Zinshaus in Berlin kaufen oder verkaufen

Spreemetropole dominiert bundesdeutschen Markt für Zinshäuser

Berlin gilt nach wie vor als einer der weltweit interessantesten und zugleich attraktivsten Immobilienmärkte. Das trifft in besonderem Maße auf das Segment Zinshäuser zu, in dem die deutsche Hauptstadt weit vor den anderen Metropolen liegt. „Der Markt für Zinshäuser in der deutschen Hauptstadt“, erklärt Jürgen Michael Schick, Inhaber von MICHAEL SCHICK IMMOBILIEN GmbH & Co. KG und Präsident des Immobilienverbandes IVD, „ist weiterhin der mit weitem Abstand größte Markt dieser Art in der Bundesrepublik. Das geht aus dem jetzt veröffentlichten Zinshausmarktbericht des IVD hervor. Nach der Analyse der Berichte der Gutachterausschüsse in den 50 wichtigsten Städten ergab sich für 2016 ein gesamtdeutscher Zinshausumsatz von 15,932 Milliarden Euro. Das Umsatzvolumen Berlins betrug dabei 4,2 Milliarden Euro. Das entspricht einem Anteil Berlins am Gesamtvolumen in Deutschland von 26 Prozent.“

Ranking der bundesweiten Zinshausumsätze 2016 (IVD-Zinshausmarktbericht 2016/2017)

Quelle: IVD-Zinshausmarktbericht 2016/2017

 

Zinshäuser in Berlin kaufen als beliebte Kapitalanlage

Zinshäuser haben eine lange Tradition. Die ersten entstanden vor 1900 und schon damals waren Mehrfamilienhäuser für das wohlhabende Bürgertum eine beliebte Kapitalanlage. Diese Haltung hat sich nicht verändert. „Allen Mietshäusern gemeinsam sind vor allem zwei Vorteile“, sagt Schick. „Erstens garantieren Mehrfamilienhäuser nach wie vor sichere Einnahmen in Gestalt stabiler bzw. wachsender Mieterträge und zweitens zeichnen sie sich durch eine anhaltende positive Wertentwicklung aus. Voraussetzung ist jedoch, dass sie sich an stabilen Standorten und in nachhaltigen Lagen befinden. Wichtig sind zudem Größe, Bausubstanz und Vermietungsgrad der Mietshäuser. Wurden alle diese Faktoren bei der Investitionsentscheidung gebührend berücksichtigt, entwickeln sich Zinshäuser zu den erwartet sicheren und in ihrem Wert kontinuierlich steigenden Kapitalanlagen.“

Marktentwicklung für Zinshäuser nicht nur in Berlin

Aufgrund ihrer Vorzüge bilden Zinshäuser weiterhin eine der Anlageklassen auf dem deutschen Immobilienmarkt. Das belegt die positive Umsatzentwicklung in diesem Teilmarkt, die bereits seit 2009 ununterbrochen anhält. 2016 konnte auf den deutschen Zinshausmärkten ein Anstieg des Umsatzvolumens von rund vier Prozent registriert werden. Im gesamten Zeitraum von 2009 bis 2016 erwirtschafteten 47 untersuchte Städte ein Umsatzplus von 87,23 Prozent beziehungsweise 7,42 Milliarden Euro.

Immer weniger Besitzer möchten Ihr Zinshaus verkaufen

Allerdings kann das Angebot an Wohn- und Geschäftshäusern heute nicht mehr mit der steigenden Nachfrage mithalten, die durch das unverändert niedrige Zinsniveau noch zusätzlich angeheizt wird. Diese Umstände bewirken sinkende Transaktionszahlen bei gleichzeitig zum Teil stark wachsenden Preisen beim Kauf von Mietshäusern. Zur Entwicklung des Bestands an Zinshäusern stellt der aktuelle IVD-Zinshausmarktbericht fest: „Laut Statistischem Bundesamt stieg die Anzahl der Wohngebäude in den letzten fünf Jahren um drei Prozent von 18,23 Millionen auf 18,73 Millionen Wohngebäude. Dabei stieg die Anzahl der Mehrfamilienhäuser im selben Zeitraum von 3,04 Millionen auf 3,15 Millionen Gebäude, das entspricht einen Zuwachs von rund drei Prozent.“        

Neues Phänomen: Zinshäuser auch in mittleren Großstädten attraktiv

Seit 2009 steigen die Gesamtumsätze auf dem deutschen Mehrfamilienhausmarkt stetig, wobei die Metropolen nach wie vor die wichtigsten Zinshausmärkte sind. Allein die drei Städte Berlin, Hamburg und Köln vereinen mehr als die Hälfte des gesamten Transaktionsvolumens auf sich.

Gleichzeitig wird mehr und mehr deutlich, dass sich die Relationen zwischen den Metropolen und den kleinen und mittleren Städten zu verschieben beginnen. „Während die Höhe des Umsatzvolumens in der Regel im direkten Zusammenhang mit der Einwohnerzahl und dem Gesamtbestand an Objekten steht“, erläutert Immobilienunternehmer und IVD-Präsident Schick, „konnte im vergangenen Jahr folgender Trend beobachtet werden: In Zukunft vergrößert sich der Fokus der Investoren vor allem auch auf die kleinen und mittleren Großstädte Deutschlands, die durch stabile wirtschaftliche Verhältnisse und attraktive Lebensbedingungen einen besonderen Reiz auf Kapitalanleger ausüben. Neben den Metropolen gibt es neue Schwarmstädte, die spannende Anlagemöglichkeiten bieten. Aus Berliner Sicht sind etwa die Städte in Mitteldeutschland interessant. Immer mehr Investoren begleiten wir bei ihrer Suche nach guten Gelegenheit in Dresden, Leipzig, Magdeburg, Halle oder Erfurt“, so Schick.

Investoren sind bereit, ein Zinshaus auch in B- und C-Lagen von Berlin zu kaufen

Die in Gang gekommenen Veränderungen lassen sich gut an den Kaufpreisen an den sogenannten B- und C-Standorten ablesen. Zwar wird der höchste durchschnittliche Kaufpreis weiterhin in München gezahlt. Doch in den Top 5 der höchsten Kaufpreise befinden sich mit Potsdam und Dresden gleich zwei B-Städte. Potsdam liegt sogar auf Rang 2 und damit noch vor dem großen Nachbarn Berlin. Durch das abnehmende Angebot weichen immer mehr Investoren auf die brandenburgische Hauptstadt aus, statt im benachbarten Berlin ein Zinshaus zu kaufen.

Zinshaus in Berlin kaufen und verkaufen: aktuelle Zahlen

2016 sind in Berlin insgesamt 1.155 Wohn- / Geschäftshäuser verkauft worden. Auch im Ranking der Zinshauskäufe liegt Berlin damit weiterhin auf Platz 1. Insgesamt wurden 2016 in Deutschland 11.464 Miethäuser verkauft. Nach Berlin folgt auf Platz 2 Köln mit 611 verkauften Objekten vor Leipzig (594), Essen (495), Wuppertal (493) und Hamburg (438). Die Zahl der 2016 verkauften Zinshäuser in Berlin ist jedoch kein Spitzenwert. Die Tendenz verläuft hier insgesamt eher rückläufig, denn 2013 wurden noch 1.790 Kaufverträge für Wohn- / Geschäftshäuser gezählt und im Jahr 2011 wurde sogar 1.863 Mal ein Zinshaus in Berlin verkauft.

Hoher Mietshausanteil verspricht viele Zinshäuser in Berlin

In Berlin hat der Markt für Miethäuser einen Anteil von 47 Prozent bei den bebauten Grundstücken. Das ist ein im Verhältnis zu anderen deutschen Städten extrem hoher Wert. Bezogen auf das Transaktionsvolumen liegt Hamburg im Deutschland-Vergleich mit einem Zinshausumsatz von 1,5 Milliarden Euro auf Platz 2, gefolgt von München (0,98 Milliarden Euro), Dresden (0,95 Milliarden Euro) und Köln (0,77 Milliarden Euro). Ein durchschnittliches Zinshaus kostet in Berlin 3,64 Millionen Euro (minus 1,36 Prozent, im Jahr 2015 waren es 3,69 Millionen Euro). Teurer hingegen sind Zinshäuser bezogen auf den durchschnittlichen Kauffall in Potsdam (4,34 Millionen Euro) und München (6,2 Millionen Euro).

Zinshausdaten für Berlin (IVD-Zinshausmarktbericht 2016/2017)

Quelle: IVD-Zinshausmarktbericht 2016/2017

 

Ein Zinshaus in Berlin kaufen – aber wo?

Analog zur dezentralen Berliner Kiezstruktur haben sich auch bei den Zinshäusern in Berlin unterschiedliche Profile und Investitionschancen im Stadtgebiet herausgebildet. Neben den City-Lagen in Mitte oder Charlottenburg-Wilmersdorf haben sich die Preise in vielen Stadtteillagen stark entwickelt. Die prozentual höchsten Preisentwicklungen gab es in den vergangenen Jahren in den sogenannten „kommenden“ Lagen wie Neukölln, Lichtenberg, Wedding oder Tiergarten. Mikro-Lagen außerhalb des S-Bahn-Rings zeichnen sich noch immer durch eher günstige Konditionen aus.

Zinshaus in Berlin kaufen: kein Leerstand und sichere Rendite

Ungeachtet aller Marktbewegungen kann weiterhin davon ausgegangen werden, dass Berlin auch in Zukunft attraktive Renditen im Bereich der Zinshäuser ermöglicht. Faktoren wie Niedrigzinsen, fehlende seriöse Anlagealternativen, die stetig wachsende Stadt, zunehmender Wohnungsmangel und relativ niedrige Quadratmeterpreise sind die Gewähr, dass Berliner Mehrfamilienhäuser auch in den kommenden Jahren auf den nationalen und internationalen Kapitalmärkten zu den begehrtesten Investitionsgütern zählen.

Ein Zinshaus in Berlin zu kaufen hat Zukunft

Grundlage dieser Marktpositionierung ist der gute Ruf Berlins als deutsche Hauptstadt und internationale Metropole. Dieses Image hat erwiesenermaßen eine starke Magnetwirkung auf viele Gäste Berlins, darunter auch viele Investoren, die ein feines Gespür haben, wo was geht und auch wo etwas nicht geht. Dieses Gespür sagt ihnen, gerade auf dem Zinshausmarkt geht in Berlin heute und in Zukunft noch sehr viel.

FAZIT

·      Ein wesentlicher Grund für den guten Ruf des Berliner Immobilienmarktes ist die Attraktivität des hiesigen Zinshaus-Marktsegments.

·      Niedrigzinsen, fehlende seriöse Anlagealternativen, die wachsende Stadt, starker Wohnungsmangel und relativ niedrige Quadratmeterpreise machen Zinshäuser in Berlin attraktiv.

·      Die Nachfrage nach lukrativen Zinshäusern in Berlin übersteigt das Angebot. Aufgrund der Angebots-Nachfrage-Lücke im Bereich Zinshäuser sind in Berlin die Preise weiter gestiegen.

·      Die Renditen sind durch die gestiegenen Kaufpreise weiter gesunken. Auch B- und C-Lagen im Berliner Stadtgebiet sind mittlerweile für Investoren interessant, um ein Zinshaus in Berlin zu kaufen.

·      Zinshaus-Toplagen gibt es vor allem in den City-Lagen, höhere Renditeerwartungen von Zinshäusern in Berlin bieten sich aufgrund niedrigerer Preise in nachhaltigen Wohnquartieren außerhalb des S-Bahn-Rings.

 

Q&A

Was ist ein Zinshaus?

Zinshäuser sind im eigentlichen Wortsinn Mietshäuser mit mehreren Wohneinheiten, die langfristig vermietet werden. Der Zins ist dabei die monatlich gezahlte Miete. Das heißt in weiterer Folge, dass nicht nur die zur Gründerzeit Ende des 19. Jahrhunderts errichteten Häuser als Zinshäuser gelten, sondern auch Neubauten, in denen mehrere Wohnungen vermietet werden.

Woran misst sich der Ertrag von Zinshäusern?

Werden einem Interessenten verschiedene vermietete Mehrfamilienhäuser zum Kauf angeboten, dient die Bruttoverzinsung (Gross Yield) als erste Vergleichsgröße. Um diese zu errechnen, werden die Mieteinnahmen ins Verhältnis zum Kaufpreis gesetzt. Der Faktor, nach dem sich die Bruttorendite berechnet, stellt das Verhältnis der Jahresnettokaltmiete (Rohertrag) zum Kaufpreis dar. Er ergibt sich aus der Division der Jahresnettokaltmiete durch den Kaufpreis. Deshalb wird vom Zinshaus gesprochen.

Gibt es bei Zinshäusern signifikante Unterschiede zwischen Alt- und Neubau?

Nicht zu unterschätzen ist die Frage, ob es sich bei einem Zinshaus um einen Alt- oder einen Neubau handelt. Die Instandhaltungskosten eines älteren Mietshauses sind in der Regel nicht unerheblich. Oftmals wird mit 12,50-16,50 EUR/m²/Jahr kalkuliert. Dieser Aufwand ist bei einem neu gebauten Wohn- und Geschäftshaus deutlich geringer. Überdies sind die Standards eines Neubaus hinsichtlich Barrierefreiheit und Energieeinsparung besser als beim Altbau. Daher finden immer mehr Investoren unter dem Aspekt der Zukunftsfähigkeit neu gebaute Zinshäuser attraktiv. MICHAEL SCHICK IMMOBILIEN GmbH & Co. KG hat sich daher neben der Vermittlung von Bestandsobjekten bei Zinshäusern in Berlin auf den Markt von schlüsselfertigen Neubau-Projektentwicklungen, sogenannten Forward-Deals, spezialisiert.

Warum sind Zinshäuser in Berlin für internationale Investoren interessant?

Verglichen mit Quadratmeterpreisen in London, Paris oder anderen europäischen Großstädten ist Berlin immer noch eine günstige Metropole mit hoher Attraktivität, wachsender Kaufkraft und politischer Stabilität. Angesichts unsicherer Anlagealternativen zögern derzeit allerdings viele Immobilienbesitzer, ihr Zinshaus in Berlin zu verkaufen.

Wann ist der Peak des Berliner Immobilienbooms erreicht?

Darüber streiten Investoren und Experten seit längerem. Derzeit übersteigt die Nachfrage auf dem Berliner Immobilienmarkt in vielen Bereichen das Angebot. Die Folge sind steigende Immobilienpreise und Mieten. Die Attraktivität der Stadt ist ungebrochen, allerdings sind die sehr hohen Renditen der vergangenen Jahre mit Zinshäusern in Berlin heute nicht mehr zu erzielen, weil sich ihr Kaufpreis teilweise verdoppelt hat. „Die Mieten im Neubau zum Beispiel stagnieren in anderen deutschen Großstädten bereits. Auch bei den Kaufpreisen bei Globalprojekten scheint bundesweit der Peak erreicht. Berlin wird dabei oftmals noch ein etwas länger anhaltender Nachholeffekt zugebilligt. Für Eigentümer ist jetzt jedoch ein guter Zeitpunkt darüber nachzudenken, die sehr hohen Wertzuwächse durch gute Verkäufe zu realisieren. Gewerbliche Bestandshalter sowie private Eigentümer sollten ihre Objekte jetzt auf einen möglichen lukrativen Verkauf überprüfen und sich dabei professionell von darauf spezialisierten Immobilienprofis beraten lassen“ erklärt IVD-Präsident Jürgen Michael Schick.

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