Wohninvestments in Deutschland 09 I 19

 

Wohninvestments in Deutschland

EDITORIAL

Liebe Leserinnen und Leser, 

 

turbulente Tage liegen hinter uns, ein heißer Herbst vor uns. Kommt der Berliner Mietendeckel? Kommt er nicht? Und was sind die Folgen für Käufer und Verkäufer, Eigentümer und Mieter? Wie das Gesetz am Ende auch aussehen mag, bedauerlich an dieser Debatte ist vor allem eines: Vermieter und Mieter werden gegeneinander ausgespielt, als seien sie Feinde. Dabei sind beide Seiten nicht nur voneinander und einem guten Miteinander abhängig. Das ist auch das, was sich alle Menschen in unseren Städten und Metropolen wünschen. Ruhe und Geborgenheit, sei es in den eigenen vier Wänden, sei es zur Miete. Da aber die Politik die Zeichen der Zeit und den Zuzug in die Ballungsgebiete (der ja nicht überraschend kam!) verschlafen hat, schiebt sie den Wohnungsmangel jetzt der Immobilienwirtschaft in die Schuhe. Aus Sicht der Wohnungswirtschaft – der kleinen und mittleren Vermieter, der privaten Anleger – sagen wir daher: Diesen Schuh ziehen wir uns nicht an. Denn es ist die Nachfrage, die derzeit den Markt reguliert. Und wer diesen Druck und damit die Preise entspannen will, muss eines tun: mehr bauen. Was am Markt in den kommenden Jahren wichtig wird (Servicewohnen), wie man Wohnungsneubau verhindert („Zweckentfremdungsverbot“) und wie man analoge Erfahrungen mit digitalen Anwendungen verknüpft (Smart Data), erfahren Sie in unserem aktuellen Newsletter.

 

Eine interessante Lektüre wünschen

 

Jürgen Michael Schick und Dr. Josef Girshovich


BEITRÄGE

Smart Data trifft analoge Expertise

Dr. Nicolai Wendland

Von Dr. Nicolai Wendland, CIO und Mitgründer bei 21st Real Estate

Wird eine Immobilie zum Kauf angeboten, ist die Positionierung von zahlreichen weichen Faktoren abhängig: Wie familienfreundlich ist die Nachbarschaft, und wie „grün“ fällt der Blick vom Balkon aus? All diese Kriterien im Vorfeld zu bewerten, war bislang so gut wie unmöglich. Dank digitaler Technologien wie der künstlichen Intelligenz stehen der Immobilienwirtschaft heute jedoch Smart-Data-Anwendungen zur Verfügung, die nicht nur Zeit sparen, sondern auch die Potenziale von Immobilien-Investments realistisch einschätzen.

Auf Basis von Millionen Daten können Mikrolagen innerhalb weniger Minuten auf Faktoren wie die Nähe zu Freizeitangeboten oder Schulen, die Kaufkraft oder das Jobangebot in der Umgebung geprüft werden. Die Analyse der Entfernung zur Autobahn deckt mögliche Lärmbelästigungen auf, eine hohe Dichte an Freizeitangeboten legt nahe, dass das Viertel auch in Zukunft gefragt sein wird. Für Makler ergibt sich die Möglichkeit, Immobilien-Exposés mit den für sie wichtigen Fakten anzureichern – ohne dass dies bei bloßen Marketing-Aussagen bleibt. Für Projektentwickler hingegen dient ein solches Tool zur Prüfung, ob das passende Immobilienkonzept am geeigneten Standort entsteht.

Die analoge Exposé-Prüfungen als erheblicher Zeitfaktor

Auch die immobilienbezogenen Informationen können auf diese Weise per Mausklick erhoben werden. Wer ein Exposé erhält, muss es nicht mehr in mühevoller Kleinarbeit händisch auf Plausibilität prüfen. Immobilien können auf Basis von einer Milliarde Datenpunkten, bestehend aus Bestandsmietverträgen, Angebotspreisen, Verkehrswerten und weiteren Kennzahlen, innerhalb kurzer Zeit vollständig und fehlerfrei analysiert werden. Gleichzeitig lassen sich aus dieser Analyse belastbare Prognosen, beispielsweise über den zukünftigen Cashflow der Immobilie erstellen.

Für Investoren dient diese Methode als präzise Erstindikation. Sie zeigt auf, welche Angebote weiter verfolgt beziehungsweise intensiver geprüft werden sollten – und welche Exposés gleich aussortiert werden können. Für Makler und Projektentwickler hingegen bietet dies die Möglichkeit, ihren Business Case weiter auszugestalten: Sie erhalten entweder objektive Verkaufsargumente, oder erkennen im Voraus die Hürden, die bei der Vermarktung des jeweiligen Objekts entstehen könnten.

Erfolgreiche Mensch-Maschine Zusammenarbeit

Mein Fazit: Künstliche Intelligenz, kann, wenn sie richtig eingesetzt wird, die Prozesse der Immobilienwirtschaft deutlich vereinfachen und verschlanken. Ersetzen kann sie den Immobilienprofi jedoch nicht. Denn auch in Zukunft werden automatische Analysetools weder die technische Zustandsbewertung der Immobilie noch das erhellende Gespräch mit dem langjährigen Bestandsmieter ersetzen können.


Gut gemeint ist nicht unbedingt gut gemacht

Sebastian Fischer

Von Sebastian Fischer, Vorstand Primus Immobilien AG

Kennen Sie Gesetze, die eigentlich gut gemeint sind, in ihrer Wirkung aber völlig am Ziel vorbeischießen? Das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum ist ein solches:  

gut gemeint und leider voll daneben. Der Berliner Senat hat eine ganz eigene Variante dazu geschaffen. So heißt es etwa: Wer bestehende Wohnhäuser abreißt, um neuen und in vielen Fällen auch mehr Wohnraum zu schaffen, ist verpflichtet, für vergünstigte Ersatzflächen zu sorgen. „Für Ersatzwohnraum des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes darf keine höhere Nettokaltmiete verlangt werden als 7,92 Euro pro Quadratmeter monatlich“, heißt es in dem Gesetz. Dieses muss im Grundbuch eingetragen werden.

Die Botschaft lautet, wer nachverdichtet, soll alten bezahlbaren Wohnraum im Neubau anbieten. Der Gesetzgeber geht davon aus, dass der Projektentwickler jeglichen Wohnraum darüber hinaus zu einem höheren Preis vergeben wird. Die 7,92 Euro pro Quadratmeter sind pauschal, eine dynamische Progression ist in dem Gesetz nicht vorgesehen.

Wer braucht schon Parkett, wenn es auch Laminatböden tun?

Als Projektentwickler rechne ich erfahrungsgemäß anders. Angenommen, ich kalkuliere konservativ mit 1.000 Euro je Quadratmeter für das Bauland und 3.000 Euro je Quadratmeter für Baukosten und Vermarktung. Dann veranschlage ich eine Marge von zehn bis zwölf Prozent - von der Marge gehen übrigens noch Zinsen und sonstige Ausgaben ab. Das sind weitere 500 Euro je Quadratmeter. Dann weise ich die Wohnungen mit einem Verkaufspreis von 4.500 je Quadratmeter aus. Für einen Baupreis von 3.000 Euro pro Quadratmeter bekommt man aktuell keinen Luxus, aber der ist ja ohnehin nicht gefragt. Wer braucht schon Parkett, wenn es auch Laminatböden tun, anstatt einer Keramikbadewanne nimmt man ein Kunststoffbecken und anstatt Steinfliesen an den Wänden die wasserdichte Farbe vom Baumarkt. Bei der Deckenhöhe lassen sich sicherlich noch ein paar Zentimeter einsparen.

Wenn ich dann insgesamt gerechnet bei Kosten von 4.500 Euro pro Quadratmeter eine der Wohnungen anschließend für 7,92 Euro pro Quadratmeter vermieten soll, dann kommt der Erwerber auf einen Kaufpreisfaktor von 47 und eine unbereinigte Anfangsrendite von zwei Prozent. Das klingt zwar immer noch besser als ein Negativzins. Im Gesamten betrachtet ist es ein Fiasko.

Der von der Politik verordnete Billigwohnraum kann kaum mehr über die frei finanzierbaren Wohnungen quersubventioniert werden. Selbst, wenn der Projektentwickler die Wohnfläche verdoppelt, geht die Rechnung nicht mehr auf. Man müsste mit deutlich höheren, letztlich kaum plausiblen Mieten von 20 Euro und mehr in die Kalkulation gehen und hilft damit niemanden.

Die Politik möchte sich für einkommensschwache Menschen einsetzen. Doch die zunächst gut gemeinte Idee, dass der Abriss von maroden und ineffizienten Wohngebäuden an die Schaffung preisgebundener Neubauflächen gekoppelt wird, entpuppt sich als betriebswirtschaftlicher Offenbarungseid. Durch die verpflichtende Ersatzwohnraumregelung wird insbesondere Neubau nicht gefördert, sondern verhindert.

So zumindest interpretiere ich das Gesetz. Das ist insofern schade, weil sich die Politik doch offiziell für den Neubau einsetzen will – in Berlin und anderswo.


Servicewohnen ist beliebt – doch es mangelt noch an Angeboten

Dr. Michael Held

Von Dr. Michael Held, CEO der TERRAGON AG

In Deutschland leben immer mehr ältere Menschen. 2017 betrug der Anteil der über 65-Jährigen bereits 21 Prozent der Bevölkerung, und er wächst Jahr für Jahr. Das verändert die Gesellschaft, und mit ihr die Immobilienbranche. Denn Senioren haben besondere Anforderungen an ihren Wohnraum. Sie benötigen ein Zuhause, das ihre Selbständigkeit so lange wie möglich erhält und ihnen gleichzeitig Sicherheit und Komfort bietet. Ein Großteil von ihnen ist bereit, dafür umzuziehen – und die meisten wollen dann in eine Servicewohnanlage. Bislang bleibt in diesem Bereich jedoch das Angebot weit hinter der Nachfrage zurück. Positiver ausgedrückt: An dieser Stelle schlummert ein gewaltiges Investitionspotenzial.

Bedarf in ganz Deutschland

Wie groß die Lücke zwischen Angebot und Nachfrage im Bereich des Servicewohnens ist, zeigt allein die Länge der Wartelisten für bestehende Einrichtungen. Und sie lässt sich genauer beziffern. Die TERRAGON AG hat für alle deutschen Gemeinden mit mehr als 5.000 Einwohnern untersucht, wie hoch der Bedarf an Servicewohnen für Senioren ist. Das Ergebnis: Insgesamt fehlen etwa 550.000 Wohneinheiten in ganz Deutschland, und zwar in allen Regionen. 94 Prozent aller untersuchten Kommunen haben nicht ausreichend viele Servicewohnungen für ihre älteren Einwohner. Der Neubaubedarf ist hoch, das Interesse der Investoren steigt. Eine der größten Schwierigkeiten ist derzeit die Bereitstellung geeigneter Baugrundstücke vor allem in den Großstädten. Dort ist die Versorgungslage zwar im Allgemeinen besser als in den Klein- und Mittelstädten, doch selbst in den 30 größten Städten stehen pro 100 Einwohner im Alter ab 65 Jahren durchschnittlich nur 3,3 entsprechende Wohnungen zur Verfügung. Insbesondere in Nordrhein-Westfalen sind viele Großstädte unterversorgt – Duisburg (0,9 Prozent), Gelsenkirchen (0,7 Prozent) und Mönchengladbach (0,5 Prozent) bilden die Schlusslichter unter den Top 30.

Die Kaufkraft ist vorhanden

Das mangelnde Angebot kommt nicht daher, dass die potenziellen Kunden kein Interesse oder kein Geld hätten – im Gegenteil. Kaufkraft und Präferenzen der älteren Bevölkerung wurden ebenfalls von mehreren Marktforschern, darunter empirica und JLL, untersucht, und das Ergebnis ist eindeutig: Mehr als die Hälfte der über 50-Jährigen kann sich den Umzug in eine Wohnung mit Service vorstellen, und den Babyboomern steht im Alter deutlich mehr Geld zur Verfügung als früheren Generationen. In vielen Regionen können mehr als drei Viertel aller Haushalte im oder kurz vor dem Rentenalter bis zu 1.000 Euro im Monat für Miete und Serviceleistungen aufbringen, ohne sich in anderen Bereichen einschränken zu müssen. Zum Vergleich: Die monatlichen Gesamtkosten für Miete und Service in einer Zwei-Sterne-Einrichtung des Senioren-Servicewohnens (nach Klassifizierung der gif e.V.) bewegen sich um 900 Euro. Ein knappes Drittel der Seniorenhaushalte kann sich sogar eine Vier-Sterne-Einrichtung leisten. Allein in dieser Preisklasse besteht also ein Nachfragepotenzial für rund 100.000 Wohneinheiten mit einem Investitionsvolumen von 33 Milliarden Euro.

Diversifizierung des Angebots

Für eine flächendeckende Versorgung sind selbstverständlich Servicewohnungen in allen Preisklassen nötig. Projektentwickler und Betreiber haben deshalb in den vergangenen Jahren ihre Angebote diversifiziert. Neue Konzepte sind entstanden, und inzwischen gibt es beinahe für jeden Geldbeutel und jeden Geschmack die passende Einrichtung – allerdings nicht überall und vor allem nicht in ausreichender Menge. Gerade in den Metropolregionen und Ballungsräumen wird der Bedarf stark wachsen, denn immer mehr Senioren ziehen dorthin. Sie wollen in die Gesellschaft eingebunden und aktiv bleiben, und dafür ist ein direkter Zugang zu einer leistungsfähigen öffentlichen Infrastruktur nötig. Auf dem Land mangelt es daran oft, und auch das Angebot an Kultur, Gastronomie und Einzelhandel ist in der Stadt meist besser.

Bauland gesucht

Im Bereich des Senioren-Servicewohnens gibt es also eine große Nachfrage. Deutschlandweit beträgt das Investitionspotenzial etwa 64 Milliarden Euro. Ideal dafür sind vor allem städtische Lagen, wo der Bedarf am höchsten ist und am stärksten wächst. Doch genau dort mangelt es an geeigneten Grundstücken, und die Konkurrenz mit dem klassischen Wohnungsbau ist hoch. Dabei wären Senioren-Servicewohnungen eine ideale Ergänzung: Für Investoren, die mit besseren Renditen rechnen können; für Senioren, die bedarfsgerechte Wohnungen finden; und für Gemeinden, die allen Einwohnern guten Wohnraum bieten wollen.


Der Nächste bitte: Mietendeckel für Gewerbe

Jürgen Michael Schick

Von Jürgen Michael Schick

Der Berliner Senat hat in Sachen Regulierungsvorschläge nachgelegt. Nach dem Mietendeckel für Wohnungen soll jetzt eine Gewerbemietpreisbremse kommen. Gleiches Recht für alle, wird man sich gedacht haben. Am 13. August hat der Senat eine entsprechende Bundesratsinitiative beschlossen. Die Bundesländer sollen demnach die Möglichkeit bekommen, Gebiete mit angespannten Gewerberaummärkten zu bestimmen. Dort sollen die Regelungen der Mietpreisbremse angewendet werden.

Ich frage mich inzwischen, ob der Regulierungseifer den Senat blind für die Wirklichkeit macht – sowohl für die juristische als auch die sachliche. Bei der Mietpreisbremse für Wohnungen machte man sich wenigstens noch die Mühe, auf das Sozialstaatprinzip zu verweisen. Wie aber will man den Eingriff in die Eigentumsrechte von Vermietern von Gewerbeflächen rechtfertigen? Wohnen ist ein menschliches Grundbedürfnis, einen Kiosk zu betreiben aber wohl nicht.

Zudem stellt sich die Frage, ob das, was beim Mietwohnungsmarkt schon nicht funktioniert hat, beim Gewerbe klappen sollte. Beim Mietwohnungsmarkt besteht ein eklatanter Angebotsmangel, der die Mietpreise treibt. Bei Gewerbemieten trifft dies nicht zu. Kleine und mittlere Unternehmen werden nicht auf breiter Front von exorbitanten Mietsteigerungen aus angestammten Lagen verdrängt oder an einer Anmietung gehindert.

Von exorbitanten Mietpreissteigerungen für Gewerbe kann in Berlin nur vereinzelt die Rede sein. Dabei handelt es sich vor allem um Toplagen wie den Kurfürstendamm oder die Friedrichstraße sowie angesagte Kieze wie Prenzlauer Berg oder Friedrichshain-Kreuzberg. In vielen Einkaufsstraßen in den Nebenlagen indes haben sich die Mieten in den vergangenen zehn Jahren nur horizontal entwickelt oder sind sogar zurückgegangen. Beispielsweise in der Gorkistraße in Tegel, in der Karl-Marx-Straße in Neukölln oder der Reichsstraße in Charlottenburg. Auffällig ist auch, dass in den Toplagen zwar Vollvermietung herrscht, in den Nebenlagen direkt um die Ecke aber häufig Gewerbeflächen leer stehen. Das widerspricht dem vermeintlichen Befund zu hoher Gewerbemieten.

Es ist nicht so, als ob die Einzelhandelsmieten wegen hoher Nachfrage und Angebotsmangel einfach himmelwärts steigen. Ganz im Gegenteil stehen sie eher unter erheblichem Druck durch den sich ausweitenden Onlinehandel. Der Onlinehandel greift seit mehr als zehn Jahren die Konsumausgabenanstiege der Verbraucher ab. Die Umsätze des stationären Handels hingegen stagnieren auf annähernd demselben Niveau. Viele Einzelhändler reagieren darauf, indem sie einen Teil ihrer Services nur noch online anbieten und ihren Flächenbedarf reduzieren. Gewerbeflächenvermieter haben auf diesen Trend bereits reagiert. Sie reduzieren die angebotenen Flächengrößen. Aus Sicht der Mieter werden Ladenflächen damit auch kostenoptimiert. Dieser Trend zu kleineren Flächen wird sich fortsetzen. Ich kenne auch keinen High-Street-Investor, der jüngst ein überproportionales Mietsteigerungspotenzial in seinen Businessplan geschrieben hätte. Die Onlinekonkurrenz wird nicht verschwinden und der stationäre Einzelhandel wird große Flächen nicht mehr benötigen.

Und der Senat? Treibt jede Woche eine neue Sau durchs Dorf. In den Top Ten der Regulierungshitparade gibt es jetzt mit dem Gewerbemietendeckel also einen neuen Kandidaten im Wettbewerbsfeld der sinnlosesten Ideen. Hoffen wir, dass dieser Berliner Vorschlag – wie so manch anderer vor ihm – auf Bundesebene Kopfschütteln verursacht und dann zu den Akten gelegt wird.

PS: Hoffen wir, dass der Berliner Senat nicht auch bald den Onlinehandel deckeln möchte.


Berlins Linksregierung putscht: Wo bleibt der Aufschrei?

Dr. Dr. Zitelmann

Von Dr. Dr. Rainer Zitelmann

Die Berliner Linksregierung hat ein Gesetz zum Mietendeckel angekündigt, das einen schwerwiegenden Eingriff in Eigentumsrechte bedeutet. Dieser Eingriff ist aus vielen Gründen verfassungswidrig - schon allein deshalb, weil die Gesetzgebungskompetenz zum Mietrecht beim Bund liegt und nicht bei den Ländern. Die Regierung versucht zwar den Eindruck zu erwecken, hierzu gebe es unterschiedliche Meinungen, aber in Wahrheit ist die Rechtslage glasklar: Ein solches Gesetz darf nicht von einem Land beschlossen werden. Natürlich weiß das auch die Berliner Linksregierung. Ihr Kalkül: Bis eine Klage vor dem Bundesverfassungsgericht entschieden ist, können fünf oder sechs Jahre verstrichen sein. Bis dahin können sich die Mieter über den Mietenstopp freuen und sich bei den Wahlen dafür bedanken.

Eine Klage vor dem höchsten deutschen Gericht könnte auch sehr viel schneller zu einem Ergebnis führen, aber dann müsste sie - man spricht hier von einem Normenkontrollverfahren - von mindestens 25 Prozent der Abgeordneten des Deutschen Bundestages ausgehen. Bisher hat jedoch keine Fraktion im Deutschen Bundestag erklärt, dass sie beabsichtigt, ein solches Normenkontrollverfahren anzustrengen. Und genau hier beginnt der eigentliche Skandal: Was die Berliner Linksregierung plant, ist nichts anderes als ein Putsch, der bestehendes Recht in mehrfacher Hinsicht massiv bricht und für Immobilieneigentümer ähnliche Folgen hat wie eine Enteignung. Der Versicherung, das Gesetz solle ja nur fünf Jahre gelten, glauben nur politisch sehr naive Zeitgenossen. Welche Partei wird sich in fünf Jahren freiwillig als Sündenbock für steigende Mieten zur Verfügung stellen, indem die Mieten wieder freigegeben werden?

Es scheint so, als hätten die Politiker aller Parteien jetzt bereits Angst, in diese Rolle gedrängt zu werden, denn warum sonst gibt es bislang von keiner Partei die klare Aussage, dass sie gegen das verfassungswidrige Gesetz vor dem Bundesverfassungsgericht vorgehen wird? Die Berliner FDP hat zwar angekündigt, vor dem Landesverfassungsgericht in Berlin zu klagen. Das ist zu begrüßen. Aber es liegt natürlich nicht in der Kompetenz des Landesverfassungsgerichtes, darüber zu entscheiden, ob ein Gesetz mit dem Grundgesetz übereinstimmt oder nicht. Das kann nur das Bundesverfassungsgericht in Karlsruhe.

Das Bewusstsein für Rechtsstaatlichkeit ist in den letzten Jahren in Deutschland zunehmend erodiert. Doch wenn der Staat sich nicht mehr an Recht und Gesetz gebunden fühlt, ist er ein schlechtes Vorbild für die Bürger. Wenn die Berliner Linksregierung mit ihrem Putsch gegen das Grundgesetz durchkommt, dann haben alle Parteien eine Mitschuld, die nicht mit den in einem Rechtsstaat gegebenen Möglichkeiten dagegen vorgegangen sind. Und man bekommt eine Ahnung davon, was eine Rotrotgrüne Regierung auf Bundesebene bedeuten würde. Das Rechtsinstitut des Privateigentums wird so weit ausgehöhlt, dass es nur noch eine leere Hülle ist - ein abstrakter Rechtstitel, der jedoch nichts bedeutet, da die Verfügungsgewalt über das Eigentum an den Staat übergeht.


Berliner Zinshäuser

Berlin-Nachricht

Berliner stehen mit Mietendeckel allein da

Berliner stehen mit Mietendeckel allein da

Ende des Jahres 2018 vertrat der findige Jurist Peter Weber in einer Fachzeitschrift die These, dass nicht nur der Bund, sondern auch die Länder eine Regelungskompetenz für Wohnungsmieten hätten. Die Berliner SPD, unter öffentlichen Druck gesetzt vom Linken-Volksbegehren zur Enteignung großer Wohnungskonzerne, griff Webers Aufsatz auf und schlug einen Mietendeckel vor. Anfang Juni 2019 legte Berlins Stadtentwicklungssenatorin Katrin Lompscher entsprechende Eckpunkte vor, die aus Sicht des Senats Mieterhöhungen ab dem 18. Juni unwirksam machen. Und das, obwohl das dazugehörige Gesetz noch gar nicht verabschiedet wurde und erst Anfang 2020 in Kraft treten soll. „Der Berliner Senat hat Mut bewiesen, weil mit einem öffentlich-rechtlichen Landesmietengesetz, das Vorrang vor dem zivilrechtlichen Schutz des BGB haben wird, in der Republik Neuland beschritten wird“, erklärte hierzu Reiner Wild, Geschäftsführer des Berliner Mietervereins. „Mut“ beschreibt das Vorgehen des Senats in der Tat trefflich, denn es ist wahrscheinlich illegal. Verfassungsrechtler und Innenverwaltung haben bereits Bedenken angemeldet, dass der Mietendeckel gegen die Verfassung verstoßen könnte, weil er gegen Bundesrecht verstößt und das Land gar keine eigene Gesetzgebungskompetenz besitzt. Die Berliner FDP hat bereits ein Normenkontrollverfahren gegen den Senat angeregt. So erklärt es sich auch, dass sich bisher keine weitere „rote“ Landesregierung eindeutig für einen eigenen Mietendeckel ausgesprochen hat – nicht von Thüringen, nicht von Brandenburg oder Hamburg.

 

Berlin versemmelt Bau von Sozialwohnungen

Berlin versemmelt Bau von Sozialwohnungen

Zum Jahresende 2017 gab es in Deutschland knapp 49.000 weniger Sozialwohnungen als noch im Vorjahr. Das geht aus jüngsten Zahlen hervor, die das Bundesinnenministerium an den Bundestag meldete. Um den Bedarf zu decken, müssten jährlich eigentlich rund 80.000 Wohnungen zusätzlich auf den Markt kommen. Einmal mehr steht Berlin besonders schlecht da. Wie aus der Jahrespressekonferenz des Bundesverbands deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW) am Montag hervorging, wurden in den vergangenen zwölf Jahren nur 12.880 Sozialwohnungen in Berlin geschaffen. Das eigentlich nur halb so große Hamburg dagegen komme auf 28.500, also mehr als doppelt so viel. Insgesamt verzeichnete Berlin bundesweit den stärksten Rückgang. Die Zahl der Sozialwohnungen sank dort von 137.000 auf 116.000 Einheiten. Allein Baden-Württemberg, Hamburg und Mecklenburg-Vorpommern bauten mehr Sozialwohnungen, als aus der Mietbindung fielen. Um die große Nachfrage nach Wohnungen zu decken, müssten Zahlen von Politik und Bauwirtschaft zufolge in Deutschland jährlich 350.000 bis 400.000 Wohnungen neu entstehen. Im vergangenen Jahr wurde der Neubau von knapp 302.800 Wohnungen in reinen Wohngebäuden genehmigt. Inklusive Nichtwohngebäuden gab es im Jahr 2018 gut 347.000 Genehmigungen.


Zinshaus-/Forward-Deal-Angebote

Kernsaniertes Eckhaus mit hohem Leerstand in Pankow

Kernsaniertes Eckhaus mit hohem Leerstand in Pankow

Das Wohn- und Geschäftshaus, welches 1900 erbaut und 2015/2016 kernsaniert wurde, befindet sich im Berliner Stadtbezirk Pankow.

Das Eckhaus, das im Alleinauftrag verkauft wird, verfügt insgesamt über 16 Wohn- und zwei kleine Gewerbeeinheiten.

Sechs Wohnungen mit einer Fläche von 373 m² stehen leer.

 

 

 

Kaufpreis: EUR 2.900.000,- zzgl. 7,14 % Maklerprovision (inkl. MwSt.)

Vermietbare Fläche: 1.069 m²

Aktuelle Durchschnittsmiete Wohnen: 9,00 EUR/m²

Angaben zum Energieausweis: Energieverbrauchskennwert lt. Verbrauchsausweis 220 kWh/(m²*a), Energieeffiziensklasse G, Gaszentralheizung mit Warmwasseraufbereitung, Baujahr 1900.

 

(bei Interesse bitte Objekt-Nr. angeben: 51602)


Zwei repräsentative Stuckaltbauten in Spandau

Zwei repräsentative Stuckaltbauten in Spandau

Wir bieten Ihnen zwei attraktive Wohn- und Geschäftshäuser mit insgesamt 12 Einheiten zum Kauf an. Es handelt sich um schöne, gepflegte und repräsentative Altbauten, die durch einen Lichthof verbunden sind. Eine Dachausbaugenehmigung liegt vor.

Die Immobilien befinden sich in Berlin-Spandau und liegen in einem sozialen Erhaltungsgebiet.

 

 

 

Kaufpreis: EUR 2.100.000,- zzgl. 7,14 % Maklerprovision (inkl. MwSt.)

Vermietbare Fläche: 760 m²

JNKM IST: EUR 74.220

JNKM SOLL: EUR 84.210

Angaben zum Energieausweis: Energieverbrauchskennwert lt. Verbrauchsausweis 201,0 kWh/(m²*a), Gasetagenheizung, Baujahr 1870.

 

(bei Interesse bitte Objekt-Nr. angeben: 15243)


Portfolio aus Wohn- und Geschäftshäusern in Sachsen-Anhalt und Brandenburg

Portfolio aus Wohn- und Geschäftshäusern in Sachsen-Anhalt und Brandenburg

Das zum Verkauf stehende Portfolio besteht aus 21 Wohn- und Geschäftshäusern, die in den Jahren 2000-2017 saniert wurden und sich in einem guten Zustand befinden.

Die Liegenschaften teilen sich in 257 Wohneinheiten und acht Gewerbeeinheiten auf.

Der überwiegende Teil der Objekte befindet sich in Sachen-Anhalt an sieben Standorten, weitere sechs Liegenschaften befinden sich an zwei Standorten in Brandenburg.

 

Kaufpreis: EUR 11.700.000,- zzgl. 4,76 % Käuferprovision (inkl. 19 % MwSt.)

Jahresnettokaltmiete: 902.799 EUR

Vermietbare Fläche: 16.891 m²

Preis pro m²: 692 EUR

Angaben zum Energieausweis: liegt nicht vor

 

(bei Interesse bitte Objekt-Nr. angeben: 52032)


 


Wohninvestments in Deutschland 06 | 19

 

Wohninvestments in Deutschland

EDITORIAL

Liebe Leserinnen und Leser,

 

alle jammern, wir schauen nach vorn. Denn auch vor dem Immobilienmarkt machen Innovationen nicht Halt. Zweierlei muss dabei beachtet werden: Wie wir bauen und für wen wir bauen. Die Nutzungsarten und Zielgruppen von Wohnimmobilien haben sich in den vergangenen Jahren stark verändert – das bestätigt Helmut Bayer von Bonava, einer der größten Projektentwickler Deutschlands, und weist auf die Tücken und Herausforderungen beim Vertrieb von Mikroapartments und Wohnen auf Zeit hin.

Dass Berlin übrigens auch der aktuellen Debatte um Enteignungen und die Wiedereinführung des Sozialismus trotzen kann, weiß Marcus Buder, Bereichsleiter Gewerbliche Immobilienfinanzierung bei der Berliner Sparkasse. Allen Unkenrufen zum Trotz steht die deutsche Hauptstadt nämlich erst am Anfang ihres großen Aufhol-Marathons – wie denn auch nicht nach Zerstörung im Krieg und vierzigjähriger Teilung?!

 

Wir wünschen eine informative Lektüre

Jürgen Michael Schick und Dr. Josef Girshovich


BEITRÄGE

Innovativ geht anders

John Bothe

Von John Bothe, Geschäftsführer Silverlake

In Madrid war zur Weihnachtszeit 2018 die Innenstadt für Autos gesperrt. Das führte dazu, dass der stationäre Handel in ganz Madrid 3,3 Prozent und auf der Haupteinkaufsstraße 9,5 Prozent mehr Umsatz verzeichnete. Können Sie sich eine ähnliche Aktion in Deutschland vorstellen? Einzelhandel und Anwohner wären auf die Barrikaden gegangen. Von ökologischer und ideologischer Bevormundung wäre die Rede, von freier Fahrt für freie Bürger, von drohenden Umsatzeinbußen. Dabei hat der radikale Bruch mit tradierten Vorstellungen urbanen Lebens in der spanischen Hauptstadt genau das Gegenteil bewirkt: Die Menschen zog es auf die Straßen und in die Läden, sie nahmen vermeintlich längere Wege in Kauf und erhielten im Gegenzug mehr Lebens- und Einkaufsqualität.

Innovationen und insbesondere Innovationen der Urbanisierung sind in Deutschland seit jeher Streitthema. Das hat nicht nur mit des Deutschen Lieblingsspielzeug, dem Automobil, zu tun, sondern insgesamt damit, dass wir zu häufig in starren Gegensätzen denken. Unsere Metropolen und Ballungsgebiete wachsen, aber wehe, wenn es heißt, wir müssen mehr bauen. Wir wollen, dass unsere Häuser weniger Energie verbrauchen, aber wehe, wenn Wärmedämmung die Mietkosten treibt. Wir ärgern uns über die vielen Funklöcher im deutschen Mobilfunknetz – selbst in den Großstädten –, aber wehe, wenn dafür Sendemasten aufgestellt werden müssen. Wir wollen alles bis vor die Haustür geliefert bekommen, regen uns aber über die vielen Lieferdienste und verstopften Straßen auf, die unser eigenes Verhalten zur Folge hat. So stellen wir Fortschritt derzeit dar: als Gegensatz aus Bewahrung von Althergebrachtem und stetiger Gewinnmaximierung. Von diesem Schwarz-Weiß-Denken müssen wir uns lösen.

Denn die Skepsis in der Bevölkerung gegenüber den zahlreichen digitalen und technologischen Neuerungen kann sich am Ende sogar als Segen für unsere Städte erweisen. Viele der Trends, die derzeit entwickelt werden, haben eine flächendeckende Marktreife noch nicht erreicht. Klar ist nur, dass die Vernetzung von Menschen und Maschinen unseren Umgang mit Energie, Mobilität und Interaktion radikal verändern wird. Heißt das aber, dass wir jedem neuen Trend hinterherlaufen müssen, wie das etwa in den 1950er- und 1960er-Jahren bei der Abtragung ganzer Stadtteile zugunsten einer autogerechten Stadt geschehen ist – Städte wie Hannover und Düsseldorf können ein trauriges Lied davon singen.

Und heute? Wir verlegen wieder Tausende Schienenkilometer in den Städten für Trams, in China aber werden derzeit schienenlose Straßenbahnen erprobt, denen das Vorhandensein von Schienen lediglich digital suggeriert wird. Wir bauen gewaltige Stromtrassen quer durch die Republik, dabei kann schon bald jeder Haushalt seine eigene Energie produzieren. Projektentwickler werben mit Smart-Home-Technologien, sind aber ratlos, wenn Apple die Stecker seiner Endgeräte von 30 pin auf 8 pol ändert. Diese Liste ließe sich ohne Weiteres fortführen.

Für mich steht fest: Innovationen zeichnen sich dadurch aus, dass sie weder erwartbar sind noch allseits auf Konsens stoßen. Das Großstadtleben von morgen stellen sich viele als Wimmelbuch vor: kunterbunt, biologisch und lokal. Es wäre auch eine Aufgabe der Immobilienwirtschaft, Wege und Lösungen zu entwickeln, wie diese Wünsche der Bevölkerung in Einklang zu bringen sind mit einer rapide steigenden und gleichzeitig alternden Bevölkerung. Das wäre dann eine echte Innovation.


Darauf sollten Anleger beim Kauf eines Mikroapartments achten

Helmut Bayer

Von Gastautor Helmut Bayer, Regionalmanager bei Bonava Deutschland

Neben dem herkömmlichen Wohnungsbau legt in unseren Städten das Marktsegment der Mikroapartments deutlich zu. Das kann auch für Kapitalanleger interessant sein.

Für das „Wohnen auf Zeit“ gelten allerdings bestimmte Voraussetzungen, die erfüllt sein sollten. Für Entwickler und für Anleger ist es daher wichtig, zu wissen, worauf es bei Mikroapartments wirklich ankommt.

Welche Zielgruppen erreicht werden

Mikroapartments bieten zu klassischen Ein- und Zweizimmerwohnungen in unseren Metropolen eine willkommene Alternative für Auszubildende, junge Berufstätige, Pendler sowie für Geschäftsleute. Das trifft auch immer häufiger auf Schwarmstädte zu. Besonders bei Studenten sind die Einraum-Apartments sehr begehrt. Das hat eindeutige Gründe. Allein im Wintersemester 2018/2019 waren an deutschen Hochschulen 2,87 Millionen Studierende eingeschrieben – so viele wie noch nie.[1]

Was Anleger in Sachen Ausstattung wissen sollten

Professionell betriebene Mikroapartments können sich von der Ausstattung her im Hinblick auf ihre Zielgruppe in Details durchaus unterscheiden. Ein größerer Teil der Bedürfnisse wird mit einer voll möblierten Variante abgedeckt: Neben einem großen Bett verfügt der Wohnraum über einen Schreibtisch, eine Sitzgruppe oder ein Sofa und über einen strapazierfähigen Bodenbelag. In der Küchenzeile stehen meist ein leiser Kühlschrank mit Eisfach, ein Cerankochfeld, ein Backofen und eine Mikrowelle. Zu jedem Apartment gehört idealerweise ein eigenes Bad mit Dusche. Geht es um eine vorwiegende Nutzung durch Studenten, sollte sich auf jeder Etage ein Gemeinschaftsraum zum Austausch oder auch eine Gemeinschaftsküche befinden. Dadurch werden Apartmenthäuser nicht gleich zu klassischen Wohngemeinschaften. Sie stärken aber ein Zusammenleben, ähnlich wie in einer WG. Das gesamte Haus sollte ein leistungsfähiges WLAN-Netz bieten. Für jüngere, nicht so zahlungskräftige Mieter sollte die Apartmentgröße zwischen 20 und 25 Quadratmeter betragen und nicht – wie teilweise in Luxusapartments zu beobachten – um die 35 Quadratmeter. Außerdem mögen es viele Menschen nicht, in allzu hohen, anonymen Wohntürmen zu leben. Gebäude mit bis zu sechs Stockwerken haben eine angemessene Höhe. Je mehr Details für die Bewohner passen, umso eher entscheiden sie sich für ein Mikroapartment.

Mikroapartments – Chancen und Risiken

Kapitalanleger sollten berücksichtigen, dass Mikroapartments eine höhere Mieterfluktuation haben als ein gewöhnliches Mehrfamilienhaus. Wenn die Apartmenthäuser gut nachgefragt sind, bedeutet es keinen Nachteil. Damit sich Investoren nicht um jede einzelne Vermietung oder sonstige Alltagsprobleme kümmern müssen, sollten zwei Punkte geklärt sein: Der Projektentwickler sollte die Bedürfnisse der zukünftigen Bewohner von vornherein baulich ausreichend berücksichtigen und einen erfahrenen Betreiber wählen. Es ist sehr wichtig, dass Angebote wie eine flexible Größe des Apartments, aber auch solche wie ein Fitnessraum zu den Mietern passen. Für Anleger bedeutet die richtige Betreiberwahl vor allem: Das Risiko eines Leerstands bleibt durch eine schnelle Neuvermietung gering, die Stabilität der Rendite ist gewährleistet.

Mikroapartments sind „All inclusive“-Angebote. Mieter zahlen keine Extrakosten für den Internetanschluss und für Wasser, Strom oder Gas. Daher liegt die durchschnittliche Miete oberhalb der Bestandsmieten einer Stadt. Für Kapitalanleger ist das Mikroapartment ein risikoarmes Produkt. Bis zu vier Prozent Rendite sind derzeit am Markt erzielbar.

Baukosten und Lage sind ebenso wichtige Punkte: Grundstücke am Stadtrand sind in der Regel günstiger als mitten in der City. Entscheidend ist dann eine gute ÖPNV-Anbindung zur Universität und zur Innenstadt. Einsparpotenziale sind zudem durch eine ökonomische, plattformbasierte Bauweise möglich. In dem Fall werden zum großen Teil Kalksandsteine in einer Fabrik vorgefertigt, was auch die Bauzeit deutlich verringert.

Wenn Kapitalanleger ein ganzes Bündel an Maßnahmen wie eben Lage, Mietkosten und Bedürfnisse der Bewohner berücksichtigen, steht einem erfolgreichen Investment nichts mehr im Wege.

 

[1] https://www.destatis.de/DE/Presse/Pressemitteilungen/2018/11/PD18_460_213.html


Jeder Kiez ist anders

Marcus Buder

Von Marcus Buder, Bereichsleiter Gewerbliche Immobilienfinanzierung, Berliner Sparkasse

Ist das Rad am Berliner Wohnimmobilienmarkt bald überdreht? Je länger die jahrelange Boomphase andauert, desto häufiger ist diese Frage zu hören. Schließlich sind Kaufpreise und Wohnungsmieten in den vergangenen Jahren überdurchschnittlich, mitunter sogar zweistellig gestiegen. Das starke Wachstum ging sowohl auf einen Berlin-bezogenen Boom als auch auf den preislichen Abstand gegenüber den übrigen deutschen A-Städten zurück – von anderen europäischen Metropolen ganz zu schweigen. Dieser Abstand ist nun deutlich kleiner geworden. Da ist es nur logisch, dass auch die Wachstumsdynamik leicht nachlässt.

Bleibt die Frage, ob damit schon das Ende der Berlin-Story, eine Trendumkehr eingeläutet wird. Der „Forschung + Beratung-Wohn-Index“ konstatierte für das erste Quartal 2019 einen Rückgang der durchschnittlichen Angebotsmieten im Berliner Wohnungsmarkt um 1,7 Prozent. Nach Jahren des Anstiegs ist dieser Rückgang zwar bemerkenswert, sollte aber noch nicht überbewertet werden: Er bezog sich nur auf den Vergleich zum Vorquartal – also zum vierten Quartal 2018 – und nicht zum Vorjahresquartal. Auf Zwölf-Monats-Sicht verzeichnete der Index immer noch einen Anstieg um 5,7 Prozent.

Laut neuem Berliner Mietspiegel ist die durchschnittliche Nettokaltmiete im vergangenen Jahr weiter gestiegen, auch wenn sich das Wachstum halbiert hat. Demnach liegt die Miete im Durchschnitt noch unter sieben Euro. Bei den Preisen für Eigentumswohnungen verlangsamt sich das Wachstum ebenfalls, betrug laut jüngstem Immobilienmarktbericht des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin zuletzt jedoch noch immer 13 Prozent. Berlin wird langfristig gesehen ein spannender Wohnungsmarkt bleiben, hauptsächlich aus zwei Gründen.

Erstens ist und bleibt Berlin ein Einwohnermagnet mit einem einzigartigen Kultur- und Freizeitangebot, vielfältigen Bildungsmöglichkeiten und immer größeren wirtschaftlichen Perspektiven. Jahr für Jahr kommen 30.000 bis 40.000 Neuberliner in die Hauptstadt. Und die gewinnt sogar noch an Anziehungskraft: Die Ansiedlung des Deutschen Internet-Instituts, einer Niederlassung der Oxford University und das Millionenprojekt Siemensstadt 2.0 sind dafür aktuelle Beispiele. Zweitens wird es der Größe und Vielfalt Berlins nicht gerecht, nur von „dem“ Berliner Wohnungsmarkt zu sprechen.

Tatsächlich werden nun in der einen oder anderen Lage übersteigerte Preise – speziell in Milieuschutzgebieten – nach unten korrigiert. Parallel dazu rücken immer wieder neue Mikrolagen ins Rampenlicht von Mietern und Investoren. Diese Entwicklungen halten den Gesamtmarkt im Gleichgewicht. Ein Kiez, der vor Kurzem noch ein Schattendasein fristete, kann sich in kürzester Zeit zu einem angesagten Trendviertel entwickeln. Zudem gibt es auch unterhalb des Radars der breiten Öffentlichkeit – zum Beispiel außerhalb des S-Bahn-Rings – sehr attraktive Wohnlagen mit relativ überschaubaren Wohnungsmieten und Kaufpreisen, die selbst Vermietern noch vergleichsweise auskömmliche Renditen ermöglichen. Um diese Trendviertel von morgen oder die unterschätzten Randlagen zu erkennen, braucht man vor allem eines: lokales Know-how.

Diese Vor-Ort-Kompetenz ist auch für erfolgreiche Immobilienfinanzierer unverzichtbar. Geht der Plan des Kreditnehmers auf? Wird er die Zinsen über eine längere Laufzeit und unterschiedliche Marktzyklen hinweg aus den laufenden Mieterträgen zahlen und den Kredit vereinbarungsgemäß tilgen können – oder drohen im schlimmsten Fall Leerstände und Mietausfälle? Wird die Immobilie bis zum Ende der Laufzeit ihren Wert erhalten oder erhöht haben – oder wird ein späterer Verkauf nur zu einem niedrigeren Preis möglich sein? In Berlin stehen die Ampeln nach wie vor überwiegend auf Grün. Doch das Risikomanagement muss bei allen Assetklassen in der deutschen Hauptstadt – wie bei jeder Kreditvergabe – genau hinsehen und jeden Einzelfall individuell bewerten.


Gefahr für Projektentwickler: Mietdeckel auch für Neubauten vorgelegt

Jürgen Michael Schick

Von Jürgen Michael Schick

Projektentwickler sollten sich die jüngst veröffentlichten Gesetzentwürfe aus dem Bundesjustizministerium zur Änderung des Mietrechts ganz genau studieren. Denn zum ersten Mal ist darin ein Mietendeckel auch für Neubauimmobilien geplant. Ein Vorhaben mit weitreichenden Folgen, das trotz der allgemeinen Berichterstattung über die sonstigen Inhalte der Gesetzentwürfe vielen Branchenakteuren und auch in der Fachpresse noch kaum bekannt ist.

Anstelle des bisherigen § 5 WiStG soll eine Regelung zur Mietpreisüberhöhung kommen, die nicht mehr auf das subjektive Tatbestandsmerkmal der Ausnutzung eines geringen Angebots durch den Vermieter setzt. In Zukunft genügt die Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete um 20 Prozent, wenn es in einem Gebiet ein geringes Angebot an vergleichbaren Wohnungen gibt. Ein geringes Angebot wird sich in fast allen attraktiven größeren Städten feststellen lassen. Als Grundlage genügt übrigens schon die Knappheit in einem Stadtteil, es kommt nicht auf die ganze Gemeinde an.

Eine Ausnahme soll für Neubauten gelten. In den ersten fünf Jahren ab der erstmaligen Nutzung soll keine Mietpreisüberhöhung vorliegen. Aber jetzt kommt der entscheidende Punkt: Erfolgt eine Wiedervermietung im Anschluss an diese Frist, muss sich der Vermieter an den neuen Mietendeckel halten. Auf die Tatsache, dass es sich bei der Wohnung um einen Neubau im Sinne der Ausnahme von der Mietpreisbremse handelt (§ 556f BGB), kann sich der Vermieter zwar berufen. Das nützt ihm jedoch nichts, wenn die Miete nach der parallel laufenden Regelung überhöht ist. Auch eine höhere Vormiete gewährt keinen Bestandsschutz. Zwar gibt es eine Ausnahme in der Form, dass eine höhere Miete zulässig wäre, wenn die Miete zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderlich ist. Die Beweislast liegt jedoch beim Vermieter. Im Kern ist es also so: Sollten die Pläne aus dem Justizministerium tatsächlich umgesetzt werden, gilt die 120-Prozent-Grenze für Neubauimmobilien nach fünf Jahren.

Jeder Projektentwickler weiß, dass er mit den gestiegenen Bodenpreisen und der herrschenden Baukosteninflation nicht zu 120 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete vermieten kann, selbst wenn es eine Galgenfrist von fünf Jahren geben sollte. In der Folge werden sich Projektentwickler aus dem Mietwohnungsbau nach einer kurzen Boomphase wieder zurückziehen müssen und notgedrungen nur noch Eigentumswohnungen oder eben Gewerbeimmobilien bauen.

Während sich Fachleute und die rationalen Baupolitiker überall im Land überlegen, wie man den Mietwohnungsbau ankurbeln kann, lässt sich das ideologisch linksorientierte Justizministerium davon nicht beeindrucken, sondern plant den Mietendeckel auch für Neubauten. Seit 2015 fordern Grüne, Linke und SPD zusammen mit Mieteraktivisten, die „Ausnahmen“ von der Mietpreisbremse abzuschaffen. Die scheidende Justizministerin Katharina Barley hat jetzt geliefert. Ein Gesetzentwurf, der in seiner Tragweite von vielen noch nicht erkannt ist. Hoffentlich wird die Union diesen Unsinn verhindern. Auf die anderen schädlichen Verschärfungen des Mietrechts (inklusive der Mietspiegelmanipulation durch die Ausweitung des Bezugszeitraums von vier auf sechs Jahre) kann ich hier aus Platzgründen nicht weiter eingehen.


Hass auf Immobilieneigentümer

Dr. Dr. Zitelmann

Von Dr. Dr. Rainer Zitelmann

Für die Wohnungsknappheit und steigende Mieten braucht es einen Sündenbock. Und das sind die Immobilieneigentümer. Der „Miethai“ war eines der beliebtesten Motive bei den großen Demonstrationen gegen „Mietenwahnsinn“ und für Enteignung in Berlin und anderen Städten. Was mit dem Miethai geschehen soll, war auf vielen Plakaten zu lesen: „Miethaie zu Fischstäbchen“. Die Linkspartei plakatiert dies ebenfalls deutschlandweit: „Wir beißen jetzt zurück“ heißt es etwa auf Plakaten der Linken. Daneben abgebildet: Messer und Gabel. Und dann in großer Schrift: „Miethaie zu Fischstäbchen“. Um Fischstäbchen aus einem Miethai zu machen, muss dieser zuerst getötet werden. Menschen, die sich sonst für das Tierwohl einsetzen, vegan leben und zu Recht sensibel sind, wenn gegen Minderheiten gehetzt wird, haben kein Problem mit solchen Sprüchen.

Für die diesjährige Revolutionäre 1.-Mai-Demo in Berlin wurde in der ganzen Stadt mit Plakaten „Gegen die Stadt der Reichen“ geworben. Auf den Plakaten war eine Guillotine abgebildet. Mit der Guillotine wurden in der Französischen Revolution zahlreiche Menschen hingerichtet, beispielsweise auch der französische König Ludwig XVI. Ein Jahr zuvor wurde auf der linken Demonstration am Vorabend des 1. Mai ein Plakat mit der Aufforderung „Kill your landlord“ mitgeführt, also ein Mordaufruf gegen Vermieter.

Zu Recht war die Empörung groß, als rechtsextreme Pegida-Demonstranten einen für Angela Merkel oder Sigmar Gabriel bestimmten Galgen bei ihrer Demonstration mitführten. Damals wurde das in den „tagesthemen“ und allen Medien breit und kritisch kommentiert. Im Gegensatz zum Galgen bei der Pegida-Demo habe ich aber noch kein einziges Statement eines Politikers gehört, das die Werbung für eine Anti-Reichen-Demo mit der Guillotine verurteilt hätte.

Am Hass gegen Immobilieneigentümer stören sich auch die Medien nicht. Im Gegenteil. Vor einigen Wochen fand sich ein „Witz“ in der Zeitschrift „Stern“, auf der Humorseite: Man sieht zwei Damen in einem Café. Die eine sagt stolz zur anderen: „Mein Sohn ist im Vorstand eines Berliner Wohnkonzerns.“ Erwidert die andere: „Schade, dass es damals noch keine Fruchtwasseruntersuchungen gab.“ Der Immobilienverband Deutschlands hat gegen den „Stern“ Beschwerde beim Deutschen Presserat eingelegt:

„Vorstände von Wohnkonzernen werden mit dieser Karikatur pauschal stigmatisiert. Der Hinweis auf die Fruchtwasseruntersuchung impliziert die Entscheidung zwischen lebenswürdigem und lebensunwürdigem Leben und dass die Vorstände zu letzterem gehören. In Konsequenz – diese Interpretation erlaubt der Autor – wäre Abtreibung diese bessere Lösung … Schon jetzt erhalten diese Vorstände Morddrohungen, umgeben sich mit privatem Personenschutz und deren Autos werden in Brand gesteckt. Mit dieser Karikatur fühlen sich die Täter bestätigt.“


Berliner Zinshäuser

Berlin-Nachricht

Kommt der Mietendeckel? Und wenn ja, wie?

Kommt der Mietendeckel? Und wenn ja, wie?

Der ursprünglich von der Berliner SPD geplante Mietendeckel spaltet die Gemüter. Die befristete Mieterhöhung bezugsfertiger Wohnungen in Berlin stellt einen Versuch dar, um sicherzustellen, dass allen Berlinern auch in innerstädtischen Kiezen bezahlbarer Wohnraum zur Verfügung steht. In der ursprünglichen Fassung wurde dafür das Ziel formuliert, die durchschnittliche Nettokaltmiete auf etwa sechs bis sieben Euro je Quadratmeter zu begrenzen. Dafür sollten die Mieten „eingefroren“ werden. Nach längeren rechtlichen Grundsatzdiskussionen wagte Senatorin Katrin Lompscher (Linke) einen Vorstoß: Anfang Mai wurde ein Papier erarbeitet, das sowohl für Neuvertragsmieten als auch für Bestandsmieten eine Obergrenze vorsieht. Wird diese überschritten, würde eine Gebühr fällig werden. Ein entsprechendes Gesetz soll noch in der aktuellen Legislaturperiode in Kraft treten. Mieterhöhungen sollen jedoch grundsätzlich weiterhin möglich sein. Namhafte Branchenvertreter äußerten sich übereinstimmend kritisch zu dem geplanten Gesetzesentwurf. So beklagt beispielsweise der Verein Haus & Grund, dass ein Mietendeckel private Eigentümer verunsichern und dadurch ein investorenfeindliches Klima erzeugen könnte. IVD-Präsident Jürgen Michael Schick kritisiert, dass Projektentwickler dadurch ausgebremst würden. Ein Mietdeckel komme damit einer Neubaubremse gleich, weshalb ein entsprechendes Gesetz den Mangel von erschwinglichem Wohnraum perspektivisch noch verschärfen würde.

 

Streit um Enteignungen

Streit um Enteignungen

Über 20.000 Unterschriften wurden in Unterstützung der Bürgerinitiative „Deutsche Wohnen & Co enteignen“ dem Initiator Rozbeh Tahiri zufolge inzwischen gesammelt. Damit wäre die Einleitung eines Volksbegehrens möglich. Katja Kipping, Bundesvorsitzende der Linken, erhofft sich von einem solchen Volksbegehren eine Signalwirkung auch für andere deutsche Metropolen. Die Initiative plant, Immobilienunternehmen mit mehr als 3.000 Wohnungen im Bestand zu enteignen. Insgesamt sind etwa 245.000 Wohneinheiten betroffen. Ziel sei es, die Preisniveaus für Immobilien und Grundstücke nachhaltig zu senken. Die Deutsche Wohnen, als größter privater Immobilieneigentümer in Berlin, verwies darauf, dass ein solches Vorgehen enorme Kosten in Höhe von 36 Milliarden Euro mit sich bringt, aber keinerlei Neubauwohnungen schafft. Somit werden die angespannten Märkte der Deutschen Wohnen zufolge nicht entlastet. Ähnlich kritisch sieht auch der IVD den geplanten Volksentscheid: Einzig durch Neubauvorhaben könne der Wohnungsnot Einhalt geboten werde. Enteignungen jedoch würden künftige Investitionen beeinträchtigen und die für den Neubau benötigte Beteiligung privatwirtschaftlicher Unternehmen gefährden. Einem Gutachten des namhaften Berliner Verfassungsrechtlers Helge Sodan zufolge wäre eine Enteignung privatwirtschaftlicher Immobilienunternehmen verfassungswidrig.


Zinshaus-/Forward-Deal-Angebote

Zinshaus in Friedrichshain inklusive Dachausbaugenehmigung

Zinshaus in Friedrichshain inklusive Dachausbaugenehmigung

Das Mehrfamilienhaus, welches 1909 erbaut und Mitte der 1990er-Jahre saniert wurde, befindet sich im Berliner Stadtbezirk Friedrichshain-Kreuzberg und liegt im Milieuschutzgebiet.

Die Immobilie verfügt über sechs Vollgeschosse sowie einem nichtausgebauten Dachgeschoss.

Im Angebot enthalten sind eine Baugenehmigung für den Dachgeschossausbau inkl. weiterer Terrassen, sowie die Anbaumöglichkeit eines Personenaufzugs.

 

Kaufpreis: EUR 2.950.000,- zzgl. 7,14 % Maklerprovision (inkl. MwSt.)

Vermietbare Fläche: 916 m²

Aktuelle Durchschnittsmiete: 6,44 EUR/m²

Angaben zum Energieausweis: Energieverbrauchskennwert lt. Verbrauchsausweis 96,4 kWh/(m²*a), Energieeffiziensklasse C, Warmwasser enthalten, wesentlicher Energieträger Fernwärme, Baujahr 1900.

 

(bei Interesse bitte Objekt-Nr. angeben: 51602)


Renditestarker Gewerbepark mit Erweiterungspotential in NRW

Renditestarker Gewerbepark mit Erweiterungspotential in NRW

Auf dem knapp 70.000 m² großen Grundstück wurden zahlreiche Gebäude errichtet, die den Anforderungen verschiedener Nutzer gerecht werden (Büro, Einzelhandel, Lager).

Weiterhin besteht die Möglichkeit leerstehende, teilweise denkmalgeschützte Hallengebäude für eine künftige Nutzung zu entwickeln.

Der Gewerbepark befindet sich nördlich von Recklinghausen.

 

 

Kaufpreis: EUR 15.000.000,- provisionsfrei für den Käufer

Jahresnettokaltmiete: 1.263.397 EUR

Vermietbare Fläche: 16.620 m²

Preis pro m²: 902 EUR

Angaben zum Energieausweis: liegt nicht vor

 

(bei Interesse bitte Objekt-Nr. angeben: 51933)


Schlüsselfertige Projektentwicklung einer Wohnanlage bei Berlin

Schlüsselfertige Projektentwicklung einer Wohnanlage bei Berlin

Wir bieten in Form eines klassischen Forward-Deals den Erwerb einer zu errichtenden Wohnanlage an, bestehend aus sechs dreigeschossigen Gebäuden mit je 14 Wohnungen.

Die Gesamtwohnfläche wird circa 6.491 m² betragen. Ferner wird es 68 Pkw-Außenstellplätze geben.

Der Bauantrag ist gestellt. Der Baubeginn ist für dieses Frühjahr, die Fertigstellung zum vierten Quartal 2020 vorgesehen.

 

 

Die Wohnungsgrößen liegen zwischen 59 m² und 98 m². Die monatliche Wohnraummiete ist mit 11,00 EUR/m² kalkuliert. Die monatliche Stellplatzmiete ist mit 45,00 EUR pro Pkw-Stellplatz berechnet.

Kaufpreis: EUR 21.405.000,-; provisionsfrei für den Käufer

Grundstücksfläche: 7.753 m²

Wohnfläche: 6.491 m²

Angabe zum Energieausweis: liegt nicht vor

 

(bei Interesse bitte Objekt-Nr. angeben: 51817)


 


Wohninvestments in Deutschland 03 | 19

 

Wohninvestments in Deutschland

EDITORIAL

Liebe Leserinnen und Leser,

 

ein lange stiefmütterlich behandeltes Anlageobjekt der Wohnungswirtschaft ist das Reihenhaus. In Zeiten des innerstädtischen Wohnungsmangels finden 100 Quadratmeter Wohnfläche mit einem 200 Quadratmeter großen Garten immer mehr Abnehmer. Was tut man nicht alles, um am Wochenende die Beine im eigenen Garten hochlegen zu können? Für Investoren bieten Reihenhäuser interessante Anlagemöglichkeiten, wie Maik Rissel, Direktor und Leiter Immobilien der Family Office Bank Marcard, Stein & Co berichtet. Gleichzeitig gilt es, die steigenden Baukosten im Zaum zu halten. Frank Wojtalewicz, Geschäftsführer der d.i.i. Investment GmbH, hat dazu die wichtigsten Hebel identifiziert. Wenn Politik und Wohnungswirtschaft an einem Strang ziehen, lassen sich 25 Prozent der Kosten am Bau einsparen. Woran es mangelt, ist der politische Wille.

 

Mit besten Grüßen

Jürgen Michael Schick und Dr. Josef Girshovich


BEITRÄGE

Sechs Wege, die Baukosten zu reduzieren

Frank Wojtalewicz

Von Frank Wojtalewicz, geschäftsführender Gesellschafter der d.i.i. Deutsche Invest Immobilien

Angesichts stetig steigender Baukosten wird der Neubau von so dringend benötigtem bezahlbarem Wohnraum immer schwieriger. Doch die Praxis zeigt, dass die Politik mehrere Hebel hätte, um die Baukosten effizient zu reduzieren und Wohnraum dadurch bezahlbarer zu machen.

1) Baulandkosten

Problem: Derzeit belaufen sich die Kosten je Quadratmeter Wohnungsneubau im bundesdeutschen Durchschnitt auf 3.000 Euro. Der Anteil der Kosten für Bauland beträgt dabei inzwischen mehr als ein Fünftel. Zwischen 600 und 650 Euro muss man im Durchschnitt je Quadratmeter Wohnfläche kalkulieren. Das ist mehr als eine Verdoppelung in fünf bis sechs Jahren. Durch die Freigabe der riesigen brachliegenden Flächen im Staatsbesitz würde Spekulation und Teuerung umgehend beendet.

Lösung: Bund und Länder müssen mehr Bauland zur Verfügung stellen. Bauland ist ein knappes Gut und zum großen Teilen in Staatsbesitz, es wird durch zu wenige Umwandlungen zusätzlich verknappt. Viele ehemalige Industrie- und Gewerbegebiete eignen sich für den Wohnungsbau. Der Bund muss eigene Flächen aktivieren. Der Bund muss zudem Anreize schaffen, damit Länder und Kommunen ihre Flächen nicht horten, sondern für den Wohnungsbau zu Verfügung stellen.

Ersparnis: 10 Prozent der Baukosten.

2) Energetische Auflagen 

Problem: Deutschland will nachhaltig und ökologisch bauen. Doch hinter den energetischen Auflagen steckt häufig wirtschaftliches Kalkül. Neubauten müssen häufig an das Fernwärmenetz der Gemeinden angeschlossen werden. Das ist nicht sparsamer, sondern soll der Auslastung der örtlichen städtischen Energieversorger dienen. Häuser werden heute extrem gedämmt, was dazu führt, dass sie gar nicht mehr atmen können und nachträglich Luftschlitze eingebaut werden müssen.

Lösung: Die EnEV muss zielgerichtet und frei von Ideologie nachgebessert werden. Wichtiger als die pauschale Dämmerung wären z. B. Süd- und West-Ausrichtungen von Fenstern. Auch dürfen Eigentümer und Mieter nicht zusätzlich zur Kasse gebeten werden, wenn die Kommunen unter dem Vorwand der Ökologie ihre eigenen Haushalte ausbessern wollen.

Ersparnis: 4-6 Prozent der Baukosten.

3) Bauämter unterstützen

Problem: Die Bauämter sind chronisch unterbesetzt und überfordert. Immer häufiger wird zudem die eigentliche Entscheidungskompetenz der Ämter auf die Bauträger abgewälzt. Zustimmungen anderer Behörden, Zustimmungen von Nachbarn – all das müssen die Bauträger selbst einholen. Ebenso werden Auflagen von den Behörden nicht mehr gebündelt übermittelt, sondern Schritt für Schritt. Dadurch müssen Bauträger im laufenden Genehmigungs- und Vorgenehmigungsverfahren ständig nachbessern. Architekten und Planer müssen dadurch immer wieder an den Plänen Änderungen vornehmen, was weitere Kosten verursacht. Die schleppenden Freigaben von Baugenehmigungen in Kombination mit dem Horten von Bauflächen schafft weiteren Nährboden für Spekulation.

Lösung: Wir brauchen eine Vereinheitlichung und Vereinfachung von Genehmigungsverfahren und die Schaffung transparenter Voraussetzungen für die Genehmigungsfähigkeit von Anträgen. Die Bauämter müssen personell aufgestockt und die Genehmigungsprozesse vereinfacht und wieder effizienter werden. Die Bauämter müssen wieder allein für Bauanträge federführend verantwortlich sein.

Ersparnis: 2-3 Prozent der Baukosten

4) Überbordende Statik-Auflagen

Problem: Deutschland ist ein Land, das auf Sicherheit setzt. Das trifft auch für Bauauflagen bezüglich der Statik zu. Die Anforderungen werden regelmäßig erhöht. Heute benötigt man etwa weitaus mehr und dickere Sparren für die Errichtung eines Dachstuhls als noch vor 100 Jahren. Gleichzeitig werden weitaus kürzere Lebenszeiten für Wohnhäuser veranschlagt als früher. Wir bauen für die Ewigkeit, haben aber als Richtwert für die Nutzungsdauer eines Wohnhauses 80 bis 100 Jahre.

Lösung: Die statischen Anforderungen an die Errichtung von Wohnhäusern müssen sich an der Nutzungsdauer orientieren. Durch die Rücknahme überflüssiger und übertriebener Statik-Auflagen kann sowohl nachhaltiger als auch ökonomischer gebaut werden.

Ersparnis: 2-3 Prozent der Baukosten.

5) Zuschläge für Generalunternehmer

Problem: Die Zuschläge für Generalunternehmer haben sich in den vergangenen Jahren von acht Prozent auf 15 bis 18 Prozent mehr als verdoppelt. Das liegt an der Nachfrage am Markt wie auch an den steigenden Anforderungen an den GU. Die Komplexität und Vielzahl der Auflagen führt dazu, dass die Gewerke mit mehr Aufwand aufeinander abgestimmt werden müssen, dass es viel mehr Bauschritte gibt und dass die einzelnen Bauschritte zudem komplizierter geworden sind.

Lösung: Wenn die energetischen Auflagen wieder Augenmaß haben (Punkt 2), die Bauämter konstruktivere und weniger Auflagen erteilen (Punkt 3) und die Statik-Auflagen in Relation zur Lebensdauer eines Gebäudes gesetzt werden (Punkt 4), werden auch die Kosten für Generalunternehmer sinken.

Ersparnis: 5 Prozent der Baukosten 

6) Wohnraumbedarf

Problem: Deutschland hat einen sehr hohen Individualwohnraumbedarf. 1990 berechnete man in Deutschland pro Person 33-35 Quadratmeter, 2018 sind es 46 Quadratmeter. Auch im sozialen Bereich ist der Wohnraumbedarf deutlich gestiegen. Rechnete man im Jahr 1991 noch mit 26 bis 28 Quadratmetern, so gehen die Wohnraumförderungsgesetze für Transferleistungsempfänger heute von 40 bis 45 Quadratmetern pro Person aus. Da der Wohnungsneubau auch die Errichtung von geförderten Wohnungen zwingend vorsieht, werden die Kosten für den Neubau durch den Statistiken zufolge steigenden Wohnraumbedarf zusätzlich in die Höhe getrieben.

Lösung: Bei der Berechnung des individuellen Wohnraumbedarfs müssen die Kosten je Quadratmeter berücksichtigt werden. Dadurch, dass man im Neubau von gefördertem Wohnungsbau weniger Wohnraum je Bewohner kalkuliert, lassen sich die Baukosten deutlich verringern.

Ersparnis: 5 Prozent

 

Fazit

Bei durchschnittlichen Baukosten von 3.000 Euro je Quadratmeter ergibt sich an vielen Stellen Einsparpotenzial. Durch eine ganzheitliche und kluge Wohnungsbaupolitik und die Erhöhung der bebaubaren Flächen lässt sich über ein Viertel der Baukosten einsparen.


Luxus-Markt: Warum deutsche Metropolen immer mehr Interessenten finden

Alexander Stehle

Von Gastautor Alexander Stehle, geschäftsführender Gesellschafter Hamburg | Sotheby´s International Realty

Monaco, Singapur, New York – das sind im landläufigen Sinn die Hotspots derer, die das Hier und Jetzt wertig und genussorientiert auskosten und hierorts mindestens ein Penthaus oder eine luxuriöse Ferienwohnung erwerben. Das Bild von Deutschlands Städten hingegen ist immer noch geprägt von der Sparer-Nation der späten 1990er Jahre, von einer preußischen Askese und einer Mentalität, die den Geiz dem Wohlstand ganz bewusst vorzieht.

Seit einigen Jahren findet jedoch ein Paradigmenwechsel statt. Denn die hohe Lebensqualität[1] und das breite Angebot an Bildungs-, Freizeit- und Entertainmentmöglichkeiten überzeugen Selbstnutzer und Investoren. Vor allem Deutschlands Metropolen holen im Segment der Premium-Immobilien immer weiter auf. Die Käufer der Zukunft legen nicht nur Wert auf schöne Natur und eine hervorragende Infrastruktur, sondern auch auf gute wirtschaftliche und demografische Prognosen für den Standort sowie eine spannende, internationale Kultur- und Kunstszene. Diesbezüglich können insbesondere Start-up-Metropolen wie Berlin und Hamburg gegenüber anderen europäischen Städten – wie beispielsweise London – punkten.

Da verwundert es kaum, dass Berlin dem „Wealth Report 2018” von Knight Frank[2] zufolge innerhalb eines Jahres ein Wachstum von rund zehn Prozent verzeichnete und damit unter 100 Weltstädten Platz 12 belegt. Frankfurt liegt mit 12,2 Prozent sogar auf dem sechsten Rang, München auf dem elften. Damit übertreffen die drei deutschen Top-Städte sogar New York, Melbourne und Hong Kong. London landet mit -0,7 Prozent weit abgeschlagen im hinteren Feld. Dieser Umstand ist nicht zuletzt auf das Brexit-Votum zurückzuführen.

Gleichzeitig siedeln sich in Berlin immer mehr international renommierte Digitalkonzerne wie Apple und Amazon an; Siemens investiert in Berlin-Spandau Millionenbeträge, um eine Arbeits- und Lebenswelt der Zukunft zu schaffen; und die Kaufkraft der Hauptstädter steigt kontinuierlich.

Gründer beflügeln hohe Nachfrage im Berliner und Hamburger Premium-Segment

Dass erfolgreiche Unternehmen verstärkt in Berlin investieren, ist auch in den geringeren Lebenshaltungskosten und Kaufpreisen für Wohn- und Gewerbeimmobilien begründet. So kostet ein größerer Büroraum in der Bundeshauptstadt nur etwa ein Fünftel der Londoner Preise. Gerade Flächen in den Metropolen, wie ein Coworking Space in einem Hinterhof in Berlin-Kreuzberg oder ein Loft im Hamburger Szeneviertel St. Pauli sind begehrt und noch vergleichsweise günstig. Dafür spricht auch die Zahl der Neugründungen und -niederlassungen von Unternehmen: Mit 253 Neugründungen in einem Zeitraum von drei Jahren ist Hamburg laut Gründungsmonitor der KfW-Spitzenreiter in Deutschland. Bezogen auf 10.000 Einwohner liegt die Hansestadt knapp vor Berlin mit 238 Neugründungen.

Ein Großteil der Start-ups bringt erfolgreiche Gründer hervor, die von überall aus der Welt nach Deutschland kommen. Neben Selbstnutzern richten auch internationale Investoren ihren Blick verstärkt auf deutsche Metropolen. Die Nachfrage nach Premium-Immobilien in den Elbvororten und in Blankenese sowie in Berlin-Zehlendorf, in Mitte und im Grunewald steigt, gleichzeitig wird auf die Stadtfläche gesehen das Angebot größer. Für den Vertrieb bedeutet das, sich im Wettbewerb der Anbieter bei der internationalen Kundschaft richtig zu positionieren. Hierbei geht es um Softskills bei der Beratung wie auch bei der Einrichtung. Während hohe Fenster und lichtdurchflutete Räume inzwischen ein Muss für jede Entwicklung im gehobenen Segment sind, wird dem Innendesign noch zu wenig Beachtung geschenkt. Allzu häufig werden Kunden durch klinisch weiße Räume geführt, da entsteht wenig Identifikationspotenzial. Auch eigens erstellte Computergrafiken für zukünftige Entwicklungen wirken eher farblos und steril. Es geht um das geeignete Mobiliar oder eine gut ausgestattete Wohnküche sowie Böden mit hellem Parkett.

Ein guter Vertrieb sollte Verknüpfungen herstellen können

Um Missverständnisse zu vermeiden: Ein Vertrieb sollte nicht zum Innenarchitekturbüro werden, aber er kann geeignete Verknüpfungen herstellen. Seine Aufgabe erfüllt er, wenn er Bauträger und Architekten beim Innenraumkonzept berät und entsprechend koordiniert. Dann wird der Vertrieb zum integralen Bestandteil der Projektentwicklung. Und das eben auch für internationale Städte wie Hamburg und Berlin.

 

[1] https://www.mercer.de/newsroom/quality-of-living-2018.html

[2] The Wealth Report 2018 – Knight Frank, S. 34, Marktwachstum zwischen 2016 und 2017.


„Horizontale Zinshäuser“

Maik Rissel

Interview mit Maik Rissel, Direktor und Leiter Immobilien der Family Office Bank Marcard, Stein & CO

Frage: Private Kapitalanleger und Family Offices investieren in der Regel in klassische Wohnimmobilien, die sich möglichst in zentraler Lage in Großstädten befinden. Ihr Multi Family Office Marcard, Stein & CO, welches Vermögen von Unternehmerfamilien und Stiftungen  verwaltet, hat eine etwas andere Philosophie. Wie lautet sie?

Maik Rissel: Es mag manchen überraschen, aber wir investieren in Reihenhäuser. Vor einigen Jahren kam ein Bauträger auf uns zu, der um Finanzierungshilfe für ein Portfolio mit Reihenhäusern bat. Wir haben ihn unterstützt und sind seitdem in diesem Marktbereich aktiv. Da es sich um ein- bis zweistöckige Wohngebäude handelt, haben wir ihnen den Namen „horizontale Zinshäuser“ gegeben. Wir sind sehr glücklich über unseren eingeschlagenen Weg.

Frage: Das Konzept ist nicht, die Reihenhäuser zu verkaufen, Sie vermieten sie. Ist denn die Miete aufgrund größerer Flächen nicht deutlich teurer?

Rissel: Das kommt natürlich immer auf die Grundfläche an. Aber Reihenhäuser sind in der Vermietung oft nicht teurer als eine Drei- oder Vier-Zimmer-Neubauwohnung mitten in der Stadt. In etwa kostet es das Gleiche, da die Grundstückskosten am Stadtrand in der Regel niedriger sind. Mieter eines Reihenhauses sind zudem gerne bereit, auch etwas mehr Geld für die gewonnene Freiheit auszugeben. Wurde seriell gebaut, ist der Häusertyp sodann günstiger als ein klassischer Geschosswohnungsbau. Bei unseren Reihenhäusern liegen die Mieten zwischen 9,50 und 11,00 Euro pro Quadratmeter. Das ist eindeutig weniger als in den Zentren.

Frage: Was schätzen denn die Mieter daran?

Rissel: Aus Sicht des Nutzers handelt es sich um ein attraktives Mietprodukt. Er weiß es zu schätzen, wenn er einen eigenen Hauseingang hat und ein Stück Garten, in dem er sich frei bewegen kann. Viele investieren sogar in ihre gemietete Immobilie, sei es in gute Fußböden oder anspruchsvolles Mobiliar sowie eine aufwendige Gartengestaltung. Letztlich genießen sie es, nicht dem täglichen Lärm der Nachbarschaft ausgesetzt zu sein wie in einem hellhörigen Miethaus.    

Reihenhäuser haben einen etwas biederen Ruf. Wohnen dort nicht hauptsächlich Beamte?

Rissel: Im Gegenteil, die Bandbreite ist recht groß ­− vom jungen Akademikerpaar über Familien bis hin zum Seniorenpaar. Im Prinzip ist es ein Modell für alle, die gerne die Ruhe am Stadtrand genießen. Interessenten können wählen zwischen einem Einsteigermodell mit drei Zimmern und 80 bis 95 Quadratmetern und dem klassischen Vier-Zimmer-Modell zwischen 100 und 120 Quadratmetern. Beide Größen laufen gut.

Frage: Ist denn die Ausnutzung auch über einen längeren Zeitraum gegeben?

Rissel: Durchaus. Fühlen sich die ersten Mieter dort heimisch, erzählen sie ihren Freunden und Kollegen davon. Insofern bringt jeder Nutzer etwa ein bis drei weitere Interessenten mit. 

Frage: Was hat denn nun der Investor davon?

Rissel: Er ist bei diesem Investitionsmodell flexibel. Besitzt er mehrere Reihenhäuser und möchte sich von einem Anteil trennen, kann er beispielsweise ein einzelnes Haus nach zehn Jahren verkaufen und sein Geld woanders investieren. Außerdem erhält er eine angemessene Rendite. Im Geschosswohnungsbau ist es dagegen viel komplizierter, etwa, wenn eine Eigentümergemeinschaft alle Belange des Verkaufs regelt. Da ist man dann oft nicht mehr sein eigener Herr.

Frage: Gibt es etwas, was Anleger und Nutzer gleichermaßen beachten sollten?

Rissel: Entscheidend ist natürlich immer die Lage. Liegt das Haus am Stadtrand oder weiter außerhalb, sollten eine gut ausgebaute Straßenanbindung zur Stadt und ein ÖPNV-Anschluss mit kurzer Taktzeit vorhanden sein. Darüber hinaus ist eine nahe Lage zu Kitas und Schulen, zu Nahversorgern und Ärzten insbesondere für Familien von großem Vorteil.

Frage: Welche Rolle spielt der Bauträger?

Rissel: Sprechen wir von neuen Reihenhäusern, dann sollte sie jemand bauen, der ausreichend Markterfahrung hat. So sollten die Gärten zur Südwestseite liegen und die Sonne tagsüber ins Wohnzimmer scheinen. Und die Farbe der Fliesen oder das Material der Böden sollten wählbar sein. Denn auch in serieller Bauweise ist Individualität beim äußeren sowie inneren Erscheinungsbild möglich.


Verheerend für Mieter und für Steuerzahler - Drei Argumente gegen die Enteignungsinitiative

Jürgen Michael Schick

Von Jürgen Michael Schick

Mietendeckel, Milieuschutzgebiete, Enteignungsinitiative – in keiner deutschen Stadt wird so sehr über Regulierung diskutiert wie in Berlin. SPD, Grüne und Linke verwalten den Mangel, anstatt ihn zu beseitigen. Rot-Rot-Grün in der Hauptstadt zementiert mit der Verhinderung von Neubau das wohnungspolitische Problem, dass es deutlich mehr Nachfrage als Angebot gibt. Linke, Grüne und Teile der SPD, unter anderem die Jusos, unterstützen die Enteignungsinitiative.

  1. Mit dem Geld für eine Bestandswohnung könnten zwei neue Wohnungen gebaut werden

Wie in allen anderen Fällen der Rekommunalisierung muss überlegt werden, ob die Steuergelder sinnvoll ausgegeben werden. Auch in Berlin kann man einen Euro nur einmal ausgeben. Im Falle der Vorkaufsrechtsausübung, beispielsweise in der Karl-Marx-Allee oder beim Kauf der 1.821 Plattenbauwohnungen im Kosmosviertel, ist die Frage entscheidend, was mit unserem Steuergeld geschieht. Denn bei der Rekommunalisierung wird eine Wohnung von einem privaten Eigentümer an eine städtische Wohnungsbaugesellschaft oder ähnliches überführt. Zu Höchstpreisen werden Bestandswohnungen so zu „gesicherten Wohnungen“, wie es der Linken-Sprecher der Senatsverwaltung bezeichnet. Die Kaufpreise betragen mit Nebenkosten oftmals deutlich mehr als 4.000 EUR/m². Für das gleiche Geld könnten städtische Wohnungsbaugesellschaften auch neue Wohnungen errichten. Würde die gleiche Summe Geldes also in den Neubau investiert und nicht in den „Rückkauf“ von bestehenden Wohnungen, gäbe es nicht nur die eine Bestandswohnung, sondern zusätzlich zwei neue Wohnungen. In der Summe wären drei (!) Einheiten vorhanden, anstelle einer einzigen „gesicherten Wohnung“.

  1. Unbezahlbar für die verschuldete Stadt Berlin

Berlin ist mit 56 Milliarden Euro hoch verschuldet. Allein für den Schuldendienst wird mehr Geld ausgegeben als für die Kultur in Berlin. Die Berliner Infrastruktur ist marode, der öffentliche Personennahverkehr ein Dauerproblem, Schulen und Turnhallen sind in einem miserablen Zustand. Während es buchstäblich durch die Dächer von Turnhallen tropft, sollen Wohnungen für 20, 25 Milliarden oder noch viel mehr enteignet werden. Den genauen Betrag kennt bekanntlich keiner. Unabhängig davon, dass die Initiative „deutlich unterhalb des Marktwertes“ entschädigen möchte.

Nicht weniger unsinnig ist der Vorschlag des Regierenden Bürgermeisters Michael Müller, die verbliebenen ehemaligen GSW-Wohnungen zurückzukaufen. 2004 wurden diese für 405 Millionen verkauft. Der Rest der Wohnungen dürfte aktuell eine Börsenkapitalisierung von deutlich als fünf Milliarden Euro haben. Sorgloser kann man Steuergelder nicht verschleudern. Und wie gesagt: Dadurch wäre keine einzige neue Wohnung entstanden. Und nur darauf käme es zur Entlastung des angespannten Wohnungsmarktes bekanntlich an.

  1. Historisch, gesellschaftlich und verfassungsrechtlich absurd

Hochkarätige Juristen wie der Berliner Karlheinz Knauthe sehen das geforderte Gesetz als klar verfassungswidrig an. Die Sorglosigkeit, mit der in allen drei Parteien (SPD, Grüne, Linke) über Enteignung mit Entschädigung „deutlich unterhalb des Marktwertes“ diskutiert wird, macht einen fast sprachlos. In diesem Jahr feiern wir 30 Jahre Mauerfall. Bei aller Lust an immer neuen Regulierungen, die wir auf allen staatlichen Ebenen seit geraumer Zeit im Wohnungsmarkt erleben, soll nun eine Grenze überschritten werden, die nicht akzeptabel ist. Diese Diskussion ist keine Debatte der Wohnungswirtschaft mehr, sondern es ist eine Abstimmung über unser Gesellschaftsbild.

Durch die Verweigerungshaltung von Rot-Rot-Grün, das Wohnungsproblem durch eine Angebotsausweitung in den Griff zu bekommen, wird der Mangel immer weitergetrieben, um ein klares Weltbild zu zementieren.


Berlin: „Wir wollen die Investoren aus der Stadt vertreiben“

Dr. Dr. Zitelmann

Von Dr. Dr. Rainer Zitelmann

Sie kennen das aus amerikanischen Filmen: Der gute und der böse Polizist teilen sich die Rollen, arbeiten aber gemeinsam auf ein Ziel hin. Der böse Polizist auf die brutale Art, der nette Polizist auf die menschliche Art. So sind die Rollen auch im Berliner rot-rot-grünen Senat verteilt, um Wohnungseigentümer zu enteignen.

Die Rolle des „bad cop“ spielt das Bündnis „Deutsche Wohnen und Co enteignen“, unterstützt von Linken und Grünen. Bürgermeister Müller spielt dagegen die Rolle des „god cop“. Der Sprecher, des Bündnisses, Rouzbeh Taheri, erklärt laut Bericht in der FAZ ganz offen: „Wir wollen die Investoren aus der Stadt vertreiben“. In einem ersten Schritt geht es um alle Vermieter, die mehr als 3.000 Wohnungen besitzen. Sie sollen enteignet werden – das ist das Ziel der Initiative. Es geht um rund 200.000 Wohnungen.

Großer und kleiner Miethai

Aber gemeint sind alle Immobilieneigentümer, nicht nur die großen. Auf der Website, auf der für das Volksbegehren geworben wird (https://www.dwenteignen.de/), heißt es: „weil […] Insbesondere Deutsche Wohnen das führende Unternehmen im Berliner Immobilienmarkt ist und eine marktmächtige Stellung besitzt. Die kleinen Miethaie schauen auf den großen Miethai und nehmen ihn als Vorbild. So wird auch eine Niederlage des großen Miethais für die Kleineren eine Lehre sein. Deutsche Wohnen das Handwerk zu legen nützt allen Mieterinnen und Mietern in Berlin, die vom Mietenwahnsinn betroffen sind.“ Also: Auch der „kleine Miethai“ (= kleiner Privatvermieter) soll nicht ungeschoren davonkommen, er kommt als nächstes dran.

Die Taktik ist einfach:

Mit Schikanen zum Verkauf zwingen

Die Linke, die in Berlin mit Katrin Lompscher die Bauverhinderungssenatorin stellt, unterstützt die Enteignungsinitiative. Auch die Grünen signalisieren Unterstützung. Beide spielen in dem Spiel die Rolle des bösen Polizisten.

Berlins Regierender Bürgermeister Müller (SPD) spielt die Rolle des guten Polizisten, der das gleiche Ziel, also die faktische Enteignung, mit anderen Mitteln verfolgt. Er schließt eine förmliche Enteignung ausdrücklich nicht aus, will das Ziel jedoch zunächst auf eine andere Weise erreichen.

Müller nennt das „Rückkauf“. Die Immobilieneigentümer werden systematisch drangsaliert. Dem Unternehmen „Deutsche Wohnen“ hat Berlin kürzlich mittels eines komplizierten Vorkaufsrechtes zahlreiche Wohnungen in zwei Blocks an der Karl-Marx-Allee weggekauft. Die Situation um die Deutsche Wohnen werde „immer unerfreulicher“, sagte Müller. Als Begründung gab er an, dass das Unternehmen von dem ihm gesetzlich zustehenden Klagerecht gegen den Mietspiegel Gebrauch gemacht hatte. „Das gibt kein gutes Bild ab“, meinte er.

Maßstäbe werden verschoben

Die Enteignungsinitiative will faktisch eine entschädigungslose Enteignung. Denn gezahlt werden soll nicht der Verkehrswert der Wohnungen, sondern ein deutlich darunter liegender Preis. Der soll geringer sein als die Verbindlichkeiten, die beispielsweise eine „Deutsche Wohnen“ gegenüber den Banken hat. Im Ergebnis wäre das eine entschädigungslose Enteignung. Jetzt meinen viele: „Ach, das wird schon nicht so heiß gegessen, wie es gekocht wird.“ Vorsicht! Das ist ein Denkfehler: Durch die Forderung nach entschädigungsloser Enteignung werden die Maßstäbe verschoben. Die Immobilienbesitzer sollen durch diese Drohungen so lange weichgeklopft werden, bis sie aufgeben und – so Müllers Konzept − „freiwillig“ unter Verkehrswert verkaufen.

Immobilienbranche wehrt sich nicht

Die Immobilienbranche wehrt sich nicht. Wie üblich ist man defensiv, ängstlich, anpassend. Wo bleiben die Demos gegen die Enteignung? Warum schaltet man nicht ganzseitige Anzeigenkampagnen, in denen den Bürgern erklärt wird, wie viele neue Wohnungen man bauen könnte für das Geld, das jetzt durch den Rückkauf sinnlos zum Fenster hinausgeworfen wird? Warum erklärt man den Bürgern nicht auf großen Plakaten in der ganzen Stadt, dass die Senatorin schuld daran ist, wenn sich die Wohnungsnot verschärft, weil unter ihrer Ägide so wenig Bebauungspläne aufgestellt werden wie seit Jahrzehnten nicht? Hat die Immobilienbranche das Geld für solche Kampagnen nicht?! Oder hat man innerlich schon kapituliert? Das Ziel, die Investoren aus der Stadt zu vertreiben, wird schon durch die Diskussion und durch die tägliche Schikane erreicht.

Vorbild Venezuela

Berater von der in Berlin für die Wohnungspolitik zuständigen Senatorin Lompscher ist ihr ehemaliger Staatssekretär Andrej Holm. Weil Holm seine Tätigkeit bei der Stasi bei der Einstellung verschwiegen hatte, musste er zwar als Staatsekretär zurücktreten, aber seit Februar 2017 berät er die Senatsverwaltung als Mitglied des „Begleitkreises zum Stadtentwicklungsplan Wohnen 2030“. Holm lobte in zahlreichen Vorträgen die Wohnungspolitik von Venezuela als für Deutschland vorbildliches Modell eines „Sozialismus im 21. Jahrhundert“. Auch für die Abschaffung der Demokratie in Venezuela fand er lobende Worte in dem Buch „Revolution als Prozess. Selbstorganisation und Partizipation in Venezuela“. Lompschers Ex-Staatssekretär und Berater lobte darin, dass Venezuela 1999 „offiziell Abschied vom Modell der repräsentativen Demokratie genommen“ und zugleich dem Präsidenten „beschränkte Sondervollmachten“ eingeräumt hatte. Hugo Chávez sei ein „Ermöglicher“ gewesen: „De facto liegen die meisten Entscheidungen des Präsidenten sehr nah an den Forderungen der Basisbewegungen und werden dazu eingesetzt, die partizipative Demokratie zu stärken.“ Genau diese Strategie von Hugo Chavéz soll jetzt in Berlin umgesetzt werden, das Volksbegehren passt genau dazu. Es hat wohl gute Aussichten auf Erfolg, bei Umfragen ist die Mehrheit der Berliner dafür.


Berliner Zinshäuser

Berlin-Nachricht

Mietpreisbremse: Wirkung umstritten, Verlängerung geplant

Mietpreisbremse: Wirkung umstritten, Verlängerung geplant

Bundesjustizministerin Katarina Barley (SPD) will die 2020 auslaufende Mietpreisbremse um weitere fünf Jahre verlängern. Ein entsprechender Gesetzesentwurf soll noch im Frühjahr vorliegen. Die Ministerin stützte sich bei ihrem Entschluss auf eine aktuelle Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung. Diese hatte dem umstrittenen Gesetz zumindest moderate Wirksamkeit in Form einer „Bremswirkung“ von 2 bis 4 Prozent bescheinigt. Gleichzeitig sind laut Immowelt Marktmonitor 2018 63 Prozent der befragten Immobilienexperten der Meinung, die Mietpreisbremse sollte abgeschafft werden – nur 2 Prozent halten das Gesetz in seiner aktuellen Form für sinnvoll. Nun aber soll es bis 2025 fortgesetzt und, laut Ankündigung der Bundesjustizministerin sogar noch verschärft werden. Führende Stimmen der Immobilienwirtschaft kritisieren das Vorhaben. Axel Gedaschko, Präsident des Spitzenverbandes der Wohnungswirtschaft GdW kommentierte: "Wenn mit derselben Intensität Maßnahmen für bezahlbaren Wohnraum auf den Weg gebracht würden, wie über die Mietpreisbremse diskutiert wird, dann wäre viel gewonnen. Es fehlt ein Planungs- und Baubeschleunigungsgesetz". Auch der Immobilienverband IVD und der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) positionieren sich gegen eine Verlängerung und Verschärfung der Preisbremse. "Die steigenden Mieten sind lediglich die Reaktion auf ein zu knappes Wohnungsangebot", so ZIA-Präsident Andreas Mattner. Das wichtigste sei, dass mehr Bauland bereitgestellt werde, sagte IVD-Präsident Jürgen Michael Schick. Diese Ansicht teilt auch der Städte- und Gemeindebund. Kommunen müssten leichter an Bauland rankommen, so die Forderung.

 

Geplante Grundsteuerreform in der Kritik

Geplante Grundsteuerreform in der Kritik

Lange wurde diskutiert, nun haben Bund und Länder einen Kompromiss in Sachen Grundsteuerreform vorgelegt. Anstelle der momentanen Bemessung auf Grundlage des Einheitswertes soll demnach künftig eine Kombination aus Grundstückswert, Alter der Immobilie und Höhe der Miete zur Berechnung der Steuer herangezogen werden. Basierend auf diesem Kompromiss soll nun ein Gesetzesentwurf entstehen. Bundesfinanzminister Olaf Scholz (SPD) hält das erarbeitete Eckpunktepapier für eine gute Diskussionsgrundlage und sieht den Verhandlungen optimistisch entgegen. Mehrkosten für Immobilienbesitzer bei der Grundsteuer sollten Scholz zufolge nicht anfallen. In Einzelfällen seien höhere Steuern in Zukunft aber möglich. Kritisiert wurde der Vorschlag von verschiedenen Seiten. Beispielsweise sei derzeit noch ungeklärt, wie die Berechnung bei Gewerbeimmobilien in Zukunft geschehen solle. Das bemängelte die Unionsfraktion. Auch vonseiten der Immobilienwirtschaft trifft das Eckpunktepapier auf wenig Gegenliebe. So nannte der Hauptgeschäftsführer des ZDB, Felix Pakleppa den Kompromiss „aus mehreren Gründen nicht überzeugend“, da unter anderem erheblicher bürokratischer Mehraufwand bei der Berechnung der Steuer entstünde. Neben dem ZDB plädierte auch der ZIA für eine „eine einfache und effiziente Steuererhebung.“ Bei dringend notwendigen Neubauprojekten drohe eine systematische Benachteiligung, kritisierte ZIA-Präsident Andreas Mattner. Kritisch zeigte sich auch der Eigentümerverband Haus und Grund. Die Implementierung der Grundsteuerreform werde mitnichten „aufkommensneutral“ verlaufen, wie im Eckpunktepapier prognostiziert. Es drohen erhebliche Steigerungen der Grundsteuer, vor allem in teuren Lagen.


Zinshaus-/Forward-Deal-Angebote

Stadtvilla im Südwesten von Berlin

Stadtvilla im Südwesten von Berlin

Das zum Verkauf stehende Objekt befindet sich im Berliner Bezirk Steglitz-Zehlendorf und wurde 1991 dreigeschossig errichtet.

Das Gebäude verfügt über fünf Wohnungen mit einer Gesamtmietfläche von 516 m² und eine Gewerbeeinheit mit circa 342 m².

Das Haus wurde in den vergangenen zwei Jahren umfassend saniert und präsentiert sich in einem einwandfreien Zustand.

 

 

Kaufpreis: EUR 3.000.000,- zzgl. 7,14 % Maklerprovision (inkl. MwSt.)

Vermietbare Fläche: 858 m²

Rendite: 3,49 %

Angaben zum Energieausweis: Energieverbrauchskennwert lt. Energieausweis 102,8 kWh/(m²*a), Warmwasser enthalten, Öl-Zentralheizung, Baujahr 1991

 

(bei Interesse bitte Objekt-Nr. angeben: 51849)


Schlüsselfertige Projektentwicklung einer Wohnanlage bei Berlin

Schlüsselfertige Projektentwicklung einer Wohnanlage bei Berlin

Wir bieten in Form eines klassischen Forward-Deals den Erwerb einer zu errichtenden Wohnanlage an, bestehend aus sechs dreigeschossigen Gebäuden mit je 14 Wohnungen.

Die Gesamtwohnfläche wird circa 6.491 m² betragen. Ferner wird es 68 Pkw-Außenstellplätze geben.

Der Bauantrag ist gestellt. Der Baubeginn ist für April 2019, die Fertigstellung zum vierten Quartal 2020 vorgesehen.

 

 

Die Wohnungsgrößen liegen zwischen 59 m² und 98 m². Die monatliche Wohnraummiete ist mit 11,00 EUR/m² kalkuliert. Die monatliche Stellplatzmiete ist mit 45,00 EUR pro Pkw-Stellplatz berechnet.

Kaufpreis: EUR 21.405.000,- provisionsfrei für den Erwerber

Grundstücksfläche: 7.753 m²

Wohnfläche: 6.491 m²

Angabe zum Energieausweis: liegt nicht vor

 

(bei Interesse bitte Objekt-Nr. angeben: 51817)


Gepflegtes Eckmiethaus in aufstrebender Lage von Leipzig

Gepflegtes Eckmiethaus in aufstrebender Lage von Leipzig

Das voll vermietete Mehrfamilienhaus, welches 1900 erbaut und Mitte der 1990er-Jahre saniert wurde, befindet sich im östlichen Teil Leipzigs.

Das dreigeschossige Eckhaus verfügt über 20 Wohneinheiten, die zwischen 46 m² und 75 m² groß sind. Im Hof befindet sich eine zweigeschossige Remise, die bislang als Büro genutzt wurde.

 

 

 

Kaufpreis: EUR 1.595.000,- zzgl. 7,14 % Maklerprovision (inkl. MwSt.)

Vermietbare Fläche: 1.146 m²

Aktuelle Durchschnittsmiete: 4,54 EUR/m²

Angaben zum Energieausweis: Energieverbrauchskennwert lt. Energieausweis 118 kWh/(m²*a), Energieeffizienzklasse D, Warmwasser enthalten, Gaszentralheizung, Baujahr 1900.

 

(bei Interesse bitte Objekt-Nr. angeben: 51857)


 


×

Erfolg! Vielen Dank für Ihre Bewertung.

Fehler! Bitte füllen Sie alle Felder aus.