Liquiditätsdruck schafft Einstiegschancen im Wohnsegment
Wohnen bleibt die stabilste Assetklasse. Das überrascht nicht, denn Wohnraum ist ein Grundbedürfnis. Gleichzeitig steht das Segment in Deutschland unter starkem Druck. Steigende Zinsen, neue regulatorische Vorgaben und umfangreiche Anforderungen an energetische Sanierungen erhöhen den Kapitalbedarf erheblich. Nicht zuletzt, um die vorhandenen Bestände auf einem guten Niveau zu halten.
Auf dem direkten Transaktionsmarkt führt dies teilweise noch zu Zurückhaltung. Während Verkäufer sich vielfach noch an alten Bewertungen orientieren, kalkulieren Käufer bereits höhere Finanzierungskosten und Sanierungsrisiken ein. Die Folge ist eine spürbare Blockade bei vielen Direktverkäufen und Großtransaktionen.
Auf dem Zweitmarkt hingegen entstehen neue Chancen. Immer mehr Investoren veräußern ihre Fondsanteile kurzfristig und häufig unter Verkehrswert, um Liquidität freizusetzen. Ein wichtiger Treiber hierfür ist der demografische Wandel. Viele Beteiligungen aus den 1990er Jahren befinden sich heute im Besitz von Anlegern im Rentenalter oder in Nachfolgesituationen. Entsprechend wächst die Zahl der Verkäufe.
Für Käufer ergibt sich daraus eine Liquiditätsprämie. Gerade Fonds mit Wohnimmobilien im Portfolio bieten hier attraktive Einstiegskonditionen. Entscheidend ist: Die Preisabschläge sagen wenig über die Qualität der Immobilien aus, sie spiegeln in erster Linie die Verkaufsbereitschaft auf Verkäuferseite wider.
Besonders spannend wird das für Investoren, die gezielt Wohnbestände mit Entwicklungspotenzial suchen. Ältere Objekte mit Modernisierungsbedarf, Leerstände oder anstehende ESG-Maßnahmen eröffnen Wertsteigerungschancen, wenn sie professionell gemanagt werden. Hier wird aus einer Liquiditätslücke auf der einen Seite eine Wertschöpfungschance auf der anderen.
Wohnimmobilien zeichnen sich zudem durch strukturelle Stabilität aus. Die Nachfrage bleibt hoch, besonders in den Städten. Der Einstieg über den Zweitmarkt ermöglicht Investoren den Zugang zu Beständen ohne langwierige Einzeltransaktionen. Gleichzeitig schaffen die Preisabschläge Puffer für notwendige Modernisierungen und nachhaltige Aufwertungen.
Ein Blick in die USA zeigt, dass ein liquider Zweitmarkt dort längst etabliert ist. Deutschland steht hier noch am Anfang, doch gerade jetzt, in einer Phase hoher Unsicherheit, kann der Sekundärhandel zur entscheidenden Quelle für Wohninvestments werden.
Mein Fazit: Der Zweitmarkt ist kein Nischenphänomen mehr. Für Investoren mit Fokus auf Wohnimmobilien bietet er aktuell außergewöhnliche Chancen, sofern sie bereit sind, selektiv zu prüfen und in Qualität wie Entwicklung zu investieren.