Mietshäuser in Berlin kaufen und verkaufen

Wohnraumprivatisierung in der Mieterstadt Berlin

Umwandlung von Berliner Mietshäusern in Eigentumswohnungen

Die deutsche Hauptstadt hat zahlreiche Markenzeichen. Eins davon sind die typischen Mietshäuser in Berlin, die der Spreemetropole als Immobilienstandort einen besonderen Charakter verleihen. Gerade mal 14,1 Prozent der Berliner Bevölkerung wohnt in der eigenen Immobilie, der weitaus größere Teil in einem Mietshaus in Berlin. Das ist im Vergleich mit den deutschen Metropolen – hier sind es durchschnittlich 45 Prozent – und anderen europäischen Großstädten ein extrem niedriger Wert. Die Gründe sind vielfältig, in erster Linie aber historischer Natur. So sind heute immer noch die Folgen spürbar, dass es in Ostberlin bis zum Mauerfall praktisch keine privatwirtschaftlichen Wohnhäuser gab. Wer in Ostberlin lebte, wohnte fast immer in einem Miethaus.

Der Immobilienmarkt – Mietshaus in Berlin kaufen und verkaufen

Nach dem allgemeinen Rückgang der Immobilienpreise für Wohnhäuser in Berlin Ende der 90er Jahre des vorigen Jahrhunderts war der Berliner Markt für Mietshäuser und Wohneigentum nach übereinstimmender Expertenmeinung im internationalen Maßstab unterbewertet. Deshalb sahen viele Investoren ein erhebliches Potenzial für Ertrags- und Wertentwicklungen und sie rechneten mit einem schnellen Anstieg der Mieten und Wohnungspreise der Mietshäuser in Berlin. Doch in der Mieterstadt Berlin glaubten viele Menschen nicht an die Vorteile daran, eine Wohnung in einem Miethaus in Berlin zu kaufen. Hinzu kam die vergleichsweise geringe Kaufkraft großer Teile der Bevölkerung. Auf der anderen Seite führten schnell wachsende Einwohnerzahlen in den letzten Jahren und eine überproportionale Zunahme der Einpersonenhaushalte zu einer erhöhten Nachfrage für Wohnhäuser in Berlin. Da gleichzeitig die Wohnungsbautätigkeit nur schwach ausgeprägt war, sank der Wohnungsleerstand, die Mieten in Berliner Mietshäusern stiegen und auch die Kaufpreise beim Verkauf von Eigentumswohnungen erhöhten sich.

Grafik: Bevölkerungsentwicklung aufgrund von Umzügen von und nach Berlin. Statistische Jahrbücher des Amtes für Statistik Berlin-Brandenburg, S. 23, Abb. 14

Diese Widersprüche prägen den Berliner Immobilienmarkt noch heute und bilden letztlich auch den Hintergrund für seine Entwicklung im Jahr 2016, das leichte Umsatzrückgänge von neun Prozent verzeichnete. Die insgesamt erzielten rund 16,4 Milliarden Euro stellen aber immer noch den zweithöchsten Geldumsatz nach dem Spitzenwert im Jahr 2015 dar. Die Anzahl der Kauffälle für eine Eigentumswohnung oder ein Wohnhaus in Berlin ging um sieben Prozent auf 32.724 zurück. Die Gesamtfläche der veräußerten Grundstücke sank um 17 Prozent auf 969,4 Hektar, während die Wohn-/Nutzfläche für Wohnungs- und Teileigentum in den verkauften Wohnhäusern in Berlin mit rund 1,8 Millionen Quadratmetern annähernd gleichblieb.

Grafik: Anteile der Teilmärkte am Geldumsatz im Jahr 2016. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen, Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin: Immobilienmarktbericht Berlin 2016/2017, Berlin 2017, S. 8, Abb. 2

Mietshäuser überwiegen Wohneigentum in Berlin

Obwohl Wohn- und Teileigentum in Berliner Wohnhäusern insgesamt weniger verbreitet ist als andernorts, nimmt die Zahl der Eigentumswohnungen stetig zu, und wie in den letzten Jahren setzte sich auch der Preisanstieg in fast allen Marktsegmenten weiter fort. „Um das richtig einordnen zu können“, erläutert Jürgen Michael Schick, Inhaber der MICHAEL SCHICK IMMOBILIEN GmbH & Co. KG und Präsident des Immobilienverbandes IVD, „müssen neben den Faktoren, die den hiesigen Immobilienmarkt direkt beeinflussen, zugleich die Aspekte in Betracht gezogen werden, die Berlin als internationale Metropole für Investoren jeder Größenordnung und für Geldanleger hochattraktiv machen. Dazu gehören die Beliebtheit und der gute Ruf der Stadt, die stabilen politischen Verhältnisse, eine überdurchschnittlich gute wirtschaftliche Entwicklung, die hohe Lebensqualität, die Vielfalt und schließlich ihr internationaler, weltoffener Charakter. Es ist die richtige Mischung harter und weicher Faktoren der Kapitalverwertung, die in Berlin schon mehrere Jahre vorherrschen und auch die Umwandlung von Miethäusern in Berliner Eigentumswohnungen befeuern.“

Der Wirtschaftsstandort Berlin ist 2016 weiter expandiert und hat sich, wie bereits in den beiden vorangegangenen Jahren, günstiger entwickelt als Deutschland insgesamt. Das reale Bruttoinlandsprodukt stieg um 2,7 Prozent auf rund 129,5 Milliarden Euro, wohingegen der Bundesdurchschnitt bei plus 1,9 Prozent lag. Haupttriebkraft für die Zunahme des Bruttoinlandsprodukts war das Dienstleistungsgewerbe. Positiv entwickelte sich insgesamt aber auch die Wertschöpfung im produzierenden Gewerbe, wobei die Bautätigkeit für Wohnhäuser am Standort Berlin deutlich zunahm. Die Umsätze im Bauhauptgewerbe stiegen gegenüber dem Vorjahr um 17,1 Prozent. Beim Wohnungsbau wuchsen sie um 38,4 Prozent, beim gewerblichen und beim öffentlichen Bau um 7,3 beziehungsweise 6,4 Prozent. (Quelle: „Konjunkturbericht zur wirtschaftlichen Lage in Berlin 4.Quartal 2016, Rückblick 2016 und Ausblick 2017“ der Senatsverwaltung für Wirtschaft, Energie und Betriebe)

Preisniveau bei Eigentumswohnungen in Berliner Wohnhäusern steigt

Der Durchschnittskaufpreis aller im Jahr 2016 in Berlin veräußerten Eigentumswohnungen lag bei 3.204 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. 2015 waren das 2.851 Euro je Quadratmeter. Die mittlere Wohnfläche betrug 73,38 Quadratmeter gegenüber 75,14 Quadratmetern 2015. Die Preisgestaltung hängt auch bei Eigentumswohnungen in erster Linie von den klassischen Faktoren Art, Alter, Größe, Grundriss, Ausstattung, Lage und Wohnumfeld ab. Der Berliner Gutachterausschuss für Grundstückswerte ermittelte, dass 2016 wie schon in den Vorjahren der Ortsteil Dahlem mit einem Preisniveau von durchschnittlich rund 4.950 Euro je Quadratmeter Wohnfläche bei Wohnhäusern in Berlin vorn lag. 2015 waren es noch 4.760 Euro je Quadratmeter. Das zweithöchste Kaufpreisniveau in einem Wohnhaus war wieder in Berlin-Mitte mit rund 4.695 Euro je Quadratmeter Wohnfläche zu finden. Ein Jahr vorher wurden hier für Eigentumswohnungen durchschnittlich 4.540 Euro gezahlt. Der höchste absolute Kaufpreis für eine Eigentumswohnung konnte 2016 mit etwa 12,8 Millionen Euro unweit des Brandenburger Tors erzielt werden. Der Vergleich der Wohnungsgrößen der im Jahr 2016 veräußerten Eigentumswohnungen ergibt bei Ein- bis Dreizimmerwohnungen im gesamten Stadtgebiet kaum Unterschiede. Mit zunehmender Zimmerzahl und Wohnfläche in Berliner Wohnhäusern verlagert sich der Umsatzschwerpunkt jedoch vermehrt auf Mietshäuser in Berlins inneren Stadträumen.

Grafik: Wohnungsgrößen beim Verkauf von Eigentumswohnungen nach Anzahl der Kauffälle im Jahr 2016, unterschieden nach der Zimmeranzahl. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen, Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin: Immobilienmarktbericht Berlin 2016/2017, Berlin 2017, S. 57, Abb. 35

Wohnhäuser kaufen und verkaufen in Berlin: Unterschiede zwischen Ost und West

Eine regionale Betrachtung der Situation bei Eigentumswohnungen offenbart, dass sich die in den Jahren nach dem Mauerfall noch großen Unterschiede bei Verkaufen eines Wohnhauses zwischen der Ost- und Westhälfte Berlins allmählich angleichen. Schick: „Das betrifft sowohl die Schwerpunktbildung als auch die Preisentwicklung. Zwar sind bestimmte Gebiete im Westteil der Stadt, wie der Bezirk Charlottenburg-Wilmersdorf, bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen nach wie vor besonders begehrt, aber Mietshäuser in Berlin-Mitte oder Pankow holen in der Beliebtheitsskala stetig auf.

Ähnlich verläuft die Preisentwicklung. Auch hier nehmen die Unterschiede ab. Lange Zeit fielen die aus den Kauffällen abgeleiteten Preisniveaus für den Ost- und Westteil der Stadt sehr unterschiedlich aus, sodass damals auch in vielen Berichten und Tabellen die Preise separat für das östliche und das westliche Stadtgebiet ausgewiesen wurden. Das hat sich verändert. Heutzutage ist ein solche Teilung auf dem Immobilienmarkt nicht mehr erforderlich.“ Das zeigte der Gutachterausschuss, als er im Bericht über den Immobilienmarkt Berlin 2015/2016 erstmals auf die Zweiteilung der Preisniveautabellen zugunsten einer regionalisierten Einteilung der Ortsteile verzichtete.

Tabelle: Durchschnittskaufpreise für Eigentumswohnungen 2016 nach Stadtteilen. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen, Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin: Immobilienmarktbericht Berlin 2016/2017, Berlin 2017, S. 58, Abb. 37

Grafik: Umsatzverteilung der Teilmärkte auf die Berliner Bezirke nach der Anzahl der Kauffälle im Jahr 2016. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen, Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin: Immobilienmarktbericht Berlin 2016/2017, Berlin 2017, S. 74, Abb. 43

Grafik: Einteilung des Stadtgebietes zur regionalbezogenen Darstellung von Preisniveaus und Kauffalldaten. Den Bereichen sind jeweils ganze Ortsteile zugeordnet. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen, Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin: Immobilienmarktbericht Berlin 2016/2017, Berlin 2017, S. 21, Abb. 13

Wohnungs- und Teileigentum in Berliner Mietshaus kaufen oder verkaufen

Im Jahr 2016 gab es in diesem Marktsegment insgesamt 26.683 Kauffälle von Eigentumswohnungen in Berliner Wohnhäusern mit einem Gesamtgeldumsatz von 6,0 Milliarden Euro. Wird nur die Anzahl der Kauffälle betrachtet, dann ergibt sich bei Eigentumswohnungen ein Umsatzrückgang von sieben Prozent, geht es allein um die Geldmenge, dann ist eine Umsatzsteigerung von sieben Prozent bei nahezu unverändertem Flächenumsatz in Berliner Wohnhäusern zu verzeichnen. Der höchste Kaufpreis im Neubau lag bei etwa 30.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Der mittlere Kaufpreis für Eigentumswohnungen in Mietshäusern in Berlin hat sich bei 3.204 Euro je Quadratmeter Wohnfläche eingependelt, das heißt erneut rund 12 Prozent über dem Vorjahreswert. Die Preisentwicklung im Neubau lag mit plus zehn Prozent wiederholt leicht unter der Preisentwicklung bei Weiterverkäufen. Zum Schluss noch zwei aussagekräftige Zahlen: Der höchste Kaufpreis für einen Auto-Stellplatz betrug 2016 in der deutschen Hauptstadt stolze 100.000 Euro. Der Durchschnittspreis für einen Stellplatz liegt bei 28.900 Euro und damit erneut rund zehn Prozent über dem Vorjahreswert.

Neubegründung von Wohnungseigentum in Berliner Wohnhäusern

Im Jahr 2016 wurden in Berlin rund 26 Prozent weniger Eigentumswohnungen neu begründet als im Vorjahr. Die Anzahl fiel auf 18.105 Neubegründungen, im Jahr vorher waren es noch 24.452. Von dem Ergebnis 2016 entfallen 4.880 (2015: 7.121) Wohnungen auf neu erstellte beziehungsweise noch zu erstellende Objekte; dies entspricht einem Rückgang von rund 31 Prozent. Die Zahl der zu Eigentumswohnungen umgewandelten Wohnungen ist in Berliner Mietshäusern mit etwa minus 24 Prozent auf 13.225 (2015: 17.331) ebenfalls deutlich gesunken. Spitzenreiter bei Wohnungsprivatisierungen in Berlin sind die Bezirke Friedrichshain mit 1.880 Wohneinheiten sowie Neukölln mit 1.448 Einheiten. Mit deutlichen Anstiegen auf Aufholjagd befinden sich bei der Privatisierung von Mietshäusern in Berlin die Bezirke Treptow, Steglitz und Wedding. Bei Neubauvorhaben liegen Treptow mit 858 Wohneinheiten und Mitte mit 681 Einheiten in Berliner Wohnhäusern vorn, während Neukölln, Treptow und Lichtenberg im Bereich Neubau stark am Aufholen sind.

Weiterverkäufe im Wohnungseigentum errichteter Objekte

Weiterverkäufe von Eigentumswohnungen erzielen am Berliner Markt allgemein niedrigere Kaufpreise als neu erstelltes und erstmals veräußertes Wohnungseigentum, dass in einem Berliner Wohnhaus zu verkaufen ist. Dennoch liegen Kaufpreise erkennbar über denen für vergleichbare umgewandelte Wohnungen. Neben Unterschieden in der Bauausführung, der Ausstattung und dem Pflegezustand der Objekte dürften hierbei die Höhe des Wohngeldes und der Instandhaltungsrücklage die Preisgestaltung beeinflussen.

Weiterverkäufe von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern und Mietshäusern Berlin

Die Kaufpreise für weiterveräußerte Eigentumswohnungen in Berliner Wohnhäusern zeigen eine deutliche Abhängigkeit vom Baualter. Hier kommt unter anderem der sich im Laufe der Jahre und Jahrzehnte wandelnde Zeitgeschmack in der Grundrissgestaltung und in der Komfortausstattung der Eigentumswohnanlagen zum Ausdruck. Die Kaufpreise werden in der Regel durch die Verfügbarkeit der Wohnungen (bezugsfrei oder vermietet) beeinflusst. Da diese Eigentumswohnungen – anders als bei umgewandelten Wohnungen, die in einem Wohnhaus in Berlin zu verkaufen sind – seltener zur Kapitalanlage, sondern eher zur Eigennutzung erworben werden, erfolgen die Weiterverkäufe zu fast 60 Prozent bezugsfrei.

Tendenzen im ersten Halbjahr 2017

Für die Entscheidungsfindung bei geplanten Immobilieninvestitionen sind letztendlich häufig aktuelle Entwicklungstendenzen am Berliner Wohnhausmarkt ausschlaggebend. So zeigt der Vergleich des Berliner Immobilienmarktes im ersten Halbjahr 2017 mit dem ersten Halbjahr 2016, dass zwar die Anzahl der Kaufverträge über alle Segmente wieder leicht gesunken ist, konkret um fünf Prozent auf 14.417. Davon unbeeindruckt zeigt sich aber die umgesetzte Geldmenge, die im gleichen Zeitraum um 25 Prozent auf 7,96 Milliarden Euro angestiegen ist.

Grafik: Kauffallzahlen im Jahresverlauf für die Jahre 2015 und 2016 sowie durchschnittliche Entwicklung der Jahre 2007 bis 2016; ohne Verkäufe in Paketen. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen, Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin: Immobilienmarktbericht Berlin 2016/2017, Berlin 2017, S. 84, Abb. 53

Weiterhin bestätigt sich, dass der Verkauf von Eigentumswohnungen in Mietshäusern in Berlin mit rund 65 Prozent anzahlmäßig den größten Anteil am Immobilienmarkt hat. Die Kauffallzahlen bei Eigentumswohnungen in Berliner Wohnhäusern sind um sechs Prozent auf 9.429 im ersten Halbjahr 2017 gesunken, dagegen blieb der Geldumsatz bei Eigentumswohnungen gegenüber dem Vorjahreszeitraum nahezu unverändert. Der Preisanstieg bei Eigentumswohnungen im Vergleich zum 1. Halbjahr 2016 beträgt etwa zehn Prozent und im Neubau werden Durchschnittspreise von 5.038 Euro je Quadratmeter Wohnfläche erzielt.

„Der Rückgang der Kauffallzahlen bei fast allen Teilmärkten des Berliner Immobilienmarktes setzt sich fort“, stellt IVD-Präsident Schick fest und fährt fort: „Hier kommen mehrere Einflussfaktoren zusammen. Der weiterhin hohen Nachfrage nach Berliner Wohnhäusern steht ein insgesamt zu geringes Angebot gegenüber. Die Baulandbereitstellung kann den derzeitigen Bedarf nicht kompensieren. Fehlende Anlagealternativen machen eine Investition in das sogenannte Betongold zwar interessant, führen bei den Immobilieneigentümern jedoch gleichzeitig zu Zurückhaltung, ihre Eigentumswohnung oder ihr Wohnhaus in Berlin zu verkaufen, und somit zu einer zusätzlichen Verknappung des Angebots. Die hohe Nachfrage nach Berliner Immobilien führt zu weiter anhaltenden Preissteigerungen. Je nach Teilmarkt und Lage stellt sich die Entwicklung jedoch unterschiedlich dar. Während bei bebauten Grundstücken der Preisanstieg deutlich verhaltener ausfiel als in den vergangenen Jahren, ist der Preisanstieg bei Eigentumswohnungen weiterhin ungebrochen.“


Fazit

  • Mit einer Wohneigentumsquote von rund 14 Prozent ist Berlin unter den Metropolen in Deutschland und Europa die größte Mieterstadt. Ein Wohnhaus in Berlin oder Mietshäuser zu kaufen waren jedoch in der Vergangenheit unter anderem wegen der geringen Kaufkraft für die Mieter kaum eine Option.
  • Der Berliner Immobilienmarkt ist durch eine Reihe widersprüchlicher Entwicklungen gekennzeichnet. Unterm Strich jedoch bleibt die Attraktivität des Immobilienstandortes Berlin für nationale und internationale Investoren ungebrochen.
  • Im Jahr 2016 wurde aus Immobilientransaktionen in Berlin ein Gesamtgeldumsatz von rund 16,4 Milliarden Euro erzielt. Das ist der zweithöchste Geldumsatz nach 2015.
  • Die Anzahl der Kauffälle von Eigentumswohnungen und Wohnhäusern in Berlin ging 2016 um sieben Prozent auf 32.724 zurück.
  • Der Umsatz aus Wohn- und Teileigentum stieg 2016 um rund vier Prozent auf etwa sechs Milliarden Euro.
  • Die Gesamtfläche der veräußerten Grundstücke sank um 17 Prozent auf 969,4 Hektar, während die Wohn-/Nutzfläche für Wohnungs- und Teileigentum in Wohnhäusern in Berlin mit rund 1,8 Millionen Quadratmetern annähernd gleichblieb.
  • Der Durchschnittskaufpreis aller im Jahr 2016 in Berlin veräußerten Eigentumswohnungen lag bei 3.204 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. 2015 waren das 2.851 Euro je Quadratmeter. Die mittlere Wohnfläche betrug 73,38 Quadratmeter gegenüber 75,14 Quadratmetern 2015.
  • Die Berliner Grundstückspreise steigen erheblich, auch deutlich stärker als die Preise für Eigentumswohnungen in Berliner Wohnhäusern.
  • Der höchste absolute Kaufpreis für eine Eigentumswohnung wurde 2016 mit etwa 12,8 Millionen Euro unweit des Brandenburger Tors erzielt.
  • Im Jahr 2016 wurden in Berlin rund 26 Prozent weniger Eigentumswohnungen neu begründet als im Vorjahr. Die Anzahl fiel auf 18.105 Neubegründungen, im Jahr vorher waren es noch 24.452.
  • Die einst großen Unterschiede im Immobilienmarkt zwischen der Ost- und Westhälfte Berlins gehen allmählich zurück. Das führte u. a. dazu, dass die Werte für beide Stadtteile in Berichten und Tabellen zu Wohnhäusern in Berlin nicht mehr getrennt aufgeführt werden.
  • Die Tendenzen im Berliner Wohnungsmarkt von 2016 setzen sich auch 2017 fort. So ist die Anzahl der Kaufverträge über Eigentumswohnungen und Wohnhäuser in Berlin wieder leicht gesunken, konkret um fünf Prozent auf 14.417. Die umgesetzte Geldmenge stieg im gleichen Zeitraum um 25 Prozent auf 7,96 Milliarden Euro.

Q & A

Was muss die Politik gegen den unterentwickelten Wohneigentumsmarkt unternehmen?

Erforderlich ist eine prinzipiell neue Förderpolitik. Das gilt aber nicht nur für Wohnhäuser in Berlin. Das ist eine gesamtdeutsche Aufgabe, denn mit 45 Prozent der deutschen Haushalte im Eigentum bildet Deutschland das Schlusslicht in der gesamten EU. Deshalb ist jetzt Zeit für einen neuen Weg: freie Flächen mobilisieren, Bauland ausweisen, Baugenehmigungen schneller erteilen, Abschreibungsmöglichkeiten für Neubauten erhöhen, Grunderwerbssteuer senken, Familien beim Eigentumserwerb besser unterstützen – kurzum: Es geht darum, private Investitionen zum Erwerb von Eigentumswohnungen und eigenen Wohnhäusern effektiver zu fördern. All das klingt selbstverständlich, würde jedoch die Wohnungspolitik in Deutschland grundlegend erneuern und auch den Wohnungsmangel hierzulande beseitigen helfen.

Wie viele Immobilientransaktionen gab es 2016 in Berlin insgesamt?

Dem Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin wurden im Jahre 2016 insgesamt 32.724 Kauffälle (2015: 35.244) über Immobilien übermittelt. Hierin enthalten sind alle Fälle der Übereignung gegen Entgelt im Wege des Verkaufs, der Versteigerung oder des Tausches von Immobilien sowie Bestellung und Verkauf von Erbbaurechten. Nachdem die Anzahl der Transaktionen am Berliner Immobilienmarkt 2015 zum zweiten Mal nach 2013 die Anzahl von 35.000 Verkäufen von Wohnhäusern und Eigentumswohnungen in Berlin überschritten und einen neuen Höchstwert erreicht hatte, ist die Zahl der Kauffälle 2016 um sieben Prozent leicht zurückgegangen.

Welche Rolle spielen bei den Kauffällen Lofts und Dachwohnungen in Mehrfamilienhäusern?

Im gehobenen Segment der Berliner Eigentumswohnungen sind Lofts und Dachwohnungen in Mietshäusern sehr beliebt. Seit Mitte der 80er Jahre wurden sie in Westberlin ausgebaut, ab den 90er Jahren auch in der Osthälfte Berlins. Momentan werden Penthäuser vor allem in Citylagen nachgefragt. Mit 82 Erstverkäufen und 261 Weiterverkäufen hat sich dieser hochpreisige Markt 2016 gegenüber dem Vorjahr kaum verändert. Während der Durchschnittspreis bei den Weiterverkäufen in diesem Bereich mit 2.516 Euro je Quadratmeter leicht sank, stieg er bei den meist luxuriös ausgebauten Erstverkäufen auf 4.849 Euro je Quadratmeter.

Wie ist die Situation bei unbebauten Grundstücken in Berlin?

Bei den unbebauten Grundstücken lag der Umsatzschwerpunkt der im Jahr 2016 getätigten Kauffälle weiterhin in den Bezirken Marzahn-Hellersdorf mit etwa 21 Prozent, Treptow-Köpenick mit rund 18 Prozent und mit ca. 15 Prozent in Pankow. Insgesamt nahmen die Verkäufe unbebauter Grundstücke in Berlin 2016 gegenüber dem Vorjahr um neun Prozent ab. Gleichzeitig stiegen aber die Erlöse für die 1.528 Verkaufsfälle um sieben Prozent, obwohl 13 Prozent weniger Fläche als im Vorjahr verkauft wurde. Wer in Berlin noch ein Baugrundstück in zentraler Lage besitzt, wartet vielfach mit dem Verkauf ab und kalkuliert weiter steigende Preise. In den vergangenen fünf Jahren erreichten die Berliner Bodenpreise neue Dimensionen. Sie wuchsen um mehr als 300 Prozent, die Preise für Neubauwohnungen im gleichen Zeitraum dagegen nur um rund 60 Prozent. Angesichts der anhaltend hohen Nachfrage an Berliner Baugrundstücken auch für Ein- und Zweifamilienhäuser, Geschosswohnungen und Gewerbebauland wurden 2017 die Bodenrichtwerte erneut um durchschnittlich 20 Prozent angehoben, in Innenstadtlagen teilweise sogar um mehr als 60 Prozent.

Wie verteilen sich die Kauffälle bebauter Grundstücke in Berlin?

Die meisten Verkäufe bebauter Grundstücke mit Wohnhäusern in Berlin wurden in den Bezirken Treptow-Köpenick (rund 15 Prozent) und Steglitz-Zehlendorf (rund 13 Prozent) registriert. Spitzenreiter bei den Verkäufen von Wohnungs- und Teileigentum in einem Mietshaus sind die Bezirke Charlottenburg-Wilmersdorf mit etwa 16 Prozent und Mitte mit ca. 15 Prozent. In den Innenstadtbezirken Friedrichshain-Kreuzberg, Charlottenburg-Wilmersdorf und Berlin-Mitte dominierten Verkäufe von Wohnungs- und Teileigentum den Immobilienmarkt des jeweiligen Bezirks mit Anteilen von über 90 Prozent. In den genannten Bezirken wurden nur in ca. ein Prozent der Fälle Verträge über unbebaute Grundstücke abgeschlossen.

Bezogen auf alle 32.724 Kauffälle entfällt nahezu jeder achte Immobilienkaufvertrag auf Objekte in den Bezirken Charlottenburg-Wilmersdorf, Mitte und Pankow. Demgegenüber erfolgte mit 3,9 Prozent aller Kauffälle annähernd nur jede sechsundzwanzigste Übereignung im Bezirk Marzahn-Hellersdorf.

Wie entwickelte sich 2016 der Geldumsatz aus Immobilientransaktionen in Berlin?

Der Geldumsatz für Grundstücke sowie Wohnungs- und Teileigentum in Berlin betrug im Jahr 2016 rund 16,4 Milliarden Euro gegenüber 18,1 Milliarden Euro 2015. Das ist ein Minus von etwa neun Prozent. Wer Mietshäuser in Berlin kaufen oder verkaufen will, sollte wissen, dass Büro- und Geschäftsimmobilien mit minus 46 Prozent den deutlichsten Rückgang verzeichneten. In diesem Marktsegment war der Geldumsatz 2015 aufgrund hochpreisiger, ungewöhnlicher Grundstücksverkäufe am Potsdamer Platz sowie mehrerer Verkäufe von größeren Gewerbegebieten beziehungsweise Einkaufszentren vorübergehend deutlich gestiegen und ist jetzt wieder auf das Niveau von 2014 gesunken ist. Vom gesamten Geldumsatz entfallen ca. acht Prozent auf unbebaute Grundstücke, ca. 55 Prozent auf bebaute Grundstücke und ca. 37 Prozent auf Wohnungs- und Teileigentum.

 

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