Wohnanlagen in Berlin kaufen und verkaufen

Investitionsobjekte mit besten Renditeaussichten

Keine andere Immobiliengattung ist bei finanzstarken Investoren und Anlegern so heiß begehrt wie die Wohnanlage. Immobilienfonds, Versicherungen oder Immobiliengroßhändler sind unablässig auf der Suche nach renditenstarken Objekten und nicht selten entbrennt ein regelrechter Kampf um besonders lukrative Wohnanlagen. Manch ein Immobilienhändler in Berlin beschäftigt sich sogar ausschließlich nur mit diesem Marktsegment. Für all das gibt es natürlich handfeste Gründe.

Vorteile der Wohnanlage in Berlin als Investitionsobjekt

Der größte Vorteil einer Wohnanlage ist nicht nur in Berlin die Vielzahl der Wohneinheiten, die mit Gewinn an einzelne Eigentümer zu verkaufen sind und damit eine satte Rendite erwirtschaften. Im Idealfall lässt sich eine Wohnanlage in Berlin kostengünstig kaufen, sanieren und, wenn es kein Neubau ist, dann gewinnbringend verkaufen. Je nach Anzahl, Lage und Ausstattung der Wohnungen sowie je nach Höhe der laufenden Instandhaltungskosten kann sich aber auch die Vermietung lohnen. Die Risiken von Leerständen sowie mögliche negative Folgen für den Cash Flow sind hier wesentlich geringer als bei einem Mehrfamilienhaus in Berlin.

Mehrfamilienhaus oder Wohnanlage in Berlin kaufen?

Die Unterschiede sind nicht immer auf den ersten Blick erkennbar. Ein Mehrfamilienhaus kann diverse Formen und Größen haben. Gerade in Großstädten wie Berlin finden sich Mehrfamilienhäuser, die es bei der Anzahl der Wohnungen locker mit so mancher Wohnanlage aufnehmen können. Die Zahl der Wohnungseinheiten ist jedoch nicht ausschlaggebend. Entscheidend für die Definition eines Mehrfamilienhauses ist vielmehr, dass möglichst viele Menschen in einem Gebäude auf einer relativ kleinen Grundfläche untergebracht sind.

Merkmale einer Wohnanlage in Berlin

„Eine Wohnanlage“, erklärt Jürgen Michael Schick, Inhaber der MICHAEL SCHICK IMMOBILIEN GmbH & Co. KG und Präsident des Immobilienverbandes IVD, „bezeichnet typischerweise ein Areal aus mehreren direkt aneinandergrenzenden und bebauten Grundstücken. Vereinfacht ausgedrückt sind Wohnanlagen sinnbildlich unter einem Dach zu einem Gebäudeensemble zusammengeschlossene Ein-, Zwei-, Reihen- oder Mehrfamilienhäuser oder kombinierte Wohn- und Gewerbeeinheiten. Sehr oft sind die Gebäude in Stil, Größe und Funktion aufeinander abgestimmt und besitzen eine gemeinsame technische und soziale Infrastruktur. Aktuell sind Wohnanlagen in Berlin besonders als Neubauten zu verkaufen, die in geschlossener Bauweise eigene Quartiere bilden und mit gemeinsamer Infrastruktur sowie Freizeit- und Parkmöglichkeiten urbane Wohnkultur auf hohem Niveau bieten.“

In der Regel handelt es sich in Berlin um Wohnanlagen mit einer Grundstücksfläche von mehreren Tausend Quadratmetern in bevorzugter Lage. Alleine der Grundstückswert macht in Berlin einen großen Teil des Investments aus. Weitere Kostenfaktoren sind der Zustand der Bauten, die Ausstattung und das Alter. Je nachdem, ob Neubau oder Bestandsobjekt – die Beschaffenheit einer Wohnanlage in Berlin, ihr baulicher Zustand ebenso wie ihr Ruf entscheiden über zusätzlich notwendige Kosten für Modernisierung, Instandhaltung und Imagepflege und damit letztlich auch über die Rendite.

Wohnanlagen am Berliner Immobilienmarkt kaufen

Vor dem Hintergrund stetig wachsender Bevölkerungszahlen in Berlin und der daraus resultierenden ebenso stetig steigenden Wohnraumnachfrage kommt dem Bau von Wohnanlagen eine immer größere Bedeutung zu. Dabei geht es nicht mehr in erster Linie um den Bau neuer und die Pflege bestehender Wohnanlagen in den Citybezirken Berlin-Mitte im östlichen Teil Berlins oder Charlottenburg-Wilmersdorf im Westteil der Hauptstadt. Immer wichtiger werden Wohnanlagen in Berlin für die Wohnraumerschließung in den östlichen Bezirken und allen Randgebieten. Während in den Citybereichen kaum noch entsprechendes Bauland für Wohnanlagen in Berlin zu kaufen ist, gibt es in den Außenbezirken oft noch geeignete Freiflächen. Über das größte derartige Angebot verfügt der Bezirk Pankow, der schon jetzt mit knapp über 400.000 Einwohnern der bevölkerungsreichste Berliner Bezirk ist und für den das Amt für Statistik bis 2030 mit einem Bevölkerungszuwachs um 15,9 Prozent rechnet, dem größten in Berlin. Pankow besitzt besonders große Bauflächenpotenziale für Wohnanlagen in Berlin, da weite Gebiete am Stadtrand und in den locker gegliederten Außenquartieren unbebaut sind. Aber selbst innerstädtische Bezirksteile wie Prenzlauer Berg bieten nach wie vor einiges Verdichtungspotenzial.

Bevölkerungsentwicklung in Berlin. Wohnungsmarktreport Berlin 2017 mit Wohnkostenatlas, Berlin Hyp, Berlin 2017, S. 5

Angebot von Wohnanlagen in Berlin

Wie in fast allen Bereichen des Berliner Wohnungsmarktes ist auch das Angebot von Wohnanlagen deutlich geringer als die Nachfrage, wobei sich die Schere zwischen beiden Seiten hier besonders weit geöffnet hat. Obwohl Berlin seine langjährige Schwäche im Wohnungsneubau überwunden hat – Tiefpunkt war 2006 mit alles in allem nur 3.000 fertiggestellten Wohnungen – und die Zahl der Fertigstellungen im Verhältnis zur Einwohnerzahl westdeutsches Durchschnittsniveau erreicht, wächst die Nachfrage immer noch schneller als das Angebot.

Der Berliner Senat strebt jährlich bis zu 20.000 Neubauwohnungen an, doch die aktuelle Entwicklung stellt dieses Ziel in Frage. Vor allem die Entwicklung neuer Stadtquartiere als beste Möglichkeit, schnell eine größere Zahl von Wohnungen zu schaffen, ist ins Stocken geraten. Von 13 Entwicklungsgebieten mit insgesamt knapp 40.000 Wohnungen steht bei vier überhaupt noch nicht fest, ob dort jemals gebaut werden wird. Nur für sieben der 13 geplanten Wohnareale ist mit einem Baustart bis 2021 zu rechnen. 2018 könnte lediglich bei drei Entwicklungsgebieten der Bau beginnen: in der Europacity am Hauptbahnhof, in der Wasserstadt Oberhavel und in Adlershof/Johannisthal. Nach dem Volksentscheid zur Offenhaltung des Airports Berlin-Tegel steht auch ein großes Fragezeichen hinter dem dort geplanten Schumacher-Quartier. Derzeit kann niemand sagen, ob die auf dem Flughafengelände vorgesehenen 5.000 Wohnungen irgendwann kommen werden. Von der Situation im Wohnungsbau insgesamt ist auch das Angebot an Wohnanlagen in Berlin unmittelbar betroffen. Es ist damit zu rechnen, dass deren Zahl nicht signifikant steigen wird, wodurch andererseits die Preise weiter in die Höhe schnellen. Die sehr hohe Nachfrage nach unbebauten Grundstücken bei gleichzeitig zunehmender Verknappung der angebotenen Baulandflächen treibt die Preise in Berlin nach oben, ohne das langfristig wesentlich mehr Wohnanlagen zu verkaufen sind.

Tabelle: Baugenehmigungen für die Errichtung neuer Wohngebäude in Berlin 2007 bis 2017, Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Potsdam 2017

Geplante Wohnungsneubauten 2016 nach Bezirken. Wohnungsmarktreport Berlin 2017 mit Wohnkostenatlas, Berlin Hyp, Berlin 2017, S. 15

Wohngebiete in geschlossener Bauweise für Wohnanlagen in Berlin

Auf dem Teilmarkt des Wohnbaulandes der geschlossenen Bauweise ist die Anzahl der Kauffälle 2017 gegenüber 2016 um 12 Prozent gesunken. Der Geldumsatz lag mit 394,9 Millionen Euro um 13 Prozent niedriger als 2016 und auch der Flächenumsatz ist um 24 Prozent auf 37,1 Hektar zurückgegangen. Die innerstädtischen und attraktiven Lagen waren besonders gefragt, wenn hochwertige Eigentumsmaßnahmen im gehobenen Segment geplant waren. Wegen des geringen Angebots an geeigneten Grundstücken besteht auch weiterhin eine hohe Nachfrage, Baulandflächen außerhalb des S-Bahnrings von Berlin zu kaufen. „Dies sind untrügliche Zeichen“, so Schick, „für den enormen Nachfragedruck und die große Geldmenge, die auf den Berliner Immobilienmarkt drängt.

Nach wie vor stark beeinflusst wird diese Entwicklung durch den rasanten Bevölkerungszuwachs, die europaweite Geldpolitik mit Niedrigzinsen sowie die steigende Attraktivität Berlins als Hauptstadt und Metropole.“ Aufgrund dieser allgemeinen Markttendenzen und des dabei zu beobachtenden Preisniveaus hat der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin das Bodenrichtwertniveau für den Teilmarkt des Wohnbaulandes der geschlossenen Bauweise insgesamt für die Baulandflächen um rund 30 Prozent und für hochverdichtete Baulandflächen um mindestens 60 Prozent angehoben.

Bauland in Wohngebieten – geschlossene Bauweise. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen, Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin: Immobilienmarktbericht Berlin 2016/2017, Berlin 2017, S. 31 und 32

Finanzierungsumfeld für Wohnanlagen in Berlin

Wohnimmobilien in Deutschland sind als Anlageobjekte weiterhin weltweit begehrt. Unser Land gilt für die global sehr hohen liquiden Mittel unverändert als „save haven“. Sonderfaktoren wie die ungewisse Entwicklung des britischen Immobilienmarkts kommen hinzu. Angesichts des weltweiten Anlagedrucks dürften sich die Preise auf den deutschen Immobilienmärkten weiterhin dynamisch entwickeln – oder sogar noch dynamischer als bisher. Schick: „Dies gilt in besonderem Maße für den Immobilienstandort Berlin, wo die einzelnen marktbeeinflussenden Faktoren teilweise eine noch wichtigere Rolle spielen. So zeigt hier das immer größer werdende Missverhältnis von Angebot und Nachfrage eine besonders starke preistreibende Wirkung. Viele Investoren verleihen der Hauptstadt einen zusätzlichen Sicherheitsbonus, wodurch sich die Verknappung der Angebote noch einmal beschleunigt. Bei Eigentümern nimmt wegen fehlender Investmentalternativen die Neigung ab, ihre Immobilie in Berlin verkaufen zu wollen. Deshalb finden zunehmend gut vermietete oder vermietbare Neubauten starkes Interesse, wenn deren Entwickler sie nicht ins eigene Portfolio übernehmen. Im Fokus der Aufmerksamkeit stehen dabei Mehrfamilienhäuser und bei entsprechender Kapitalkraft ganze Wohnanlagen in Berlin.“

Immobilienfinanzierung aus der Sicht von Kapitalgebern und Kapitalnehmern

Für Kreditgeber und Kreditnehmer stellt sich der Immobilienfinanzierungsmarkt differenziert dar. Nachdem die gewerbliche Immobilienfinanzierung eine beeindruckende Aufwärtsbewegung erlebt hat, rücken jetzt mehr und mehr strategische Fragen in den Vordergrund. Je länger der Immobilien-Boom nicht nur in Berlin anhält, umso drängender stellen sich Fragen ein wie: Wann wird der Markt umschlagen? Welche Konsequenzen wären damit verbunden? Welche ist die beste Vorbereitung auf den Krisenfall?

Für Kreditnehmer dagegen ist das Finanzierungsumfeld entspannt, denn Finanzierungen stehen grundsätzlich in großem Umfange zur Verfügung. Dabei profitieren Kreditkunden vom starken Wettbewerb zwischen den Banken und alternativen Finanzierungsanbietern, die verstärkt auf den Plan treten. Versicherungen, Kreditfonds oder Eigenkapitalgeber verfügen über eine derart starke Kapitalmacht, dass sie ihre Angebote im Vergleich zu klassischen Banken immer weiter ausdehnen können. Reichlich Eigen- und günstiges Fremdkapital bieten günstige Rahmenbedingungen, um den deutschen Wohnungsmarkt auch in Berlin weiter anzuheizen. Überhitzungstendenzen dürften dabei nur die Ausnahme sein. Die bisherigen Preissteigerungen sind keine Vorboten krisenhafter Entwicklung, sondern Ausdruck einer unverändert positiven Betrachtung des deutschen Immobilienmarktes.

Zusammenfassung

  • Wohnanlagen sind Gebäudegruppen, die in Stil, Funktion und Infrastruktur oft aufeinander abgestimmt sind. Sie können sehr unterschiedliche Größen und Formen haben und sind nicht immer auf dem ersten Blick von großen Mehrfamilienhäusern unterscheidbar.
  • Bei großem Wohnungsmangel, zum Beispiel hervorgerufen durch rasantes Bevölkerungswachstum, schaffen Wohnanlagen die Möglichkeit, durch viele Wohneinheiten Wohnungsmangel schneller zu lindern.
  • Neue Wohnquartiere entstehen in Berlin häufig als Wohnanlage.
  • Wohnanlagen sind aufgrund ihrer Größe und des Investitionsvolumens weniger für Kleinanleger geeignet, als vielmehr für Großinvestoren wie Banken, Versicherungen, Immobilienfonds, Familienstiftungen oder vermögende Privatinvestoren.
  • Wohnanlagen können sowohl komplett projektiert und im Ganzen verkauft werden, als auch bei günstigen Rahmenbedingungen als Mietobjekt dienen.
  • Die Situation im Berliner Wohnungsbau ist kritisch, da die steigende Nachfrage immer weniger durch adäquate Angebote befriedigt werden kann. Die geplanten Wohnungszahlen werden mit großer Wahrscheinlichkeit nicht erreicht, sodass auch weniger Wohnanlagen auf dem Berliner Markt zu verkaufen sind.
  • Die für Wohnanlagen benötigten Flächen sind in Berlin mehrheitlich vor allem in den Randbezirken vorhanden. Dorthin weichen auch immer mehr Projektentwickler aus, da das geringe Flächenangebot in den zentralen Bezirken Berlin-Mitte oder Charlottenburg-Wilmersdorf neue Wohnanlagen, sofern möglich, erheblich verteuern würden.
  • Berliner Wohnungsbaugesellschaften sollen ihren Mietwohnungsbestand auch durch neue Wohnanlagen in Berlin in zehn Jahren um 25 Prozent erhöhen.
  • Die finanziellen Rahmenbedingungen sind insbesondere für die Realisierung von Großinvestitionen wie Wohnanlagen zurzeit günstig.


Q&A

Bedienen Wohnanlagen in Berlin eher gehobene Standards oder sind sie auch im einfachen Segment zu finden?

Wohnanlagen gibt es in allen Wohnungsbausegmenten in Berlin. Bei neuen Projektentwicklungen tendieren private Investoren allerdings zu gehobenen oder Luxusausstattungen, während kommunale Wohnungsbaugesellschaften eher im mittleren oder auch niedrigem Preissegment agieren. Doch im Vordergrund stehen für die Bauherren natürlich die Verwertbarkeit und die Auslastung, um die Wohnanlagen in Berlin zu vermieten oder zu verkaufen.

Ist es günstiger, in Wohnanlagen oder in Mehrfamilienhäuser zu investieren?

Paketkäufe größerer Wohnanlagen in Berlin versprechen auf Grund des Volumens grundsätzlich höhere Entwicklungspotenziale als einzelne Mehrfamilienhäuser. Allerdings erfordern sie erheblich mehr Kapital und kommen seltener auf den Markt. Die Entscheidung muss in Abhängigkeit von Größe, Alter, Zustand und Image des betreffenden Objekts gefällt werden. Da es große Unterschiede bei Wohnanlagen, etwa zwischen älterem Siedlungsbau oder Town-Häusern gibt, müssen Bewertungen immer am Einzelfall orientiert sein. Ähnlich ist im Prinzip auch die Entscheidung zwischen Alt- oder Neubau von Wohnanlagen gelagert.

Was ist ertragreicher: Verkauf oder Vermietung von Wohnanlagen in Berlin?

Die richtige Antwort ist auch hier von den konkreten Umständen und der Investitionsstrategie abhängig. Möglich und gewinnbringend sind beide Varianten. Wer kurzfristig eine hohe Rendite realisieren will, für den ist normalerweise der Verkauf der Königsweg. Wer dagegen langfristig plant, der sollte die Option Vermietung gründlich prüfen.

Was sind Paketverkäufe und zählen auch die Verkäufe von Wohnanlagen hierzu?

In Berlin werden Kauffälle dann als Paket betrachtet, wenn in einem Kaufvertrag die Übereignung mehrerer eigenständiger Immobilien beurkundet wird. Insofern handelt es sich beim Verkauf einer Wohnanlage formal nicht um einen Paketverkauf. Trotzdem wird davon gesprochen, wenn vormals eigenständige Immobilien zu einer Wohnanlage in Berlin zusammengefasst und verkauft werden.

Der Umsatz auf den Teilmärkten des Wohnungseigentums und der Wohn- und Geschäftshäuser war in Berlin in den Jahren 2005 und 2006 stark geprägt durch Paketverkäufe. In 2006 wurden 8.213 Wohn- bzw. Gewerbeeinheiten und 723 Grundstücke in insgesamt 575 Paketen veräußert. Ab 2007 ging diese Verkaufsstrategie allerdings wieder zurück. Im Jahr 2016 wurden in Berlin 420 Pakete mit 1.367 Kauffällen veräußert. Das war ein Rückgang gegenüber 2015 (586 Pakete mit 2.526 Kauffällen) um 26 Prozent. Noch stärker sank der Geldumsatz. Er verringerte sich um 63 Prozent von rund 1,8 Milliarden Euro 2015 auf knapp 700 Millionen Euro im Jahr 2016.

Beteiligen sich auch private Investoren von Wohnanlagen in Berlin an der Erstellung günstigen Wohnraums?

Der Berliner Senat möchte private Investoren im Rahmen des ‚Berliner Modells der kooperativen Baulandentwicklung‘ bei neuen Projektentwicklungen von mindestens 50 Wohneinheiten verpflichten, dabei einen Teil geförderter Wohnungen günstiger anzubieten und sich an den Erschließungs- und Infrastrukturkosten zu beteiligen. Inwieweit dies Einfluss auf künftige Projektentwicklungen hat, ist noch offen. Private Investoren könnten auf kleinere Projektentwicklungen ausweichen. Bei kommunalen Wohnungsbaugesellschaften liegt der Anteil von gefördertem Wohnraum in Berlin bei etwa 30 Prozent.

Warum entstehen Wohnanlagen in Berlin nicht mehr nur in Zentrumslagen, sondern nach und nach in nachgeordneten Lagen?

Die Berliner Stadtteile Lichtenberg, Karlshorst und Treptow-Köpenick sind zentrumsnah und überwiegend gut erschlossen. Gleichzeitig weisen sie noch erhebliche Sanierungspotenziale und ehemalige Industriebrachen auf, die für den Wohnbau genutzt werden können. Die Nähe zur Spree und verschiedenen Grüngebieten macht diese bisher weniger dicht besiedelte Südostregion für unterschiedliche Projektentwicklungen interessant. Die neue Wohnanlage auf der Berliner Halbinsel Alt-Stralau ist ein gelungenes Beispiel der Projektentwicklung in dieser Region.

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