Vor der Expo: Branche zwischen Krise und Aufbruch

Auf den ersten Blick vermitteln die Schlagzeilen über den Zustand des Immobilienmarktes und vor allem über die Neubau-Krise die immer gleichen negativen Botschaften. Auch das Niveau der politischen Lösungsvorschläge hat einen vorläufigen Tiefpunkt erreicht. Aber: Auf den zweiten Blick herrschen vor allem im Bereich Wohnimmobilieninvestments Stabilität und Aufbruch. Wohin strebt der Immobilienmarkt in diesem Jahr?

Wenn in wenigen Wochen die wichtigsten Akteure der Immobilienbranche auf der diesjährigen EXPO REAL in München zusammentreffen werden, ist bereits heute klar: Unterschiedlicher könnte die Stimmungslage bei den Vertretern der jeweiligen Assetklassen nicht sein.

Auf der einen Seite stehen die Unternehmen, die eigentlich das Thema Neubau vorantreiben wollen. In diesem Umfeld reißen die Negativschlagzeilen nicht ab. Eine der prägnantesten der jüngsten Zeit lautet, dass für 2026 nur noch 175.000 neu gebaute Wohnungen erwartet werden. Noch knapp 300.000 waren es gemäß Ifo-Institut im Jahr 2022 – die Bundesregierung warf lange die Zahl 400.000 Neubauwohnungen als Ziel in die Runde. Die Neubau-Krise manifestiert sich vor allem in den Städten, wo Wohnraum mittlerweile Mangelware ist. Mangel herrscht auch, wenn man sich die Qualität der politischen Vorschläge anschaut, wie der Krise beizukommen ist. Einer der jüngsten Schnellschüsse von Bundesbauministerin Klara Geywitz, dass betroffene Bürger einfach die Leerstände in der Peripherie und auf dem Land nutzen sollten, trägt nicht zur Lösung bei.

Stabilisierungskurs im Wohninvestmentmarkt
Auf der anderen Seite steht der Wohninvestmentmarkt. Neueste Zahlen belegen: Der Stabilisierungskurs der vergangenen Monate hält in dieser Assetklasse unvermindert an. Das belegen Daten, die aus dem Zinshausmarktbericht Berlin von Schick Immobilien für das zweite Quartal 2024 hervorgehen. Die durchschnittlichen Preise und die steigenden Umsätze zeigen deutlich, dass sich das Marktgeschehen intensiviert hat: Im Durchschnitt kostet ein Wohn- und Geschäftshau 2.401 Euro pro Quadratmeter in der deutschen Hauptstadt. Zum Vergleich: Im Gesamtjahr 2023 wiesen Mehrfamilienhäuser sowie Wohn- und Geschäftshäuser einen mittleren Kaufpreis von 2.377 Euro pro Quadratmeter aus.

Auch das Transaktionsvolumen in diesem Markt hat sich erfolgreich entwickelt und liegt nun zum dritten Mal hintereinander über dem jeweiligen Vorjahresquartal. Der Transaktionsumsatz im zweiten Quartal 2024 ist im Vergleich zum Vorjahresquartal um ca. 18 Prozent gestiegen. Insgesamt wurden Wohn- und Geschäftshäuser im Wert von 863,9 Millionen Euro auf dem Berliner Markt vermittelt – auch das ein Zeichen für die anhaltende Stabilisierung dieses Teilmarkts.

Private Investoren besonders aktiv
So wichtig und prägend der Berliner Immobilienmarkt auch für den deutschen Markt insgesamt sein mag – immerhin macht er gut 20 Prozent davon aus –, so wichtig ist es auch, über den Tellerrand zu schauen Als Immobilienmakler sind wir von Schick Immobilien nicht mehr nur auf dem Berliner Heimatmarkt aktiv. Das Engagement erfolgt in mittlerweile gut 75 Standorten. Der Fokus liegt dabei auf den Top-Standorten München, Hamburg, Frankfurt a. M., Düsseldorf, Stuttgart, Köln und Leipzig. Aber auch die Märkte in kleineren Städten können von Interesse sein.

Das alles zeigt: Der Wohninvestmentmarkt in Deutschland ist gesund – jenseits aller Negativbotschaften. Immobilien als Investmentobjekte sind vor allem bei zwei Investorengruppen im Fokus: Besonders aktiv sind momentan private Investoren, Family-Offices und auch Stiftungen, die die aktuelle Marktlage als Chance interpretieren, ihr Portfolio zu erweitern und aufzuwerten, um solide Renditen über einen langen Zeitraum erwirtschaften zu können. Die zweite aktive Gruppe im Markt für Bestandsimmobilien sind gewerbliche Investoren, die auf eine Value-Add-Strategie im Zuge sich verschärfender Klimaschutzanforderungen setzen.

Die Gründe für den Erfolg dieser Assetklasse liegen auf der Hand. Zunächst ist diese Entwicklung Folge einer demografischen Entwicklung in der Hauptstadt. Die Bevölkerung von Berlin wuchs im kurzen Zeitraum von Anfang 2020 bis Ende 2023 von etwa 3,67 Mio. auf rund 3,78 Mio. Einwohner, eine Zunahme von mehr als drei Prozent. Dies hatte und hat noch immer Folgen für die Mietpreisentwicklung. Im Vergleich zum Vorjahresquartal stiegen die Mieten für Bestandswohnungen um rund 20 Prozent und für Neubauwohnungen um rund elf Prozent. Der kontinuierliche Anstieg der Angebotsmietpreise sowohl für Bestands- als auch für Neubauwohnungen hält damit weiter an, mit besonders starkem Wachstum im Bestandssegment.

Ausblick: Gemeinsam an Lösungen arbeiten
Mit Blick auf die EXPO in München gilt deshalb: Im Bereich Wohninvestments stehen die Zeichen nicht auf Krise wie in vielen anderen Assetklassen der Immobilienbranche. Es herrscht Optimismus. Umso wichtiger ist, dass sich nun alle Akteure aus Politik und Branche unterhaken und gemeinsam an wirklichen Lösungen arbeiten. Lösungen, die ein politisches Gesamtbild ergeben und über den Tag und die Legislaturperiode hinaus wirken.