Die Inflation ändert nichts an der Wohnungsnot in Deutschland – im Gegenteil
Die Zinsentwicklung gibt Anlass zur Sorge. Denn nach wie vor belegen die Inflationsdaten eine hartnäckige Geldentwertung über der angestrebten Zielmarke, welche die EZB bei zwei Prozent sieht.
Weil die Geldentwertung aber auf absehbare Zeit über zwei Prozent bleiben dürfte, signalisiert die EZB anlässlich ihrer Ende Oktober beschlossenen Zinspause, dass es für Zinssenkungen noch zu früh zu sei. Dafür müsse die Inflation weiter zurückgehen. So gesehen überrascht es nicht, dass viele institutionelle Anleger mit Blick auf Investitionen in Wohnimmobilien in der aktuellen Situation abwarten. Neben dem Preisanstieg bei den Baukosten infolge der Inflation spielt die Finanzierungsfrage eine wesentliche Rolle, ausgelöst durch die Probleme mit Projektentwicklungen und einer zunehmenden Zurückhaltung bei der Baufinanzierung durch Banken. Die Folge: Bereits in den vergangenen drei Jahren ist die Zahl der fertiggestellten Wohnungen im Neubaubereich in Deutschland rückläufig.
Neubauziele der Bundesregierung sind Makulatur
Die Neubauziele der Bundesregierung sind mittlerweile Makulatur, so die übereinstimmende Einschätzung am Markt. Der Gesamtverband der Wohnungswirtschaft GdW erwartet, dass ein Drittel der Wohnungen, die 2023 und 2024 fertig werden sollten, gar nicht mehr gebaut wird. Schätzungen zufolge ist der Wohnungsmangel mit einem Defizit von 700.000 Einheiten derzeit größer als je zuvor.
Diese Entwicklungen tragen in Summe dazu bei, dass sich all jene Menschen in Deutschland, die bereits heute von der akuten Wohnungsknappheit betroffen sind, auch in den nächsten Jahren auf einen chronischen Nachfrageüberhang einstellen müssen. Immer mehr Menschen konkurrieren also um weniger neu geschaffenen Wohnraum und in der Folge steigen die Mieten.
Große Chancen für institutionelle Investoren
Und gerade darin liegt eine Chance für jene institutionellen Investoren, die in die Assetklasse Wohnimmobilien investieren wollen. Allerdings ist dieser Investorengruppe angesichts der Kluft zwischen Kaufkraft und dem in Deutschlands größten Metropolen mittlerweile erreichten Mietpreisniveau im Neubausegment klar, dass unerschwingliche Neubauten an diesen Standorten weder den Wohnungsnotstand im Mietsegment mit dem dringlichsten Wohnbedarf beseitigen noch unter dem Rendite-Risiko-Aspekt eine attraktive Anlage darstellen.
Immobilien mit Instandhaltungsstau eröffnen Opportunitäten
Die einzig praktikable Lösung besteht also darin, die zahlreichen gut gelegenen, aber teilweise leerstehenden Bestandswohnungen in den deutschen Städten zu revitalisieren und wieder bewohnbar zu machen. Gerade in kleineren Großstädten existieren nach wie vor unzählige Objekte mit Instandhaltungsstau, die von der professionellen Immobilienwirtschaft bisher eher vernachlässigt wurden, da die meisten Akteure auf Lagen innerhalb der Top-7-Städte oder der klassischen B-Städte wie Hannover oder Dresden gesetzt haben.
Fondsmanager mit Entwicklerkompetenz
Deshalb ist es in der aktuellen Situation mit rückläufigen Wohnimmobilienpreisen für Fondsmanager mit Entwicklerkompetenz möglich, Bestandsobjekte zu günstigen Konditionen einzukaufen und mit den richtigen Maßnahmen aufzuwerten, sodass sich eine signifikante Wertsteigerung der Objekte einstellt, die wir an unsere Investoren weiter geben und die Miete dennoch „bezahlbar“ bleibt. Aufgrund dieser positiven Wertänderungsrendite können institutionelle Investoren Renditen über denjenigen von festverzinslichen Anlagen im aktuellen Markt erzielen, ohne dass – wie erwähnt – die Mietpreise übermäßig angehoben werden müssen. Auf diese Weise wird bezahlbarer Wohnraum gesichert, der verglichen mit dem Neubau nur etwa die Hälfte an Erstellungskosten je Quadratmeter kostet.
Mein Fazit: In der aktuellen Situation mit rückläufigen Wohnimmobilienpreisen ist es für Fondsmanager mit Entwicklerkompetenz möglich, Bestandsobjekte zu günstigen Konditionen einzukaufen und mit den richtigen Maßnahmen aufzuwerten, sodass sich eine signifikante Wertsteigerung der Objekte einstellt und die Miete dennoch „bezahlbar“ bleibt. Institutionelle Investoren haben hier die Möglichkeit, in die Assetklasse Wohnimmobilien in einem Marktsegment zu investieren, das steten Cash-Flow und stabile hohe Nachfrage nach dem Produkt in sich vereint.