Ein Geschäftshaus in Berlin zu kaufen ist bei Investoren beliebt

Assetklasse mit hoher Entwicklungsdynamik

Auf den Immobilienmärkten gehören Geschäftshäuser immer wieder zu den begehrten Assetklassen. Allerdings ist das vorhandene Angebot an Geschäftshäusern vielerorts deutlich zu gering, um die zahlreichen Nachfragen auch nur annähernd erfüllen zu können. Das gilt nicht nur für Metropolen wie Berlin, sondern zunehmend auch für zentrale Lagen in den Städten der Kategorien B, C und D. Überall wächst das Interesse, ein Geschäftshaus zu kaufen, als Alternative zu Investitionen in reine Wohnprojekte. Häufig ist es die Mischung verschiedener Nutzungsarten, die einem Geschäftshaus in Berlin oder in anderen Großstädten eine besondere Attraktivität verleiht. Damit ist jedoch zugleich die Frage nach ihrer Bestimmung verbunden, denn Geschäftshaus ist nicht gleich Geschäftshaus.

Was ist ein Geschäftshaus in Berlin?

Ungeachtet der Bedeutung dieses Marktsegments für Anleger und Investoren ist das immobilienwirtschaftliche Wissen zur Assetklasse der innerstädtischen Geschäftshäuser nicht sehr hoch. Bislang wurde diese Spezies weder näher analysiert, noch existiert eine allgemein verbindliche Definition für ein Geschäftshaus. Zwar gibt es viele Veröffentlichungen über einzelne Aspekte von Geschäftshäusern, aber es fehlt die umfassende Beantwortung der Frage, welche Merkmale ein Geschäftshaus auszeichnen und wie es zu charakterisieren ist. Der Begriff Geschäftshaus wird nicht nur in Berlin meist mit Attributen wie Wertstabilität, Langfristigkeit und Investitionssicherheit in Verbindung gebracht, die einen eher konservativen Anlagetypus unterstellen – aber ist diese Kennzeichnung ausreichend?

Begriff: Geschäftshaus mieten, kaufen oder verkaufen

Die Antwort heißt: Nein. Die tägliche Praxis und die Vielfalt an Geschäftshäusern verlangen eine tiefergehende Analyse. „Gehen wir allein vom Wortsinn aus“, erklärt Jürgen Michael Schick, Inhaber der MICHAEL SCHICK IMMOBILIEN GmbH & Co. KG und Präsident des Immobilienverbandes IVD, „ist die Lösung scheinbar schnell gefunden: Ein Geschäftshaus ist zunächst einmal ein Gebäude. Gehen wir außerdem davon aus, dass unter Geschäft eine Unternehmung oder ein Verkaufslokal einer Unternehmung zu verstehen ist, dann ist ein Geschäftshaus grob gefasst eine Immobilie, in der ein Geschäft ansässig ist.“ So weit, so klar. Was aber sagt der Begriff Geschäft? „Hier müssen wir differenzieren“, so Schick weiter. „In der Regel ist damit ein Handelsbetrieb oder eine Filiale eines Handelsbetriebs gemeint. Alternativ können in einem Geschäftshaus aber auch gastronomische Angebote oder einzelhandelsnahe Dienstleister untergebracht sein. Das alles heißt unterm Strich: Es gibt sowohl das 100-Prozent-Geschäftshaus mit einer Komplettbelegung durch Geschäftsbetriebe als auch das Geschäftshaus mit Mischnutzung. Um die Varianten richtig bewerten und einordnen zu können, ist eine Analyse der einzelnen Nutzungen und ihr Zusammenwirken unter einem Dach unabdingbar.“

Arten von Geschäftshäusern nicht nur in Berlin

Handel und/oder Gastronomie sind üblicherweise im Erdgeschoss angesiedelt. Da die Flächen in Geschäftshäusern flexibel nutzbar sind, gibt es darüber hinaus zahlreiche Nutzungsoptionen in den Obergeschossen dieser Gebäude – darunter Büroflächen, Wohnflächen oder Hotelflächen. Vom Grad und von der Art der Flächennutzung ausgehend, ergeben sich nach einer Erhebung von bulwiengesa fünf Arten von Geschäftshäusern:

  • Handel 100 Prozent
  • Büro, Handel
  • Wohnen, Handel
  • Wohnen, Büro, Handel
  • Sonstige Nutzung, Handel

„Diese Unterscheidungen sind maßgeblich für eine adäquate Bewertung der Renditeaussichten von Investitionen in Geschäftshäuser“, sagt Schick und fügt hinzu: „Es ist gut, dass uns die ganzheitliche Herangehensweise ein in jeder Hinsicht realistisches Bild von den regionalen Geschäftshausmärkten auch außerhalb Berlins vermittelt. So sind wir besser in der Lage, die Marktchancen praktisch von jedem Geschäftshaus einzuschätzen und eine Vorstellung von den Perspektiven der jeweiligen Standorte zu entwickeln.“

Geschäftshausmarkt in Berlin: mieten, kaufen und verkaufen

Berlin ist eine der wirtschaftlich und kulturell spannendsten Metropolen Europas und verfügt über einen immensen Nachholbedarf, der sich aktuell im überdurchschnittlichen Wachstum bei Bevölkerung, Arbeitsplätzen und Kaufkraft widerspiegelt. Hinzu kommt der Umstand, dass Berlin als Dienstleistungshauptstadt ohnehin erhebliche Mengen an Büroflächen benötigt. Etwa 65 Prozent der Berliner Beschäftigten arbeiten im Dienstleistungsbereich. Regierungssitz, Kultur, Wissenschaft, Medien und IT-Branche, Start-ups, Tourismus und Konsum benötigen viel Raum. Von den insgesamt 1,84 Millionen Beschäftigten in Berlin arbeiten 625.000 beziehungsweise etwa jeder Dritte am Schreibtisch. Bei knapp 21 Millionen Quadratmetern Büroflächen erreichte Berlin 2016 einen Rekord-Nettoflächenumsatz von 880.000 Quadratmetern. 2017 waren nur noch etwa 700.000 Quadratmeter Bürofläche in Berlin zu mieten, im Berliner Zentrum liegt der Büroleerstand nahezu bei null.

Tabelle: Verkäufe von Wohn- und Geschäftsimmobilien 2015/2016 in Berlin. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen, Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Immobilienmarktbericht Berlin 2016/2017, Berlin 2017, S. 46

Marktentwicklung für ein Geschäftshaus in Berlin

Obwohl vor diesem Hintergrund die Angebotsmieten und Kaufpreise in der deutschen Hauptstadt kontinuierlich ansteigen, liegen die durchschnittlichen Preise hier weiterhin unter dem Niveau der vier anderen Top-5-Metropolen München, Hamburg, Frankfurt/Main und Köln. Einfache und innenstadtnahe Lagen für ein Geschäftshaus wie in Berlin-Lichtenberg oder Tempelhof bieten beispielsweise nach wie vor große Potenziale für Stadtentwicklung und Investoren, sodass Experten wie Jürgen Michael Schick eine weiterhin positive Entwicklung auf dem Markt für Wohn- und Geschäftshäuser trotz Angebotsknappheit erwarten. Der Mangel an Angeboten spiegelt sich in sinkenden Transaktionszahlen wider: 2016 wurde in Berlin insgesamt 1.083 Mal ein Wohn- und Geschäftshaus verkauft, während es im Jahr vorher noch 1.183 Transaktionen waren. Dieser Rückgang zeigte sich auch in der bewegten Geldmenge: Konnten 2015 noch 4,62 Milliarden Euro umgesetzt werden, sank dieser Wert ein Jahr später auf 3,99 Milliarden Euro.

Tabelle: Durchschnittswerte für verkaufte Wohn- und Geschäftshäuser. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen, Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Immobilienmarktbericht Berlin 2016/2017, Berlin 2017, S.43016/2017, Berlin 2017, S. 43

Preissteigerung für ein Geschäftshaus in Berlin

Der Zusammenhang von Angebot und Nachfrage bei der Preisentwicklung gilt auch für den Teilmarkt der Geschäftshäuser. Insofern überrascht es nicht, dass es als Folge des mangelnden Angebotes auf der einen Seite immer seltener gelingt, ein Geschäftshaus in Berlin zu verkaufen, auf der anderen Seite aber gleichzeitig die Preise steigen. So setzten sich 2017 laut IVD Berlin-Brandenburg e. V. die Preissteigerungen der Vorjahre bei Geschäftshäusern deutlich fort. In den Vorzugslagen hat Berlin-Mitte 2017 mit einem Schwerpunktpreis von 3.000 Euro pro Quadratmeter und einem Preisanstieg von rund 20 Prozent den traditionell hochpreisigen Bezirk Charlottenburg-Wilmersdorf überholt. Trotzdem liegt dieser Standort mit 2.800 Euro pro Quadratmeter Wohn-/Nutzfläche und einem Preisanstieg von 12 Prozent auch weiterhin mit vorn, wenn es darum geht, ein Geschäftshaus in Berlin zu kaufen. Auffällig ist, dass für Standardlagen in den begehrten Bezirken Mitte und Friedrichshain-Kreuzberg häufig dieselben Preisspannen gelten wie für die dortigen Vorzugslagen. Insgesamt stiegen die Preise für ein Geschäftshaus in Berlin 2017 in den Standardlagen um 16,7 Prozent auf 1.750 Euro pro Quadratmeter und in den 1A-Lagen um 15,8 Prozent auf 2.200 Euro pro Quadratmeter Wohn-/Nutzfläche.

Bezirksreport Friedrichshain-Kreuzberg, Preisübersicht kompakt (Schwerpunktpreise) und Preisübersicht detailliert (typische Preisspannen) Tabelle Wohn- und Geschäftshäuser. In: Immobilienpreisservice des IVD Berlin-Brandenburg e. V. 2017/2018, Berlin 2017, S. 32/33

Bodenpreisentwicklung für ein Geschäftshaus in Berlin

Die Zahl der gewerblichen Neubauten in Berlin blieb 2016 hinter dem Bedarf zurück. Gewerbebauland wurde in 111 Fällen (minus neun Prozent) verkauft. Allerdings stiegen dabei der Geldumsatz mit 249,3 Millionen Euro um 69 Prozent und der Flächenumsatz mit 87,4 Hektar um 22 Prozent. Auch die Quadratmeterpreise für Gewerbebauland steigen in Berlin deutlich. Innerhalb des S-Bahn-Rings wurden die Bodenrichtwerte zwischen zehn und 20 Prozent, mitunter auch über 50 Prozent angehoben. Am Moritzplatz, am Tempelhofer Ufer oder in der Schöneberger Straße wurden die gewerblichen Bodenrichtwerte mit 1.500 bis 1.700 Euro pro Quadratmeter fast verdoppelt. Spitzenwerte erreichten Franklinstraße und Salzufer mit 1.800 Euro pro Quadratmeter. Außerhalb des S-Bahn-Rings sind die gewerblichen Bodenrichtwerte jedoch kaum gestiegen. Durch das geringe Angebot ist es hier dennoch nicht einfach, ein Geschäftshaus in Berlin zu kaufen.

Tabelle: Bodenrichtwerte für Bauflächen mit mischgebietstypischer Nutzung. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen, Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Immobilienmarktbericht Berlin 2016/2017, Berlin 2017, S.43016/2017, Berlin 2017, S. 35

Zusammenfassung

  • Geschäftshäuser gehören nach wie vor zu den attraktivsten Assetklassen.
  • Das immobilienwirtschaftliche Wissen über Geschäftshäuser ist gering ausgeprägt.
  • Geschäftshäuser bilden keine einheitliche Immobilienkategorie, sondern müssen je nach Flächennutzungsart differenziert betrachtet und bewertet werden.
  • Allgemein anerkannte Merkmale von Geschäftshäusern sind Wertstabilität, Langfristigkeit und Investitionssicherheit.
  • Das Interesse an Geschäftshäusern ist bundesweit nicht nur in Metropolen oft sehr viel größer als das vorhandene Angebot, sondern zunehmend auch in Städten der Kategorien B, C und D.
  • Geschäftshäuser sind auch auf dem Berliner Immobilienmarkt sehr gefragt, die Nachfrage ist aber auch hier deutlich größer als das Angebot.
  • Die Marktgesetze funktionieren auch im Fall des weitverbreiteten Missverhältnisses von Angebot und Nachfrage bei Geschäftshäusern. Zwar geht die Zahl der Transaktionen zurück, gleichzeitig jedoch führt das Unterangebot von Geschäftshäusern zu teils erheblichen Preissteigerungen.
  • In Berlin ist der Mangel an Geschäftshäusern zusätzlich dadurch spürbar, dass der Bedarf an Büroflächen in der Bürohauptstadt schneller wächst als an anderen Standorten. Das hat eine weitere Verknappung von Geschäftshäuserangeboten zur Folge.
  • Trotz der anhaltenden Preissteigerungen im Geschäftshäusersegment in Berlin liegt hier das Preisniveau nach wie vor unter dem in den anderen Metropolenstandorten. Dieser Umstand verspricht noch bessere Renditeaussichten und übt einen zusätzlichen Reiz auf Investoren und Anleger aus.

Q&A

Warum sind Geschäftshäuser mit Büroflächen gerade in Berlin so gefragt?

In Berlin gibt es vergleichsweise wenig produzierendes Gewerbe. Im geteilten Berlin galt West-Berlin lediglich als ‚verlängerte Werkbank‘ westdeutscher Unternehmen. Ostberliner Produzenten wurden nach dem Mauerfall vielfach abgewickelt. Gleichzeitig galt Berlin schon immer als touristisch attraktiv, kulturell kreativ und als Bildungsstandort. Mit dem Regierungssitz kamen nicht nur Verwaltungen, Botschaften und Lobbyisten nach Berlin, auch viele Firmen schufen sich Dependancen in der Hauptstadt, neue Medien und Start-ups benötigten Büros, Läden und Flächen aller Art. Gründerzentren in der IT-, Finanz- und Medienbranche entstanden, um den Regierungsapparat, den Tourismus und die gewachsenen Hochschulen sind neue Infrastrukturen erwachsen. Ungebremst zieht es Kreative nach Berlin, die an möglichst zentralen Locations ihre Ideen in der dynamischsten aller europäischen Städte erproben wollen. Viele von ihnen möchten ein möglichst zentral gelegenes Geschäftshaus in Berlin mieten oder kaufen.

Wo in Berlin werden die höchsten Umsätze mit Geschäftshäusern erzielt?

Nach wie vor werden die höchsten Umsatzvolumina innerhalb des S-Bahn-Rings in den Innenstadtbezirken verzeichnet. Spitzenreiter ist Charlottenburg mit rund 402 Millionen Euro, gefolgt von Kreuzberg mit 288 Millionen Euro und Neukölln mit 281 Millionen Euro. Insbesondere Kreuzberg verzeichnet einen Anstieg des Transaktionsvolumens von fast 50 Prozent und eine Zunahme der Verkäufe um 29 Prozent. Der Szenebezirk Prenzlauer Berg stagniert dagegen beim Umsatzvolumen auf einem hohen Niveau von 253 Millionen Euro, welches sich auf 64 Verkäufe verteilt. Aufgrund des starken Handels aus den Vorjahren konnte im Altbezirk Mitte ein Rückgang des Transaktionsvolumens um rund 50 Prozent auf 199 Millionen Euro beobachtet werden. Hier konnte das vorhandene Angebot die bestehende Nachfrage bei Weitem nicht erfüllen, obwohl sich in der Spitze Rohertragsfaktoren vom bis zu 35-fachen der Jahresnettokaltmiete erzielen lassen.

Wie entwickeln sich die Umsätze mit Geschäftshäusern außerhalb der 1A Lagen?

Dezentrale Lagen werden von einer immer stärkeren Dynamik erfasst. Steigende Faktoren, ein erhöhter Wettbewerb sowie die vorherrschende Angebotsknappheit in den begehrten Innenstadtlagen veranlassen vermehrt Anleger dazu, ihren Fokus auf dezentralere Lagen auszuweiten. Stark gefragt sind hier insbesondere Spandau und Reinickendorf, in denen sich die Kaufpreise bei vergleichbar guten Vermietungsbedingungen in den einfachen und mittleren Lagen auf einem moderaten Niveau zwischen 1.600 und 2.800 Euro pro Quadratmeter bewegen. Mit durchschnittlichen Angebotsmieten von 7,82 Euro pro Quadratmeter in Spandau und 8,76 Euro pro Quadratmeter in Reinickendorf weisen diese Bezirke zwar noch vergleichsweise geringe Neuvertragsmieten auf, verzeichneten mit rund zehn Prozent aber nach Berlin-Mitte (plus 10,6 Prozent) die höchsten Mietpreisanstiege im gesamten Stadtgebiet. In Spandau hat sich das Volumen 2016 gegenüber dem Vorjahreszeitraum auf rund 267 Millionen Euro mehr als verdoppelt (plus 111 Prozent). Die Anzahl sank hingegen um 18 Prozent auf 59 Verkäufe. In Reinickendorf wurde ein Zuwachs von rund 68 Prozent auf 207 Millionen Euro registriert.

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