Nachgelagerte Städte: Unterschätzte Lagen für Wohnbeimischungen
Die jeweiligen Merkmale der beiden großen Immobilienkategorien Wohn- und Gewerbeimmobilien sind allen in der Branche geläufig: Während Wohnimmobilien ein Grundbedürfnis erfüllen und verlässliche, wenn auch konservative Renditen generieren, sind Gewerbeimmobilien den Verwerfungen der Konjunktur eher ausgesetzt, liefern dafür aber höhere Renditen. Wohnen hat daher seit jeher eine stabilisierende Wirkung auf die Portfolios institutioneller Investoren. Die Integration von Wohnen kann dabei auf zwei Arten erfolgen:
Zum einen kann Wohnen als Beimischung in einem Fonds durch den Erwerb eines oder mehrerer reiner Wohngebäude oder eines gemischt genutzten Gebäudes erfolgen. Zum anderen kann Wohnen aber auch in einem einzelnen Objekt eine stabilisierende Wirkung entfalten – die bereits erwähnten Mischnutzungen. Letztlich ist es dieses Modell, das die typische mitteleuropäische Stadt über Jahrhunderte geprägt hat: Im Erdgeschoss Einzelhandel, Handwerk oder Gastronomie und in den Stockwerken darüber Wohnen; dazwischen manchmal auch noch Lager, Produktion oder Büro.
Lebenswelt Stadthaus
Dieses Konzept findet seine urbane Keimzelle in den bis heute beliebten und lebenswerten Gründerzeitvierteln. Die Lebensqualität dort wird heute als sehr hoch wahrgenommen, vom Prenzlauer Berg in Berlin über das Lehel in München bis zum Frankfurter Nordend. Aus der Kombination von Gewerbe- und Wohnflächen im selben Gebäude entsteht eine lebendige Nachbarschaft mit kurzen Laufwegen, welche zur Stabilität des jeweiligen Immobilienmarkts beiträgt. Investoren, die diese Struktur nutzen, profitieren von einer granularen Mieterstruktur und der damit einhergehenden Risikoverteilung.
Das mag zunächst nach einem Exklusivmodell für die Metropolen gelten, doch das ist keineswegs der Fall. Nicht nur die Top-7-Städte in Deutschland bieten Potenzial für gemischt genutzte Gebäude in urbanen Lagen. Auch viele B-, C- oder gar D-Städte weisen Straßenzüge auf, die für Investitionen in Wohnbeimischungen sinnvoll sind. Dabei spielt neben den baulichen Voraussetzungen und der Mikrolage auch die Infrastruktur vor Ort eine entscheidende Rolle.
Mehr als nur die Metropolen
Denn Deutschland ist im Vergleich zu vielen anderen europäischen Ländern sehr dezentral organisiert, mit mehreren bedeutenden Metropolen und starken regionalen Zentren. Während die Top-7-Städte Deutschlands zusammen rund zehn Millionen Einwohner zählen, beherbergen B-Städte wie Bremen, Hannover, Bonn, Essen, Mannheim oder Nürnberg ebenfalls erhebliche Bevölkerungsanteile und starke wirtschaftliche Strukturen.
Dasselbe gilt für C-Städte wie Darmstadt, Mainz oder Offenbach und sogar für manche Mittelstädte. Städte wie diese bieten hohe Lebensqualität und eine Vielfalt an wirtschaftlichen Chancen, die von vielen institutionellen Investoren oft übersehen werden, obwohl sie sich optimal für Wohnbeimischungen eignen. Auch die zum Teil attraktiveren Preis-Leistungs-Verhältnisse und damit höheren Renditepotenziale sprechen für kleinere Städte, die von den Preiskämpfen großer und internationaler Bieter in den A-Städten weitestgehend ausgenommen sind.
Märkte in B- und C-Städten sind weniger liquide – das ist auch ein Asset
Allerdings schreckt viele Investoren die geringere Liquidität der Immobilienmärkte von B- und C-Städten ab. Was zunächst als Nachteil verstanden werden kann, ist bei genauer Betrachtung aber auch eine Chance: Spekulative Investoren, die nach wenigen Jahren ohne großes Objektmanagement aussteigen wollen, hält die Stabilität peripherer Märkte fern. Zum Zug kommen Investoren mit Fokus auf langfristige Anlagehorizonte. Das sorgt für stabilere und weniger volatile Immobilienmärkte in den nachgelagerten Städten. Preisübertreibungen, wie sie in den A-Städten zu Boomzeiten auftreten, sind dort weniger wahrscheinlich. Investoren sollten ihre Scheuklappen bei der Auswahl der Lagen ablegen und sich die Dezentralität Deutschlands zu Nutze machen.
Die Beimischung von Wohnraum in Gewerbeimmobilienportfolios durch urbane Mischnutzungen in weniger beachteten Märkten ist eine äußerst sinnvolle Strategie, um das Portfolio zu diversifizieren und langfristig stabile Erträge zu sichern. Wer den gesamten deutschen Immobilienmarkt dem einseitigen Blick auf A-Städte vorzieht, kann von diesen vielfältigen Chancen zur Beimischung profitieren. Institutionelle Investoren sollten Versäumnisse bei der Diversifikation von Gewerbeimmobilien- und auf A-Städte ausgerichteten Portfolios unbedingt nachholen, um sich sowohl für den nächsten Immobilienboom als auch die nächste Immobilien-Baisse gut aufzustellen.