So steigern Sie Ihre Rendite: Steuern sparen durch gezielte Abschreibungen

„Restnutzungsdauergutachten“ – ein Begriff, der zwar technisch klingt, doch für Immobilienbesitzer praktische Vorteile bringt. Wer die wirtschaftliche Restnutzungsdauer eines Gebäudes ermitteln lässt, kann die jährliche Abschreibung und somit auch die Steuerersparnis erhöhen. Doch wie genau funktioniert das, und was sollten Immobilienbesitzer beachten?

In unserem Webinar „AfA erhöhen und Steuern sparen – wie Eigentümer mit Restnutzungsdauergutachten Geld sparen können“ haben wir gemeinsam mit der Steuerberaterin Olga Binnewies und dem Immobiliengutachter Sebastian Drießen die Vorteile eines Restnutzungsdauergutachtens genau unter die Lupe genommen.

Die wichtigsten Erkenntnisse und Tipps haben wir hier für Sie zusammengefasst:

Warum ein Restnutzungsdauergutachten?
Eine kürzere Restnutzungsdauer bedeutet höhere Abschreibungen und kann zu erheblichen Steuerersparnissen führen – besonders bei Privatimmobilien im Bestand. Zusätzliche Verluste aus Vermietung und Verpachtung lassen sich mit positiven Einkünften, etwa aus dem Angestelltenverhältnis, verrechnen und so Steuererstattungen erzielen. Je älter und sanierungsbedürftiger die Immobilie, desto größer der Abschreibungsspielraum. Deshalb kann es sich lohnen, eine kürzere Restnutzungsdauer durch ein Gutachten feststellen zu lassen.

Für welche Immobilien lohnt sich ein Gutachten?
Für Altbauten ist ein Restnutzungsdauergutachten besonders relevant, doch auch bei Gewerbeimmobilien kann eine schnellere Abschreibung vorteilhaft sein. Die Faustregeln:

• Für Wohnimmobilien empfiehlt sich ein Gutachten bei Objekten, die vor 1995 gebaut wurden und in den zurückliegenden 25 Jahren nicht umfassend saniert wurden
• Gewerbeimmobilien profitieren oft schon nach 20 Jahren, besonders bei intensiver Nutzung und häufigen Sanierungen.

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Tipps für den Gutachtenprozess
Um die tatsächliche Nutzungsdauer nachzuweisen, prüft der Gutachter den Zustand des Objekts genau – von der Bausubstanz und dem Gebäudestandard über energetische Werte bis zu früheren Modernisierungen. Eine Vor-Ort-Besichtigung stärkt die Akzeptanz beim Finanzamt und belegt die Authentizität der Angaben. Empfehlenswert ist zudem ein erfahrener vereidigter oder zertifizierter Sachverständiger, da die Finanzverwaltung zunehmend hohe Anforderungen an Gutachten stellt.

Steuerliche Vorteile bei Privatvermögen und Kapitalgesellschaften
Ein Gutachten bietet die größten steuerlichen Vorteile für Privatimmobilien, da die Abschreibungen direkt von der Einkommensteuer abgesetzt werden können. Bei einem Spitzensteuersatz von 42 Prozent ist naturgemäß eine hohe Steuerersparnis möglich. Bei Kapitalgesellschaften ist der steuerliche Vorteil hingegen geringer, aufgrund der Körperschaftsteuer von 15 Prozent. Die Empfehlung: Eigentümer sollten ein Restnutzungsdauergutachten insbesondere bei Immobilien im Privatbesitz einsetzen, um maximal von der erhöhten Abschreibung zu profitieren.

Welche Kosten fallen an?
Für Eigentumswohnungen und kleinere Häuser betragen sie durchschnittlich 900 Euro, bei Mehrfamilienhäusern oder komplexeren Objekten entsprechend mehr.

Gesetzliche Änderungen im Blick
Die Möglichkeit einer verkürzten Restnutzungsdauer könnte bald durch das Jahressteuergesetz eingeschränkt werden. Es kann daher sinnvoll sein, offene Steuerjahre oder kürzlich erworbene Immobilien jetzt prüfen zu lassen, um mögliche Steuervorteile zu nutzen, bevor die Gesetzgebung verschärft wird.

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