Due Diligence – Worauf Sie achten müssen

Vor dem Kauf einer Immobilie ist eine genaue Prüfung für Investoren grundlegend, um zu entscheiden, ob das Investment sich rentiert und in die eigene Investment-Strategie passt. Diese Ankaufsprüfung nennt man Due Diligence. Dabei wird das Objekt einer systematischen Stärken-und-Schwächen-Analyse unterzogen und es wird gezielt nach Dealbreakern gesucht. Doch worauf müssen Investoren bei einer Due Diligence Prüfung achten, welche Dokumente sind wichtig und welche Bereiche werden untersucht?

Eine professionelle und umfassende Due-Diligence-Prüfung unterteilt sich in fünf Analysebereiche. Je nach den Anforderungen des Käufers können bestimmte Bereiche stärker gewichtet und die Prüfung somit individuell angepasst werden.

Die fünf Analysebereiche der Due Diligence Prüfung

Financial Due Diligence:

Die finanzielle Analyse ist Grundlage sowohl für die Investitionsentscheidung als auch für die Finanzierungsprüfung durch die Bank. Geprüft werden alle wirtschaftlich relevanten Daten, darunter die Immobilienbewertung, Erträge, Aufwände sowie Chancen und Risiken. Bei Share Deals umfasst die Prüfung zudem die Bewertung der Objektgesellschaft. 

Legal Due Diligence:

„Neben der finanziellen ist auch die rechtliche Prüfung der Immobilie von besonderer Wichtigkeit. Hierbei müssen Investoren zunächst einen genauen Blick ins Grundbuch werfen. Ist ein Wohnrecht eingetragen, besteht ein Vorkaufsrecht oder gibt es Einschränkungen im Baurecht und sind Grundlasten und -pfandrechte eingetragen“, sagt Jürgen Michael Schick, Inhaber von SCHICK IMMOBILIEN GmbH & Co. KG und Präsident des Immobilienverbandes IVD.

Darüber hinaus sind auch öffentlich-rechtliche Verhältnisse zu prüfen, die nicht im Grundbuch vermerkt sind. 

Tax Due Diligence:

Auch steuerliche Aspekte spielen eine zentrale Rolle. Es ist zu prüfen, ob die individuelle steuerliche Situation des Investors mit den steuerlichen Besonderheiten der Immobilie vereinbar ist. Zudem ist zu klären, ob der Erwerb als Asset Deal oder als Share Deal erfolgt, da sich daraus unterschiedliche steuerliche Konsequenzen ergeben. 

Technical Due Diligence:

Im Rahmen der technischen Prüfung wird der bauliche Zustand der Immobilie analysiert. Dabei werden vorhandene Mängel, Instandhaltungsrückstände sowie notwendige Maßnahmen und deren Kosten ermittelt. Neben Basisdaten zur Immobilie ist eine fundierte Bewertung der bautechnischen Qualität entscheidend. 

Environmental Due Diligence:

Schließlich sollten potenzielle Kaufobjekte auf Umwelt- und Altlasten geprüft werden. Dazu zählen etwa Schadstoffe wie Asbest, Bodenverunreinigungen oder nicht erfüllte Umweltauflagen. Solche Risiken können die Wirtschaftlichkeit eines Investments erheblich beeinträchtigen. 

Für eine vollständige Due-Diligence-Prüfung sind umfangreiche Unterlagen, Fachwissen und Zeit erforderlich. Die Beschaffung und Auswertung der relevanten Daten sind nur dann sinnvoll, wenn Investoren wissen, welche Informationen entscheidend sind – und wie sie richtig zu bewerten sind. Fehler in dieser Phase können zu kostspieligen Fehlentscheidungen führen. 

Sind Sie sich unsicher, ob Ihre Due Diligence Prüfung alle relevanten Aspekte abdeckt? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie ganz unverbindlich.