu erkennen.

Viertens erfährt der Verwalter durch die Konzentration des Energiemanagements eine deutliche Aufwertung seines Kundenstatus beim Energieversorger. Eine umständliche Betreuung per Telefon-Hotline gehört der Vergangenheit an. Zudem lassen sich beim Versorger bessere Konditionen für Mehr- und Mindermengenregelungen aushandeln, falls Objekte hinzukommen oder wegfallen – etwa in Form eines Sonderkündigungsrechts im Falle eines Verkaufs.

Der gebündelte Einkauf – zum Beispiel bei Gasverträgen, Heizthermen oder Wartungsdienstleistungen – führt daher nicht nur zu spürbar niedrigeren Betriebskosten. Durch das Zusammenlegen, Vereinfachen und Standardisieren der Verträge wird vor allem auch der Verwaltungsaufwand auf Vermieterseite reduziert.


Zum Mittagessen von Berlin nach Paris?

Jakob Mähren

von Jakob Mähren, Vorstandsmitglied, Founder, CEO & Chairman der MÄHREN AG

Stoßstange an Stoßstange schieben sich jeden Morgen die Autos durch die deutschen Großstädte. Und wenn sie einmal nicht im Verkehr feststecken, sind die Fahrer mit der Parkplatzsuche beschäftigt. Effizient geht anders. Zukünftig wird sich das ändern – denn uns steht in den nächsten zwei Jahrzehnten ein grundlegender Wandel der deutschen Stadtbilder bevor. Treibende Kraft: die Mobilitätskonzepte der Zukunft.

In den vergangenen Jahren ist das Klischee des autovernarrten Deutschen deutlich verblasst. Das zeigt eine Studie des Center Automotive Research der Universität Duisburg-Essen aus dem vergangenen Jahr. Es gibt immer weniger junge Autobesitzer. Sowohl bei Neu- als auch bei Gebrauchtwagen sind die Käufer in den letzten 20 Jahren deutlich älter geworden. 1995 lag das Durchschnittsalter bei einem Neuwagenkauf noch bei 46,1, heute bei 52,8 Jahren. Wer ein Auto braucht, mietet es kurzfristig via Carsharing.

Und das ist erst der Anfang. In naher Zukunft wird das Automobil zu Recht seinen Namen tragen und in der Lage sein, selbstständig zu fahren. Wir entscheiden uns dann nicht länger für ein Fahrzeug, sondern für ein Ziel. Vor allem die Parksituation wird sich dadurch ändern. Das Auto wird nicht länger den halben Tag in der Tiefgarage oder auf dem Parkplatz stehen, sondern ständig in Benutzung sein. Nachts wird es außerhalb der Stadt abgestellt.

Vor Entwicklungen wie diesen dürfen auch Immobilienunternehmen keinesfalls die Augen verschließen. Der Einfluss von Mobilitätskonzepten auf die Immobilienwelt ist enorm. Wenn das Drittel aller Stadtflächen frei wird, das zurzeit für den Straßenverkehr inklusive Parken genutzt wird, entsteht eine Fülle an Möglichkeiten für den dringend benötigten Wohnungsbau. Dadurch müssen Lage und Standort von Immobilien neu bewertet werden.

Das gilt genauso für den Begriff des Einzugsgebiets. Nehmen wir beispielsweise Elon Musks Hyperloop, der die Strecke von Washington nach New York in 29 Minuten zurücklegt. In Deutschland würde das bedeuten, dass auf einmal das Pendeln zwischen München und Berlin (oder von jeder Zwischenhaltestelle aus) bequem möglich wäre. Oder eine schnelle Reise von der Spree an die Seine zum Lunchtermin.

Wer Entwicklungen wie diese verschläft, hat schon verloren. Stattdessen müssen Investoren ihre Maklernetzwerke bereits jetzt deutlich ausbauen. Schließlich kennt niemand den Status quo und das Potenzial des jeweiligen Standortes besser als ein regional ansässiger Makler. Oder anders gesagt: Wer heute die richtigen Beziehungen aufbaut, kann morgen flexibler agieren.


Reihenhäuser als Investment-Produkt

Jürgen Michael Schick

von Jürgen Michael Schick, Inhaber MICHAEL SCHICK IMMOBILIEN GmbH & Co. KG

Lange Jahre galten Reihenhäuser als Bauträgerprodukt für Endverbraucher, die sich die eigenen vier Wände am Stadtrand kauften, um den Traum vom Eigenheim zu verwirklichen. In der Tat ist das Einfamilienhaus, auch wenn es in einer Reihe mit anderen steht, die beliebteste Wohnform der Deutschen. Die Grundrisse sind zumeist kompakt. Unten Wohnzimmer, Küche, Terrasse und Gäste-WC, oben die Schlafzimmer und das Bad. Hinter dem Haus befinden sich der kleine Garten und nebendran ein Stellplatz oder Carport.

Das Reihenhaus ist für mich aber auch ein perfektes Investment-Produkt. Aus einer ganzen Reihe von Forward-Deals weiß ich, wie gut Reihenhäuser bei Investoren ankommen, die in Neubau-Projektentwicklungen investieren wollen. Für Projektentwickler bietet das eine große Chance. Zu dem einstmals mühseligen Weg des Einzelverkaufs gibt es jetzt die Alternative des Globalverkaufs. Weil Investoren das Reihenhaus gerne in ihr Portfolio übernehmen. Und das aus guten Gründen.

Das wichtigste Argument ist sicherlich die relativ günstige Bauweise. Reihenhäuser sind in der Herstellung deutlich günstiger als Geschosswohnungsbau. Wer bezahlbaren Wohnungsbau sucht, findet hier eine Neubaukategorie, die attraktive Quadratmeterpreise zulässt. Aus den Transaktionen, die ich begleitet habe, weiß ich, dass oftmals ohne Keller gebaut wurde. Manchmal mit Dachgauben, manchmal ohne. In einer schlanken Bauausführung mit gefälligen und zeitgemäßen Ausstattungslinien ist das Reihenhaus eine Wohnform, die sich sehr gut vermieten lässt und damit als interessante Kapitalanlage taugt.

Die Grundstücke für Reihenhäuser sind naturgemäß eher am Standrand gelegen oder in etwas periphereren Lagen. Direkt in der Innenstadt würde natürlich ein klassischer Geschosswohnungsbau errichtet. Da die innerstädtischen Grundstücke angesichts der anhaltend hohen Nachfrage immer rarer werden, liegt das Augenmerk ohnehin auf den Randlagen.

Die gute Vermietbarkeit ist naheliegend, da die monatliche Mietbelastung für Familien mit Kindern überschaubar ist und gleichzeitig attraktive Renditen für Investoren erlaubt. Ohnehin ist das Mieterklientel anders als im klassischen Mietwohnungsbau. Das Verhalten dieser Mieter ähnelt zumeist eher dem von Eigentümern als dem von üblichen Mietern, die bekanntlich nicht immer mit allergrößter Sorgfalt mit der Mietsache umgehen. Sind die Kinder erstmal im Kindergarten bzw. in der Schule, ist an einen Fortzug nicht zu denken. Die Grundstücke und kleinen Gärten der vermieteten Reihenhäuser gleichen denen von Eigentümern. Bei uns im Büro heißt das dann liebevoll-augenzwinkernd „Gartenzwerg statt Graffiti“, wenn wir es mit innerstädtischen Lagen vergleichen. Das Eigentümer-ähnliche Verhalten ermöglicht übrigens auch den Exit des späteren Einzelverkaufs an die Mieter. Die Haushaltseinkommen der Mieter lassen zumeist einen späteren Erwerb der Häuser durch die Nutzer zu.

Reihenhäuser im Forward-Deal gibt es in den unterschiedlichsten Größenordnungen. Ob zehn Häuser oder mehrere Hundert, diese Neubau-Projektentwicklungen finden ein steigendes Interesse. Von Family Offices bis zu institutionellen Investoren reicht die Nachfrage. Projektentwickler sollten sich aus meinen Erfahrungen heraus mehr mit dem Globalverkauf von Reihenhäusern beschäftigen und sich entsprechend beraten lassen. Und für Investoren ist es eine hoch spannende Möglichkeit, günstig Neubau zu erwerben.


Expertenstreit um Preisentwicklung am Immobilienmarkt eskaliert Investoren brauchen einen „advocatus diaboli“

Dr. Zitelmann

Von Dr. Dr. Rainer Zitelmann

Professor Harald Simons vom empiricia-Institut ist bei Immobilienprojektentwicklern seit einiger Zeit so beliebt wie der Mieterbund bei Wohnungsinvestoren. Grund war, dass er 2017 im Rahmen des Gutachtens vom ‚Rat der Immobilienweisen‘ vor drastischen Preisrückgängen am deutschen Wohnungsmarkt gewarnt hatte. Diese Warnung wiederholte er angesichts des diesjährigen Gutachtens. Die ‚Immobilien Zeitung‘ konstatierte: „Einer, Simons, – so schien es – stand gegen alle anderen.“ Gegen seine Thesen von einem zu erwartenden Preiseinbruch erhebt unter anderem Andreas Schulten, Vorstand der bulwiengesa AG, Einspruch.

Streit unter den Immobilienweisen

Zum Hintergrund: Herausgeber des Gutachtens, das sich neben dem Wohnungsmarkt auch mit anderen Teilmärkten befasst, ist der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA). Der ZIA beobachte die Entwicklung nach den Worten von Verbandspräsident Andreas Mattner „mit großer Sorge". „Viele Handlungsoptionen bleiben dem ZIA nicht. Die wahrscheinlichste ist die Demission Simons'“, berichtet die ‚Immobilien Zeitung‘. Hinter den Kulissen werde bereits am Stuhl des empirica-Forschers gesägt. „Ich weiß, dass in der Branche eine richtige Wut auf mich vorherrscht, weil ich einigen das Geschäft kaputt mache. Ich bin der Spielverderber", zitiert das Blatt Simons. Gegen Bestrebungen, Simons auszubooten, wendet sich sein Gegenspieler Schulten von bulwiengesa: „Die Reibung tut uns gut, weil sie unseren Blick schärft, und dem ZIA tut es auch ganz gut, eine gewisse Farbigkeit zu haben… Wenn man Simons rausschmeißt, würde man das Salz aus der Suppe nehmen."

Schulten hat Recht. Es braucht kritische Meinungen wie die von Simons. Und zwar gerade in einer Phase, die von jahrelangem Preisanstieg geprägt ist. Ich hatte schon vor über einem Jahr, am 27. April 2017, im Rahmen meiner BERLINER IMMOBILIENRUNDE die führenden Experten eingeladen. Titel der Veranstaltung war damals: „30% Wohnungs-Crash: Unverantwortlicher Alarmismus oder reale Gefahr?“ Neben Simons referierte ein Vertreter von bulwiengesa, Professor Just von der IREBS, Jürgen Michael Schick und mehrere renommierte Wohnungsprojektentwickler. Ich bin der Meinung, dass wir nur durch solche kontroversen Diskussionen von Wissenschaftlern und Praktikern der Wahrheit näherkommen können. Ich sehe Wahrheitsfindung stets wie ein Gerichtsverfahren: Da braucht man einen Staatsanwalt, der üblicherweise die belastenden Fakten sammelt und vorträgt sowie einen Verteidiger, der entlastende Tatsachen sammelt. Wenn beide gut sind, kann sich der Richter eine Meinung auf Basis aller Tatsachen bilden. Auch in der Wissenschaft ist es üblich, dass es heftige Kontroversen gibt, ohne diese Kontroversen ist Erkenntnisgewinn nur sehr schwer möglich.

Wer hat Angst vor Pessimismus?

Wer unbequeme Gegenmeinungen mundtot machen will, schadet sich vor allem selbst. Es gibt gute Argumente für die eher pessimistische Sicht von Simons und es gibt gute Argumente dagegen. In Wahrheit stellt sich jeder Projektentwickler und generell jeder Marktteilnehmer am Immobilienmarkt schon seit Jahren die bange Frage, ob es noch lange so weitergehen kann mit dem Preisauftrieb. Bei manch einem habe ich den Eindruck, dass die Aggression gegen Simons korrespondiert mit eigenen Zweifeln, die man niederringen möchte. Aber genau darin liegt die Gefahr.

Wissenschaftler haben sich intensiv mit dem Phänomen des Überoptimismus befasst. „Im Hinblick auf ihre Folgen für unsere Entscheidungen mag die Optimismus-Verzerrung durchaus die wichtigste kognitive Verzerrung sein“, so der Psychologie-Nobelpreisträger Daniel Kahneman. Die Wirkung des Optimismus bzw. Überoptimismus ist dabei durchaus ambivalent, d.h. diese Haltung ist oft hilfreich, teilweise jedoch auch schädlich. Unternehmer sind fast immer Optimisten, aber in euphorischen Marktphasen ist eine gute Dosis Pessimismus entscheidend wichtig. Der Wissenschaftler Garry Klein empfiehlt, man solle vor dem Start eines Projektes folgende Übung durchführen: Eine Gruppe von Personen, die bestens mit der Entscheidung vertraut ist, solle zu einer Sitzung zusammenkommen, die mit folgender Ansprache bzw. Aufgabenstellung beginnt: „Stellen Sie sich vor, wir befinden uns ein Jahr in der Zukunft. Wir haben den Plan in seiner jetzigen Fassung umgesetzt. Das Ergebnis war eine Katastrophe. Nehmen Sie sich bitte fünf bis zehn Minuten Zeit, um eine kurze Geschichte dieser Katastrophe zu schreiben.“ Der wichtigste Vorzug dieser „Prä-mortem-Methode“ bestehe darin, dass sie Zweifel zulasse und die Befürworter der Entscheidung ermuntere, nach möglichen Gefahren zu suchen, die sie bislang nicht in Betracht gezogen hätten.

Ich kenne einen Immobilien-Projektentwickler, der ist seit 50 Jahren am Markt. So etwas ist sehr selten. Er sagte mir einmal, bei ihm sei das Glas immer halb leer, nicht halb voll. Er habe dadurch manche Preissteigerungen und Gewinne am Immobilienmarkt „verpasst“, aber er habe überlebt und sei sehr erfolgreich gewesen. Er war selbst in seinem Unternehmen der „advocatus diaboli“.

Zum Ausgangspunkt zurück: Ob der Markt seinen Höhepunkt erreicht hat oder nicht, ob wir eine Preiskorrektur erleben werden oder nicht – das weiß in Wahrheit keiner. Wir werden es erst in einigen Jahren wissen. Aber nach so vielen Jahren eines bis dahin nie gekannten Booms am Wohnungsmarkt brauchen wir mehr denn je die Stimmen von Skeptikern – und natürlich brauchen wir auch jene, die ihnen widersprechen. Wer kritische Stimmen zum Schweigen bringen wollte, würde damit niemandem nützen und am meisten sich selbst schaden. Zu viele Menschen leben heute in einer Filterblase, in der sie nur noch Meinungen wahrnehmen, die sie bestätigen. Sie sammeln nur noch Argumente, die ihre eigene Sicht der Dinge stützen.

Bringt uns mehr Fakten!

Ich habe eine Empfehlung für beide „Streithähne“ – also für bulwiengesa und empirica: Bringt uns mehr Fakten! Da werden Dinge ausgerechnet, die keinen einzigen Praktiker interessieren, zum Beispiel der „Stadtwert“, also der Wert aller Immobilien in einer Stadt. Ich habe noch nie einen Projektentwickler getroffen, den das auch nur im Geringsten interessiert. Dafür mangelt es an wichtigen Daten, die für Praktiker tatsächlich relevant sind – und auch für die Streitfrage, ob es Indikatoren für eine Überhitzung und eine zu erwartende Preiskorrektur gibt. Seit Jahren mahne ich beispielsweise an, dass es nur Daten zu Kaufpreisen von Eigentumswohnungen gibt, obwohl dies nur ein Teil des Marktes ist. Der andere Teil des Marktes, der aus Globalverkäufen an institutionelle Investoren besteht, wird kaum untersucht. So fehlen verlässliche Daten über die Entwicklung der Multiplikatoren, die institutionelle Investoren bei Globalverkäufen zahlen. Dazu gibt es höchstens vage Schätzungen mit einer so großen Spannweite, dass sie keine Aussagekraft haben. Und auch was den Eigentumswohnungsmarkt anlangt, werden viele relevante Daten gar nicht erhoben, so zum Beispiel der Anteil ausländischer Käufer. Dabei wissen wir, dass in Metropolen wie Berlin, Frankfurt und Düsseldorf teilweise über 50 Prozent der Eigentumswohnungen – besonders in Hochhäusern und anderen Großprojekten – an ausländische Käufer vermittelt werden. Wie kann man Aussagen über die Nachfrageentwicklung machen, wenn darüber nicht einmal systematisch Daten erhoben werden? Es gibt also eine Menge zu tun für die Immobilien-Researcher.


Berliner Zinshäuser

Berlin-Nachricht

Mischnutzungskonzepte gegen Wohn- und Büroflächenmangel

In der Bundeshauptstadt mangelt es nicht nur an Wohnraum. Auch auf dem Berliner Büroimmobilienmarkt werden die verfügbaren Flächen zunehmend knapp. CBRE zufolge sank der Leerstand im Bürosegment zuletzt auf 2,9 Prozent, die niedrigste Quote in allen deutschen Top-Standorten. Insbesondere in der Innenstadt wurde inzwischen die Vollvermietung erreicht.

Aktuell werden in der Spreemetropole verstärkt Neubauprojekte realisiert. Seit Januar wurden insgesamt etwa 70.000 Quadratmeter Fläche durch Neubau und Revitalisierungen geschaffen, bis zum Jahresende sollen es etwa 199.500 Quadratmeter werden.

Prominente Neubauprojekte finden sich unter anderem an der East Side Gallery. Dort entstehen künftig mit dem Stream Tower in der Mediaspree sowie mit einem kürzlich vorgestellten 140 Meter hohen Projekt neben der East Side Mall zwei großflächige Bürotürme.

Als Maßnahme sowohl gegen den Wohn- als auch gegen den Gewerbeflächenmangel werden derzeit verstärkt Mischnutzungskonzepte diskutiert. Beispielhaft hierfür steht die Überbauung von Lebensmittelmärkten. Die Berliner Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen hat 330 infrage kommende Standorte für eine Überbauung identifiziert, an denen bis zu 36.000 Wohnungen entstehen können. Prinzipiell lassen sich jedoch auch Büro- und andere gewerblich genutzte Flächen auf diese Weise realisieren. Die Änderungen der Baunutzungsverordnungen aus dem Jahr 2017 hat zudem die Baurechtskategorie der sogenannten urbanen Gebiete geschaffen. In diesen sollen Nachverdichtungsmaßnahmen und Mischnutzungskonzepte zukünftig verstärkt umgesetzt werden.

 

Wohnungsbau in Berlin: Deutlicher Rückgang der Genehmigungen

Einer Pressemitteilung des Amtes für Statistik Berlin-Brandenburg zufolge wurden im ersten Quartal des Jahres die Genehmigungen zum Bau von 4.325 Wohnungen erteilt. Das entspricht einem Rückgang im Vergleich zum Vorjahresquartal um 18,8 Prozent. Vor allem wurden Anträge in Mitte sowie Treptow-Köpenick genehmigt, das Schlusslicht bildete Neukölln mit 38 Wohneinheiten. Bereits im vergangenen Jahr war die Anzahl der erteilten Genehmigungen zurückgegangen. Diese Entwicklung steht in starkem Kontrast zum anhaltenden Zuzug an die Spreemetropole. Im vergangenen Jahr wuchs die Bundeshauptstadt erneut um mehr als 41.300 Einwohner, was einem Plus von 1,3 Prozent entspricht.

Das Problem der sinkenden Genehmigungszahlen in den Metropolen wurde inzwischen auch auf Bundesebene von der Politik erkannt. CDU/CSU und SPD planen unter anderem, das beschleunigte Bebauungsplanverfahren zu prüfen und eventuell anzupassen. Zudem sind Verbesserungen im Bauplanungsrecht vorgesehen. Namhaften Vertretern der Immobilienbranche zufolge reichen diese Maßnahmen allein jedoch nicht aus. So fordert beispielsweise Nils Olov Boback von Bonava, dass die Behörden mehr Mitarbeiter einstellen müssen. Nedeljko Prodanovic von Stonehedge spricht sich dafür aus, dass die Städte bei Verzögerungen der Verfahren tätig werden müssen, wie es bereits in Hamburg der Fall ist. Dort schaltet sich nach drei Monaten der Senat in jedes Antragsverfahren ein. Jacopo Mingazzini von Accentro beklagt zudem, dass sich in Berlin die Zuständigkeiten der Ämter teilweise überlappen, was für deutliche Verzögerungen sorgt.


Zinshaus- /Forward-Deal-Angebote

Gepflegte Stadtvilla in nachgefragter Lage von Birkenwerder

Angebot1

Das in Massivbauweise errichtete dreigeschossige Mehrfamilienhaus wurde 1996 auf einem 1.170 m² großen Grundstück errichtet und befindet sich in einem exzellenten Zustand. Das Haus verfügt über acht Wohneinheiten mit Flächen zwischen 58 und 83 m². Die gesamte Wohnfläche umfasst ca. 504 m². Birkenwerder ist ein ruhiger, inmitten einer reizvollen Landschaft gelegener Vorort von Berlin. Über die Bundesstraße B 96 sowie die S-Bahnlinien S1 und S8 ist die verkehrstechnische Anbindung sehr gut. Aufgrund der hohen Wohnqualität ist der Ort bei Berlinern sehr beliebt, was sich an der stetig steigenden Einwohnerzahl und der entsprechenden Zunahme der Nachfrage nach Wohnraum zeigt.


Kaufpreis: 1.390.000 zzgl. 7,14 % Maklerprovision (inkl. MwSt.)

Rendite: 4,3 % IST

Angaben zum Energieausweis: Energieverbrauchskennwert lt. Energieausweis 98,61 kWh/(m²*a), Warmwasser nicht enthalten, Öl-Heizung, Baujahr 1996

(bei Interesse bitte Objekt-Nr. angeben: 51708)


Modernisierter Altbau mit Stuck direkt an der Spree in Berlin-Mitte

Angebot2

Das zum Verkauf stehende Objekt befindet sich im Stadtteil Moabit des Bezirks Mitte und wurde um ca. 1900 errichtet. Es besteht aus einem Vorderhaus, einem rechtem Seitenflügel und einem Hinterhaus. Die 16 Wohneinheiten werden über jeweils einen Treppenaufgang im Vorder- und Hinterhaus erschlossen. Die Immobilie wurde 2007/08 modernisiert. Die Wohnungen verfügen jeweils über einen Balkon oder einen Erker. Die Immobilie befindet sich in einem Milieuschutz- und Sanierungsgebiet. Das Objekt ist sehr gut an den öffentlichen Personennahverkehr angebunden: U-Bahn und Busstationen sind fußläufig erreichbar, der Hauptbahnhof liegt nur wenige Minuten entfernt.

Kaufpreis: 3.880.000 zzgl. 7,14 % Maklerprovision (inkl. MwSt.)

Preis pro m²: € 2.868

Angaben zum Energieausweis: liegt nicht vor

(bei Interesse bitte Objekt-Nr. angeben: 51608)


Schlüsselfertiger Neubau eines Mehrfamilienhauses in Berlin-Hermsdorf

Angebot3

Wir bieten ein schlüsselfertiges Mehrfamilienhaus mit zwei Garagen auf einem 775 m² großen Grundstück mit vier Wohneinheiten in Berlin-Reinickendorf, Ortsteil Hermsdorf, an. Der Baubeginn ist für das dritte Quartal 2018 vorgesehen, die Fertigstellung für das zweite Quartal 2019. Die gesamte Wohn- und Nutzfläche beträgt ca. 520 m². Alle Wohnungen verfügen über Terrassen oder Balkone. Die Bezahlung erfolgt bei schlüsselfertiger Übergabe des Objektes. Die durchschnittliche Nettokaltmiete ist mit monatlich 13 €/m² kalkuliert. Die zwei Garagenstellplätze werden mit 100,00 Euro pro Monat kalkuliert. Daraus ergibt sich eine Jahresnettokaltmiete SOLL von 85.705 Euro. Die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr ist gut; eine Bushaltestelle befindet sich nur wenige Meter vom Objekt entfernt.
 

Kaufpreis: 2.200.000 zzgl. 7,14 % Maklerprovision (inkl. MwSt.)

Rendite: 3,9 % SOLL

Angaben zum Energieausweis: kein Energieausweis vorhanden

(bei Interesse bitte Objekt-Nr. angeben: 51688)


 

 

 

 


Wohninvestments in Deutschland 03 | 18

Wohninvestments in Deutschland

EDITORIAL

Liebe Leserinnen und Leser,

 

das erste Quartal des Jahres 2018 neigt sich dem Ende zu – so richtig in Fahrt ist aber der Wohnungsbau noch nicht gekommen. Das Bild gleicht dem der vergangenen Jahre. Es wird zu wenig gebaut, und die politisch Verantwortlichen hadern mit einer städtebaulichen Gesamtidee. Genau darauf liegt in unserem Newsletter das Hauptaugenmerk. Was für Potenziale eine kluge Nachverdichtung in unseren Städten hätte, erläutert Sebastian Fischer, Vorstand der PRIMUS Immobilien AG. Und Markus Wotruba von der BBE Handelsberatung setzt sich im Gespräch mit dem Thema Überbauung von Supermärkten auseinander. Für uns steht fest: Würden unsere Städte Nachverdichtung und Überbauung forcieren, könnte viel gegen die Wohnungsknappheit getan werden. Aber nein: Stattdessen wird der Wohnungsbau verhindert – so sieht es auch Rainer Zitelmann und hat sogleich eine Idee für einen Bestseller – ein Schwarzbuch der Wohnungsbauverhinderung. Unser Fazit: Die Preise am Wohnungsmarkt steigen weiter und das politische Umfeld kann nur noch eines – besser werden.

 

Mit besten Grüßen

Holger Friedrichs und Jürgen Michael Schick


BEITRÄGE

 

Hofbebauung als Lösungsansatz modernen städtischen Wohnens

Sebastian Fischer

Von Sebastian Fischer, Vorstand, Primus AG

Es ist ein ehrenwertes städtebauliches Ziel, wenn Kommunen versuchen, mehr soziale Vielfalt in Stadtvierteln zu schaffen. Die vergangenen Jahrzehnte zeugen indes eher von misslungenen Beispielen. So kam es durch den sozialen Wohnungsbau vor allem in den 1960er und 1970er Jahren verstärkt zu einer Ghettobildung in den entstandenen Hochhaussiedlungen.

Gegenwärtig besteht eher die Gefahr, dass Stadtviertel im innerstädtischen Raum von Gutverdienern dominiert werden könnten. Denn für einen Teil der Bevölkerung ist dort neu geschaffener Wohnraum nicht mehr finanzierbar, vor allem nicht in unseren Großstädten. Häufige Ursache ist das zu geringe Flächenangebot in beliebten Lagen. Ein aktuelles städtebauliches Ziel ist daher die Nachverdichtung, zumindest dort, wo Baustrukturen es zulassen: in Innenhöfen, auf Parkplätzen und auf brachliegenden Flächen.

Die Konzentration vermögender Bewohner auf zentrale Lagen betrifft nicht allein deutsche Metropolen. In London oder New York ist sie längst vorherrschende Praxis. Insbesondere die deutsche Bundeshauptstadt steht nun aber vor der Herausforderung, die bestehende soziale Vielfalt zu erhalten – gerade das ist es, was die Menschen an der Stadt so lieben. Ein möglicher Lösungsansatz sozialer Problemfelder könnte etwa die Hofumbauung der Gründerzeit sein, vielen besser bekannt unter dem Begriff „Hinterhöfe“.

Die Hofumbauung gilt als Symbol für soziale Durchmischung bei ursprünglich hoher Dichte. Die Vielfalt für ein soziales Miteinander liegt vor allem in einer größeren Zahl unterschiedlicher Raumangebote. Vorderhaus, Seitenflügel, Hinterhaus, Gartenhaus: Es geht um verschiedene Lagequalitäten und die Variabilität an Grundrissen. Gerade in Berlin ist die Hofumbauung vermehrt zu finden, etwa im Stadtteil Prenzlauer Berg. Ganz unterschiedliche Menschen leben dort sehr harmonisch miteinander: Jung und Alt, Singles und Familien, Student oder vermögender Unternehmer.

Negative Eigenschaften wie mangelnder Lichteinfall und eine fehlende Durchlüftung sind durch die heute oftmals deutlich geringere Dichte der Blöcke entschärft. Und selbst wenn eine gewisse Dichte hier und da noch besteht, hat sie einen gewissen historischen Charme.

Inzwischen ist es geboten, die Berliner Hofstruktur modern zu übersetzen. Es gibt interessante Ansätze dafür: statt komplett geschlossener Höfe eine lockere Hoffolge mit versetzten Baukörpern, schlankere Gebäude im Vergleich zum historischen Vorbild, attraktive Freiflächen- und Spielflächengestaltung statt Kopfsteinpflaster und Dachgärten als zusätzliche Grünflächen. Darüber hinaus entstehen weitere neue Wohnformen. Immer häufiger vereinen Quartiere inzwischen sowohl Wohnen als auch Gewerbe. Büro und Wohnung schließen sich nicht länger aus, sondern befinden sich mit unterschiedlichen Hauszugängen im selben Gebäudeensemble.

Natürlich muss die Lösung stets zur jeweiligen Situation passen. Selbstverständlich dürfte auch sein, dass Höfe kein Allheilmittel für die Probleme unserer urbanen Zentren sind.

Der Kerngedanke der Hofumbauung dient Stadtplanern als Positivbeispiel, wenn sie die Überlegung anstellen müssen, wie die Dominanz einer einzelnen gesellschaftlichen Schicht eines Stadtviertels verhindert werden kann. Hinterhofbebauung als ein geeigneter Ansatz für mehr Wohnraum bei einem möglichen sozialen Miteinander: Es könnte einen Versuch wert sein.


Wohnen über dem Supermarktregal

Markus Wotruba

Interview mit Markus Wotruba | Leiter Standortforschung der BBE Handelsberatung GmbH

Immer konsequenter zieht es Rewe, Lidl & Co. mit ihren Märkten an Standorte, an denen vermeintlich kein Platz mehr ist, insbesondere in klassische Wohn- und Geschäftshäuser. Erst kürzlich kündigte Aldi Nord an, an 30 Standorten in Berlin insgesamt 2.000 Wohnungen realisieren zu wollen.  Wir haben mit Markus Wotruba von der BBE Handelsberatung über diese neu entdeckte Liebe der Nahversorger für die Wohnungswirtschaft gesprochen.

Herr Wotruba, der Wettlauf der Discounter und Supermärkte in die Innenstädte hat mittlerweile eine neue Qualität bekommen.

Auf den Lebensmittelhändlern lastet ein enormer Transformationsdruck. Seit dem Jahr 2008 beobachten die Unternehmen wieder eine Verlagerung ihrer Umsätze von den Fachmarktlagen in die hochverdichteten Zentren der großen und mittleren Städte – eine Folge der anhaltenden demografischen Wanderung in urbane Räume, aber auch kulturelle Faktoren wie den Bedeutungsverlust eines eigenen Autos bei jüngeren Menschen. Kunden, die einst bereit waren, am Wochenende mit dem Pkw zum Großeinkauf an die Stadtränder zu fahren, lassen sich dort immer seltener blicken. Zum anderen reagieren die Händler mit ihren veränderten Standortansprüchen auf die herannahende „Amazonisierung“ ihrer Branche. In der Branche wächst die Furcht vor den Expansionsgelüsten von Lieferdiensten wie Amazon Fresh. Für die Händler bedeutet das, mit kleineren und flexibleren Konzepten näher am urbanen Kunden sein zu müssen, als das früher der Fall war. Gefragt sind Frische- und Convenience-Produkte für den schnellen Verzehr unterwegs sowie besondere Sortimente mit regionalen, lactosefreien oder glutenfreien Artikeln – und das am besten immer und überall.

 

Dennoch scheinen die Nahversorger auf den ersten Blick unterschiedlich mit diesem Transformationsdruck umzugehen.

Ganz recht. Ein Lösungsansatz, der aktuell für Aufsehen sorgt, ist Aldis Plan, in Berlin Wohnungen auf seinen Filialen zu bauen. Dieser Plan folgt einem cleveren Kalkül, schließlich erleichtert die Verbindung von Einzelhandel mit Wohnungen es dem Unternehmen, in den hochverdichteten Innenstädten selbst für großflächige Filialen noch Baugenehmigungen zu bekommen. Ganz neu ist das freilich nicht, denn sowohl Aldi als auch die direkten Wettbewerber haben das seit 2008 schon mehrfach in den deutschen Metropolen praktiziert. Anders als in Zeiten sich weiter anspannender Wohnungsmärkte war das Medienecho damals aber deutlich geringer. Das wiederum war den expansiven Filialisten nur recht, schließlich wollte man nicht von jedem Gemeinderat angesprochen werden, ob man in seinem 500-Seelen-Dorf nicht auch eine Metropolfiliale eröffnen könnte.

Eine andere Strategie ist die Miniaturisierung der Flächen, sodass die Märkte selbst in die Untergeschosse klassischer Wohn- und Geschäftshäuser aus dem Bestand passen. Konzepte dieser Art laufen unter Namen wie Edeka Xpress oder Rewe City. Auch dort zeigt sich ein Erfolg: In Großstädten wie München oder Berlin steigt die Filialdichte mittlerweile sogar, je näher man dem Zentrum kommt.

 

Bleiben wir bei der Strategie, auch in Bestandshäuser einzuziehen. Wie soll das gehen? Viele Wohnhäuser sind schon etwas älter und wurden dafür baulich nicht ausgelegt.

Ich habe schon Discounter gesehen, die sich mit gerade einmal 290 Quadratmeter Verkaufsfläche in ein Erdgeschoss gezwängt haben. Selbst die kleinsten Baulücken sind kein Tabu. Normalerweise rufen Discounter mindestens 1.000 Quadratmeter auf. Selbst progressiven Marktteilnehmern galten 400 Quadratmeter bis vor kurzem noch als absolute Untergrenze. Neuere Verkaufskonzepte scheinen jedoch selbst diese Grenze zu unterschreiten.

 

Aus Sicht von Projektentwicklern sind diese gemischt genutzten Objekte sicherlich ein marktgängiges Produkt, ermöglicht die Integration gewerblicher Flächen im Erdgeschoss doch einen breiteren Mietermix.

Nicht nur das. Lebensmittelangebote erbringen eine wichtige Versorgungfunktion, die den Anwohnern zugutekommt und den Wohnwert erhöhen kann. Ganz ohne Stolpersteine ist die spätere Mischnutzung jedoch nicht, gerade für Eigentümer, die bislang auf reine Wohn- oder Büroinvestments gesetzt haben. Selbst wenn die Geschäftsräume in gutem Zustand sind und von einem langjährigen Bestandsmieter genutzt werden, können mittelfristig Änderungen nötig sein. Im Zuge des wachsenden E-Commerce entwickeln immer mehr Einzelhändler Omnichannel-Konzepte, die auf eine Vernetzung von Online- und Offline-Angeboten abzielen. Gerade in Vorzugslagen mit viel Laufkundschaft können diese sowohl die persönliche Beratung als auch den Zugang zum breiten Online-Warensortiment gewährleisten. Hierfür muss sich das Vermietungsmanagement Umbauten gegenüber flexibel zeigen, wenn es eine langfristige Mietertreue erreichen will.

 

Vielen Dank für das Gespräch, Herr Wotruba.


GroKo-Ergebnisse beim Wohnen und Bauen:
Es hätte schlimmer kommen können

Jürgen Michael Schick

von Jürgen Michael Schick, Inhaber MICHAEL SCHICK IMMOBILIEN GmbH & Co. KG

Die Kompromisse der Koalitionsverhandlungen beim Thema Wohnen und Bauen sind besser, als die allgemeinen Kommentierungen meinen lassen. Ich persönlich war erleichtert, als ich das Endpapier der für unseren Bereich zuständigen Arbeitsgruppe von Union und SPD in den Händen hielt. Zur Erinnerung: Die SPD brauchte in den Koalitionsverhandlungen spürbare Erfolge, die deutlich über das Sondierungspapier zuvor hinausgehen sollten, damit der Mitgliederentscheid bei den Sozialdemokraten positiv ausfallen würde. Die Verhandlungserfolge gab es dann ja auch, inklusive der großzügigen Ressortverteilung zugunsten der SPD. Nur beim Thema Wohnen und Bauen hätte es vor diesem Hintergrund deutlich schlimmer kommen können. Ist es aber nicht. Und deswegen bin ich erleichtert und zufrieden.

Als ein Makler, dessen Firma schon immer die einseitige Interessensvertretung propagiert und in rund einem Drittel aller Deals von der Eigentümerseite honoriert wird, war ich jedoch entschieden gegen ein sogenanntes Bestellerprinzip bei Kaufimmobilien. In die Verhandlungen hat es Staatssekretär Florian Pronold eingebracht. Am Ende steht es aber nicht im Koalitionspapier. Aus guten Gründen. Der Staat wäre wieder einmal Preistreiber gewesen, weil die Verkäufer in angespannten Märkten die Provision auf den Kaufpreis draufgeschlagen hätten und die Käufer auf den damit erhöhten Kaufpreis auch noch Grunderwerbsteuer hätten zahlen müssen. Gut, dass das so nicht kommt.

Beim Mietrecht habe ich deutlich härtere Einschnitte befürchtet. Ja, jetzt muss die Vormiete offengelegt werden, wenn sich der Vermieter darauf als Ausnahme von der Mietpreisbremse beruft. Es wird keinen überraschen, dass das jetzt in der Koalitionsvereinbarung enthalten ist. Union und SPD fanden das schon in der alten Legislaturperiode sinnvoll.

Bei allen anderen Mietrechtsfragen war die Verhandlungsgruppe aber völlig uneins. Dass die Mietpreisbremse jetzt evaluiert wird, und zwar noch 2018, auch und gerade im Angesicht der Rechtsprechung, ist eine günstige Formulierung. Die Absenkung der Modernisierungsumlage von elf auf acht Prozent ist aus meiner Sicht falsch. Aber angesichts der deutlich weitergehenden Forderungen der SPD ist das ein gangbarer Kompromiss. Wie gesagt, es hätte deutlich schlimmer kommen können, eben weil die SPD zusätzliche Erfolge brauchte und in den Verhandlungen auch bekommen sollte. Dass die Regelung nur für fünf Jahre gilt, halte ich für geschickt. Denn Fachleute wissen natürlich, dass wenn weniger modernisiert wird, die Klimaschutzziele in immer weitere Ferne rücken.

Meine größte Sorge beim Mietrecht galt dem von mir so bezeichneten „Mietspiegelmanipulationsgesetz“, also der Idee, den Bezugszeitraum zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete von aktuell vier Jahren auf sechs, acht oder zehn Jahre auszuweiten. Ein Absenken der Vergleichsmiete wäre die Folge. Dass das jetzt nicht beschlossen worden ist, sondern es nur heißt, dass man dieses Thema prüfen werde, ist ein toller Erfolg der Union. Jetzt kann man sich darüber eine ganze Legislaturperiode lang streiten. Eine Einigkeit wird es nicht geben. Qualifizierte Mietspiegel sollen jetzt drei Jahre und nicht mehr nur zwei Jahre gelten. Auch das senkt die Vergleichsmiete und spart den Kommunen 50 Prozent an Kosten für die Erstellung der Mietspiegel. Es nimmt aber auch Druck von dem „Mietspiegelmanipulationsgesetz“.

Manche andere Themen sind natürlich nicht gut. Die Einführung der Grundsteuer C zum Beispiel hat schon in den 1960er Jahren nicht funktioniert. Vor allem ist sie ein gigantisches Ablenkungsmanöver. Als ob Grundstückshändler allein für die wachsenden Grundstücks- und Baupreise verantwortlich wären und nicht vor allem die Politik mit ihrer mangelnden Grundstücksvergabe und viel zu langen Genehmigungsverfahren.

Ein wirklicher Aufbruch für mehr Neubau sind die Koalitionsvereinbarungen nicht. Aber es hätte noch viel schlimmer kommen können. Nutzen wir die Zeit, die wir jetzt haben. Ich persönlich bin gespannt, wie aktiv die Baupolitik im Ressort von Horst Seehofer gelebt wird.


Ein Buch, das leider nicht geschrieben wird:
Schwarzbuch Wohnungsbauverhinderung

Dr. Zitelmann

Von Dr. Dr. Rainer Zitelmann

Dieses Buch könnte ein Bestseller werden – doch ich fürchte, es wird nie geschrieben: das „Schwarzbuch Wohnungsbauverhinderung“. Regelmäßig publiziert der Bund der Steuerzahler ein Schwarzbuch über Steuerverschwendung, aber mindestens ebenso viel zu berichten gäbe es über die täglichen Be- und Verhinderungen des Neubaus von Wohnungen.

Ich kenne Hunderte skandalöser Begebenheiten, weil ich seit mehr als 20 Jahren täglich mit Projektentwicklern spreche und in den Metropolen Berlin, Frankfurt am Main, München, Hamburg und Köln regelmäßig Veranstaltungen mit den führenden Projektentwicklern durchführe. Jeder in der Branche kennt die Probleme, aber sie werden so gut wie nie öffentlich gemacht. Die meisten Bürger wären erstaunt, wenn man ihnen sagte, dass die reine Bauzeit in der Regel die kürzeste Phase ist, die zwischen dem Ankauf eines Grundstücks und der baulichen Fertigstellung liegt.

Dazwischen liegen Jahre des Kleinkriegs mit den Behörden und der Politik. Die Gründe, warum das so lange dauert, sind vielfältig:

  • Die Behörden sind meist unterbesetzt. Die Krankheit eines Mitarbeiters, der eine wichtige Bescheinigung ausstellen soll, kann ein Projekt durchaus ein halbes Jahr oder sogar ein Jahr verzögern
  • Viele Beamte begreifen sich nicht als Dienstleister für den Bürger, sondern sehen Investoren – aus ideologischen Gründen – als ihre Feinde, denen sie Steine in den Weg legen
  • In Städten wie Berlin stehen die Bezirkspolitiker unter dem Druck von selbsternannten „Initiativen“, deren oberstes Ziel es ist, kapitalistische Investoren zu bekämpfen
  • Verzögerungen gibt es in vielen Fällen, weil beispielsweise ein Baum nicht gefällt werden darf oder weil irgendeine Insektenart oder Kleintiere entdeckt wurden, für die die Bebauung des Grundstücks ein Problem sein könnte. Gutachten zur Zahl der vermuteten Tiere können lange dauern, und manchmal werden sogar deren Ergebnisse von den Behörden bezweifelt, sodass Zweitgutachten angefertigt werden müssen. Im Anschluss daran müssen Verfahren entwickelt und umgesetzt werden, wie etwa das Anlegen von künstlichen Pfützen, die Insekten anziehen sollen oder der Bau von Klettervorrichtungen, damit die Tiere das Grundstück verlassen. Auch das dauert lange. Durch solche Themen verzögern sich die Genehmigungsverfahren im besten Fall um Monate, nicht selten jedoch um Jahre

Jeder Projektentwickler beziehungsweise Bauträger kann Stunden über solche Fälle berichten. Aber er würde das – verständlicherweise – nie öffentlich tun. Journalisten erfahren darüber nichts. Zu groß ist die Angst, dass man es sich „endgültig“ mit der Politik oder den Beamten in den Behörden verderben könnte, auf die der Projektentwickler angewiesen ist. Daher wird das „Schwarzbuch Wohnungsbauverhinderung“ wohl leider nie geschrieben werden. Und die Gründe, warum vom Kauf eines Grundstücks bis zur Fertigstellung manchmal zehn Jahre oder sogar mehr vergehen, selten jedoch weniger als fünf Jahre, bleiben der breiten Öffentlichkeit verborgen.


Berliner Zinshäuser

Berlin-Nachricht

Koalitionsvertrag: Der Wohnungsgipfel kommt

Gleich mehrere vom IVD geforderte Punkte wurden in den Entwurf des Koalitionsvertrags zwischen Union und SPD aufgenommen. Dazu zählt der vom IVD seit Längerem geforderte Wohnungsgipfel. Dieser findet voraussichtlich noch in diesem Jahr statt. Vertreter von Bund, Länder und Kommunen mit Vertretern der Immobilienbranche sowie Mieter- und Vermieterverbände werden dann in einen gemeinsamen Dialog treten. Ziel wird es sein, die Grundlage für ein Gesetzespaket zur Schaffung von mehr Wohnraum zu finden. Zum anderen sieht der Koalitionsvertrag die Einführung eines KfW-Bürgschaftsprogramms vor, das einen Teil des Kaufpreises oder der Baukosten für selbst genutztes Wohneigentum absichert. Das senkt die für den Eigenheimerwerb benötigte Eigenkapitalquote.

Generell gibt der Koalitionsvertrag Anlass zum Optimismus, dass es zu einer Kehrtwende in Sachen Wohneigentumsbildung kommt. Neben dem Bürgschaftsprogramm erwähnt der Vertragstext ein Baukindergeld für den Ersterwerb von Neubau- oder Bestandswohnungen in Höhe von 1.200 Euro pro Kind und Jahr – bis zu einer Einkommensgrenze von 75.000 Euro je Haushalt.

Minuspunkte finden sich jedoch im Mietrecht. Neben einer Absenkung der Modernisierungsumlage ist eine Verschärfung der Mietpreisbremse Teil des Vertragswerks. Letztere beinhaltet die Offenlegung der Vormiete. Die Umsetzung ist von der ausstehenden Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts über die Rechtmäßigkeit der entsprechenden Gesetze abhängig.

Aldi als neuer Player auf dem Wohnungsmarkt

Seit Längerem diskutieren Experten der Immobilienbranche über das Thema Nachverdichtung. Nun hat der Lebensmitteldiscounter Aldi Nord mit neuen Plänen aufhorchen lassen: Insgesamt 2.000 preisgünstige Mietwohnungen will er in den kommenden Jahren über den eigenen innerstädtischen Berliner Filialen bauen, etwa 30 Prozent davon sozial gefördert. An zwei Standorten in den Bezirken Lichtenberg und Neukölln wurde schon mit der Umsetzung begonnen, dort sollen bis 2019 etwa 200 Wohneinheiten entstehen. Konkurrent Lidl hatte zuvor im Ortsteil Prenzlauer Berg – einem der begehrtesten Kieze Berlins mit entsprechend großer Wohnraumknappheit – bereits zwei kleinere Projekte umgesetzt. Aldi Nord ist nun der erste Konzern, der entsprechende Konzepte in einem großen Maßstab realisieren will.

Die Überbauung von eingeschossigen Supermärkten ist ein sinnvoller Schritt, um die raren innerstädtischen Baugrundstücke möglichst effizient zu nutzen. Eine Herausforderung stellt jedoch die Belieferung der Märkte dar, ohne die Anwohner zu stören. Auch dafür wurden inzwischen Konzepte entwickelt: Zum einen sollen Laderampen innerhalb der Gebäude errichtet werden, sodass die Ware nicht am Straßenrand entladen werden muss. Zum anderen sollen schallgedämmte Tore Lärmbelästigungen verhindern. Für eine hohe Wohnqualität sehen einige Baupläne zudem begrünte Innenhöfe auf dem Dach der Filiale vor.


Zinshaus- /Forward-Deal-Angebote

Sanierter Stuckaltbau am Bürgerpark Pankow

Angebot1

Bei diesem Objekt handelt es sich um ein etwa 1900 erbautes viergeschossiges reines Vorderhaus, welches über ein Treppenhaus erschlossen wird. Das Gebäude umfasst acht Wohneinheiten, die alle vermietet sind. Die durchschnittliche Miete beträgt zurzeit 7,98 €/m². Auf der Rückseite wurden zusätzlich Balkone angebracht. Das Objekt befindet sich in einem guten und gepflegten Zustand. Die Wohnungen sind zwischen 56 m² und 105 m² groß. Das Objekt befindet sich nahe dem Bürgerpark Pankow im Berliner Bezirk Mitte, im Milieuschutzgebiet Pankow-Zentrum.

Kaufpreis: 1.800.000 zzgl. 7,14 % Maklerprovision (inkl. MwSt.)

Rendite: 3,2 % IST

Angaben zum Energieausweis: Energieverbrauchskennwert lt. Energieausweis 124 kWh/(m²*a), Warmwasser enthalten, Gaszentralheizung, Baujahr 1900

(bei Interesse bitte Objekt-Nr. angeben: 51628)


Zinshaus mit Baugenehmigung für drei Dachgeschosswohnungen in Friedrichshain

Angebot1

Das um 1910 erbaute Mehrfamilienhaus gliedert sich in Vorderhaus, Seitenflügel und Hinterhaus und verfügt über 15 Wohneinheiten, die über drei Treppenhäuser erschlossen werden und insgesamt 1.474 m² umfassen. Das Angebot beinhaltet die Baugenehmigung für den Dachgeschossausbau mit Aufdachterrassen und den Anbau von weiteren Balkonen. Die neu zu errichtenden Flächen (337 m²) werden durch die zwei geplanten Aufzüge am Vorderhaus und am Quergebäude erschlossen. Es besteht erhebliches Mietsteigerungspotenzial. Das Objekt liegt im Milieuschutzgebiet "Petersburger Straße", Stadtbezirk Friedrichshain-Kreuzberg.

Kaufpreis: 4.950.000 zzgl. 7,14 % Maklerprovision (inkl. MwSt.)

Preis pro m² inkl. DG-Fläche: € 2.489

Angaben zum Energieausweis: Energieverbrauchskennwert lt. Energieausweis 130,9 kWh/(m²*a), Warmwasser enthalten, Gaszentralheizung, Baujahr 1910

(bei Interesse bitte Objekt-Nr. angeben: 51603)


Hochwertige Neubaustadtvilla in Potsdam-Babelsberg

Angebot3

Die angebotene Stadtvilla mit insgesamt 409 m² Wohnfläche gliedert sich in vier Wohneinheiten mit Größen zwischen 77 m² und 117 m². Alle Wohnungen werden mit erstklassigen Materialien und Einbauten ausgestattet, wie z. B. Fußbodenheizung, Marken-Einbauküche, bodengleicher Dusche und haben Balkone und/oder Loggien. Die Neuvermietung der entstehenden Wohnflächen wurde daher mit EUR 11,50/m² kalkuliert. Die Pkw-Stellplätze werden mit € 80,00 pro Monat kalkuliert. Daraus ergibt sich eine Jahresnettokaltmiete SOLL von EUR 65.082,00. Der Baubeginn erfolgt voraussichtlich im Herbst 2018, die Fertigstellung ist für Mitte 2020 geplant. Das große grüne Areal liegt ausgesprochen familienfreundlich in Potsdam-Babelsberg.

 

Kaufpreis: 1.642.500 zzgl. 3 % Maklerprovision (inkl. MwSt.)

Rendite: 3,9 % IST

Angaben zum Energieausweis: kein Energieausweis vorhanden

(bei Interesse bitte Objekt-Nr. angeben: 51629)


 

 

 

 


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