Wohninvestments in Deutschland 09I20

 

Wohninvestments in Deutschland 03 I 20

 

EDITORIAL

Liebe Leserinnen und Leser, 

zur Miete wohnen oder in Eigentum leben? Diese Debatte wird nirgendwo so hitzig geführt wie in Deutschland. Dabei gibt es viele gute Argumente, die für die eigenen vier Wände sprechen, auch aus Vermietersicht. Doch die Politik verhindert immer wieder, dass aus Mietern Eigentümer werden. Es ist daher nur zu begrüßen, dass der Regulierungswut der vergangenen Jahre nun endlich durch Gerichte erste Grenzen gesetzt werden. In mehreren Beiträgen haben wir die wichtigsten Argumente für mehr Wohneigentum gesammelt und erklären, warum Mieterschutz Eigentum nicht verhindern darf.

 

Wir wünschen eine informative Lektüre

Jürgen Michael Schick und Dr. Josef Girshovich


BEITRÄGE

Wohnflächen: vom Mehrwert der Reduktion

Von Dr. Michael Dinkel, Geschäftsführer SAVVY Group GmbH

Seit mehr als 50 Jahren kennt die Pro-Kopf-Wohnfläche in Deutschland nur eine Richtung: Wachstum. Während jedem Bundesbürger 1960 etwa 20 Quadratmeter zur Verfügung standen, liegt der Durchschnitt heute bei knapp dem Doppelten. Doch das 20. Jahrhundert ist längst Geschichte, und die heutigen Herausforderungen sind andere als das Wohlstandsversprechen der Nachkriegszeit. Megatrends wie die weltweite Urbanisierung und die zunehmende Tendenz zu mehr Ein-Personen-Haushalten lassen zwangsläufig die Frage aufkommen: Ist es möglich, dass im Jahr 2050 die Menschen einmal mehr Fläche zur Verfügung haben werden?

Die Antwort wird aller Voraussicht nach „nein“ lauten. Momentan geht zwar das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) noch davon aus, dass die deutsche Gesamtwohnfläche bis 2030 um etwa sieben Prozent wachsen wird – allerdings in erster Linie im Bereich des Wohneigentums. Im gleichen Zeitraum wird zudem auch die Zahl der Haushalte – bei leichter Abnahme der Gesamtbevölkerungszahl – deutlich um etwa 500.000 steigen. Gerade in den urbanen Zentren, die schon heute von einem Wohnungs- und Bauflächenmangel betroffen sind, kann dies nur zu einem Schluss führen: Im Mietwohnungsbau lässt sich die Nachfrage mittel- und langfristig nur decken, wenn das Angebot an Wohneinheiten mit aus heutiger Sicht unterdurchschnittlicher Wohnfläche deutlich zunimmt.

Weniger Wohnfläche heißt nicht weniger Wohnqualität

Heißt das, dass die Deutschen in Zukunft schlechter wohnen werden als heute? Nicht unbedingt. Denn abseits der bloßen Platzfrage sind ganz andere Faktoren für die Wohnungswahl entscheidend, etwa Lage, Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und die Freizeit- und Versorgungsangebote im direkten Umfeld. Und entsprechend gefragt sind in den Metropolen Wohnungen in den lebendigen Kiezen, die in diesen Standortkategorien als einzige Bestwerte erzielen. Um Wohnraum zu schaffen, der den Anforderungen der Stadtbevölkerung im 21. Jahrhundert gerecht werden kann, führt daher nichts an Nachverdichtung und der Ausschöpfung bisher ungenutzter Flächenpotenziale für den Wohnungsbau vorbei.

Die wahre Herausforderung lautet also: Wie schaffen wir es, auf dem knapper werdenden innerstädtischen Baugrund guten Wohnraum für möglichst viele Menschen zu realisieren? Es sind Projektentwickler und Investoren gefragt, die mit durchdachter Architektur und cleveren Gestaltungsideen dafür sorgen, dass der Verzicht auf Wohnfläche nicht mit einem Verlust der Wohnqualität einhergeht. Es lohnt sich, dafür den Blick auch ins Ausland zu wenden. In den unfassbar engen Wohnungsmärkten globaler Metropolen wie Sydney, Hongkong oder New York haben Designer und Innenarchitekten seit Jahrzehnten Ideen und Erfahrungen gesammelt, wie sich dieses Ziel umsetzen lässt. Man muss nur ein wenig in den Social Media stöbern um festzustellen: Weltweit hat sich inzwischen eine junge und urbane Community gebildet, die aus voller Überzeugung auf 20 bis 30 Quadratmetern wohnt – und von den multifunktionalen Einrichtungskonzepten vollkommen überzeugt ist, weil sie dabei nicht auf vollwertige Küchen und Bäder verzichten müssen.

„Nachhaltig“ kann auch „lebenswert“ bedeuten

Dieses Beispiel vor Augen, kann die Reduktion auch hierzulande einen Mehrwert bedeuten. Um so mehr vor dem Hintergrund der so gerne zitierten Nachhaltigkeit: Denn einerseits erhöhen kleinere Wohnungen tendenziell die Energiebilanz eines Gebäudes, sei es im Bau oder beim Energie- und Wasserverbrauch. Zweitens sind Wohnungen in den urbanen Lagen auch sozial nachhaltig, weil sie in einem funktionierenden Umfeld entstehen, in dem bereits Vereine und Bildungsinstitutionen, medizinische Einrichtungen und ein abwechslungsreiches Gastronomie- und Einzelhandelsangebot existieren. Würden die Städte sich stattdessen nach altem Muster einfach in die Peripherie ausdehnen, müsste all dies erst geschaffen werden – was bei neuentwickelten Quartieren häufig nicht zufriedenstellend gelingt.

Weil diese Dinge für eine hohe Lebensqualität entscheidend sind, verknüpft sich das Bauen in Innenstadtlagen an dieser Stelle auch mit der ökonomischen Nachhaltigkeit eines Wohninvestments. Gerade in Zeiten der Urbanisierung, des Klimawandels und vor dem Hintergrund veränderter Haushaltsstrukturen ist es so wichtig wie nie, ein Produkt zu entwickeln, dass den Erfordernissen des 21. Jahrhunderts gerecht wird. Visionslose Einheitsprodukte, die mit Konzepten von gestern auch morgen noch funktionieren sollen, werden jedenfalls als erstes zum Ladenhüter werden.


Wie Milieuschutzgebiete Familien benachteiligen

Von Stefanie Szisch, Geschäftsführerin VIVEST GmbH

Wird der sogenannte Milieuschutz seinem Namen eigentlich gerecht? In vielen Fällen eher nicht – vor allem dann nicht, wenn junge Familien, die sich Wohneigentum zulegen wollen, aus ihrem Kiez gedrängt werden.

Abgesehen von den Corona-Auswirkungen und der kontinuierlichen Debatte über den Mietendeckel diskutiert die deutsche Wohnungspolitik derzeit noch ein anderes kontroverses Thema: das weitflächige Erschweren von Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen. Das Bundesjustizministerium hat Anfang des Jahres einen Gesetzentwurf vorgelegt, dem zufolge in allen Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt Genehmigungen für Umwandlungen nötig wären. In Berlin sind Umwandlungsverbote in vielen Stadtgebieten bereits gang und gäbe, nämlich in Milieuschutzgebieten. Gerade die Berliner Milieuschutzgebiete sind aber ein gutes Beispiel, zu welchen unerwünschten Folgen etwa für ansässige Familien ein zu weitgehender Mieterschutz führen kann.

Vor allem in der Bundeshauptstadt erfahren wir seit einiger Zeit eine gesteigerte Nachfrage nach größeren Eigentumswohnungen mit vier bis fünf Zimmern. Die Nachfrager sind Berliner Familien, die gern in ihrem Kiez bleiben, aber aus der Mietwohnung in die eigenen vier Wände wechseln wollen. Früher bestand dieser Wunsch so gut wie gar nicht, inzwischen ist er aber sehr präsent – die Politik fördert dies ja grundsätzlich auch, zum Beispiel mit dem Baukindergeld.

Das Problem ist, dass das Angebot in Berlin an für Familien geeignete Eigentumswohnungen, also solche mit vier bis fünf Zimmern, verschwindend gering ist. Jahrelang waren Ein- bis Zweizimmerwohnungen die Objekte mit den höchsten erzielbaren Quadratmeterpreisen, deshalb hat sich der Markt lange darauf fokussiert – und Verkäufer haben größere Wohnungen häufig aufgeteilt und das Angebot an Vier- bis Fünfzimmerwohnungen dadurch weiter verknappt.

Milieuschutzgebiete führen nun dazu, dass sich diese Entwicklung nicht mehr zurückdrehen lässt. Denn in Milieuschutzgebieten dürfen Grundrisse nicht verändert werden, wodurch auch verhindert wird, dass man zum Beispiel zwei kleine Wohnungen zu einer großen Familienwohnung zusammenlegen kann. Hinzu kommt natürlich das Umwandlungsverbot, das den Markt an Eigentumswohnungen in Milieuschutzgebieten ebenfalls künstlich kleinhält.

Bestandswohnungen sind aus den genannten Gründen für Familien auf dem Markt in Berlin schon jetzt kaum zu finden – denn wer eine Wohnung hat, gibt sie in der aktuellen Situation kaum mehr her. Und auch Neubauwohnungen kommen häufig nicht infrage, da sie durch den geringen Wohnungsbau in den innerstädtischen Kiezen ebenfalls selten und darüber hinaus in der Regel noch deutlich teurer sind.

Familien in Milieuschutzgebieten haben dann im Grunde zwei Optionen. Entweder sie kaufen eine Wohnung in einem anderen Stadtgebiet, vornehmlich am Stadtrand oder gar im Umland, wo Milieuschutzgebiete rar sind und das Angebot an geeigneten Wohnungen größer ist. Dann hätte das Milieuschutzgebiet, deren Funktion ja eigentlich ist, die ansässige Bevölkerung vor Verdrängung zu schützen, ironischerweise die Folge, dass Familien aus dem Kiez gedrängt werden.

Oder die Familien ignorieren ihren Kaufwunsch und bleiben in ihrer Mietwohnung – und somit auch in der Abhängigkeit der Vermieter. Die Bemühungen der Politik, Wohneigentum ja vor allem für junge Familien zu fördern, werden dadurch konterkariert, und die Familien zahlen weiter Miete, statt die historisch niedrigen Zinsen für die eigene Vermögensbildung und private Altersvorsorge zu nutzen. Wenn Mieter selbst zu Eigentümern werden, trägt das nicht nur langfristig zu ihrer finanziellen Unabhängigkeit bei, sondern sie können sich so außerdem vor steigenden Mieten oder auch Eigenbedarfskündigungen schützen.

Das ist aber nun das Dilemma, in dem Familien mit Eigentumswunsch in Milieuschutzgebieten stecken: verdrängt werden oder weiter Mieter bleiben. Es ist ein Dilemma, das durch das diskutierte Gesetz zur Erschwerung von Umwandlungen noch verschärft werden könnte. Denn derzeit gibt es in Milieuschutzgebieten immerhin noch eine Ausnahmeregelung, die vorsieht, dass Umwandlungen erlaubt sind, wenn umgewandelte Wohnungen mindestens sieben Jahre lang nur an Mieter verkauft werden, wodurch einige Mieter zumindest ihre eigene Wohnung kaufen können. Der aktuell diskutierte Gesetzentwurf sieht aber vor, dass diese Ausnahme wohl abgeschafft würde.


Berliner Wohneigentum ist infektionsresistent

Von Sebastian Fischer, Vorstand, PRIMUS Immobilien AG

Wie schön Normalität sein kann, merken wir oft, wenn sie nicht mehr da ist. Derzeit prägt Unsicherheit unseren Alltag und auch in der Wirtschaft sind die Folgen des Corona-Virus noch nicht absehbar. Da gilt auch für die Immobilienmärkte, mit der wahrscheinlichen Ausnahme Wohnimmobilien. Denn anders als bei Einzelhandel oder Hotel ist die Nachfrage nach Wohnraum eher konstant. Denn gewohnt wird schließlich immer. Dazu kommt ein weiterhin massiver Angebotsmangel in den Top-5-Städten. In Berlin zeigen die Erfahrungen der ersten Wochen, dass vieles so bleiben wird, wie es schon war.

Die befürchtete Immobilienkrise – zumindest in der Hauptstadt wird sie voraussichtlich ausbleiben. Grund hierfür sind fundamentale Daten, die sich auch im Falle einer Rezession der Gesamtwirtschaft nicht ändern werden. Einerseits ist hier der enorme Nachfrageüberhang zu nennen, der sich vor der Coronakrise zuspitzte und sich nun in der aktuellen Situation als Sicherheitspuffer erweist. Dass sich an dieser Lage auch in Zukunft nichts ändern wird, dafür sprechen die Investitionen namhafter Konzerne, die in den nächsten Jahren gut bezahlte Arbeitsplätze in Berlin schaffen werden. Die Liste ist prominent: Die Siemensstadt wird für 600 Millionen Euro revitalisiert, Tesla baut im Speckgürtel Berlins eine Gigafactory mit Entwicklungszentrum und Google hat einen Standort in Mitte eröffnet. Hinzu kommt eine Büroanmietung von Amazon von 55.000 Quadratmetern und von SAP in der Größenordnung von 35.000 Quadratmetern. Der Berliner Markt hat sich in den vergangenen Jahren zudem enorm internationalisiert. Wohnungen in der Hauptstadt sind als Konsequenz der guten Vermietbarkeit in internationalen Käuferschichten ein sehr begehrtes Investment, eine Kontraktion der Nachfrage daher kaum zu erwarten.

Andererseits gilt die Sachanlage Wohnimmobilie gerade in unruhigen Zeiten als besonders krisenfest. Vielen Anlegern bleibt auch gar nichts anderes übrig. Alternativen wie Aktien sind auf absehbare Zeit hochgradig volatil und die zukünftigen Dividenden unsicher, festverzinsliche Schuldtitel bringen keine Erträge mehr und Gold keine laufende Ausschüttung. Demgegenüber steht ein beeindruckender Track-Record der Wohnimmobilie: In den Rezessionen der vergangenen Jahrzehnte gab es nur zwei Fälle, in denen die Kaufpreise fielen, davon einmal nur um 0,9 Prozent. In allen anderen Wirtschaftskrisen ist der Wert der Wohnimmobilie gestiegen.

An der Stimmung der Käufer wird sich daher absehbar wenig ändern. Käufer, die sich vor dem Virusausbruch bereits auf der Immobiliensuche befanden oder gerade vor dem Abschluss stehen, bleiben bei ihrer Entscheidung und führen die Transaktion gelassen zu Ende. Dafür gibt es mehrere Gründe. Zum einen sind Wohnungen ein hochgradig emotionales Investment. Gerade bei Eigennutzern herrschen in vielen Fällen starke persönliche Motive für den Immobilienkauf vor, sei es durch Zuwachs in der Familie oder Umzug in eine andere Stadt aufgrund von Jobwechsel. Diese Motive ändern sich aber nicht, weil ein Virus ausgebrochen ist. Zum anderen ist das Investment in eine Wohnung zu diesem Zeitpunkt bereits sehr gut durchdacht, schließlich bedeutet eine Immobilie immer auch sehr viel Commitment und wird über lange Zeit vorbereitet.

Aber auch im Neugeschäft lassen sich derzeit keine spürbaren Rückgänge beobachten. Der persönliche Kontakt ist bei Immobilienkäufen zwar unerlässlich. Idealerweise finden Erstgespräche daher per Videokonferenz statt, das ist einem persönlichen Treffen deutlich näher als ein Telefonat. Grundrisse können zudem ausführlich auch am Computer erörtert werden. Für Wohnungsbesichtigungen wird mitunter auf Hilfsmittel wie eine virtuelle Tour durch die Räumlichkeiten oder eine live-Video-Besichtigung der Baustelle zurückgegriffen. Unsere Vertriebsmitarbeiter können über das Grundstück laufen und die Nachbarschaft oder den Ausblick mit digitalen Hilfsmitteln zeigen. Anhand dieser Touren durch den Rohbau kann man sehr gut Grundriss, Raumproportionen und Deckenhöhen erkennen. Bisher nimmt der Käufermarkt diese Angebote sehr gut an und zeigt trotz der Unwägbarkeiten weiterhin Appetit auf Wohnimmobilien. Insgesamt ist daher nicht mit einer „Infektion“ des Berliner Wohnimmobilienmarkts zu rechnen.


Bundesweiter Mietendeckel?

Von IVD-Präsident Jürgen Michael Schick, FRICS

Nach dem Urteil des Bayerischen Verfassungsgerichtshofs zum Volksbegehren „# 6 Jahre Mietenstopp“ haben sich viele gefreut. Und auch ich war erleichtert über das Urteil. In vielen Diskussionen, zum Beispiel mit der bayerischen SPD-Vorsitzenden Natascha Kohnen im BR, habe auch ich argumentiert, dass die Mietenstopp-Initiative nicht mit der Verfassung vereinbar sei – Weil der Bundesgesetzgeber das soziale Mietrecht abschließend geregelt hat. Die gleiche Argumentationslinie verfolgen nun die meisten Vermieter und Verbände auch beim Berliner Mietendeckel (Mieten-WoG Bln). Deswegen haben wir das abstrakte Normenkontrollverfahren gegen den Berliner Mietendeckel gefordert und unterstützt. Jetzt kommt es auf das Urteil des Bundesverfassungsgerichts an. Ein Urteil noch in diesem Jahr erwartet allerdings kaum jemand.

Bliebe die Frage: Wäre der Spuk dann vorbei? Leider nein. Zwei Gründe sprechen dafür, dass uns der populistische Streit über ein Einfrieren der Mieten noch länger erhalten bleibt. Keineswegs geschlagen gibt sich das linksgrüne Lager in Sachen Mietendeckel. Wenn es in Bayern nicht geht, dann muss der Mietendeckel eben auf Bundesebene her. Das fordern SPD, Grüne und Linke. Unterstützt vom Deutschen Mieterbund. Wieder kommen die alten Argumente, dass diese Maßnahme dem Markt eine Verschnaufpause gäbe. Und ja nur für fünf Jahre befristet wäre. Das sind Argumente, die wir leidgeprüft seit der Diskussion um die Einführung der Mietpreisbremse 1.0 kennen. Seit 2015 ist diese „Verschnaufpause“ jedoch augenscheinlich nicht genutzt worden. Deswegen wurde die Mietpreisbremse auch kurzerhand mehrfach verschärft und verlängert.

Die Forderung nach einem bundesweiten Mietendeckel führt das dauernde Streitthema Mieten als Gerechtigkeits- und Neiddebatte geradewegs in den Bundestagswahlkampf 2021. Die Mieten sollen demnach eingefroren werden. Erhöhungen sollen maximal in Höhe der Inflationsrate möglich sein. Eine rein formale Argumentation, wie sie bei den umstrittenen Landesregelungen verwendet wird, nämlich dass es gar keine Gesetzgebungsbefugnis für den Mietendeckel gäbe, reicht dann nicht mehr aus. Das linke Lager wird wieder geschickt bewegende Einzelschicksale von in Not geratenen Mietern aufbauen, die dankbar in jeder Talkshow aufgegriffen werden. Rationale Argumente greifen in diesen Formaten meist nicht mehr.

Neben dem Mietendeckel schwelt dazu noch ein zweites Thema: Der sogenannte Mietwucherparagraf soll reformiert werden. Das Land Bayern hat einen entsprechenden Gesetzentwurf in den Bundesrat eingebracht. Leider gibt es sogar auf Seiten der Wohnungswirtschaft Stimmen, dass man die Vorschrift anpassen müsse, um schwarze Schafe auf der Vermieterseite zu bekämpfen. Kurz gesagt soll in § 5 WiStG das subjektive Tatbestandsmerkmal gestrichen werden. Auf die Erfordernis, dass für Mietwucher ein geringes Angebot am Wohnungsmarkt ausgenutzt werden muss, soll verzichtet werden. Jetzt soll es reichen, dass die Miete 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Die Bundesregierung bezweifelt noch, dass ohne die subjektive Komponente ein vorwerfbares Unrecht vorliegen kann, welches ein Bußgeld rechtfertigt (das übrigens auf 100.000 Euro erhöht werden soll). Eine Befassung im Deutschen Bundestag steht noch aus. Faktisch würde damit eine zweite Mietpreisbremse eingeführt. Diesmal jedoch bundesweit und unbefristet. Das Regulierungskarussell dreht sich also munter weiter. Und die Investoren und Immobilieneigentümer? Dienen weiter als Feindbild und Projektionsfläche für die große Umverteilungsdiskussion.


Warum Immobilieneigentümer im Alter reicher sind

Von Dr. Dr. Rainer Zitelmann

Zahlen der Deutschen Bundesbank zufolge liegt bei deutschen Mietern der Median des Nettovermögens bei nur 10.400 Euro. Dagegen liegt er bei Eigentümern bei 218.400 Euro (Eigentümer mit Hypothek) bzw. bei 317.100 Euro (Eigentümer ohne Hypothek). Zum Vermögen zählen Sachvermögen wie Immobilien, Unternehmen, Schmuck oder Autos und Finanzvermögen inklusive Wertpapiere und Aktien. Davon abgezogen werden Schulden wie Hypotheken oder Kredite.

Der Einwand liegt nahe, diese Diskrepanz lasse sich daraus erklären, dass eher die Besserverdienenden und vermögenden Personen Immobilien kaufen. Der Immobilienbesitz wäre demnach nicht die Ursache, sondern die Wirkung der besseren Vermögenssituation. Das ist natürlich richtig, aber allenfalls die halbe Wahrheit. Das Institut empirica kam zu dem Befund, der Wirkungszusammenhang gehe keineswegs nur in diese eine Richtung. Die Wissenschaftler verglichen Personen mit einem gleichen monatlichen Haushaltsnettoeinkommen, und auch hier zeigte sich die erhebliche Diskrepanz in der Vermögenssituation von Personen mit und ohne Immobilieneigentum.

Immobilie zwingt zum Sparen

Der Hauptgrund für die beschriebene Diskrepanz in den Vermögensverhältnissen von Mietern und Immobilieneigentümern ist das sehr unterschiedliche Sparverhalten. Beide Gruppen, also Mieter und Wohnungseigentümer, sparen außerhalb der Tilgung etwa gleich viel. Sie legen also gleich hohe Beträge in Lebensversicherungen, Sparplänen und anderen Kapitalanlagen an. Man hätte vielleicht erwarten können, dass die Immobilieneigentümer etwas weniger in anderen Anlageformen sparen, weil sie das Geld für die Tilgung ihres Darlehens brauchen. Dem ist jedoch nicht so.

Bei den Immobilieneigentümern kommt die Tilgung der Immobilie zu den sonstigen Sparleistungen noch hinzu. Im Alter verfügen diese Menschen über eine entschuldete Immobilie und können dann die zur Gewohnheit gewordene Sparleistung in anderen Anlageformen fortsetzen.

Aktien oder Immobilien?

Anhänger von Aktien argumentieren mit statistischen Erhebungen, wonach Aktien eine höhere Rendite als Wohnimmobilien bringen. In der Tat: Wer über 30 oder 40 Jahre diszipliniert in einen weltweit anlegenden ETF anspart, dürfte am Ende ein deutlich höheres Nettovermögen haben. Das Problem ist nur: Kaum jemand hat diese Disziplin. Die meisten Anleger unterbrechen den Sparplan oder verkaufen ihre Aktien, beispielsweise weil sie es bei einem Crash mit der Angst zu tun bekommen oder weil sie das angesparte Geld für andere Zwecke brauchen. Das ist bei einer Immobilie sehr viel unwahrscheinlicher – kein Eigentümer wird einfach so die Ratenzahlungen an die Bank einstellen oder die Wohnung verkaufen, weil er Geld für neue Anschaffungen braucht. Die Immobilie ist ein Zwangssparplan, der Menschen zwingt, jene Disziplin aufzubringen, die auch bei Aktiensparplänen wichtig wäre.

Warum Italiener reicher als Deutsche sind

Einer Studie der Allianz AG zufolge liegt Deutschland in der Liste des Nettogeldvermögens pro Kopf weltweit auf dem 18. Platz. Das Nettogeldvermögen pro Kopf beträgt hierzulande 52.390 Euro. Italien liegt mit 58.610 Euro auf dem 16. Platz, noch vor Österreich, das mit 53.980 Euro auf dem 17. Platz rangiert. Das Nettogeldvermögen umschreibt den Saldo aus Forderungen und Verbindlichkeiten.

Der Unterschied erklärt sich zu einem Großteil daraus, dass die Wohneigentumsquote in Italien mit 72,4 Prozent deutlich höher ist als in Deutschland (51,5 Prozent).

Immobilienbesitz zwingt die Menschen zu einer hohen Disziplin bei der Sparleistung. Das ist das „Geheimnis“, warum Immobilieneigentümer mehr Vermögen aufbauen, als Mieter und warum das durchschnittliche Vermögen in Ländern wie Italien mit hoher Wohneigentumsquote deutlich höher ist als das in Ländern mit niedriger Wohneigentumsquote.

Eine Studie zu Reichen

Dass Immobilien einen entscheidenden Beitrag zur Vermögensbildung leisten, zeigt auch eine an der Universität Potsdam entstandene Dissertation von Melanie Böwing-Schmalenbrock („Wege zum Reichtum“), die Interviews mit 472 Deutschen mit einem durchschnittlichen Vermögen von 2,35 Millionen Euro ausgewertet hat. Das Ergebnis: Natürlich spielte die Erwerbstätigkeit die zentrale Rolle für die Reichtumsbildung – gefolgt von Erbschaften. Direkt nach diesen beiden Gründen waren jedoch Immobilien ein zentraler Aspekt bei der Bildung von Reichtum. 48 Prozent der Befragten gaben an, Immobilien seien „ein wichtiger Aspekt“ für ihre persönliche Reichtumsgenese gewesen. Von Aktien sagten das dagegen nur 20 Prozent.

Immerhin jeder Zehnte gab sogar an, Immobilienbesitz sei der allerwichtigste Aspekt für die Reichtumsbildung gewesen. Börsengewinne wurden dagegen nur von 2,4 Prozent der Befragten als wichtigster Grund für die Reichtumsbildung genannt. Das heißt: Immobilien spielen beim Vermögensaufbau von deutschen Millionären vier Mal häufiger als Aktien die zentrale Rolle.

Leider wurde bei der Befragung nicht ermittelt, ob die betroffenen Haushalte mit der Bedeutung von Immobilien beispielsweise die Vermietung eigener Immobilien, den gewinnbringenden Verkauf von Immobilien oder lediglich die Einkommensvorteile von selbstgenutzten Immobilien meinten.

Tatsächlich spielen Immobilien für die Reichtumsbildung sogar eine noch größere Rolle, wenn man nämlich die Erbschaften mitberücksichtigt. Auch dies zeigen die Ergebnisse der oben zitierten Befragung: 81 Prozent derjenigen vermögenden Haushalte, die bereits geerbt haben, erhielten Geldvermögen, 68 Prozent haben Immobilien vererbt oder geschenkt bekommen. Der Wert der vererbten Immobilien war jedoch mit 300.000 Euro (Median) doppelt so hoch wie der Wert des vererbten Geldvermögens.

Ein weiteres Ergebnis der Dissertation war, dass besonders vermögende Unternehmer eine Affinität zum Immobilienerwerb haben. Wenn von den Befragten Unternehmertum als wichtigster Aspekt für die Reichtumsbildung benannt wurde, spielte in mehr als der Hälfte der Fälle auch Immobilienbesitz eine wichtige Rolle. Und auch umgekehrt gilt: Wurde Immobilienbesitz als wichtiger Aspekt der Reichtumsbildung genannt, dann wurde in 40 Prozent der Fälle auch Unternehmertum genannt.

Immobilien spielen also eine wichtige Rolle bei der Vermögensbildung. Dennoch soll nicht verschwiegen werden: Immobilien sind keineswegs, wie es ein populäres Vorurteil sagt, per se eine „sichere“ Anlage. Immobilienwerte können sinken, beispielsweise aufgrund von Marktentwicklungen oder durch staatliche Eingriffe. Derzeit sind Immobilien im historischen Vergleich in vielen deutschen Metropolen teuer, was als Nachteil gegen die beschriebenen prinzipiellen Vorteile abzuwägen ist.

Rainer Zitelmann ist Autor des Buches „Reich werden und bleiben“, das sich ausführlich mit Aktien- und Immobilienanlagen befasst. http://www.reichwerdenundbleiben.net/


Berliner Zinshäuser

Berlin-Nachricht

Berlinern drohen Mietendeckel-Nachzahlungen

Eine Wohnung, zwei Preise – seitdem am 23. Februar in Berlin der Mietendeckel eingeführt wurde, stehen in vielen Verträgen zwei unterschiedliche Mieten: Eine gesetzeskonforme Miete und die eigentlich zulässige BGB-Miete, die dem tatsächlichen Markt entspricht. Letzte könnte dann rückwirkend eingefordert werden, wenn ein Urteil des Bundesverfassungsgerichts den Mietendeckel kippt. Tritt dieser Fall ein, könnten vielen Berlinern empfindliche Rückforderungen drohen. Einer Untersuchung von F+B zufolge sind die eigentlich zulässigen BGB-Mieten pro Quadratmeter im Schnitt mittlerweile fast doppelt so hoch wie die gesetzlich regulierte Miete. Hierfür untersuchten die Forscher mehr als 3.100 Inserate für Wohnungen und ermittelten zuerst die gedeckelte Durchschnittsmiete (7,05 Euro pro Quadratmeter) und anschließend in denselben Angeboten die genannte durchschnittliche Marktmiete (13,63 Euro pro Quadratmeter). Die Differenz ergab einen Wert von 6,58 Euro. Rechnet man diese Differenz hoch mit der durchschnittlichen Wohnungsgröße von 60 Quadratmetern, dann müssten monatlich rund 1,2 Millionen Euro allein für die 3.100 untersuchten Wohnungsangebote seit dem 23. Februar nachgezahlt werden.

 

Gehen, wenn es am schlimmsten ist

Selbst in der eigenen Partei, mit der sie gegen die Koalitionspartner SPD und Grüne den Mietendeckel mit einer staatlich festgelegten Preistabelle durchgedrückte, fehlte ihr am Ende der Rückhalt: Berlins Bausenatorin Katrin Lompscher (Die Linke) ist zurückgetreten, weil sie Einkünfte aus Nebentätigkeiten für landeseigene Unternehmen jahrelang nicht versteuerte. Das Fehlverhalten der Senatorin fiel nach einer schriftlichen Anfrage der Opposition im Abgeordnetenhaus auf. Lompscher hinterlässt einen politischen Scherbenhaufen. Das Bundesverfassungsgericht prüft derzeit, ob das Gesetz zum Mietendeckel rechtmäßig ist, die landeseigenen Wohnungsbaugenossenschaften

Foto: Martin Rulsch, Wikimedia Commons, CC BY-SA 4.0

rebellieren schon seit längerem gegen immer neue Mietenregulierungen und sinkende Erträge (siehe nächste Meldung). Nach Jahren des Rückgangs der Wohnungsbaugenehmigungen verlangt der IVD bereits eine „Umkehr

von der bisherigen Bauverhinderungspolitik“. Ob dieses Ziel erreichbarer geworden ist, bleibt fraglich. Einfacher ist es für Lompschers Nachfolger nicht geworden, die Wohnungsnot in Berlin zu lösen. 

 

Unmut der Wohnungsgesellschaften wächst

Unveröffentlichten Prognosen zufolge dürfte sich die Schuldenlast der sechs landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften bis 2023 im Vergleich zu 2015 stark erhöhen. Einzelnen Gesellschaften wie der Howoge droht sogar eine Verdopplung ihrer Schuldenlast. Schon zu Beginn dieses Jahres gingen die sechs Wohnungsbaugesellschaften, die zusammen rund 325.400 Wohnungen in Berlin halten, von einem Finanzloch von 300 Millionen Euro in den kommenden fünf Jahren aus. Das liegt zum einem am Mietendeckel, der auch die Erträge der Gesellschaften schmälert. Und zum anderen an der geplanten neuen Kooperationsvereinbarung „Leistbare Mieten, Wohnungsneubau und soziale Wohnraumversorgung“, den die Landesregierung derzeit vorbereitet. Demnach dürfen nur noch 25 Prozent der Neubauwohnungen an Paare mit einem Jahresnettoeinkommen über 36.000 Euro gehen. Drei von vier Wohnungen müssen zudem an Menschen vermietet werden, die über einen Wohnberechtigungsschein verfügen. Bisher liegt die Mindestgrenze bei niedrigeren 60 Prozent.  Einen Wohnberechtigungsschein bekommt man nur, wenn eine Einzelperson weniger als 16.800 Euro netto im Jahr verdient, für einen Zwei-Personen-Haushalt liegt die Grenze bei 25.200 Euro. Im Ergebnis dürften die Erträge der Gesellschaften daher künftig weiter zurückgehen. Das ist deswegen katastrophal, weil das Geld doppelt fehlt: als Einnahme der Wohnungsgesellschaften und als Aufbringung für Investitionen in den dringend benötigten Wohnungsbau.


Zinshaus-/Forward-Deal-Angebote

Eigentümergepflegter Berliner Altbau in sehr ruhiger Schöneberger Lage

Bei dem um 1909 errichteten Wohn- und Geschäftshaus handelt es sich um ein nach drei Seiten frei stehendes reines Vorderhaus. Das Objekt ist voll unterkellert, hat zwei Treppenhäuser sowie einen innen liegenden Aufzug. Die elf Mieteinheiten erstecken sich über fünf Vollgeschosse bis zum Dachgeschoss. Das Haus steht sehr zentral in einer äußerst ruhigen Anwohnerstraße und ist hervorragend an den öffentlichen Nahverkehr angebunden.

 

 

Kaufpreis: 4.400.000 EUR zzgl. 6,96 % Käuferprovision (inkl. MwSt.)

Vermietbare Fläche: 1.300 m²

JNKM: 77.485 EUR

Angaben zum Energieausweis: Energieverbrauchskennwert lt. Bedarfsausweis 168,9 kWh/(m²*a), Energieeffizienzklasse F, Erdgas E, Baujahr 1909

 

(Bei Interesse bitte Objekt-Nr. angeben: 52236)


Zwei attraktive WEG-Teilportfolios in Toplage von Berlin-Prenzlauer Berg: a) WEG-Paket Wohnen und b) Teileigentum Gewerbe

Das 1999 nach WEG aufgeteilte Gründerzeithaus besteht aus einem Vorderhaus, zwei Seitenflügeln und einem Quergebäude, die über insgesamt vier Treppenhäuser erschlossen sind. Zum Verkauf stehen a) das Wohnportfolio mit 16 Wohneinheiten (mehrere Einheiten bezugsfrei und direkt verkaufbar, ein Teil davon bereits modernisiert) plus dem noch nicht ausgebauten großen Dachgeschoss sowie b) vier Gewerbeeinheiten mit insgesamt 480 Quadratmeter Mietfläche und sehr attraktiven Mieteinnahmen. Das Haus steht in bester und äußerst zentraler Lage von Berlin-Prenzlauer Berg. Die nächste U-Bahnstation ist in einer Minute zu Fuß erreichbar.

Die beiden Teilportfolios a) Wohnen und b) Gewerbe können zusammen oder getrennt erworben werden.

 

Kaufpreis: 7.500.000 EUR zzgl. 6,96 % Käuferprovision (inkl. MwSt.)

Vermietbare Fläche: 1.331 m²

JNKM:  229.613 EUR

Angaben zum Energieausweis: Energieverbrauchskennwert lt. Verbrauchsausweis 142 kWh/(m²*a), Energieeffizienzklasse E, Erdgas H, Baujahr 1901

 

(Bei Interesse bitte Objekt-Nr. angeben: 52194)


Reihenhaus-Portfolio in kleinstädtischer Gemeinde im nördlichen Berliner Umland

Das Paket besteht aus sieben Reihenhäusern mit jeweils einer Grundstücksfläche von circa 140 Quadratmetern. Die zweigeschossigen Häuser haben eine Wohnfläche von circa 135 Quadratmetern, welche sich auf insgesamt sechs Zimmer aufteilen. Ein Kfz-Stellplatz befindet sich jeweils direkt vor dem Haus. Eine S-Bahnstation befindet sich in unmittelbarer Nähe, die nächste Bushaltestelle ist nur 150 Meter entfernt. Eine nahe gelegene Autobahnanschlussstelle führt direkt auf die A 11 und A 10.

 

 

Kaufpreis: 1.890.000 EUR zzgl. 3,48 % Käuferprovision (inkl. MwSt.)

Vermietbare Fläche: 948 m²

JNKM:  70.771 EUR

Angaben zum Energieausweis: Energieverbrauchskennwert lt. Verbrauchsausweis 113,4 kWh/(m²*a), Energieeffizienzklasse D, Heizwerk, fossil, Baujahr 1998  

 

(Bei Interesse bitte Objekt-Nr. angeben: 52183)


Wohninvestments in Deutschland 06I20

 

Wohninvestments in Deutschland 06 I 20

 

EDITORIAL

Liebe Leserinnen und Leser, 

die aktuelle Krise hat gezeigt: Der Wohnungsmarkt ist gesund und stabil. Während viele Branchen und auch andere Immobiliensegmente schwächeln, ist der Bedarf nach Wohnraum ungebrochen. Investoren und Käufer dürfen sich jetzt aber bloß nicht zurücklehnen. Viele Mieter geraten in finanzielle Schieflage – da kann eine kluge Nebenkostenpolitik helfen, wie Frank Wojtalewicz von d.i.i. erläutert. Ebenso muss man sich mit Recht fragen, ob die derzeitigen Preiskorrekturen nicht gute Möglichkeiten für einen frühzeitigen Einstieg bieten und vor allem an welchen Standorten die richtigen Wachstumspotenziale schlummern – dazu berichten André Schmöller von Domicil und Professor Steffen Metzner von Empira. 

 

Wir wünschen eine interessante Lektüre

Jürgen Michael Schick und Dr. Josef Girshovich


BEITRÄGE

Wohnungsmieten: C-Standorte haben Aufholpotenzial

Steffen Metznervon Prof. Dr. Steffen Metzner MRICS, Empira Gruppe

Vermietete Wohnimmobilien bilden eine stabile und nachhaltige Kapitalanlage mit relativ gut planbaren Mieterträgen. Über viele Jahre stiegen die Mieten in nahezu allen Segmenten. Angesichts des fortschreitenden Zyklus wächst jedoch das Risikobewusstsein. Die Fokussierung auf möglichst stabile Standorte wird deshalb wichtiger. Eine aktuelle Empira-Studie analysiert verschiedene primäre, sekundäre und tertiäre Wohnungsmärkte anhand sozioökonomischer und marktbezogener Kriterien. Ein entscheidender Faktor für die Mietenentwicklung ist das Bevölkerungswachstum.

Wohnungsmieten entstehen nicht zufällig und die entsprechenden Märkte entwickeln sich auch nicht autark. Die jeweiligen Preise und Mengen sind vielmehr abhängig von Angebot und Nachfrage. Beide Faktoren wiederum hängen von vorgelagerten Größen ab. Zu nennen sind hierbei vor allem sozio-ökonomische Parameter der Bevölkerungs- und Einkommensentwicklung sowie die allgemeine wirtschaftliche Lage. Interessant ist, ob sich Einflussfaktoren im Zeitverlauf sowie in den Clustern konstant oder unterschiedlich entwickeln, sich die Einflussfaktoren parallel zu den Mieten verändern und ob Zusammenhänge deutlich oder nur abgeschwächt erkennbar sind.

Die Einwohnerentwicklung ist der wesentliche Treiber der Wohnungsmärkte. Selbst bei geringem Einkommen sorgt Bevölkerungszuwachs dafür, dass das für Mietzahlungen insgesamt verfügbare Budget am Standort steigt. Jeder Einwohnerzuwachs führt letztendlich zu einer Erhöhung der Wohnungsnachfrage – und dies sowohl bezogen auf Fläche beziehungsweise Anzahl als auch Zahlungsbereitschaft und -fähigkeit. Bei den bundesweiten Daten resultiert ein Einwohnerzuwachs im Wesentlichen aus dem Wanderungssaldo. Eine anziehende Dynamik in der Zuwanderung spiegelt sich deutlich – jedoch meist etwas zeitverzögert – in den Neubau- und Bestandsmieten wider. Der laufende Wohnungsbau kann den Mehrbedarf nicht vollständig ausgleichen, was zu Preissteigerungen führt.

Das Bevölkerungswachstum beschränkt sich nicht auf die Großstädte

Interessant ist der Vergleich von Einwohneranstieg und der Teuerung der Mieten in den einzelnen Städten und Clustern zwischen 2013 und 2018. Bei differenzierter Betrachtung 60 deutscher Städte zeigt sich, dass ein Einwohneranstieg nicht nur in den Top-7 stattfindet. Zwar zeigt Frankfurt am Main eine recht starke Dynamik (+7,4 Prozent in fünf Jahren), doch noch stärker wuchsen einige sekundäre und tertiäre Städte wie Leipzig (+10,6 Prozent) und Potsdam (+10,3 Prozent). Am höchsten ist der Mittelwert – wohl erwartungsgemäß – zwar bei den primären Investitionsstandorten mit 5,3 Prozent. Der Mittelwert des tertiären Investitionsclusters liegt mit 4,8 Prozent Bevölkerungswachstum allerdings nur einen halben Prozentpunkt hinter dem der Top-7-Städte und übersteigt zugleich den Mittelwert der größeren sekundären Investitionsmärkte um 1,5 Prozentpunkte.

In der parallelen Betrachtung der Mieten zeigt sich, dass deren Steigerungsraten erheblich über denen der Bevölkerungszahlen liegen. Innerhalb der jeweiligen Größen-Cluster ergeben sich durchaus Unterschiede. Dies gilt sowohl für unterschiedliche Zeiträume als auch zwischen den einzelnen Städten. Die primären Investitionsstandorte (Top-7) liegen sowohl bei der Höhe als auch bei der Dynamik der Mieten vorn. Sie zeigen mit 25,1 Prozent über fünf Jahre den höchsten Zuwachs. Die kleineren, tertiären Standorte bilden das Schlusslicht, obwohl sie bei ihren Einwohnerzahlen fast die Wachstumsraten der Top-7 aufwiesen. Bezogen auf den Mietanstieg liegen sie mit 17,9 Prozent jedoch leicht hinter den sekundären Standorten mit einem Zuwachs um 19,4 Prozent. Grund hierfür könnten Basiseffekte oder größere Flächenreserven sein. Diese Zusatzeffekte sind weiter zu untersuchen.

Fazit: Das größte Bevölkerungswachstum wie auch die höchsten Mietsteigerungen waren in den vergangenen Jahren in den Top-7-Städten zu verzeichnen. Die Städte im kleinen Größen-Cluster liegen beim Bevölkerungswachstum allerdings nur einen halben Prozentpunkt dahinter, bei der Mietentwicklung hingegen weit zurück. Diese Beobachtung legt ein Aufholpotenzial nahe, das sich in den kommenden Jahren realisieren könnte.


Die Wohnnebenkosten sind die Stellschraube für sozialverträgliche Renditeoptimierungen

Frank Wojtalewiczvon Frank Wojtalewicz, Geschäftsführer d.i.i. Deutsche Invest Immobilien

Die Entwicklung der Wohnungsmieten bereitet vielen Wohnimmobilieninvestoren zunehmend Kopfzerbrechen, und das hat nicht nur mit der Corona-Krise zu tun. Zwar dürften die Auswirkungen der Pandemie auf die Wirtschaft und den Arbeitsmarkt zu ganz neuen und eigenen Herausforderungen für Wohnimmobilieninvestoren führen – aber nicht zu vergessen ist, dass das Abflachen des Mietpreisanstiegs schon vor Corona ein größer werdendes Thema darstellte.

Das hat einerseits viel mit der Wohnungspolitik der vergangenen Jahre zu tun, die zu immer stärker regulierenden Eingriffen in das Mietrecht in immer schnellerer Abfolge führte. Andererseits ist das Abnehmen der Dynamik des Mietpreisanstiegs aber auch damit zu erklären, dass die Haushaltsbelastung in vielen Großstädten an Grenzen gestoßen ist: Die Wohnkosten vieler Haushalte haben dort bereits 30 bis 40 Prozent des Einkommens erreicht, wodurch höhere Mietausgaben schlicht nicht mehr leistbar sind.

Für Wohnimmobilieninvestoren resultieren daraus inzwischen vielfach Schwierigkeiten, sowohl die gewünschten Miet- als auch die angestrebten Exit-Renditen zu erzielen. Das gilt umso mehr, als der hohe Anlagedruck und die enormen Kapitalzuflüsse in den Immobilienbereich während der vergangenen Jahre zu einer Entwicklung der Kaufpreise führten, in der oftmals viel Hoffnung auf eine positive Mietenentwicklung eingepreist war. Dennoch ist es für Investoren mit der richtigen Strategie auch heute noch möglich, die Rendite zu erhöhen und dabei den Anstieg der Mieterhaushaltsbelastung auf ein Minimum zu reduzieren, wodurch letztlich auch das wohnungspolitische Risiko spürbar gesenkt werden kann.

Mieter wissen: Die Warmmiete ist entscheidend

Die Haushaltsbelastung hängt nicht von der Kaltmiete, sondern in erster Linie von der Warmmiete ab. Mit den Wohnnebenkosten haben Investoren deshalb eine effiziente – und immer noch von vielen unterschätzte – Stellschraube, um die Rendite zu erhöhen, ohne dass die Belastung für die Mieter nennenswert steigt. Dass Mieter dafür durchaus sensibilisiert sind, zeigt eine repräsentative YouGov-Umfrage, die Ende 2019 durchgeführt wurde: 82 Prozent der Mieter schauen, was die eigene finanzielle Belastung angeht, eher auf die Warm- statt auf die Kaltmiete. Mieter wissen also sehr genau um den Einfluss der Nebenkosten – zumal der Umfrage zufolge knapp die Hälfte der Mieter ihre Wohnnebenkosten als zu hoch bewertet.

Für Investoren tun sich dementsprechend effiziente Möglichkeiten auf, die eigene Renditeoptimierung sozialverträglich umzusetzen. Dazu gibt es insbesondere zwei Hebel: die energetische Entwicklung sowie die Optimierung von Versorgungs- und Dienstleistungsverträgen.

Größere Bestandshalter sind im Vorteil

Vor allem bei älteren Bestandsobjekten ist das Potenzial zur energetischen Entwicklung häufig beträchtlich. Dabei können alle Maßnahmen zur Senkung des Energieverbrauchs ausgeschöpft werden – die Erneuerung des Dachs, die Installation eines Wärmeverbundsystems, der Einbau einer neuen Heizanlage, der Austausch der Fenster. Besteht die Modernisierung in erster Linie aus solchen Maßnahmen, kann auch beispielsweise ein den Wert und die Mietfläche steigernder Balkon angebaut werden, ohne dass die Mieter durch die daraus folgende Umlage zu stark belastet werden.

Das gilt insbesondere dann, wenn man zusätzlich zur energetischen Entwicklung die Betriebskosten optimiert. Aktives Nebenkostenmanagement bedarf Expertise und einigen Aufwands – das Benchmarking der Betriebskosten, die regelmäßige Überprüfung der Lieferverträge für Gas, Öl, Fernwärme und Strom genau wie der Leistungen und Verträge für Hausmeister-, Wartungs- und Reinigungsservices kann mühselig sein. Zumal die Neuverhandlung der entsprechenden Verträge in der Regel nur erfolgreich verläuft, wenn man erstens über Verhandlungserfahrung und -kompetenz in dem Bereich verfügt und zweitens einen ausreichend großen Kundenpool hinter sich hat, der die Verhandlungsposition stärkt. Größere Bestandshalter sind hier klar im Vorteil.

Geringere politische und finanzielle Risiken

Aber der Aufwand schlägt sich am Ende entsprechend positiv nieder. Indem wir in unserem Unternehmen beide Hebel – die energetische Sanierung und die Neuverhandlung der Verträge – konsequent nutzen und kombinieren, gelingt es uns regelmäßig, dass sich die von uns vorgenommene Modernisierungsmieterhöhung und die Einsparung der Wohnnebenkosten für die Mieter etwa die Waage halten.

Durch diese Strategie erhöht der Investor die Mieteinnahmen und – im Falle des Exits – den Verkaufswert deutlich, während die Mieter die Wert- und Renditesteigerungen des Investors finanziell kaum spüren. Die Vorteile dieses sozialverträglichen Vorgehens liegen nicht nur im Bereich der politisch-gesellschaftlichen Reputation. Zugleich ist das Vorgehen weniger anfällig für die beiden eingangs angesprochenen Phänomene, die Wohnimmobilieninvestoren in jüngster Zeit immer größere Probleme bereitet haben: die zunehmenden politischen Einschnitte im Mietrecht einerseits und die hohe Haushaltsbelastung der Mieter andererseits.

 

Energetische Entwicklung ausdrücklich erwünscht

Wer energetisch entwickelt und das so gestaltet, dass Mieter nicht übermäßig belastet werden, hat vor der Politik nichts zu fürchten; die nämlich weiß, dass bestehender Wohnraum aus Gründen des Klimaschutzes verstärkt energetisch modernisiert werden muss. Genau wie der Neubau stellt die energetische Entwicklung bei fast allen mietrechtlichen Regulierungsmaßnahmen der vergangenen Jahre einen Ausnahmetatbestand dar und ist dementsprechend weiterhin möglich beziehungsweise sogar ausdrücklich erwünscht. Das politische Risiko ist bei einer Strategie der konsequenten Energie- und Nebenkostenoptimierung deshalb genauso gering wie die Gefahr, durch das Stoßen an natürliche Grenzen der Mieterhaushaltsbelastung die Mietrendite nicht mehr steigern zu können.

Wer sozialverträglich und ökologisch nachhaltig agiert, hat in anderen Geschäftsbereichen ebenfalls Vorteile – seien es Wohnungsprivatisierungen oder größere Neubauprojekte, die immer mehr Investoren in ihre Strategie aufnehmen, für deren Gelingen gute Beziehungen zu den jeweiligen Kommunen aber auch immer relevanter werden. So schlägt sich konsequentes Nebenkostenmanagement positiv nieder auf die Optimierung der Rendite, auf die Senkung der Investitionsrisiken und auf die Verbesserung der Chancen, die Gesamtinvestitionen innerhalb des Wohnungssegments zu diversifizieren.


Corona und der Wohnungsmarkt

Andre Schmöller

von Andre Schmöller, Chief Investment Officer der Domicil Real Estate AG

Jahrelang kannten die Immobilienpreise nur eine Richtung: nach oben. Die Corona-Krise sorgt nun für einen Dämpfer. Für unser Segment, den Wohnungsmarkt, kann man vom heutigen Standpunkt aus feststellen, dass die Folgen überschaubar bleiben werden. „Business as usual“ wäre vielleicht übertrieben, aber im Großen und Ganzen läuft unser Tagesgeschäft bei der Domicil wie gewohnt. Es gibt zwar wegen der Maßnahmen zur Eindämmung von Covid-19 beispielsweise weniger verfügbare Notartermine, weshalb der Kaufabwicklungsprozess teilweise etwas länger dauert, aber die Nachfrage nach Wohnungen ist ungebrochen hoch. Das Angebot an Immobilien im Bereich ab zehn Millionen Euro hat zwar leicht abgenommen, spürbar ist aber auch eine geringere Zahl an Wettbewerbern um diese Objekte. Nicht wenige Unternehmen stehen gegenwärtig an der Seitenlinie und beobachten den Markt, andere können oder wollen in diesen Zeiten nicht auf Käuferseite aktiv sein. Die größte Priorität in diesen Zeiten hat für uns der Schutz unserer Mitarbeiter, Kunden und Partner. Dank Homeoffice und vielfältiger Digitalisierungsmaßnahmen wie digitale Datenräume und unser Vertriebspartnerportal können wir aber unseren Geschäftsbetrieb uneingeschränkt aufrechterhalten.


Perspektivisches Denken ist gefragt
Gerade der Wohninvestmentmarkt und insbesondere Mietwohnungen mit ihren konstanten Cashflows sind bei Investoren als „sicherer Hafen“ gefragt. Laut einer aktuellen Umfrage vom Fondsforum zu den Auswirkungen der Corona-Pandemie auf die Investitionsentscheidungen sehen institutionelle Immobilienkäufer in den kurzfristigen Preiskorrekturen am Wohnimmobilienmarkt durchaus gute Einstiegsmöglichkeiten.

Insbesondere langfristig orientierte Investoren, für die die hohen Ankaufspreise und die niedrigen Mietrenditen zuletzt zum Ärgernis oder gar zur Belastungsprobe wurden, werden womöglich erst einmal andere Zeiten erleben. Das Analysehaus Empirica prognostizierte einen Preisverfall um 10 bis 25 Prozent für den deutschen Markt und stellte gleichzeitig fest, dass die Mieten stabil bleiben werden. Vermutlich wird sich schon 2021 eine Erholung der Kaufpreise abzeichnen. Damit ergibt sich ein kleines Zeitfenster, um als Investor die durchschnittliche Mietrendite im Portfolio zu erhöhen.

Wer im Wohnsegment tätig ist, muss sich in der gesamtwirtschaftlich bedrohlichen Situation also weniger Sorgen machen als etwa Investoren im Hotelsegment. Investoren in Wohnimmobilien können gestiegene Ankaufs- und Mietrenditen auf der Haben-Seite verbuchen, sobald der Wohnungsmarkt nach der Krise wieder zu alter Stärke zurückfindet – und das wird er. Die Mietpreisentwicklung dürfte sich nach einer kurzen Vollbremsung aufgrund der Corona-Gegenmaßnahmen spätestens 2021 wieder auf dem Niveau des Vorjahres bewegen.

„Schnäppchenjäger” dürfen Risiken nicht ausblenden

Also gute Nachrichten von allen Seiten? Jein – pauschal ist davon auszugehen, dass allein ein etwas niedriger Einstiegspreis und eine gute Lage ein attraktives Investment ausmachen, kann zu Fehlentscheidungen führen. Selbst bei theoretischen Abschlägen von 20 Prozent – und davon sind wir derzeit weit entfernt – kann vieles schiefgehen. Potenzielle Investoren sollten sich immer die Frage stellen: „Welche Lagen und Objekte haben eine langfristige Perspektive?“. Gerade vor dem Hintergrund der aufziehenden dunklen Wolken am Konjunkturhimmel ist diese Frage wichtiger denn je. Denn hinter den vermeintlich günstigen Rahmenbedingungen für einen Markteinstieg lauern auch zwei erhebliche Risiken:

Wer will schon die Chance verpassen, ein gutes Asset weit unter Wert zu erwerben? Das kann dazu führen, dass im Rahmen einer überstürzten Ankaufsprüfung Mängel in Bezug auf Lage, Objekt oder die mittel- und langfristige Perspektive untergehen. Oder der Investor könnte zu langsam handeln und die günstige Marktphase verpassen. Am Ende stünde er oder sie mit leeren Händen da. Das ist immer noch besser als ein Klotz – in Form einer suboptimalen Immobilie – am Bein, aber sicherlich nicht das erwünschte Resultat.

Ein Blick auf die regulatorischen Rahmenbedingungen sollte ebenso selbstverständlich sein – Erhaltungssatzung hier, Mietendeckel und Mietpreisbremse dort, regionale Unterschiede bei der Kappungsgrenze und dann noch einfache und qualifizierte Mietspiegel jeweils auf kommunaler Ebene.
Investoren, die die Chance nutzen wollen, sich neu im Wohnsegment zu betätigen, sollten gerade in diesen Zeiten, wo das ein oder andere „Schnäppchen“ auf den Markt kommt, eine fundierte regionale Marktexpertise mitbringen oder auf Partner und Dienstleister zurückgreifen, die diese liefern können. Ansonsten geht der Investor ein unkalkulierbares Risiko ein – gerade in Zeiten wie diesen.

Dieser eigentlich selbstverständliche Umstand droht in der „Buy the dip“-Euphorie, wie sie teilweise schon die Aktienmärkte und einige Immobilieninvestoren erfasst hat, unterzugehen. Die Zeche für solche „Schnäppchen“ zahlt der Investor später.


Clevere Investments in der Post-Corona-Zeit

Miethausmarkt bleibt stabil, starkes Wachstum in Mitteldeutschland

von Jürgen Michael Schick, FRICS

Investoren prüfen derzeit besonders intensiv, in welchen Märkten sie in Zukunft Immobilien erwerben wollen. Dabei sind Wohninvestments aller Voraussicht die Gewinner der Corona-Krise. Doch welche Märkte sind besonders attraktiv? Berlin rangiert im Vergleich der Top-7-Städte mit einem Transaktionsvolumen von 4,9 Milliarden Euro weit vor allen anderen deutschen Großstädten. Der Zinshausmarkt in München liegt beim Transaktionsvolumen bei 43 Prozent des Berliner Umsatzes. In Hamburg sind es im Vergleich mit der deutschen Hauptstadt 39 Prozent. Danach folgen Frankfurt am Main mit 29 und Köln mit 23 Prozent. Stuttgart liegt abgeschlagen bei 8,5 Prozent des Berliner Transaktionsvolumens.

Grafik 1

Mitteldeutschland boomt

Besonders starkes Investoreninteresse haben im zurückliegenden Immobilienjahr die mitteldeutschen Städte erfahren. Ich gehe davon aus, dass das auch in Zukunft so sein wird beziehungsweise die Nachfrage dort noch weiter steigen wird. Wir haben das als Maklerhaus selbst intensiv erlebt und können die amtlichen Zahlen durch den eigenen Track-Record gut nachvollziehen. Die beiden großen Hotspots heißen auch weiterhin Leipzig und Dresden. Während in Dresden der Umsatz mit Zinshäusern 2019 im Vergleich zum Vorjahr um 18,8 Prozent zurückging, ist er in Leipzig noch einmal um 14,4 Prozent angestiegen. Ein Rückgang des Transaktionsvolumens lässt sich in vielen deutschen Städten verzeichnen. Der Markt verfügt häufig schlicht nicht über ein ausreichendes Angebot. Auch in Berlin sind die Immobilienumsätze mit Zinshäusern 2019 um 11 Prozent im Vergleich zum Vorjahr zurückgegangen. Als Spezifikum kommt dort natürlich die kontroverse Diskussion um den Berliner Mietendeckel hinzu.

In Ostdeutschland sind dagegen an sieben wichtigen Immobilienstandorten die Transaktionsvolumina im zweistelligen Bereich angestiegen. In Magdeburg (+31,7 Prozent), Jena (+29,5 Prozent) und Chemnitz (+25,0 Prozent) war das Umsatzwachstum besonders deutlich. Ebenso in Halle (+16 Prozent) und Schwerin (+12 Prozent). Im kleinen Markt Dessau hat sich das Transaktionsvolumen sogar um 92 Prozent erhöht.

Grafik 2In der Post-Corona-Zeit werden Investoren noch sensibler nach wachstumsstarken Märkten Ausschau halten. Mitteldeutschland gehört aus meiner Sicht als Ergänzung zu den Investments in den großen Metropolen auch in der Zukunft mit dazu. Die Standorte dort sind besonders fungibel. Angesichts von 400 Kauffällen im Zinshausmarkt Leipzig und 325 in Dresden erstaunen die hohen Kauffallzahlen in den anderen Städten. Im Ranking der Transaktionen folgt in Mitteldeutschland Chemnitz auf dem dritten Platz mit 260 Zinshauskäufen, gefolgt von Halle mit 174 und Magdeburg mit 169 Transaktionen. In Berlin waren es im selben Zeitraum übrigens „nur“ 887 Kauffälle (-13 Prozent).

Im Durchschnitt kostet ein Zinshaus pro Quadratmeter in Dresden am meisten (2.020 EUR/m²). In Leipzig werden durchschnittlich 1.659 EUR/m² gezahlt, in Halle 1.281 EUR/m2 und in Magdeburg 1.223 EUR/m² sowie in Chemnitz 987 EUR/m².


Werden die Corona-Folgen für die Wirtschaft überschätzt?

von Dr. Dr. Rainer Zitelmann

Wie sich die Büro- und Einzelhandelsmärkte entwickeln werden, hängt vor allem von der Entwicklung der gesamtwirtschaftlichen Lage ab. Und da Deutschland in hohem Maße von Exporten abhängig ist, ist damit die weltwirtschaftliche Lage gemeint.

Bei großen, überraschenden und einschneidenden Ereignissen überschätzen wir oft die Langfristfolgen. Eine Umfrage, die die „Welt“ vor einigen Wochen veröffentlichte, zeigt, dass das auch bei der Corona-Krise so sein könnte. Befragt hatte die Zeitung dazu führende deutsche Ökonomen zu den Auswirkungen der Corona-Krise (man müsste genauer sagen: zu den Auswirkungen von Corona und der Corona-Bekämpfung).

Die meisten Umfrageteilnehmer stimmten darin überein: Es bleibt nichts wie früher, Corona wird auf Jahrzehnte unsere Wirtschaft massiv beeinträchtigen. Marcel Fratzscher vom DIW meinte, die Corona-Krise werde „ein einschneidendes Erlebnis auf Jahre und Jahrzehnte hinaus bleiben“; Gabriel Felbermeyer vom IfW erklärte, die Corona-Krise werde ein „tiefer Einschnitt sein, der noch über viele Jahre und sogar Jahrzehnte nachwirke“; Dalia Marin von der TU München prophezeit gar, es bleibe „nichts wie früher“. Lediglich Michael Hüther vom IW ist zurückhaltender und sagt, die Welt werde „nicht auf den Kopf gestellt durch die Pandemie“.

Überraschende Schocks werden oft überbewertet. Ich habe den Eindruck, dass die meisten Ökonomen die Auswirkungen übertrieben sehen. Offenbar halten sich die Ökonomen auch für viel schlauer als die Börsen. Ich habe beispielsweise in einen ETF auf den weltweiten MSCI ACWI investiert, der im Hoch bei 142 Euro notierte, unter dem Corona-Schock auf 92 fiel (ich hatte bei 100 nachgekauft) und inzwischen wieder bei 121 notiert. Natürlich weiß niemand, wie es weitergeht, weil wir auch nicht wissen, ob es eine zweite Corona-Welle geben wird und wie die Politik darauf reagiert.

Die Erfahrung zeigt jedoch: Wir neigen oft dazu, die langfristigen Auswirkungen von großen, einschneidenden, überraschenden Ereignissen zu übertreiben. Ich kann mich noch an den Terroranschlag des 11. Septembers 2001 erinnern, als es überall hieß, ähnliche Ereignisse würden sich jetzt häufig wiederholen, es habe quasi ein neues Zeitalter des Terrors begonnen, nichts werde wieder wie früher sein. Als die ISIS-Terroristen mit schrecklichen Taten die Welt in Atem hielten, hörte man, es werde viele Jahrzehnte dauern, bis ISIS besiegt sei. Heute hört man kaum noch etwas von dieser Terrorgruppe.

Ich denke, dass es Entwicklungen in unserer Gesellschaft gibt, die langfristig viel gefährlicher sind als die Corona-Krise und die staatlichen Reaktionen darauf. Dazu zähle ich die sukzessive Zurückdrängung von Marktwirtschaft zugunsten planwirtschaftlichen Denkens, die wir in vielen Ländern beobachten können, besonders stark in Deutschland. Wenn etwa die deutsche Automobilindustrie, Energiewirtschaft und Wohnungswirtschaft sukzessive in eine Planwirtschaft verwandelt werden, dann hat das langfristig gravierendere Auswirkungen als die vorübergehende Schließung von Gaststätten und Hotels.

Diese gefährlichen Entwicklungen verlaufen eher schleichend und – anders als bei Corona – nehmen viele Menschen sie gar nicht wahr. Beispiel Automobilindustrie: Die deutsche Automobilindustrie war erfolgreich, solange Unternehmen (und damit letztlich Konsumenten) bestimmten, was produziert wird. In Zukunft soll das nach dem Willen der Politik nicht mehr so sein: „Flottenziele“, die in Brüssel festgelegt werden, entscheiden, welche Autos in welcher Menge produziert werden. Corona könnte ein Katalysator sein, der die gefährliche Tendenz einer Abkehr vom Kapitalismus – also: weniger Markt, mehr Staat – begünstigt. Die meisten Intellektuellen, viele Politiker und auch manche Ökonomen wünschen sich genau dies. Bei Marcel Fratzscher ist offenbar dieser Wunsch der Vater des Gedankens, wenn er formuliert: „Die Krise könnte das Ende des Neoliberalismus – der Dominanz des Marktes über den Staat – bedeuten und Regierungen zwingen, eine nachhaltigere, zukunftsorientierte Politik zu verfolgen – nicht nur bei der Bekämpfung von Pandemien.“

Weder Corona noch die Art, wie die Politik darauf reagiert hat, werden die Welt über Jahrzehnte verändern und erschüttern. Aber wenn der Kampf gegen Corona als Vorwand genommen wird, den Markt weiter zugunsten planwirtschaftlichen Denkens zurückzudrängen, dann ist dies hochgefährlich für die Wirtschaft.


Berliner Zinshäuser

Berlin-Nachricht

Wohnungsmarkt kommt stabil durch die Krise

News 1

Dem neuen Wohnkostenreport des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) zufolge hat der deutsche Wohnungsmarkt gute Chancen, glimpflich durch die Corona-Krise und den folgenden Wirtschaftseinbruch zu kommen. Zwar bildet der Report nur Daten bis Ende 2019 ab. Eine Prognose sei dennoch möglich, da weder bei den Mietkosten noch bei den Wohnkosten für Selbstnutzer zuvor eine Überbewertung vorlag, was Einbrüche unwahrscheinlich mache. Der Kauf einer Wohnimmobilie in Deutschland ist nach wie vor bundesweit deutlich günstiger, als diese zu mieten. Der Kostenvorteil der Nutzung einer Eigentumswohnung gegenüber einer vergleichbaren Mietwohnung lag im Jahr 2019 deutschlandweit bei 48,5 Prozent. Der Studie zufolge leben Selbstnutzer in fast allen deutschen Landkreisen günstiger als Mieter, so auch in den Metropolen. Für den Wohnkostenreport, der bereits zum fünften Mal erschienen ist, vergleicht das IW die Wohnkosten von Eigentümern und Mietern. Grundlage der Berechnung sind die Nettokaltmieten sowie die Kosten der Selbstnutzer, die sich durch den Kaufpreis, die Erwerbsnebenkosten, die Hypothekenzinsen und entgangenen Zinsen auf das Eigenkapital sowie die Instandsetzung und den Wertverzehr ergeben.

 

Normenkontrollklage gegen Mietendeckel

Neben dem Bundesverfassungsgericht wird auch das Berliner Verfassungsgericht den Mietendeckel überprüfen. Burkard Dregger, Vorsitzender der Berliner CDU-Fraktion, und Sebastian Czaja, Fraktionsvorsitzender der Berliner FDP, haben Ende Mai vor dem Berliner Verfassungsgerichtshof eine Normenkontrollklage gegen den Mietendeckel eingereicht. Die Klage sei weitreichender als jene der FDP und CDU/CSU im Bundestag, die unlängst vor dem Bundesverfassungsgericht in Karlsruhe eingereicht wurde. Die Kläger argumentieren im Kern, der Mietendeckel entziehe Mietern die Rechtssicherheit. Dregger zufolge gebe es besonders bei Vermietern eine Verunsicherung darüber, wie es mit dem Mietenstopp weitergehe. Von rechtlichen Bedenken abgesehen gehe es unter anderem auch darum, dass Vermieter wegen des Mietendeckelgesetzes um ihre Altersvorsorge fürchten müssten. Darüber hinaus bestehen weiter verfassungsrechtliche Zweifel, ob das Land in zulässiger Weise in die Gesetzgebungskompetenz des Bundes eingreift.

 

Deutschland baut mehr Wohnungen

Laut Statistischem Bundesamt (Destatis) wurden im Jahr 2019 in Deutschland 293.000 Wohnungen fertiggestellt. Eine höhere Zahl an fertiggestellten Wohnungen hatte es zuletzt im Jahr 2001 gegeben (326.600). Wie Destatis weiter mitteilt, war das im Jahr 2019 eine Steigerung von 2,0 Prozent oder 5.700 fertiggestellten Wohnungen zum Vorjahr. Ein deutlicher Anstieg wird auch bei den Baugenehmigungen verzeichnet. Die Zahl der Genehmigungen ist im Jahr 2019 mit 360.600 um 4,0 Prozent gegenüber dem Vorjahr gestiegen. Dies führte zu einem Überhang von genehmigten, aber noch nicht fertiggestellten Wohnungen von insgesamt 740.400 Wohnungen.


Zinshaus-/Forward-Deal-Angebote

 

Drei teilsanierte Wohn- und Geschäftshäuser mit Leerstand in Leipzig

Die drei Objekte verfügen insgesamt über 40 Wohn- und fünf Gewerbeeinheiten, zwölf Stellplätze sowie eine Garage. Davon stehen 33 Wohnungen und eine Gewerbeeinheit leer. Die vermietbaren Flächen variieren zwischen 30 bis 102 Quadratmetern. Eines der Häuser steht unter Denkmalschutz. Die Liegenschaften befinden sich in unmittelbarer Nähe des Hauptbahnhofs.

 

 

 

 

Kaufpreis: 4.700.000 EUR zzgl. 5,95 % Käuferprovision (inkl. MwSt.)

Vermietbare Fläche: 3.245 m²

Preis pro m²: 1.448 EUR

Angaben zum Energieausweis: Energieverbrauchskennwert lt. Bedarfsausweis 105,1 kWh/(m²*a), Energieeffizienzklasse D, Ölheizung, Baujahr 1906

 

(bei Interesse bitte Objekt-Nr. angeben: 51886)


Sehr gut gepflegte Altbauten aus privater Hand in gefragter Kiezlage von Berlin-Lichtenberg

Die zwei umfangreich modernisierten Wohn- und Geschäftshäuser, bestehend aus einem Eck- sowie einem Vorderhaus, wurden im Jahr 1904 errichtet. Die Gebäude haben vier Vollgeschosse, ein ausgebautes Dachgeschoss und sind voll unterkellert. Insgesamt gibt es 37 Wohnungen und drei Gewerbeeinheiten. Die Wohnungsgrößen liegen zwischen 35 und 90 Quadratmetern.

 

 

 

 

Kaufpreis: 8.000.000 EUR zzgl. 7,14 % Käuferprovision (inkl. MwSt.)

Vermietbare Fläche: 2.806 m²

JNKM:  278.680 EUR

Angaben zum Energieausweis: Energieverbrauchskennwert lt. Bedarfsausweis 110,5 kWh/(m²*a), Energieeffizienzklasse D, Gaszentralheizung, Baujahr 1904

 

(bei Interesse bitte Objekt-Nr. angeben: 52229)


Eigentumswohnung für höchste Ansprüche am Potsdamer Platz in Berlin

Das Objekt befindet sich in sehr guter Lage Berlins und lässt keinen Raum für offene Wünsche zu. In der Beletage erwartet Sie höchster Komfort verbunden mit modernster Technik. Zur exklusiven Ausstattung zählen unter anderem feinste Marmorbäder, Fußbodenheizung und ein Lift. Ein Concierge sorgt rund um die Uhr für Ihr Wohlergehen und natürlich auch das Ihrer Gäste.

 

 

 

 

Kaufpreis: 2.950.000 EUR zzgl. 5,96 % Käuferprovision (inkl. MwSt.)

Wohnfläche: 257 m²

Tiefgaragenstellplätze: zwei

Angaben zum Energieausweis: Energieverbrauchskennwert lt. Bedarfsausweis 92,2 kWh/(m²*a), Energieeffizienzklasse C, Kraft-Wärme-Kopplung, fossil, Strom-Mix, Baujahr 2003  

 

(bei Interesse bitte Objekt-Nr. angeben: 52160)


Wohninvestments in Deutschland 05I20

 

Wohninvestments in Deutschland 05 I 20

 

EDITORIAL

Liebe Leserinnen und Leser,

Corona in aller Munde – und niemand weiß, wohin die Reise geht. Manch einer frohlockt gar über die „endlich geplatzte Immobilienblase“. Aber unter uns: Meinen Sie wirklich, dass die Menschen in Zukunft weniger wohnen werden? Dass die Urbanisierung, die immerhin schon 5.000 Jahre andauert und die wahrscheinlich wichtigste Errungenschaft des menschlichen Zusammenlebens ist, jetzt ein Ende findet? Mit Sicherheit gibt es auch im Immobilienmarkt unterschiedlich stark betroffene Teilmärkte. Auch Wohnungswirtschaft steht vor Herausforderungen, aber sie wird auch weiterhin von allen Anlageklassen und Anlageformen die beständigste und verlässlichste sein: langfristig, planbar und zu jeder Zeit benötigt. Warum das so ist, erläutern wir unter anderem in unserem neuen Newsletter.

Wir wünschen eine anregende Lektüre – bleiben Sie gesund!

 

Jürgen Michael Schick und Dr. Josef Girshovich


BEITRÄGE

Die Rekordjagd des Wohnimmobilienmarkts fängt erst an!

Von Jens R. Rautenberg, Geschäftsführer der CONVERSIO Gruppe

Die Stimmung der deutschen Immobilienwirtschaft hat einen erkennbaren Dämpfer erhalten. Der Schock durch das Corona-Virus wird von einigen Marktteilnehmern bereits mit jenem der Finanzkrise verglichen. Allerdings gibt es auch optimistischere Stimmen, die zwar von einem steilen Abstieg in die Rezession mit entsprechenden Folgen für den Immobilienmarkt ausgehen, allerdings ebenfalls einen steilen Anstieg erwarten, sobald die Konjunkturmaßnahmen und Unterstützungsprogramme greifen. Bulwiengesa etwa rechnet bereits ab dem zweiten Halbjahr 2020 mit einem möglichen konjunkturellen Schub. Wann dieser die Immobilienbranche erreicht ist unklar. Generell herrscht eine große Prognoseunsicherheit, allerdings spricht einiges dafür, dass zumindest der Wohnimmobilienmarkt relativ gut durch die Krise kommt und ab dem nächsten Jahr vielleicht sogar zu den großen Gewinnern der Krise zählen wird.

Die Unterstützungslinien am Wohnimmobilienmarkt

Auch wenn vor allem die Projektentwicklung und der Vertrieb selbst in diesen Zeiten aufgrund der Corona-Maßnahmen unter erheblichen Einschränkungen zu leiden haben, gibt es für den gesamten Wohnimmobilienmarkt wenig zu befürchten. Vielmehr ist nach einer kurzfristigen Preiskorrektur 2020 ebenso ein Preisanstieg für die folgenden Jahre denkbar. Einige institutionelle Investoren wittern bereits in der Preiskorrektur und den damit verbesserten Ankaufsfaktoren interessante Einstiegschancen in den Immobilienmarkt. Das wird die Preise langfristig stabilisieren. Zusätzlich ist auf der Nachfrageseite keine Entspannung in Sicht, es fehlen weiterhin Hunderttausende Wohnungen bundesweit und in Sachen Fertigstellung und Baugenehmigungen kommt die Branche gar nicht mehr hinterher.

Zu diesen, seit Langem geltenden Grundsätzen kommen einige neue Entwicklungen, die langfristig eine ganz eigene Dynamik auf dem Wohnimmobilienmarkt entfalten dürften. Sehen wir von der Zinsentwicklung einmal ab, befinden wir uns in einer historisch einmaligen Situation.

Zum einen sind die Investmentalternativen nach den Handelsstreitigkeiten 2019, den Turbulenzen an den Anleihe- und Aktienmärkten 2020 im Zuge der Corona-Krise sowie steigenden Inflationssorgen aus Sicht vieler Investoren und Anleger stark eingeschränkt. Galten kürzlich noch Büro- und Einzelhandelsimmobilien als probate Anlagealternative, wurden die Risiken dort schonungslos offengelegt. Wohnimmobilien hingegen kamen bis heute relativ unbeschadet durch die meisten Krisen, vor allem für Kleinanleger und auf Sicherheit bedachte institutionelle Investoren dürften daher Wohnimmobilien mehr als je zuvor in den Fokus der Anlagestrategie rücken.

Zusätzlich werden wir in den nächsten fünf Jahren eine Geldschwemme auf dem Investmentmarkt erleben. Rund 800 Milliarden Euro an (relativ) hochverzinsten deutschen Staatsanleihen laufen laut JLL bis 2025 aus. Das ist zehnmal mehr Geld, als pro Jahr in den gesamten deutschen Immobilienmarkt investiert wird, und beinahe 40 Mal mehr, als 2019 in den Wohnimmobilienmarkt geflossen ist. Der Mangel an risikoaversen Investmentalternativen wird dazu führen, dass ein wesentlicher Teil dieser Mittel in den Wohnimmobilienmarkt investiert wird.

Wer bisher damit gerechnet hat, dass wir auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt die Höchstpreise schon gesehen haben und uns auf ein langfristiges Plateau zubewegen, der wird im Nachgang der Corona-Krise vermutlich eines Besseren belehrt. Vielmehr wird die Krise jene Akteure belohnen, die ihr Unternehmen und ihre Investments mit ruhiger Hand durch die Krise führen und wohlüberlegt Opportunitäten nutzen, ohne dabei die Risikoanalyse zu vernachlässigen – denn auch wenn die langfristigen Perspektiven auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt gut sind: Die derzeitige Marktsituation birgt Investmentrisiken, die man im Blick behalten sollte.


Immobilien-Token etablieren sich als Anlageprodukt

Thomas MeyerVon Thomas Meyer, Vorstand, WERTGRUND Immobilien AG

Sei es der E-Commerce oder die Social-Media-Revolution – immer, wenn es in Vergangenheit um einen tiefgreifenden digitalen Strukturwandel ging, hörte man in der Immobilienbranche dasselbe geflügelte Wort: „Beton lässt sich nicht digitalisieren.“ Spätestens die Blockchain-Technologie und der damit verbundene Handel mit Kryptowährungen und anderen Token-Produkten haben jedoch dafür gesorgt, dass dieser Satz schlicht und ergreifend nicht mehr zutrifft.

Gleiche Technologie – unterschiedliche Volatilität

Inzwischen können alle Arten von Sachwerten – und damit auch die verschiedensten Immobilienwerte – als sogenannter Security-Token in der Blockchain hinterlegt werden. Dabei kann es sich also unter anderem um eine Eigentümerschaft, ein Nachrangdarlehen oder bestimmte andere verbriefte Rechte handeln. Das technische Prinzip ist dabei exakt dasselbe wie bei einem Bitcoin, vor allem im Hinblick auf Transparenz, Barrierefreiheit und Fälschungssicherheit. Zudem sind die Token ähnlich wie Kryptowährungen unbegrenzt teilbar, weshalb beispielsweise die klassischen Investmentschwellen von Immobilienfonds wegfallen. Dadurch lassen sich auch regelmäßige Zukäufe je nach Sparplan individuell gestalten.

Der wichtigste Unterschied zwischen Kryptowährungen und tokenbasierten Immobilienprodukten ist hingegen, dass die Immobilie selbst, beziehungsweise der dazugehörige Darlehens- oder Verkehrswert, maßgeblich für die Wertentwicklung des Tokens verantwortlich ist. Daher dürften sich die meisten dieser Produkte deutlich weniger volatil verhalten als Bitcoin und Co.

Aktuell werden erste Immobilien-Investmentprodukte auf Token-Basis entwickelt, wobei es zurzeit noch zahlreiche regulatorische Unklarheiten gibt: Während das originäre immobilienbezogene Produkt – also zum Beispiel ein Nachrangdarlehen – dem für das Vehikel spezifischen Rechtsrahmen unterliegt, haben die Token als digitales Abbild bislang keine einheitliche Regulierung. Eine der Folgen: Immobilienbasierte Token-Produkte sind zurzeit aus rechtlichen Gründen noch nicht so frei handelbar wie beispielsweise Kryptowährungen. Dies wird sich jedoch in den kommenden Jahren ändern, erste Schritte dazu wurden bereits von der Bundesregierung unternommen.

Produkte für online-affine Anlegergruppen

Auf lange Sicht werden sich die konventionellen Immobilien-Investmentprodukte – also beispielsweise Publikumsfonds – zunehmend tokenisieren. Hierbei gilt das Gesetz, dass alles, was digitalisiert werden kann, auch langfristig digitalisiert wird. Blockchain-Produkte könnten diese Investmentstrukturen bereits in zehn Jahren als Marktstandard verdrängen, sofern der regulatorische Rahmen gegeben ist.

Aktuell werden digitale Immobilieninvestments jedoch mit dem Ziel entwickelt, das „Produkt Immobilie“ für jüngere, innovationsoffene Anlegergruppen attraktiver zu gestalten. Diese sind in der Regel an digital gestützte Produkte wie Robo-Advisors gewöhnt und gelten auch als Zielgruppe für Krypto-Investments. Technisch gesehen ist es auch möglich, Security-Token mit Immobilienwerten direkt gegen Kryptowährungen einzutauschen, sodass mediale Brüche unterbleiben. Für digitalaffine Investoren stellen diese neuen Investmentprodukte also eine Möglichkeit dar, ihr Portfolio weiter zu diversifizieren – ohne beispielsweise das Schlange stehen bei der lokalen Bankfiliale in Kauf zu nehmen, der für das Zeichnen klassischer Immobilienprodukte in vielen Fällen noch immer unvermeidbar ist.


Die demografische Entwicklung ist sicher

Von Dr. Michael Held, Vorstandsvorsitzender der TERRAGON AG

Momentan steht Deutschland aufgrund der Corona-Pandemie weitestgehend still. Unsere Gedanken sind in dieser Zeit vor allem bei den Erkrankten, ihren Angehörigen und allen potenziellen Risikopatienten. Für die Zeit nach dem Stillstand sind wir jedoch weiterhin guten Mutes. Denn die demografische Entwicklung unserer Gesellschaft geht weiter: 2020 ist das Jahr, in dem die ersten Babyboomer das nominelle Rentenalter erreichen. Jene Nachkriegsgeneration also, die durch besonders geburtenstarke Jahrgänge herausstach.

Für alle, die geschäftlich mit dem Wohnen im Alter beschäftigt sind, bricht damit eine neue Zeit heran: Der Bedarf an Service-Wohnungen für Senioren im Bereich des ‚Betreuten Wohnens‘ – mit einem Grundservice sowie zubuchbaren Leistungen –, der in den zurückliegenden Jahren bereits kontinuierlich gestiegen ist, wird in den kommenden zehn Jahren ein beschleunigtes Wachstum erleben.

Wie sich die Gesamtwirtschaft und der Teilmarkt in den kommenden Monaten und Jahren entwickeln werden, ist offen. Aufgrund der demografischen Entwicklung lassen sich aber einige Prognosen erstellen, deren Gültigkeit nach aktuellem Wissensstand von der Pandemie unbeeinträchtigt bleiben: Bis 2030 wird die Zahl der über 65-Jährigen um 28 Prozent auf 21,8 Millionen, jene der über 80-Jährigen um sogar 38 Prozent auf 6,2 Millionen steigen. Daraus folgt für diese Assetklasse ein Investitionspotenzial von 64 Milliarden Euro innerhalb von gerade einmal 15 Jahren.

Dieses Potenzial haben auch die Investoren bereits für sich entdeckt. Laut immoTISS care könnte im Jahr 2020 das Transaktionsvolumen für Seniorenimmobilien im Bereich Betreutes Wohnen bereits eine Milliarde Euro übersteigen. Für 2021 geht die Prognose davon aus, dass Betreutes Wohnen aus Sicht des Transaktionsvolumens Pflegeheime überholen wird.  

Schon heute besteht eine signifikante Versorgungslücke für die ‚neuen Senioren‘, die als eigenständige Generation einen aktiven und selbstbestimmten Ruhestand in den eigenen vier Wänden anstreben. Dieses Urteil bestätigt auch das Frühjahrsgutachten 2020 des Zentralen Immobilien Ausschuss (ZIA), das dem Segment in der aktuellen Ausgabe erstmals ein eigenes Kapitel widmet und der steigenden Relevanz des Service-Wohnens für Senioren somit Rechnung trägt. Einem Gesamtbedarf von 865.000 Wohneinheiten in Kommunen mit mehr als 5.000 Einwohnern steht ein Angebot von lediglich etwa 300.000 existierenden Service-Wohnungen gegenüber. Es fehlen also aktuell bereits mehr als eine halbe Million Einheiten, viele Senioren finden deshalb in der Nähe ihres Wohnorts keine Angebote, die den individuellen finanziellen Möglichkeiten gerecht werden. Das Ergebnis der empirica-Studie: Bis ins Jahr 2035 wird diese Lücke noch einmal um etwa 200.000 Wohnungen wachsen.

Hoher Bedarf auch im Premium-Segment

Dabei variiert der Bedarf sowohl regional als auch zwischen den einzelnen Segmenten. Als bedarfsdeckend wird aus medizinischer und sozialer Perspektive ein Versorgungsgrad von fünf Prozent der Haushalte von über 70-Jährigen definiert – für 20 Haushalte müsste in einer Stadt also je eine Service-Wohnung bereitstehen. Doch ein solcher Wert wird fast nirgendwo in Deutschland erreicht. Während die Lage in Hamburg mit 4,9 Prozent oder in Berlin mit 3,5 Prozent verbesserungswürdig, aber nicht dramatisch erscheint, zeigt sich in anderen Regionen eine eklatante Unterversorgung: In Rheinland-Pfalz, Thüringen und dem Saarland liegt die Quote bei einem Prozent. Die niedrigsten Werte ergeben sich in der Gesamtschau in den östlichen Bundesländern, doch schon der bundesweite Durchschnitt offenbart mit einem Versorgungsgrad von 1,8 Prozent dringenden Handlungsbedarf.

Blickt man auf die unterschiedlichen Ausstattungs- und Servicekategorien, wie sie das Sternesystem der Gesellschaft für immobilienwissenschaftliche Forschung (gif) darstellt, zeigt sich gerade im Premium-Segment ein überproportionaler Angebotsmangel. Allein im Vier- und Fünf-Sterne-Segment beim Service-Wohnen besteht den empirica-Daten zufolge eine Unterversorgung von aktuell 90.000 bis 100.000 Wohnungen. Dies ergibt sich erneut aus dem Versorgungsgrad, der regional zwischen 0,07 (Saarland und ostdeutsche Bundesländer) und 0,64 Prozent (Hamburg) variiert. Eine Quote von 0,75 Prozent würde den tatsächlichen Bedarf decken – sie wird jedoch in keiner der deutschen Städte erreicht. Mit dem sukzessiven Renteneintritt der Babyboomer verschärft sich dieser Angebotsmangel noch einmal: Bis 2035 wird der Bedarf um weitere 33.000 Service-Wohnungen in Premium-Qualität steigen. Nicht zuletzt deshalb empfiehlt das ZIA-Frühjahrsgutachten ein grundsätzliches Umdenken: Die Herausforderung der nächsten Jahre bestehe darin, die adäquate Wohnraumversorgung der wachsenden Altersgruppe über 65 Jahren sicherzustellen.

Service-Wohnen ist für Großteil der Senioren erschwinglich

Eine gute Grundlage für den Abbau der signifikanten Versorgungslücke bildet indes die solide Finanzsituation der Haushalte mit Bewohnern über 70 Jahren. Die relativ hohe Zahl gutsituierter Haushalte in Kombination mit der fortschreitenden Ausdifferenzierung der Assetklasse Seniorenwohnen, die auch aus den gestiegenen Ansprüchen der Babyboomer an Komfort, Flexibilität und Mobilität resultiert, erlaubt eine mittlere monatliche Miete von 1.100 Euro. Für Vier- und Fünf-Sterne-Wohnungen, die sich durch großzügigere Grundrisse, eine bessere Ausstattung und mehr Serviceangebote auszeichnen, werden durchschnittlich 2.100 bis 2.800 Euro pro Monat bezahlt.

Auf dieser Basis ergibt sich bis 2035 das bereits genannte Gesamtinvestitionspotenzial von 64 Milliarden Euro für Neubau und Instandhaltung von Service-Wohnungen, das die Senioren allein aus ihrem Einkommen finanzieren könnten. Würden zudem Steuergelder zur Verbesserung der Versorgung eingesetzt, ergäbe sich eine mögliche bundesweite Investitionssumme von 100 Milliarden Euro in diesem Bereich. Dieselbe Tendenz gilt auch im Premium-Segment – kommt empirica doch zu dem Schluss, dass 2,4 Millionen Haushalte Nutzungsentgelte von bis zu 7.000 Euro monatlich aus dem laufenden Einkommen sowie vorhandenem Vermögen bestreiten könnten. Mit ihrer finanziellen Stärke werden die Babyboomer dem Markt für Service-Wohnen also aller Voraussicht nach ein ausgesprochen vielversprechendes Jahrzehnt bescheren.


Wohn-Investmentmarkt als Corona-Gewinner

Von IVD-Präsident Jürgen Michael Schick

Noch ist nicht absehbar, wie tief die Spuren der Corona-bedingten Rezession sein werden. Auch wenn es allmählich Lockerungen für verschiedene Wirtschaftszweige und Bereiche des öffentlichen Lebens geben wird, lassen sich die Auswirkungen der Krise bisher nur grob abschätzen. Viele düstere Szenarien gibt es auch zum Immobilienmarkt. Zum Teil liest man jetzt von einem drastischen Preiseinbruch oder von einem Rückgang der Nachfrage auf breiter Front.

Ich habe in Bezug auf den Wohn-Investmentmarkt eine explizit andere Sicht. Viele institutionelle Anleger, viele Kapitalsammelstellen und Versicherungen werden wieder Wohnimmobilien als sicheren Hafen wahrnehmen. Auch Family Offices und vermögende Privatanleger werden größere Teile ihrer Liquidität nicht etwa im Aktienmarkt anlegen, auch wenn es dort nach einer weiteren Marktkorrektur sicherlich Chancen zum Wiedereinstieg geben wird. Sie werden stattdessen wieder in Mietwohnungen investieren. Und Immobilieninvestoren, die bisher überwiegend Gewerbeimmobilien gekauft haben, werden sich verstärkt wieder dem Wohnungsmarkt zuwenden. Der Wohn-Investmentmarkt wird sich als Corona-Gewinner erweisen. Das gilt übrigens nicht in gleicher Weise für den Markt teurer Eigentumswohnungen oder Eigenheime. Dort lässt sich vorhersehen, dass das konsumtive Verhalten vieler privater Käufer nach Ende der derzeitigen Phase der Verunsicherung nicht in bisheriger Form wieder in Tritt kommt.

Der Büroboom der zurückliegenden Jahre dürfte dagegen erst einmal einen kräftigen Dämpfer erfahren. Rekordumsätze, wie sie im Jahr 2019 erzielt wurden, als etwa in Berlin eine Million Quadratmeter Bürofläche vermittelt worden ist, werden so schnell nicht wieder erreicht werden. Denn die Auswirkungen der Pandemie werden den Büromarkt deutlich schwerer treffen als den Wohnungsmarkt. Die Rezession wird die Zahl der Bürobeschäftigten verringern. Die Flächennachfrage wird spürbar zurückgehen. Unternehmen wollen sich in wirtschaftlich schwierigen Zeiten nicht an lange Vertragslaufzeiten binden, Expansionspläne werden zurückgestellt. Büromieten werden preislich unter Druck geraten. Natürlich gibt es viele gute Projekte, die sich auch weiterhin zukunftssicher entwickeln lassen. Aber im Marktdurchschnitt wird die Büroimmobilie eher nicht mit einem blauen Auge davonkommen. Die tiefsten Spuren wird die Rezession im Einzelhandel (Lebensmittel etc. ausgenommen), im Gastronomiebereich und in der Hotellerie hinterlassen. Kontaktverbote und Ausgangsbeschränkungen werden die wirtschaftliche Solidität vieler Gewerbemieter erschüttern. In der Folge wird die Flächennachfrage auch nach Aufhebung der bisherigen Maßnahmen sinken. Verbleibende Mieter werden ihre Miete teilweise nachverhandeln müssen.

Von alledem kann im Mietwohnungsmarkt keine Rede sein. Er wird auch nach Corona gekennzeichnet sein von einer hohen Nachfrage in den Schwarmstädten und Ballungsregionen bei gleichzeitig noch immer zu geringem Angebot. Die Mietpreisentwicklung wird nach meiner Einschätzung auf dem Niveau von 2019 bleiben, also ca. plus drei Prozent im Jahresverlauf. Die sprunghaften Mietanstiege des vergangenen Jahrzehnts sind ohnehin vorbei, wie sich in allen größeren Städten gezeigt hat. Angesichts dieser Kontinuität ist der Mietwohnungsmarkt der sichere Hafen in unsicherer Zeit. Für Immobilieneigentümer, die jetzt aus Liquiditätsgründen den Verkauf ihrer Immobilie prüfen, ist das eine gute Nachricht. Corona-bedingte Preisrückgänge sind angesichts der oben beschriebenen Nachfrage nicht zu befürchten. Wer in der Folge der Krise eine Mietwohnimmobilie verkauft, um den Veräußerungsgewinn beispielsweise in die eigene Firma zu stecken, weil dort Liquidität fehlt, der hat auch weiterhin ein gutes Marktumfeld.

In Berlin gilt das alles allerdings nur mit Abstrichen. Dort ist der Wohnimmobilienmarkt tatsächlich unter Druck. Aber nicht wegen Corona, sondern wegen des rot-rot-grünen Mietendeckels. Die enteignungsgleichen Folgen des Mietendeckels wirken deutlich schwerer als die Folgen der Pandemie. Das Virus ist höhere Gewalt. Der Mietendeckel ist die Folge einer fehlgeleiteten Immobilienpolitik, die bewusst spaltet, anstatt Brücken zu bauen, wie es in dieser Zeit notwendig wäre.


Corona-Krise: Ist mal wieder der Kapitalismus schuld?

Von Dr. Dr. Rainer Zitelmann

In jeder Krise suchen die Menschen nach Sündenböcken. Das war schon immer so in der Geschichte. Im Mittelalter und der Frühen Neuzeit wurden in Europa 60.000 bis 80.000 Frauen als Hexen verbrannt. Man hatte ihnen die Schuld an Naturkatastrophen und Seuchen gegeben. Auch Juden dienten immer wieder als Sündenböcke – man beschuldigte sie zum Beispiel, Brunnen zu vergiften, und machte sie verantwortlich für die Pest, für Wirtschaftskrisen und andere schlimme Ereignisse.

Sündenbockdenken

Auch in der Corona-Krise suchen die Menschen nach Sündenböcken. In China und Russland wird die Theorie verbreitet, das Virus sei in US-amerikanischen Labors entstanden, in Amerika wird China beschuldigt und in arabischen Ländern werden reiche jüdische Familien wie etwa die Rothschilds verdächtigt. Viele Verschwörungstheoretiker sehen Bill Gates, einen der reichsten Menschen der Welt, als Schuldigen. Dabei hat Gates vor fünf Jahren bereits eindringlich vor einer Pandemie gewarnt, wie wir sie jetzt haben – aber aus dem Warner vor dem Virus wird nun der Urheber des Virus gemacht.

Der Kapitalismus und Superreiche sind besonders beliebt als Sündenböcke für die Corona-Krise. Für mein Buch „Die Gesellschaft und ihre Reichen“ hat das Meinungsforschungsinstitut Ipsos Mori je 1.000 repräsentativ ausgewählten Personen in den USA, Großbritannien, Frankreich und Deutschland folgende Aussage vorgelegt: „Superreiche, die immer mehr Macht wollen, sind schuld an vielen Problemen auf der Welt, z. B. an Finanzkrisen oder humanitären Krisen.“ In den USA stimmten 25 Prozent der Befragten dieser These zu, in Großbritannien 21 Prozent, in Frankreich 33 Prozent und in Deutschland sogar 50 Prozent. Ein Ergebnis der Studie ist, dass besonders Menschen mit starkem Sozialneid zu diesem Sündenbockdenken neigen.

Weltweit hoffen Antikapitalisten, die Corona-Krise könne endlich das lang ersehnte Ende des Kapitalismus einläuten. Ob in den USA, Großbritannien, Frankreich oder Deutschland: Die Argumentation der antikapitalistischen Intellektuellen ist überall gleich. Sie hatten eigentlich schon gehofft, dass die Finanzkrise von 2008 zu einem Zusammenbruch des Kapitalismus führen werde. Doch damals, so ihr Argument, sei es dem Kapitalismus und dem Neoliberalismus noch einmal gelungen, sich zu retten. Diesmal könne – und solle – es anders sein. Das Corona-Virus ist für sie ein Hoffnungsträger im Kampf gegen den Kapitalismus.

Wirtschaftlich freieste Länder werden am besten mit Corona fertig

Gegen die These, dass der Kapitalismus an der Corona-Krise schuld sei, spricht eine Mitte April veröffentlichte Untersuchung der Thinktanks Deep Knowledge Group. Sie zeigt, welche Länder ihre Bürger am besten vor dem Virus schützen. Was auffällt: Von sechs Ländern, die laut dem Ranking der Heritage-Foundation zu den wirtschaftlich freiesten Ländern der Welt gehören, sind fünf unter den Staaten, die dem Deep-Knowledge-Ranking zufolge am besten mit dem Corona-Virus fertig werden, nämlich Australien, Neuseeland, Singapur, Hongkong und die Schweiz.

Für die Zeit nach Corona fordern Antikapitalisten höhere Steuern, noch mehr Regulierung, einen „Green New Deal“ und andere Maßnahmen, die alles eines gemeinsam haben: Der Staat soll noch mächtiger werden. „Mehr staatliche Regulierung hilft mehr“ ist der Glaube aller Sozialisten. Zu denken geben sollte ihnen jedoch: Die beiden am stärksten regulierten Wirtschaftszweige auf der ganzen Welt sind die Finanzindustrie und das Gesundheitswesen. In keinem Bereich gibt es so viele staatliche Vorschriften, so viel Bürokratie, so viele Formulare, die ausgefüllt werden müssen, so wenig wirtschaftliche Freiheit. Aber genau diese beiden Wirtschaftszweige sind diejenigen, die am schlechtesten funktionieren, und zwar auf der ganzen Welt. Sie sind besonders anfällig für Krisen und funktionieren besonders schlecht – nicht trotz, sondern wegen der hohen Regulierung.

Wenn mehr Staat und mehr Regulierung zu mehr wirtschaftlicher Effizienz führen würden, dann wären die Systeme in Nordkorea, Venezuela und Kuba (das sind die drei Schlusslichter im Ranking der wirtschaftlichen Freiheit durch die Heritage-Foundation) die effektivsten. Die Corona-Krise hat aber auch eine große Schwäche der Systeme in den USA und Europa offengelegt: Dort, wo der Staat stark sein sollte – zum Beispiel in der Krisenprävention –, hat er sich als sehr schwach erwiesen. Umgekehrt: Dort, wo der Staat schwach sein sollte – etwa im Bereich der Wirtschaft –, ist er viel zu stark. Der Staat sollte sich wieder auf seine Kernaufgaben konzentrieren, also auf Themen der äußeren und inneren Sicherheit, wozu auch die Prävention für Epidemien und Pandemien gehört. Hierbei haben die meisten Staaten versagt. Es ist wie bei einem Unternehmen: Wenn eine Firma vergisst, was ihre Kernkompetenz ist, und sich stattdessen mit allen möglichen Nebenaktivitäten verzettelt, wird sie schließlich untergehen. Um es überspitzt zu sagen: In der Obama-Zeit hat sich der US-amerikanische Staat mehr mit Themen wie „Transgender-Toiletten“ beschäftigt als mit der Vorbereitung auf eine Pandemie. Das Ergebnis: Am Ende gibt es genug Transgender-Toiletten, aber nicht genug Atemmasken und Beatmungsgeräte für den Notfall.


Berliner Zinshäuser

Berlin-Nachricht

Wohnungsbau im Ruhemodus

In der Corona-Krise kommt der Wohnungsbau ins Stocken. Das zeigt eine Mitgliederbefragung des Bundesverbands Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW). Viele Baustellen stünden demnach still, weil es an Genehmigungen von den Ämtern, ausländischen Arbeitskräften und Baumaterialien fehle. Das Fatale daran sei, dass nur eine dieser drei Bedingungen ausfallen müsse, um den gesamten Baubetrieb aufzuhalten. Der Umfrage zufolge gehen 76 Prozent der befragten Unternehmen von Bauverzögerungen aus. Die meisten Firmen rechnen derzeit mit Verschiebungen von etwa zwei bis drei Monaten. Zudem berichteten 40 Prozent der Unternehmen, dass sie gar nicht erst zum Baubeginn kämen, weil in vielen Kommunen zurzeit keine Baugenehmigungen bearbeitet werden.

Allerdings zeigt eine jüngste Studie von bulwiengesa, dass die Baugeschwindigkeit in den sieben größten Städten schon vor den jüngsten Entwicklungen abnahm. In allen Städten außer Berlin seien demnach im vergangenen Jahr weniger Wohnungen geplant oder gebaut worden. Die Marktdaten wurden vom Analysehaus bereits vor der Corona-Krise erhoben, die Folgen des Ausbruchs sind deshalb nicht eingerechnet. Es gebe daher Anzeichen, dass der Neubau auch dann abgenommen hätte, wenn die öffentliche Gesundheitslage nicht gefährdet wäre. Viele Bauträger erstellten derzeit lieber Büros statt Wohnungen. Für den Wohnungsbau fehlen außerdem weiterhin genügend bezahlbare Grundstücke.

Mietausfälle in Hamburg kein Thema

Werden Wohnungs- und Gewerbemieten in Zeiten der Corona-Pandemie pünktlich weitergezahlt? Vermieter stellen diese Frage mit wachsender Sorge. Ein erster Indikator aus Hamburg kann erst einmal Grund zum Aufatmen zu geben. Dort haben die wohnungswirtschaftlichen Verbände im Hamburger Bündnis für das Wohnen eine Umfrage unter ihren Mitgliedern durchgeführt.

Im wohnwirtschaftlichen Bereich sei es in 2.490 Fällen zu Zahlungsverzügen gekommen. Das sei weniger als ein Prozent aller erfassten Wohnungen. Im Durchschnitt betrug die Höhe der ausgefallenen Miete pro Wohnung 704 Euro.

Im Vergleich dazu seien bei Gewerbeimmobilien inklusive Büros und Logistikflächen bereits 17 Prozent der Mieten ausgefallen. Die Höhe der entgangenen Miete liegt bei durchschnittlich 3.032 Euro pro Gewerbeeinheit. Einzelhandel, Gastronomie und Hotels träfe der Stillstand besonders hart. Dort gäbe es zum Teil Mietausfälle von bis zu 80 Prozent. Die Umfrage wurde online erhoben und lief bis zum 14.04.2020. Damit wurden die Aprilmieten bereits zum Großteil erfasst. Insgesamt flossen die Daten von 888 Hamburger Unternehmen sowie privaten Vermieterinnen und Vermietern ein. Sie beziehen sich auf 357.572 Wohnraummietverhältnisse und 11.072 Gewerbeeinheiten.

Wohneigentumsmarkt zeigt sich infektionsresistent

Der Wohnungsmarkt dürfte die Corona-Krise glimpflich überstehen. Das zeigt eine Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft. Die Preise für Wohneigentum würden demnach wahrscheinlich nicht oder nur leicht, im schlimmsten Szenario um bis zu zwölf Prozent zurückgehen. Wie stark es die Märkte tatsächlich treffen werde, hänge davon ab, wie viele Wochen die Wirtschaft insgesamt noch stillstehen werde und die Einkommen der Menschen gefährde. Die Studienautoren rechneten drei Szenarien durch. Wären die Mieteinnahmen derzeit so schlecht wie in der Finanzkrise 2008 und 2009, brächen die Wohnungspreise in diesem Jahr im schlimmsten Fall um rund 17 Prozent ein. Davon könne man aber nicht ausgehen, da hierzu die Zinsen deutlich höher sein müssten. Weil die langfristigen Zinsen jedoch weiter fallen dürften, sei eher mit stagnierenden bis leicht gedämpften Preisen zu rechnen. Ein deutlicher Preisverfall wäre hingegen nur zu erwarten, wenn die Corona-Krise eine Immobilienblase zum Platzen brächte. Diese Blase liege in Deutschland jedoch nicht vor, da es eine strukturelle Wohnraumnot gebe und Mieter- und Selbstnutzerkosten nicht auseinanderdriften würden. Zur Stabilität der Kaufpreise trage zudem bei, dass die Mieten kaum absehbar nachgeben würden.


Zinshaus-/Forward-Deal-Angebote

Vier Neubau-Büroflächen in Berlin-Schöneberg

Bei dem Angebot handelt es sich um vier Teileigentumseinheiten, deren Nutzflächen zwischen 73 und 253 Quadratmeter betragen. Die Vermietung der Einheiten ist mit durchschnittlich 23,50 Euro pro Quadratmeter kalkuliert. Der Standort ist verkehrsmäßig sehr gut angebunden. Es stehen zusätzlich zehn Tiefgaragenstellplätze zur Verfügung, die mit einer monatlichen Miete von 150 Euro angesetzt sind.

 

Kaufpreis: 3.750.000 EUR zzgl. 7,14 % Käuferprovision (inkl. MwSt.)

JNKM SOLL: 185.000 EUR

Faktor: 20,28

Angaben zum Energieausweis: Energieverbrauchskennwert lt. Bedarfsausweis 68 kWh/(m²*a), Energieeffizienzklasse B, Gaszentralheizung, Baujahr 2016 (Planungsvariante).

 

(Bei Interesse bitte Objekt-Nr. angeben: 52178)


Mehrfamilienhaus in Berlin-Neukölln

Im Jahr 2010 wurde das Gebäude grundlegend im KfW-70-Standard saniert. Die Fassaden wurden malermäßig überarbeitet sowie Fenster und Türen ausgewechselt. Die 33 Wohneinheiten sind Teil einer WEG. Diese verfügen über 46 bis 114 Quadratmeter und sind über einen Aufzug erschlossen. Jede Einheit bietet einen Balkon mit Ausrichtung zum ruhigen Hofbereich.

 

 

 

Kaufpreis: 4.500.000 EUR zzgl. 7,14 % Käuferprovision (inkl. MwSt.)

Vermietbare Fläche: 1.773 m²

Preis pro m²: 2.538 EUR

Angaben zum Energieausweis: Energieverbrauchskennwert lt. Verbrauchsausweis 82 kWh/(m²*a), Energieeffizienzklasse C, Fernwärme mit Warmwasseraufbereitung, Baujahr 1970.

 

(Bei Interesse bitte Objekt-Nr. angeben: 52109)


Gepflegtes frei stehendes Mehrfamilienhaus in Essen (NRW)

Das Objekt befindet sich in einer ruhigen Lage mit einer ausgezeichneten Anbindung an den ÖPNV unweit der Zeche Zollverein. Es teilt sich auf in zehn Wohnungen und eine Gewerbeeinheit, die durchschnittliche Miete beträgt 5,20 Euro je Quadratmeter. Die Wohnungsgrößen variieren zwischen 49 und 83 Quadratmeter. Die Gewerbefläche ist für 5,49 Euro je Quadratmeter vermietet und bietet ebenso wie die Wohnungen ein Mietsteigerungspotenzial.

 

 

Kaufpreis: 760.000 EUR zzgl. 3,57 % Käuferprovision (inkl. MwSt.)

JNKM IST: 48.708 EUR

Faktor: 15,60

Angaben zum Energieausweis: Energieverbrauchskennwert lt. Bedarfsausweis 256,8 kWh/(m²*a), Energieeffizienzklasse H, Gaszentralheizung, Baujahr 1929.

 

(Bei Interesse bitte Objekt-Nr. angeben: 52203)


Wohninvestments in Deutschland 03I20

 

Wohninvestments in Deutschland 03 I 20

 

EDITORIAL

Liebe Leserinnen und Leser,

„Und ich dachte, der Sozialismus sei Geschichte“ – so kommentierte vor Kurzem ein US-amerikanischer Investor die neuerliche Regulierungswut am deutschen Wohnungsmarkt und meinte damit den Berliner Mietendeckel. In der Tat: Wer in Wohnraum in Deutschland investiert, muss sich auskennen, denn der Markt hat viele, manche sagen auch zu viele, Schranken und Beschränkungen – Stichwort Umwandlungsverbot. Dabei gilt es, klar auf langfristige Wertsteigerungen zu setzen und nicht den Weg des leichtesten Widerstands zu gehen, sprich nur dort zu investieren, wo just jetzt die politischen Regulierungen einem entgegenkommen, erklärt Jürgen Schorn von Bauwerk Capital. Dass Käufer bei Prüfung und Investment immer mehr „alternative Daten“ berücksichtigen sollten, ergänzt Gabriel Khodzitski, Geschäftsführer von PREA. Und wie Neubau und Altbau beide nachhaltig sein können, und zwar unter energetischen wie ökonomischen Gesichtspunkten, fasst Mark Heydenreich von Fortis zusammen. Fest steht also: Es gibt genug zu tun und zu prüfen im Immobilienjahr 2020.

 

Wir wünschen eine informative Lektüre

Jürgen Michael Schick und Dr. Josef Girshovich


BEITRÄGE

Die Immobilienbranche muss ihre Datengrundlage hinterfragen

Von Gabriel Khodzitski, CEO PREA

Zahlreiche Akteure der Immobilienwirtschaft zeigen ein erstaunliches Maß an Treue, wenn es um ihre Datengrundlagen geht. Seit Jahren verlassen sie sich beispielsweise auf einen langfristigen WAULT (Weighted Average Unexpired Lease Term) als Indikator für ein besonders stabiles Investment. Und die möglichen Mieteinnahmen werden auf Basis von Comparables berechnet – also anhand der Betrachtung, welche Preise in anderen Immobilien am Standort zuletzt erzielt wurden.

Indes müssen wir uns die Frage stellen, wie zeitgemäß solche Ansätze der Datenerhebung heutzutage überhaupt noch sind – und ob sich die Branche nicht besser von ihren lieb gewonnenen Datengewohnheiten trennen sollte. Denn viele der klassischen immobilienbezogenen Zahlen, Daten und Fakten sind erstens sehr unpräzise. Sie haben wenig mit den konkreten Alleinstellungsmerkmalen der eigentlichen Immobilie zu tun. Zweitens spiegeln sie lediglich Informationen aus der Vergangenheit wider – und lassen kaum Rückschlüsse über die Potenziale und Risiken zu, die für die Zukunft ausgeschöpft werden könnten. Drittens schließlich entgeht der Branche viel, wenn sie zu starr an den althergebrachten Gewohnheiten festhält: Wir versäumen es, alternative Daten zu erheben, anhand derer Risiken und Chancen für die Zukunft verlässlich identifiziert werden könnten.

Für die langfristige Entwicklung einer Immobilie wäre – anstatt einer Betrachtung der restlichen Mietvertragslaufzeiten – eine Analyse ausgewählter gesellschaftlicher und wirtschaftlicher Informationen viel aussagekräftiger. Wie verliefen die Arbeitsplatzentwicklung, die Kaufkraft und die Kriminalitätsstatistik der vergangenen Jahre? Wie viel Potenzial bietet die Neuansiedlung von renommierten Unternehmen. Welche Ausbauten der Verkehrsinfrastruktur sind für die kommenden Jahre geplant? Mit diesen Informationen in der Hinterhand kann eine Immobilie zielgerichtet für die Bedarfssituation in fünf oder zehn Jahren (weiter-)entwickelt werden.

Ähnliches gilt für die politische Situation am Standort. Inzwischen werden selbst vermeintlich verlässliche Baugenehmigungen nachträglich hinterfragt, und eine politische Initiative kann schnell dafür sorgen, dass ein eigentlich baureifes Projekt gekippt wird. Informationen zu Bürgervereinen und -versammlungen und auch der Zeitraum bis zur nächsten Wahl – und damit einer möglichen kommunalen Interessensverschiebung – sind also essenziell. All diese alternativen Daten sind frei verfügbar, fließen aber nur in den seltensten Fällen tatsächlich in die Bepreisung und Bewertung eines möglichen Immobilieninvestments mit ein.

Noch mehr – aktuell weitgehend ungenutztes – Potenzial verbirgt sich hinter dem Schlagwort Smart Data. Inzwischen existieren intelligente Algorithmen und eine Machine-Learning-Technologie, die viel präzisere Prognosen treffen kann, als es die althergebrachten Berechnungsmethoden vermögen. Die gesamte Bandbreite der Möglichkeiten, die sich auf Basis dieser Anwendungen bieten, kann jedoch nur dann ausgenutzt werden, wenn nicht nur die Prozesse, sondern auch die Datengrundlagen optimiert werden. Ansonsten kann auch die künstliche Intelligenz nur auf konventionelles Halbwissen zurückgreifen.


Nachhaltige Immobilieninvestments: Neubau oder Altbau?

Mark Heydenreich

Von Mark Heydenreich, Vorstand der FORTIS Real Estate Investment AG

Mit der Generation Y wird eine der umweltbewusstesten Generationen aller Zeiten zu potenziellen Immobilienkäufern. Der ökologische Fußabdruck wird also zu einem immer wichtigeren Entscheidungskriterium für oder gegen eine Eigentumswohnung – denn mit energieeffizienten Häusern lässt sich ein wichtiger Beitrag zum Klimaschutz leisten.

Wenn es lediglich um den Energieverbrauch im laufenden Betrieb geht, scheint der Neubau gegenüber einem Altbau die ökologischere Variante zu sein. Doch bei einer solchen Betrachtung vergisst man von der Klima-Rechnung den wichtigsten Teil. Denn ein Altbau muss nicht erst mit großem Energie- und Ressourcenaufwand neu errichtet werden: keine Tonnen von Material, die um die halbe Welt verschifft werden, keine Kräne und Bagger, die die Luft verschmutzen. Ein nachhaltiger Ansatz ist daher, das Bestehende zu erhalten und auf ein energetisch besseres Niveau zu bringen. Ein Altbau, der auf den aktuellen Stand der Technik saniert oder modernisiert wird, ist darum unterm Strich oft klimafreundlicher als ein frisch hochgezogener Neubau.

Modernisierung mit Hebelwirkung

Auf diesem Stand sind jedoch natürlich noch längst nicht alle Altbauten. Aber es gibt eine Reihe von Modernisierungsmaßnahmen, die eine enorme Hebelwirkung haben und damit den charmanten Stuck-Palast aus der Gründerzeit auf die Höhe der Zeit katapultieren. Zunächst sollte man sich um die Heizung kümmern: Fernwärme und Gas arbeiten wesentlich energieeffizienter als die alte Ölheizung, deren Neueinbau und Austausch zudem ab 2026 zugunsten der Klimafreundlichkeit stark reglementiert wird. Auch das Isolieren der Zu- und Abwasserleitungen schont die Umwelt beträchtlich. Fassaden und Dachgeschosse sind ebenfalls wichtige Faktoren: Mit der richtigen Dämmung kann hier einiges an Energie gespart werden – und der Altbaucharme bleibt unangetastet.

Doch Käufer sollten genau überlegen, ob sie ihre Altbauwohnung selbst sanieren und modernisieren, oder schon in eine energetisch optimierte Altbauwohnung ziehen wollen. Denn wer das später selbst erledigen will, kann darüber nicht allein entscheiden, sondern muss sich erst mit den anderen Eigentümern im Haus einigen. Aber selbst in diesem Fall haben umweltbewusste Wohnungseigentümer noch Wege, um in Eigenregie für etwas mehr Nachhaltigkeit zu sorgen. Die Stellschraube ist hier besonders der Wasserverbrauch: Setzt man wassersparende Perlatoren in die üblichen Einhebelmischer in Dusche und Waschbecken, kann man den Verbrauch um etwa die Hälfte senken. Die richtigen Duschköpfe liefern zudem bei einem Drittel des Wasserverbrauchs das gleiche Duscherlebnis. Und natürlich sind neue Toiletten mit effizienten Spülkästen erheblich sparsamer als ältere.

Begrenztes Angebot, stabiler Preis

Nachhaltigkeit bedeutet jedoch nicht nur, den Energieverbrauch zu senken. Nachhaltig ist auch das, was lange seinen Wert behält oder ihn sogar noch steigern kann. Mehr Menschen denn je wollen heute in Altbauten leben, doch das Angebot ist begrenzt. Wenn diese begehrten Immobilien dann noch in angesagten Kiezen liegen, dann bleibt der Preis dieser Häuser wahrscheinlich selbst dann mindestens stabil, wenn die Konjunktur ins Stocken geraten sollte. So sind laut einer Untersuchung des Maklerunternehmens Homeday in den letzten drei Jahren die Preise für Altbauten im Durchschnitt um rund 30 Prozent gestiegen. Damit liegt ihre Preissteigerung noch um fünf Prozentpunkte über der aller anderen Immobilien in den 80 größten deutschen Städten. Das umweltfreundliche Investment in den Altbau kann somit auch noch höchst lukrativ sein, wenn man sein Heim am Ende einmal veräußern will.


Mehr Mut!

Von Jürgen Schorn, Geschäftsführender Gesellschafter der Bauwerk Capital GmbH & Co. KG

Eine aktuelle Erhebung besagt: In vielen kleineren bis mittelgroßen Städten und Landkreisen in Deutschland wird erstaunlich rege Wohnraum geschaffen. Mehr als nötig, sagt das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) – auf 50 Prozent über dem Bedarf wird die Bautätigkeit in 69 ländlichen Untersuchungsräumen beziffert. In den großen Städten dagegen wird weiterhin zu wenig gebaut. Die Spitzenreiter Düsseldorf und Hamburg decken zumindest 86 Prozent des Bedarfs durch Neubau ab. Wenn man das Niveau der vergangenen drei Jahre für weitere drei Jahre halten könne, werde es hier bald wieder Entspannung geben. Auch Frankfurt am Main steht einigermaßen gut da. In Berlin, München, Stuttgart und Köln sei man aber von einer Entwarnung weit entfernt. Warum ist das so?

Nicht genug Vertrauen

Ich denke: Viele private Entwickler haben zu lange das Risiko gescheut, auch vermeintlich unbequeme Lagen anzugehen. Standorte etwas abseits der Zentren, sozial angespannte Kieze oder Quartiere mit Leerstand, aber eben innerhalb der Stadt, nicht um Umland oder in B-Städten noch weiter weg. Dabei war es doch abzusehen, dass sich diese Risiken lohnen würden – für den Entwickler und die Stadtgesellschaft. Denn dass zu wenige neue Wohnungen in den Großstädten entstehen, ist kein junges Phänomen. Seit geschätzten zehn Jahren und länger kennt man die Gefahr, in eine Wohnungsknappheit zu steuern. Medien und Fachöffentlichkeit haben vor einer Dekade schon darüber diskutiert. Und mit jedem Monat, in dem nicht oder zu wenig gebaut wurde, vergrößerte sich die Gefahr immer mehr, bis sie äußerst real wurde.

Die üblichen Gründe

Unbequeme Lagen – man könnte auch sagen: Es fehlte zu oft an Visionen, an Weitblick, an Glauben an die Dynamik und Entwicklung in den großen Städten wie Berlin oder Köln. In München und Stuttgart spielten sicherlich die hohen Bodenpreise eine größere Rolle, aber es gab auch dort mitunter zu wenig Mut. Betrachten wir die teilweise langen Planungs- und Realisierungsphasen bei komplexen Wohnprojekten, die viele Marktteilnehmer zu Recht bemängeln, vor diesem Hintergrund doch vielleicht als Plus. So gibt man seinem Projektumfeld die Zeit, sich zu wandeln, noch ehe das eigene Projekt als weiterer Baustein und Impuls dazukommt. Im Übrigen sollten die langen Zeiträume auch einmal weniger emotional diskutiert werden. Es ist doch gerade bei komplexen Projekten der intensive Dialog von öffentlicher Hand und privatem Partner unumgänglich, auch die Abstimmung mit der Stadtgesellschaft. Außerdem ist in nahezu allen größeren Genehmigungsbehörden ein zunehmendes Engagement und ein klarer Beschleunigungswille zu verzeichnen, sei es über zusätzliches Personal oder das Erkennen der Dringlichkeit.

Ausweichbewegung zu groß

Fakt ist: Die Ausweichbewegung, die viele Bauherren heutzutage machen, und im ländlichen Raum oder nicht mehr ganz nahe liegenden Umlandgemeinden der attraktiven Metropolen tätig werden, wird uns langfristig Leerstände bereiten. Im nordbayrischen Landkreis Rhön-Grabfeld etwa sind laut IW zuletzt viermal so viele Wohnungen gebaut worden, wie eigentlich nötig gewesen wären. Jeder Ort ist individuell, und die Chancen jedes Ortes sind es ebenfalls. Aber die grundsätzliche demografische Entwicklung liegt weiterhin auf der Hand, die Urbanisierung schreitet voran. Das Problem einer insgesamt sinkenden Bevölkerungszahl ist zwar zwischenzeitlich durch die Zuwanderung etwas abgepuffert worden, aber im Grundsatz immer noch vorhanden. Es wird weiterhin kleine Gemeinden im strukturschwachen Raum geben, die der sogenannten Wüstung anheimfallen. Orte, in denen die Infrastruktur und auch die derzeit noch vorhandenen Immobilienwerte nicht aufrechterhalten werden können. Orte, die man komplett aufgeben wird.

Fazit

Daher: Lassen wir die Ausweichbewegung wieder kleiner werden. Niemand kann aktuell erwarten, dass überteuerte Grundstücke in den Top-Lagen der großen Metropolen gekauft und dort bezahlbarer Wohnraum geschaffen wird. Aber die Städte bieten doch auch im weiteren Stadtgebiet Potenzial – sei es durch Umnutzung, vielleicht auch die Bereinigung von kontaminierten Grundstücken oder bestehender Bausubstanz. Sicherlich gibt es auch Entwickler, die ihre Pläne doch nicht heben können und ihre Areale kommen zurück auf den Markt. Der alte Grundsatz Lage, Lage, Lage hat seine Gültigkeit nicht verloren. Denken wir langfristiger. Immobilien sind langfristig. Bauen wir sie dort, wo sie auch langfristig benötigt werden.


Bundesweites Umwandlungsverbot?

Von IVD-Präsident Jürgen Michael Schick

Die Große Koalition plant, die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen zu erschweren. Nach zahlreichen Mietregulierungen sahen sich viele Eigentümer zuletzt gezwungen, ihre Häuser aufzuteilen und als Eigentumswohnungen zu verkaufen. Dem wollen Union und SPD jetzt bundesweit einen Riegel vorschieben. Auch außerhalb von sozialen Erhaltungsgebieten („Milieuschutzgebieten“) soll die Umwandlung demnach unter Genehmigungsvorbehalt gestellt werden. Was das bedeutet, wissen alle Akteure, die mit den Ämtern in München, Hamburg oder Berlin zu tun haben. Ein Genehmigungsvorbehalt wäre de facto ein Umwandlungsverbot. Je rigider eine Behörde auftritt, umso mehr kann sie zeigen, dass sie die Interessen der Mieter uneingeschränkt schützt.

Bereits auf dem Wohngipfel im Bundeskanzleramt im September 2018 wurde das Ziel formuliert, die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen zu erschweren. Danach hat auch der Koalitionsausschuss im vergangenen Jahr das Vorhaben noch einmal bekräftigt. Derzeit sind das Justizministerium und das Innenministerium in der Abstimmung. Geplant ist demnach eine Regelung im BauGB. Gelten soll die Bestimmung in bestimmten Regionen. Wie die genauen Gebietskulissen aussehen, kann heute noch niemand abschließend sagen.

Ich halte das für ein weiteres populistisches Regulierungsinstrument, mit dem die Politik Aktivität zeigen will, ohne dass sie eine genaue Kenntnis davon hat, ob Mieter in umgewandelten Wohnungen tatsächlich verdrängt werden oder nicht. Belastbare Zahlen gibt es nicht. Es reicht wieder einmal die Behauptung, Mieter würden verdrängt.

Mieter besitzen nach Umwandlung bereits heute ein Vorkaufsrecht. Sie haben einen Schutz vor Kündigung wegen Eigenbedarfs für die Dauer von drei bis zehn Jahren, und die Behörden in den sozialen Erhaltungsgebieten können die Genehmigung davon abhängig machen, dass die Wohnung sieben Jahre lang nur an die Mieter veräußert werden darf. Mieter in Eigentumswohnungen sind besser geschützt als Mieter in normalen Mietwohnungen.

Wohnungspolitisch ist die geplante Maßnahme noch weniger verständlich. Mit Milliardensummen wird mit dem umstrittenen Baukindergeld Wohneigentumsförderung betrieben. Gleichzeitig würde mit dem „Umwandlungsverbot“ das Angebot an Eigentumswohnungen drastisch eingeschränkt. Käufer, die sich ihre eigenen vier Wände kaufen wollen, wären gezwungen, auf das teuerste Segment im Markt auszuweichen, nämlich Neubauten.

Immobilieneigentümer mit Beständen außerhalb von Milieuschutzgebieten sollten die schnelle Umwandlung in Wohneigentum prüfen, bevor es zu spät ist. Natürlich müssen eventuelle steuerliche Folgen berücksichtigt und bedacht werden. Wenn aber die Mietrenditen wegen der immer schärferen Mietenregulierung kleingehalten werden (von der Manipulation der Mietspiegel bis zum Mietendeckel Berlin), ist der Verkauf einzelner Wohnungen teilweise ein notwendiges Geschäftsmodell.

Ordnungspolitisch halte ich dieses übrigens für sinnvoll. Denn Deutschland ist keine Mieternation, wie uns oft erklärt wird, sondern eine verhinderte Eigentümernation. Wie der IVD gerade ermittelt hat, würden 50 Prozent der Mieter in Deutschland gerne Wohneigentum erwerben. Das gefällt natürlich weder dem Mieterbund noch den linken Parteien. Die einen verlören Mitglieder, die anderen Wähler, wenn man die Menschen einfach mal machen ließe, was sie sich wünschen – den Erwerb von Immobilien ohne Fallstricke und Behinderungen. Auf die Frage an die Mieter, warum sie Wohneigentum erwerben wollen, antworten die meisten übrigens: Aus Gründen der Altersvorsorge.


Preiskorrektur für Zinshäuser in Berlin – eine Kaufgelegenheit?

Von Dr. Dr. Rainer Zitelmann

In Berlin fallen die Preise für Zinshäuser – und zwar deutlich. Ist das eine Kaufgelegenheit für Käufer, die antizyklisch unterwegs sind? Ich war einer der wenigen, der schon Anfang der 2000er-Jahre an Berlin geglaubt hat. Ich habe damals nach meinen eigenen Empfehlungen gehandelt und antizyklisch gekauft – gegen den Strom. Inzwischen habe ich jedoch alle Zinshäuser in Berlin verkauft und besitze nur noch einzelne Eigentumswohnungen.

Ist jetzt angesichts fallender Preise für einen antizyklisch agierenden Investor die Gelegenheit, neu einzusteigen? Zweifelsohne: Man kann Zinshäuser derzeit zum Teil mit erheblichen Preisabschlägen kaufen, wenn man das etwa mit den Preisen vor einem Jahr vergleicht. Nur: Was sagt das? Die Preise damals waren völlig überhitzt. Eine Korrektur stand ohnehin an. Die Einführung des Mietendeckels war nur der Anlass für eine ohnehin überfällige Korrektur.

Das Argument derjenigen, die jetzt kaufen, lautet: „Der Mietendeckel ist ja nur für fünf Jahre beschlossen und wird vermutlich schon davor für verfassungswidrig erklärt, also sollte man sich nicht zu stark davon beeindrucken lassen.“ Meine Meinung dazu:

  1.  Wer glaubt, dass der Mietendeckel nach fünf Jahren ausläuft und nicht verlängert wird, ist einfach naiv.
  2.  Ja, der Mietendeckel ist verfassungswidrig und es besteht die Chance, dass er vom Bundesverfassungsgericht gekippt wird.

Immobilieninvestoren sind unerwünscht

Aber: Es geht nicht nur um den Mietendeckel. Es geht darum, dass die Linksfront-Regierung in Berlin Immobilieninvestoren den Krieg erklärt hat. Selbst wenn der Mietendeckel gekippt wird, dann werden sie sich weitere Maßnahmen ausdenken, um Vermietern das Leben so schwer wie nur möglich zu machen. Das geht vom Milieuschutz, der in immer mehr Bezirken eingeführt wurde, bis zur Enteignung – auch dieses Thema ist ja noch keineswegs durch.

Für Politiker wie die Bauverhinderungssenatorin Katrin Lompscher, seit 1981 SED-Mitglied, ist die Wohnungspolitik in Venezuela das große Vorbild. Immobilieninvestoren sind in Berlin unerwünscht. Das sollte man zur Kenntnis nehmen. Und daran wird sich nichts ändern.

Ich habe schon bei Beginn der Mietendeckel-Debatte die Meinung vertreten, dass man verkaufen soll. Wer danach gehandelt hat, wird es nicht bereut haben. Ich sehe nur eine Ausnahme: Einzelne Wohnungen würde ich nicht verkaufen. Denn ich erwarte, dass der Preis für Einzelwohnungen gleich bleibt oder sogar steigt – als Folge der Verknappung. Aber für Zinshäuser gibt es nur eine Empfehlung: Wer den richtigen Zeitpunkt zum Verkauf versäumt hat, sollte in der Regel jetzt verkaufen. Natürlich gibt es Ausnahmen – wenn beispielsweise ein Objekt erst in einem oder zwei Jahren aus der Spekulationsfrist nach § 23 EStG herausfällt, dann würde ich auch so lange mit dem Verkauf warten.

Ansonsten gilt: Auch wenn Sie, so wie ich, beim Kauf des Hauses vorhatten, dieses „ewig“ zu halten, dann sollten Sie das überdenken und jetzt schnellstmöglich verkaufen, bevor die Preise noch weiter sinken.


Berliner Zinshäuser

Berlin-Nachricht

ZIA-Frühjahrsgutachten: heiter mit vereinzelten Regenwolken

Im neuesten Frühjahrsgutachten des ZIA diagnostizieren die Immobilienweisen erste Anzeichen für eine Entspannung auf den deutschen Mietmärkten. Nicht nur in Berlin, sondern auch in anderen Städten ließen sich eine verlangsamte Mietpreisentwicklung und ein Anstieg des Wohnungsneubaus beobachten. Als Bedingung für eine Verfestigung dieses Trends sehen die Weisen, dass die „hohe Investitionsneigung und die Investitionsmöglichkeiten bestehen bleiben“. Der in Berlin beschlossene Mietendeckel sei in dieser Hinsicht kontraproduktiv. Der Anstieg der Kaufpreise setzte sich dagegen in allen A-Städten fort. Zugleich steigt der Nachfragedruck in einigen gewerblichen Sektoren: Der Bedarf an Büro- und Logistikimmobilien in Deutschland kann nach Ansicht der Autoren immer schwerer gedeckt werden und behindert die wirtschaftliche Entwicklung. Besonders kritisch sei die Situation in Berlin und München, wo der Leerstand mit 1,3 beziehungsweise 1,4 Prozent unterhalb einer gesunden Angebotsreserve liegt. ZIA-Präsident Andreas Mattner fordert als Gegenmaßnahme einen „Baufrieden“, also einen Stopp der staatlichen Regulierung, die den Bau neuer Wohnungen verteuere.

 

Überrascht? Eigentümer wollen das Sagen über ihre Immobilie behalten

Die Bundesregierung hatte im August 2019 eine Reform des Wohnungseigentumsgesetzes angekündigt. Sie soll in Eigentümergemeinschaften etwa den Einbau einer Ladesäule für Elektroautos erleichtern. Das Gesetz soll im Herbst 2020 in Kraft treten. Es mehren sich aber die kritischen Stimmen aus dem Kreis der Eigentümer selbst. Einer Umfrage des Verbraucherschutzverbands Wohnen im Eigentum zufolge lehnen 94 Prozent der befragten Eigentümer einen erweiterten Entscheidungs- und Handlungsrahmen für Verwalter ab. Die Verwalterstärkung ist aus ihrer Sicht ein „No-Go“. 95 Prozent möchten sich einfacher von unqualifizierten Verwaltungen trennen können. An der Umfrage, die dem Tagesspiegel exklusiv vorlag, nahmen 3.500 Wohnungseigentümer teil. Der Fragebogen umfasste 31 geschlossene und eine offene Frage.

 

Wie tiefgreifend wird die Share-Deal-Reform?

Vertreter von Union und SPD sind zwar im Gespräch darüber, wie Share-Deals künftig besteuert werden sollen, doch liegen die Positionen in der Großen Koalition noch weit auseinander. Einigkeit gibt es nur in dem Punkt, dass das neue Gesetz nicht rückwirkend ab dem 1. Januar 2020 gelten soll. Angestrebt wird, bis Mitte dieses Jahres ein Gesetz zu beschließen, das Anfang 2021 in Kraft treten kann. Die Hauptstreitpunkte sind zum einen die Höhe der Steuern auslösenden Anteilsgrenze und zum anderen die Frage, ob die neuen Regelungen auch für Kapitalgesellschaften gelten sollen oder nur wie bislang für Personengesellschaften mit Grundbesitz. Dabei fordern die Grünen mit dem Quotenmodell eine sehr weitgehende Änderung der Besteuerung, was mit den Kosten auch die Immobilienpreise und Mieten weiter steigen lassen könnte. In den nächsten Wochen soll intensiv an Lösungen gearbeitet werden – unter Einbeziehung der Erkenntnisse, die eine vor einigen Monaten bereits erfolgte Anhörung von Verbänden und Experten vor dem Finanzausschuss erbracht hat. Bislang allerdings ist bei den Gesprächen der entscheidende Durchbruch ausgeblieben, was die Verunsicherung der Akteure der Immobilienwirtschaft steigert.


Zinshaus-/Forward-Deal-Angebote

Attraktive Wohnanlage am künftigen Campus Berlin TXL

Die sehr gepflegte und komplett vermietete Wohnanlage aus dem Jahr 1982 wird über vier Aufgänge mit Aufzügen erschlossen. Auf 4.012,48 m² Fläche befinden sich 40 Wohn- und zwei Gewerbeeinheiten. Die Wohnungen verfügen über Balkone bzw. Terrassen und zum Teil sogar über Mietergärten.

Die Wohnungsmieten befinden sich auf einem niedrigen Niveau von durchschnittlich 6,39 EUR/m².

 

 

 

Kaufpreis: 12.000.000 EUR zzgl. 4,76 % Käuferprovision (inkl. MwSt.)

TG-Stellplatzanzahl: 35

JNKM IST: 361.296 EUR

Angaben zum Energieausweis: Energieverbrauchskennwert lt. Bedarfsausweis 123,7 kWh/(m²*a), Energieeffizienzklasse D, Gaszentralheizung, Baujahr 1982.

 

(bei Interesse bitte Objekt-Nr. angeben: 52028)


Mehrfamilienhaus mit 17 Wohneinheiten in Erfurt

Das Mehrfamilienhaus wurde 1997 auf einem knapp 1.500 m² großen Grundstück errichtet. Das Objekt verfügt über 17 Wohnungen, die über zwei Treppenhäuser erschlossen werden. Die Zwei- und Drei- Zimmerwohnungen variieren von 52 bis 80 m². 15 Einheiten verfügen über Balkone oder Terrassen.

Weiterhin befinden sich 17 PKW Stellplätze auf dem Grundstück.

 

 

Kaufpreis: 2.200.000 EUR zzgl. 7,14 % Käuferprovision (inkl. MwSt.)

Vermietbare Fläche: 1.129 m²

Preis pro m²: 1.948 EUR

Angaben zum Energieausweis: Energieverbrauchskennwert lt. Verbrauchsausweis 82,4 kWh/(m²*a), Energieeffizienzklasse C, Gasheizung, Baujahr 1997.

 

(bei Interesse bitte Objekt-Nr. angeben: 52163)


Zwei hochwertig ausgestattete Mehrfamilienhäuser an der Berliner Stadtgrenze

Die zwei Objekte verfügen über insgesamt 19 Wohneinheiten, welche zwischen 40 m² und 110 m² variieren. Ein Neubau wurde im Jahr 2010 errichtet und ein Altbau 2010 modernisiert.

Beide Objekte verfügen über großzügige Balkone oder Terrassen, neue moderne Bäder sowie Einbauküchen. Jedes Haus ist mit einem behindertengerechten Aufzug ausgestattet.

 

 

 

Kaufpreis: 4.900.000 EUR zzgl. 5,35 % Käuferprovision (inkl. MwSt.)

Stellplatzanzahl: 20

JNKM IST: 190.022 EUR

Angaben zum Energieausweis liegen für beide Häuser vor.

 

(bei Interesse bitte Objekt-Nr. angeben: 51762)

 

 


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