Berlin zeigt, wie eingepreiste Risiken einen Chancenmarkt schaffen

Wenn ich mit Unternehmern aus anderen Branchen über Wohnimmobilien spreche, bekomme ich öfter das Feedback, ich würde den Immobilienmarkt sehr optimistisch sehen. Dieses Feedback ist mir nicht unbekannt, wir Makler gelten ohnehin als so etwas wie Berufsoptimisten. Gern entgegne ich: Ich bin nicht optimistisch, ich lese die aktuellen Zahlen. Und diese Zahlen zeichnen inzwischen ein klares Bild. Was wir in Gesprächen, Verhandlungen und Transaktionen seit Monaten beobachten, spiegelt sich in den Marktdaten und in unserem neuen Wohninvestment-Barometer wider.

Der Rekordindex zieht nach
Der neue Schick Wohninvestment-Index liegt auf Rekordniveau. Mit 59,6 Punkten erreicht er den höchsten Stand seit Beginn der Erhebung und zeigt, dass der Markt seine Phase der Unsicherheit hinter sich gelassen hat. Der Index fasst die zentralen Ergebnisse des Stimmungsbarometers unter 3.000 privaten und gewerblichen Investoren zusammen und berücksichtigt die erwartete Preisentwicklung, Investitionschancen und Kauf- und Verkaufsstrategien. Mit dem neuen Höchststand bestätigt der Index, was sich bereits in vielen Gesprächen abgezeichnet hat. Die Marktteilnehmer sehen einen attraktiven Rahmen für Investitionen.

Über 80 Prozent rechnen außerdem mit stabilen oder steigenden Preisen, rund 60 Prozent planen neue Ankäufe innerhalb der nächsten 12 Monate. Das ist keine Euphorie, sondern das Verhalten einer Branche, die das neue Preis- und Zinsniveau akzeptiert und wieder aktiv handelt. Der Rekordindex ist deshalb nicht spektakulär, sondern konsequent. Er bestätigt, was der Markt längst vormacht.

Berlin ist der Chancenmarkt
Besonders interessant wird das Bild, wenn wir den Fokus auf Berlin richten. Die Hauptstadt ist mit Abstand der größte deutsche Wohninvestmentmarkt. Unter den 50 größten Städten in Deutschland hat Berlin bezogen auf den Umsatz einen Anteil von 24 Prozent. Und das, obwohl hier wohl die intensivsten wohnungspolitischen Debatten geführt werden – vom gescheiterten Mietendeckel über Vergesellschaftungsinitiativen bis hin zu immer neuen Vorschlägen für Eingriffe ins Mietrecht. Man könnte erwarten, dass diese Gemengelage Investoren abschreckt.
Unsere bundesweite Umfrage zeigt das Gegenteil und bestätigt das, was wir aus dem Markt kennen: das große nationale und internationale Interesse an Berlin. 60 Prozent der deutschlandweit Befragten stufen die Hauptstadt als attraktives Investmentziel ein. Für 45 Prozent von ihnen ist das Bevölkerungswachstum entscheidend, außerdem spielen die wirtschaftlichen und wissenschaftlichen Stärken der Stadt eine wichtige Rolle. Die politischen Debatten Berlins sind bekannt, sie sind Teil der Kalkulation und längst in die Preise eingepreist.

Wer an dieser Stelle einwendet, es handele sich „nur“ um ein Stimmungsbild, findet dieselbe Tendenz in den „harten“ Marktdaten. Der Zinshausmarktbericht Berlin für das dritte Quartal 2025 zeigt, dass die Aktivität noch einmal deutlich angezogen hat. Das Transaktionsvolumen lag bei 728,6 Millionen Euro und damit rund 34 Prozent über dem Vorjahreswert. Im Durchschnitt wurden in den vergangenen vier Quartalen 195 Verkäufe pro Quartal registriert, rund 20 Prozent mehr als im entsprechenden Vorjahreszeitraum. Mehr Kapital, mehr Deals, mehr Bereitschaft, zu attraktiven Preisen abzuschließen.

Was heißt das für Investoren?
85 Prozent der Befragten bewerten die aktuelle Marktlage als neutral bis positiv. Das ist kein Stimmungsumschwung aus heiterem Himmel, sondern das Ergebnis eines Marktes, der sich neu sortiert hat.

Berlin nimmt dabei eine besondere Rolle ein. Die Stadt ist politisch anspruchsvoll, bleibt aber preislich moderat und bietet im bundesweiten Vergleich sehr attraktive Einstiegspreise, die nicht zu ihrer internationalen Bedeutung passen. Wer die Rahmenbedingungen versteht und bereit ist, mit ihnen zu arbeiten, findet hier Chancen, die andere Märkte nicht bieten können.
Der Rekordindex im Wohninvestment-Barometer, die hohe Attraktivität Berlins in der Umfrage und die steigenden Transaktionsvolumina erzählen dieselbe Geschichte: Der Wohninvestmentmarkt verläuft positiv stabil, in Berlin gilt das in besonderer Weise. Sichtbare, eingepreiste Risiken schaffen Chancen für diejenigen, die genau hinschauen.

Man kann das optimistisch nennen. Ich nenne es: Zahlen lesen.