Sozialer Impact als unterschätzter Werttreiber

Die Bereitschaft der Mieter, für sozialen Mehrwert tiefer in die Tasche zu greifen, nimmt zu. Der Process Management Real Estate Monitor 2023 zeigt eindrücklich, dass Wohnungsmieter bereit sind, für Immobilien, die das Gemeinwohl fördern, höhere Mieten zu bezahlen. Insbesondere Immobilien mit einer gesundheitsfördernden Gestaltung oder einer guten Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und den Radverkehr erhöhen die Attraktivität für Mieter – und damit auch die Zahlungsbereitschaft. Das unterstreicht auch eine PwC-Studie zur sozialen Nachhaltigkeit von Wohnimmobilien, in der Aspekte wie Barrierefreiheit, Grünflächen und Gemeinschaftsräume als besonders wichtig erachtet werden.

Diese Entwicklungen könnten auch für immer mehr Investoren interessant werden – vor allem vor dem Hintergrund, dass sich die Nachhaltigkeitsdebatte in der Immobilienwirtschaft bisher stark auf ökologische Maßnahmen konzentriert. Mit den leicht umsetzbaren Maßnahmen, den „low hanging fruits“, ist der Markt jedoch inzwischen gesättigt. Die ökologischen Maßnahmen, die noch vor uns liegen, sind kostenintensiv und erfordern einen hohen Aufwand, liefern aber oft nur einen marginalen Mehrwert. Demgegenüber gibt es im sozialen Bereich – dem „S“ in ESG – noch große und relativ kostengünstige Potenziale.

Soziale Wirkung als Wirtschaftsfaktor
Genau in diesem Bereich ist der Markt noch am Anfang und viele Möglichkeiten sind noch nicht ausgeschöpft. Dabei geht es nicht darum, ökologische und soziale Maßnahmen gegeneinander auszuspielen – im Gegenteil: Beide tragen wesentlich zum langfristigen Werterhalt und zur Wertsteigerung von Immobilien bei. Allerdings lässt sich im sozialen Bereich heute oft mit weniger Aufwand mehr erreichen.

Denn: Investitionen in soziale Maßnahmen müssen nicht immer teuer sein. Gerade im Quartiersmanagement lässt sich durch intelligente Planung viel erreichen, sei es im Neubau oder im Bestand. Nutzungen, die das Umfeld bereichern, wie Kindertagesstätten oder Gesundheitsangebote, wirken sich positiv auf das gesamte Quartier aus und können langfristig den Marktwert der Immobilien steigern. Hier zeigt sich: Soziale Maßnahmen sollten frühzeitig in die Planung integriert werden, um spätere Zertifizierungen und Reportings zu erleichtern.

Langfristige Trends und neue Standards als Hebel für soziale Nachhaltigkeit
Hinzu kommt auch, dass längerfristige gesellschaftliche Trends wie New Work, Community und Diversity die Anforderungen an Immobilien zunehmend beeinflussen. Die Nachfrage nach nachhaltig kombinierten Wohn- und Arbeitsräumen steigt kontinuierlich.

Dies spiegelt sich auch in den regulatorischen Entwicklungen wider. Die geplante EU-Sozialtaxonomie sowie Initiativen zur sozialen Wirkungsmessung schaffen neue Standards und etablieren die soziale Nachhaltigkeit als messbaren Wertfaktor. So setzt die geplante EU-Sozialtaxonomie erste Schritte zur standardisierten Messung sozialer Nachhaltigkeit und im Markt verfügbare Modelle wie „Livable Places“ und die Initiative „Social Impact Investing“ unterstützen bereits die strukturierte Bewertung sozialer Mehrwerte.

Auf der anderen Seite steht der Handlungsdruck von der ökologischen Seite verstärkt durch den enormen technologischen Fortschritt, steigende regulatorische Anforderungen und einen (in)aktiven Gesetzgeber. Dies gepaart mit hohem Innovationsdruck und immer neuen neue State-of-the-Art-Lösungen in der Umwelttechnik, führt zu teilweise zu einer Investitionsbarriere. Gut abgestimmte Werterhaltung und effiziente Investitionen konzentrieren sich aufgrund der Komplexität auf gut informierte und umsetzungsstarke Marktteilnehmer.

So gesehen könnten sich soziale Investitionen bald als planbare und langfristig kapitaleffiziente Investitionen erweisen – die auch zum Teil risikoärmer als die ökologischen Gegenspieler sind. Die Erwartungshaltung ist also, dass derer soziale Aspekt nicht mehr nur als „weicher Faktor“ wahrgenommen wird, sondern sich als ökonomisch relevante Größe etabliert, die zur nachhaltigen Wertsteigerung beiträgt.